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文檔簡介

1、課程商品房產交易稅費計算一.大額稅費(一)營業稅房屋擁啟年限征收標準備注未滿 5 年全額征收(1)全額營業稅=房屋總價 X5.56%(2)差額營業稅=(房屋現購價一房屋原購價)X5.56%(3)該稅是由業主產生的。未滿五年面積在 144itf 以下免征面積在 144itf 以上差額征收(二)個人所得稅業主擁后房產數量征收標準備注家庭/、是唯一住宅征 U11%個稅(1)個人所得稅=房屋總價 X1%;(2)個人所得稅的征收與面積的大小沒有任何關系。(3)該稅是由業主產生的。家庭唯一住宅房子滿 5 年免征房子未滿 5 年征 U11%個稅(三)契稅客戶置業情況征收標準備注客戶首次購房面積 V90m2按

2、 1%征收契稅(1)契稅的征收與房子滿不滿 5 年沒有任何聯系。(2)該稅是由客戶產生的。90itfW 面積144m2按 1.5%征收契稅面積144m2按 3%征收契稅客戶二次購房無論面積大小按 3%征收契稅(四)評估費付款方式收費標準備注按揭收取 0.5%的評估費(1)評估費=房屋評估總價 x0.5%(2)給費是由客戶產生的。一次性付款不收取任何評估費(五)中介服務費成交類型收費標準貸款按揭成交總價的 3%,買賣雙方各 1.5%一次性付款最低為成交總價的 2%,買賣雙方各 1%代辦最低 1 萬元/單,買賣雙方各 5000 元/單消費貸款最低為評估價的 3%,3%以上才算業績墊資解押最低為成交

3、總價的 5%/月,不足一個月的按一個月收取,一個月以上的遞增 1%/月,以此類推,4%以上才算業績。(六)土地增值稅征收類型收費標準備注非住宅(如商鋪、寫字樓)成交價的 5%(1)土地增值稅=房屋成交總價X5%(2)一般的冏品房頭賣交易小存在土地增值稅。住宅(如別墅、自建房)成交價的 5%.小額稅費費用名稱收費標準備注查檔費60 元/次一般的過戶手續至少要查檔兩次。曬圖制圖費30 元/人交易手續費5 元/itf過戶登記費普通住宅 80 元/次,非普通住宅 100 元/次,非住宅 550 元/次抵押登記費住宅 140 元/次,非住宅 550 元/次防洪保安費成交價的 0.1%工本費10 元/本印

4、花稅5 元/本測繪費1.36 元/itf只有自建房、別墅、或舊版房產證的房才會涉及測繪, 一般的商品房不存在測繪費。公證費530 元只有涉及要做公證的時候才產生費用。課程商鋪交易稅費計算費用名稱收費標準備注營業稅按差額 5.56%征收該費用由業主產生個人所得稅按總價 1%征收該費用由業主產生契稅按總價 3%征收該費用由客戶產生土地增值稅按總價 5%征收該費用由業主產生評估費按總價 0.5%征收該費用由客戶產生中介服務費如按點數算不足 1 萬的按 1萬收取,如按點數算超于 1萬元的則按正常的點數收取。該費用由業主和客戶共同產生.小額費用費用名稱收費標準備注查檔費60 元/次一般的過戶手續至少要查

5、檔兩次。曬圖制圖費30 元/人交易手續費5 元/itf過戶登記費550 元/次抵押登記費550 元/次防洪保安費成交價的 0.1%工本費10 元/本印花稅5 元/本測繪費1.36 元/itf公證費530 元只有涉及要做公證的時候才產生費用。課程三一般商品房買賣交易流程一.四種交易類型的流程及所需時間1 .買方按揭賣方按揭(整個過程大概需要 2 個月左右)(1)簽署三方合同(2)賣方申請銀行提前還款(一個月左右)(3)出具結清和注銷抵押委托書(7 個工作日)(4)注銷抵押(810 個工作日)-(5)銀行審批買方貸款(5 個工作日)-(6)交稅免稅手續(710 個工作日)(7)過戶(15個工作日)

6、(8)抵押登記(810 個工作日)(9)銀行放款(3 日)(10)完結。2 .買方一次性賣方一次性(整個過程大概需要 1 個月左右)(1)簽署三方合同(2)交稅免稅手續(710 個工作日)(3)過戶(15 個工作日)(4)完結。3 .買方一次性賣方按揭(整個過程大概需要一個半月左右)(1)簽署三方合同(2)賣方申請銀行提前還款(一個月左右)(3)出具結清和注銷抵押委托書(7 個工作日)(4)注銷抵押(810 個工作日)(5)交稅免稅手續(710 個工作日)(6)過戶(15 個工作日)(7)完結。4 .買方按揭賣方一次性(整個過程大概需要一個半月左右)(1)簽署三方合同(2)銀行審批買方貸款(5

7、 個工作日)-(3)交稅免稅手續(7-10 個工作日)(4)過戶(15 個工作日)(5)抵押登記(8-10 個工作日)(6)銀行放款(3 日)(7)完結。二.各項流程環節所需的材料1 .簽署三方合同所需材料(1)業主:房產證原件、產權人身份證原件、契稅發票、銷售不動產發票(2)客戶:客戶身份證原件、購房定金及中介服務費、確認購買條件(首套或二套、本地人或外地人、銀行征信度)(3)經紀方:買賣合同、定金收據、中介服務費收據、傭金確認書、收件確認書、簽字筆2-3 支、印尼、計算器、稅費表、文件袋、白紙2 .賣方申請銀行提前還款所需材料(1)借款合同原件;(2)身份證原件;(3)還款申請表;(4)還

8、款銀行的銀行卡及卡號。3 .注銷抵押所需材料(1)業主身份證原件;(2)銀行出具的結清證明及注銷抵押委托書;(3)房產證原件;4 .交稅免稅所需材料(1)房產證原件;(2)買賣契約(存量房合同);(3)雙方身份證原件;(4)舊(原)契稅發票;5 .過戶所需材料(1)房產證原件;(2)買賣存量房合同;(3)雙方身份證原件;(4)過戶申請表;(5)新契稅發票藍聯;(6)查檔結果;(7)免稅備案表;(8)個稅完稅證;(9)不動產發票6 .抵押登記所需材料(1)新房產證原件;(2)銀行借款合同原件;(3)客戶身份證原件;(4)契稅票;(5)不動產發票。7 .買方貸款所需材料(1)身份證原件;(2)戶口

9、本原件;(3)結婚證(離婚證)、未婚證明;(4)收入證明;(5)銀行征信;(6)銀行近期三個月的流水賬。課程四房改房買賣交易流程一.四種交易類型的流程及所需時間1 .買方按揭賣方按揭(整個過程大概需要 3 個月左右)(1)簽署三方合同(2)賣方申請銀行提前還款(一個月左右)(3)出具結清和注銷抵押委托書(7 個工作日)(4)注銷抵押(810 個工作日)(5)繳納土地出讓金(20 個工作日)(6)銀行審批買方貸款(5 個工作日)(7)交稅免稅手續(710 個工作日)(8)房產證過戶(15 個工作日)(9)抵押登記(8-10 個工作日)(9)銀行放款(3日)(10)土地測繪(40 個工作日)(11

10、)土地過戶(20 個工作日)(12)完結2 .買方一次性賣方一次性(整個過程大概需要 2 個月左右)(1)簽署三方合同(2)繳納土地出讓金(20 個工作日)(3)交稅免稅手續(710 個工作日)(3)房產證過戶(15 個工作日)(4)土地測繪(40 個工作日)(5)土地證過戶(20 個工作日)(6)完結。3 .買方一次性賣方按揭(整個過程大概需要 23 個月左右)(1)簽署三方合同(2)賣方申請銀行提前還款(一個月左右)(3)出具結清和注銷抵押委托書(7 個工作日)-(4)注銷抵押(810 個工作日)(5)繳納土地出讓金(20 個工作日)-(6)交稅免稅手續(710 個工作日)-(7)房產證過

11、戶(15 個工作日)(8)土地證過戶(20 個工作日)(9)完結。4 .買方按揭賣方一次性(整個過程大概需要 23 個月左右)(1)簽署三方合同(2)繳納土地出讓金(20 個工作日)(3)銀行審批買方貸款(5 個工作日)(5)交稅免稅手續(710 個工作日)(6)房產證過戶(15 個工作日)(7)抵押登記(8-10 個工作日)(8)銀行放款(3 日)(9)土地證過戶(20 個工作日)(10)完結。二.部分流程環節所需的材料1 .繳納土地出讓金所需材料(1)房產證;(2)土地證;(3)買賣契約(存量房合同);(4)雙方身份證;(5)申請報告。2 .土地證過戶所需材料(1)房產證;(2)土地證;(

12、3)過戶申請表;(4)雙方身份證;(5)買賣契稅票;(6)結算地價款通知書;(7)繳款通知書;(8)測繪委托書。課程五別墅買賣交易流程一.四種交易類型的流程及所需時間1 .買方按揭賣方按揭(1)簽署三方合同(2)賣方申請銀行提前還款(一個月左右)(3)出具結清和注銷抵押委托書(7 個工作日)(4)注銷抵押(810 個工作日)(5)評估(3 一 7 個工作日)-(6)銀行審批買方貸款(5 個工作日)(7)房屋測繪(20 個工作日)(8)交稅免稅手續(710個工作日)(9)房產證過戶(15 個工作日)f(10)抵押登記(810 個工作日)(11)銀行放款(3 日)(12)土地測繪(40 個工作日)

13、(13)土地過戶(20 個工作日)(14)完結2 .買方一次性賣方一次性(1)簽署三方合同(2)房屋測繪(20 個工作日)-(3)交稅免稅手續(710 個工作日)(3)房產證過戶(15 個工作日)(4)土地測繪(40 個工作日)-(5)土地證過戶(20 個工作日)-(6)完結。3 .買方一次性賣方按揭(1)簽署三方合同(2)賣方申請銀行提前還款(一個月左右)(3)出具結清和注銷抵押委托書(7 個工作日)-(4)注銷抵押(810 個工作日)(5)房屋測繪(20 個工作日)(6)交稅免稅手續(710 個工作日)(7)房產證過戶(15 個工作日)(8)土地證過戶(20 個工作日)(9)完結。4 .買

14、方按揭賣方一次性(1)簽署三方合同(2)房屋測繪(20 個工作日)(3)銀行審批買方貸款(5 個工作日)(5)交稅免稅手續(710 個工作日)(6)房產證過戶(15 個工作日)(7)抵押登記(810 個工作日)(8)銀行放款(3 日)(9)土地證過戶(20 個工作日)(10)完結。二.部分流程環節所需的材料1 .房屋測繪所需材料(1)房產證;(2)業主身份證;(3)委托書;(4)委托人身份證。2 .土地測繪所需材料(1)新房產證;(2)土地證;(3)買賣契約;(4)雙方身份證課程六自建私房買賣交易流程1 .買方按揭賣方按揭(1)簽署三方合同(2)賣方申請銀行提前還款(一個月左右)(3)出具結清

15、和注銷抵押委托書(7 個工作日)(4)注銷抵押(810 個工作日)(5)評估(3 一 7 個工作日)-(6)銀行審批買方貸款(5 個工作日)(7)房屋測繪(20 個工作日)(8)交稅免稅手續(710個工作日)(9)房產證過戶(15 個工作日)(10)抵押登記(810 個工作日)(11)銀行放款(3 日)(12)土地測繪(40 個工作日)(13)土地過戶(20 個工作日)(14)完結2 .買方一次性賣方一次性(1)簽署三方合同(2)房屋測繪(20 個工作日)(3)交稅免稅手續(710 個工作日)(3)房產證過戶(15 個工作日)(4)土地測繪(40 個工作日)(5)土地證過戶(20 個工作日)(

16、6)完結。3 .買方一次性賣方按揭(1)簽署三方合同(2)賣方申請銀行提前還款(一個月左右)(3)出具結清和注銷抵押委托書(7 個工作日)(4)注銷抵押(810 個工作日)(5)房屋測繪(20 個工作日)(6)交稅免稅手續(710 個工作日)(7)房產證過戶(15 個工作日)(8)土地證過戶(20 個工作日)-(9)完結。4 .買方按揭賣方一次性(1)簽署三方合同(2)房屋測繪(20 個工作日)-(3)銀行審批買方貸款(5 個工作日)(5)交稅免稅手續(710 個工作日)(6)房產證過戶(15 個工作日)(7)抵押登記(810 個工作日)(8)銀行放款(3 日)(9)土地證過戶(20 個工作日

17、)(10)完結。課程七合同房買賣交易流程一.買方一次性賣方一次性(1)簽署三方合同(2)申請更名(開發商時間)-(3)撤備案(15 個工作日)(4)更名(開發商時間)(5)備案(15 個工作日)(6)完結。二.買方一次性賣方按揭(1)簽署三方合同(2)賣方銀行還款(銀行時間:1 個月左右)(3)出具結清和注銷抵押委托書(7 個工作日)-(4)注銷抵押(810 個工作日)-(5)申請更名(開發商時間)(6)撤備案(15 個工作日)(7)更名(開發商時間)(8)備案(15 個工作日)(9)完結。課程八各種性質房產的概念以及交易條件小同性質的房產一般商品房基本概念指經政府有關部門批準,由房地產開發經

18、 J交易條件只要產權清晰, 沒有被查封的都可以交易。營公司開發的,建成后用于市場出售出租,的房屋,包括住宅、商業用房以及其他建筑物。單位房改房指單位職工根據國家和縣級以上地方人 F民政府有關城鎮住房制度改革政策規定,同時具備兩個條件:(1)房產證領證日期起到現在要滿五年;(2)必須取得體現個人的土地證。按照成本價或者標準價購買的已建公有住房。按照成本價購買的,房屋所有權歸單位職工個人所有,按照標準價購買的,職工擁有部分房屋所有權,一般在 5 年后歸職,個人所有。單位集資房指一般由國有單位出面組織并提供自有同時具備兩個條件:(1)房產證領證日期起到現在要滿五年;(2)必須取得體現個人的土地證。的

19、國有劃撥土地用作建房用地,國家予以減免部分稅費,由參加集資的職工部分或全額出資建設,房屋建成后歸職工所后,二|不對外出售。產權也可以歸單位和職工共后,在持續一段時間后過渡為職工個人所有。經濟適用房指具有社會保障性質的商品住宅,它是根同時具備兩個條件:(1)房產證領證日期起到現在要滿五年(2006年9月1日前取得的房產證);(2)必須取得體現個人的土地證。據國家經濟適用住房建設計劃安排建設的,是由國家統一下達計劃、用地實行行政劃撥方式,免收土地出讓金、對各種經批準的收費實行減半征收、出售價格按保微利的原則確定的,具有經濟性和適用性的特點。廉租房指政府以租金補貼或實物配租的方式,向不能上市進行買賣

20、、出租等交易。符合城鎮居民最低生活保障標準且住房困難的家庭提供社會保障性質的住房。廉租房的分配形式以租金補貼為主,實物配租和租金減免為輔。自建房指城鎮或農村居民使用特殊的宅基地自己建造的房屋。需同時具備三證即準建證、房廣證、土地證才能上市交易。合同房指所購買的房產還沒有辦理房產證以前的房屋建筑。原則上是不能上市交易的, 但是現實操作中只要開發商向意更名即可以交易。課程九商業銀行貸款的基礎知識一 .征信查詢(個人征信)借款人在向銀行申請貸款之前,銀行都會首先在銀行系統查詢借款人的征信情況,查詢征信的內容主要包括之前有沒有不良還款記錄。如果發現有不良還款記錄,則借款人在貸款時就不能按照正常的貸款成

21、數來貸款了,一般情況下,不良還款記錄超過六次以上的,銀行停止給予貸款,不良還款記錄一般 6 年左右才注銷一次。二 .貸款成數(首次和二次)(一)一般商品房貸款成數1 .首次購房:可貸 7 成2 .二次購房:可貸 4 成3 .第三次購房:停止放貸(二)房改房、集資房、經濟適用房貸款成數1 .首次購房:可貸 6 成2 .二次購房:可貸 3 成3 .第三次購房:停止放貸(三)銀行貸款既認房也認貸也就是說,所謂的首套和二套房之說,其實是以銀行貸款記錄為主的。譬如,一個人如果現在已經擁有了兩套房, 但是其中一套是一次性還有一套是貸款按揭的, 那么如果這個人現在在買一套房的話,還是可以按揭貸款的,貸款成數

22、按照二套計算。三.貸款利率(一)基準利率:7.05%(二)首套房貸款利率:各大銀行按照基準利率上浮 5-15%課程十公積金貸款的基礎知識1 .申請住房公積金的條件:(1)連續 6 個月以上按時足額繳存住房公積金記錄(從貸款申請時往前推算)(2)城鎮常住戶口或有效居留身份(南寧市戶口或居住在南寧市一年以上有效證明)(3)合法有效的購房合同或集資建房協議;(4)已交付 20%以上的房款。2 .申請住房公積金的流程(1)攜帶本人身份證和購房合同到南寧市住房公積金管理中心先填寫申請表(2)住房公積金管理中心在受理之日起 15 個工作日內做出是否準予貸款的決定(3)準予貸款后,業主與銀行簽訂借款合同及相

23、關合同,并到南寧市住房局辦理房屋抵押登記。(4)最后按借款合同的約定將貸款資金劃入售房單位賬戶即可。3 .申請公積金貸款的首付比例:(1)面積小于等于 90itf 的,首付比例不得低于 20%;(2)面積大于 90itf 的,首付比例不得低于 30%;(3)如果是二套房的,首付比例不得低于 50%。4 .申請住房公積金的最高額度:40 萬(最高額度不得超過購房價的 80%)5 .申請住房公積金的年限:130 年6 .申請住房公積金的年利率(1)期限在 5 年以下的,年利率為 4.2%;(2)期限在 5 年以上的,年利率為 4.7%;(3)二套房公積金的貸款年利率為 5.39%。7 .公積金和商業貸款相比較的優勢(1)公積金具有首付比例低,提前還款不收違約金的優勢;(2)公積金最大的優勢是年利率較低。課程十一消費貸款的基礎知識1.消費貸款的流程:(1)權利人到銀行面簽;(2)房產評估;(3)資料齊全等銀行批貸;(4)批貸后做抵押登記;(5)銀行見它項權利證后放款。2 .消費貸款的年限:1

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