1、物業出租稅收籌劃方案背景：X公司向某村租用一塊面積約 95000平方米的土地，開發建材批發市場，分期 投資，第一期預計投資款10000萬元，工程可用建筑面積約2萬平方米，每月租金約300萬 元，除房產稅、營業稅附加、折舊外，土地租金每月約50萬元，其他成本及費用約收入的10%+ 算。涉及主要稅種及稅率如下:稅種計稅依據稅率營業稅營業額5%房產稅房產原值/租金收入1.2%/12%城市維護建設稅營業稅7%教育費附加營業稅3%地方教育附加營業稅2%企業所得稅應納稅所得額25%注：下例營業稅及附加稅以營業額的 5.6%5%X( 1+7%+3%+2%計算。籌劃前X公司的各項稅費如下：營業稅及附加：300

2、X 5.6%=16.8萬元房產稅：300 X 12%=36萬元若投資款10000萬元全部作為固定資產，按20年計提折舊，每月估計折舊額約41.67萬元，則企業所得稅：300-41.67- (300X 10% -50 -16.8-36 : X 25%=31.38萬元各項稅費合計：16.8+36+31.38=84.18萬元根據中華人民共和國房產稅暫行條例的規定：房產稅是以房屋為征稅對象，按照房屋的 計稅余值或租金收入，向產權所有人征收的一種財產稅。房產稅由產權所有人繳納。產權所 有人、承典人不在房產所在地的，或者產權未確定及租典糾紛未解決的，由房產代管人或者 使用人繳納。對房產稅的征收有從價計征與

3、從租計征兩種方式。從價計征按房產原值一次減 除10%g 30%t的余值為計稅依據，稅率1.2%;從租計征以房產租金收入為計稅依據，稅率 12%房產稅在城市、縣城、建制鎮和工礦區范圍內開征。因此在租賃的土地上建的房屋，如 果房屋坐落于開征范圍，房屋產權所有人應按規定繳納房產稅。目的： 對經營過程中產生的稅費（房產稅，營業稅，企業所得稅等）進行稅收籌劃。 方案一：將租金收取方式變為租金加管理費組合收取方式。目前，出現了很多專門從事房屋租賃的公司，他們既出租房屋也負責為出租房屋提供物業管 理服務。因此，利用物業管理合同規避房產稅的現象比較普遍，具體方法如下：X 公司將開發的物業對外出租時，把水電費、

4、物業管理費從房租中分離出來，單獨收取，并 可以適當增加租金外收費。比如按每月 50 元/ 平方米的價格（含水電、物業管理等費用）收 取客戶租金，相當于將原來每月300萬元收入分離成100萬元管理費收入（50X 2）和200萬 元租金收入，由于房產稅只對產權所有人就其房屋原值或租金收入征收，對分離出去的 100 萬元只征收營業稅，不征房產稅，所以 X 公司的各項稅費如下： 1 將全部投資作為固定資產計算：營業稅及附加：（ 200+100）X 5.6%=16.8 萬元房產稅： 200X 12%=24萬元企業所得稅： 300-41.67- （ 300X 10%） -50-16.8-24 X 25%=

5、34.38萬元各項稅費合計： 16.8+24+34.38=75.18 萬元由此可見，利用此方案可節省稅費 84.18-75.18=9 萬元 2將投資分為固定資產和裝修費計算：假設將投資款分成固定資產2000萬元，裝修費 8000萬元，固定資產按 20 年計提折舊，裝修款按 5 年攤銷，則每月折舊額約 8.33 萬元， 攤銷額約 133.33 萬元。營業稅及附加： 200+100X 5.6%=16.8 萬元房產稅： 200X 12%=24萬元企業所得稅： 300-8.33-133.33- （ 300X 10%） -50-16.8-24 X 25%=9.39萬元各項稅費合計： 16.8+24+9.

6、39=50.19 萬元由此可見，利用此方案可節省稅費 84.18-50.19=33.99 萬元籌劃風險： 一般正規的公司提供物業管理服務的收費， 是一定要取得物價部門的收費許可的， 價格也是要審批的。因此，出租方刻意抬高物業管理服務價格，不僅得不到稅務機關認可， 還可能由于不按收費許可證收費而受到物價部門的處罰。部分省市也出臺了相關制約文件， 如穗地稅發 200673 號：（十六）關于行為人將房屋租金收入明顯不合理地劃分為租金和管 理費，造成少繳房產稅的，應否認定偷稅的問題。行為人將房屋租金收入人為地劃分為租金 和管理費，且收入劃分明顯不合理，造成少繳房產稅的，適用征管法第六十三條“進行 虛假

7、的納稅申報”處理。另外，桂地稅字 2009100 號規定：除對從工商行政管理部門劃分 出來的市場開發服務中心收取的租金收入和管理費 （ 必須經物價部門批準收取的市場管理費 ） 由其按規定分開計征房產稅外， 其他單位和個人取得的租金收入不能劃分租金收入和管理費， 一律按出租收入征收房產稅方案二：改出租為轉租。中華人民共和國房產稅暫行條例第二條規定，房產稅由產權所有人繳納。由于轉租 方不是房屋產權所有人，轉租方轉租房屋時，只要按轉租價款繳納營業稅，不需要繳納房產 稅。因此，由原來的直接出租改為先出租再轉租存在著稅收籌劃空間。一成立資產管理公司進行轉租X 公司可以成立一個 Y 資產管理公司，將擬出租

8、的房產先以較低的價格假設 A 萬元出租 給 Y 資產管理公司，然后由 Y 資產管理公司統一按市場價格每月 B 萬元出租房產。由于房產 稅由產權所有人繳納，所以組建的商管公司只是管理機構而不是產權所有人，因此不存在房 產稅納稅義務，而轉租仍需要全額繳納營業稅的，因此，該方案多出一道營業稅及附加稅 A X 5.6%，節省一道房產稅（B-A） X 12%在籌劃前后總體成本費用不變的情況下，只有當（B-A） X 12%- AX 5.6%>0時，即AV 0.68 X B時，該籌劃方案才可行。假設 X公司和Y資產管理公 司的其他費用按按收入的 10%計算，各項稅費如下：1以全部投資做為固定資產計算：

9、假設 X公司按“方案一”所述將原本計劃的每月 200萬元的租金分解成每月100萬元管理費用和100萬元租金出租給Y資產管理公司，再由 其按市場價格每月 300萬元對外出租 ：X公司的營業稅及附加：（100+100） X 5.6%=11.2萬元Y公司的營業稅及附加：300X 5.6%=16.8萬元X公司的房產稅：100X 12%=12萬元X公司的企業所得稅：200-41.67- （200X 10% -50-11.2-12 : X 25%=16.28萬元Y公司的企業所得稅：300-200- （300X 10% -16.8 : X 25%=13.3萬元 各項費用合計： 11.2+16.8+12+16

10、.28+13.3=69.58 萬元由此可見，利用此方案可節省費用為： 84.18-69.58=14.6 萬元2將投資分為固定資產和裝修費計算：假設X公司以每月60元/平方米出租給丫公司, 每月收取租金120萬元，Y公司再以150元/平方米價格出租給客戶，每月收取租金300萬元 （其中包括物業管理費100萬元）。X公司擬投入6000萬開發物業,形成固定資產,按20年計 提折舊，每月折舊額25萬元，丫公司擬投入4000萬進行裝修，按5年進行攤銷，每月攤銷 額 66.67 萬元。其他管理費用均按收入的 10%計算。X公司的營業稅及附加：120X 5.6%=6.72萬元 丫公司的營業稅及附加：300X

11、 5.6%=16.8萬元 X公司的房產稅：120X 12%=14.4萬元X公司的企業所得稅：120-25-(120 X 10%)-50-6.72-14.4 : X 25%=2.97萬元 丫公司的企業所得稅： 300-120-66.67- (300X10%)-16.8 X 25%=16.63萬元 各項稅費合計： 6.72+16.8+14.4+2.97+16.63=57.52 萬元 由此可見，利用此方案可節省稅費 84.18-57.52=26.66 萬元二由個人承租再轉租 若將物業交由個人承租再轉租，根據現行廣州市個人出租房屋有關稅收規定，個人轉租 非住宅房屋月租金收入 20000元以上適用綜合征

12、收稅率為 5.6%，其中具體稅種包含營業稅 5、城建稅 0.35、教育費附加 0 . 1 5 、地方教育附加 0.1%。(印花稅，防洪費等暫不考 慮)另外，根據國稅函 2009639 號規定，個人將承租房屋轉租取得的租金收入，屬于個人所 得稅應稅所得， 應按“財產租賃所得 ”項目適用稅率 10%計算繳納個人所得稅。 由個人承租再轉 租同樣多出一道營業稅及附加稅 AX 5.6%，節省一道房產稅(300-A) X 12%另外，由于個人 所得稅稅率低于企業所得稅稅率，因此，還可以額外節省部份稅費。假設X公司以每月各100 萬元的價格向Z個人收取租金和管理費，再由其按市場價格每月300萬元對外出租，各

13、項稅費如下： 1 以全部投資做為固定資產計算：X公司的營業稅及附加：100+100X 5.6%=11.2萬元X公司的房產稅：100X 12%=12萬元X公司的企業所得稅：200-41.67- (200X 10% -50-11.2-12 : X 25%= 16.28 萬元 Z個人的營業稅及附加：300X 5.6%=16.8萬元Z 個人的個人所得稅：300-16.8-200 : X (1-20%) X 10%=6.66萬元 各項稅費合計： 11.2+12+16.28+16.8+6.66=62.94 萬元 由此可見，利用此方案可節省稅費 84.18-62.94=21.24 萬元 2將投資分為固定資產

14、和裝修費計算：X公司的營業稅及附加：(100+100) X 5.6%=11.2萬元。4X公司的房產稅：100X 12%=12萬元.X公司的企業所得稅：200-8.33-133.33-(200X 10% -11.2-12 : X 25%=3.79萬元Z個人的營業稅及附加：300X 5.6%=16.8萬元Z 個人的個人所得稅：(300-16.8-200) X (1-20%) X 10%=6.66萬元各項稅費合計：11.2+12+3.79+16.8+6.66=50.45 萬元由此可見，利用此方案可節省稅費 84.18-50.45=33.73萬元籌劃風險：由于出租方和轉租方存在關聯關系，他們之間的出租

15、行為是關聯交易，肯定 要受到稅務機關的房屋出租最低租金計稅價格的制約，本例X公司將房產出租給關聯方應當按照正常交易價格收取租金，如果 X公司為了降低稅收負擔，向關聯方收取的租金明顯偏低 且無正當理由的，主管稅務機關有權根據稅收征管法等相關規定進行調整。即A的值會發生變化，這種方案就不一定會成功，還會帶來了很大的不確定性風險。若X公司先將未裝修的物業先出租給關聯方(可以是個人，如公司的股東，或者股東投資的其他公司)，并簽訂一個期限較長的租賃合同，每年收取較低租金，關聯方出資對租入的房產進行裝修改造后再 按市場價格對轉租，則避稅較為合理合法的，籌劃風險相對較低，可操作性強。其他方案：1. 消除免租期：客戶一般都以"房屋要進行簡單裝修和布局"為理由,要求房主給客戶一些 時間，這段時間房主不收客戶的房租，免租期只會增加公司房產稅稅負，在免租期間，出租方要按房產原值交房產稅。比如將免租 3個月，即9個月租金1000萬改為12個月租金1000 萬元，在租金不變的情況下，可免去自用期間房產稅只需要在合同中不出現免租字眼，以全年租金或全年平均租金出現，無稅務風險。2. 約定交付時間：若出租合同交付時間簽署為月初，應修改為上月底交付，根據相關規