1、China Index Academy當前土地市場形勢與企業拿地策略中國指數2014年9月目錄一、土地及房地產市場形勢二、企業拿地策略1土地供需：土地市場下行，推出和成交均不及去 年同期，住宅用地降幅更為明顯300個城市各類用地土地推出、成交情況(:億平、億元)圖：2014年1-8月300個城市各類用地累計推出16.3億平，同比下降12%。其中 住宅用地推出7.8億平，同比下降15%；商辦用地推出3億平，同比下降13%。成交方面，各類用地1-8月累計成交13.1億平，同比下降18%。其中住宅用地成交6.1億平，同比下降21%，商辦用降20%。圖：2005-2012住宅用地供應情況住宅用地實際供

2、應量(萬公頃)年均供應16.014.02010年以后的最近幾年推地節奏12.212.0較往年明顯加快。住宅用地供應在10.08.02013年達到最高點（13.8萬公頃）；今年成交回落。6.16.04.02.00.0200520062007200820092010201120122013注：文中土地的推出、成交均指面積。2數據來源： CREIS中指數據、城市類別各類用地住宅用地推出面積 成交面積出讓金推出面積成交面積出讓金絕對量16.313.1157987.86.110552同比-12%-18%-11%-15%-21%-11%出讓金：出讓金同比回落，各月降幅持續擴大圖：2010年以來300個城市

3、各類土地出讓金走勢今年上半年各類土地累計出單月出讓金1-8月出讓金月均6000讓1.3萬億，同比1.5%；而50001-8月累計出讓金（1.6萬億）同比下降11%，各月出讓金同比降幅持續擴大。從目前土地市場逐月成交情況和開發商拿地勢態看，預計全年降幅將進一步擴大。今年1-8月，僅一線城市出讓金同4000億 3000元200022111975182814871304100068401-8月各類城市出讓金二線圖：一線三四線100%比略增9%，出讓金提高至21%33.2%35.7%80%38.9%41.5%，較2011年提高9個百分點，二、三60%四線出讓金同比均下降，收窄。則持續46.3%47.5

4、%40%49.0%51.5%20%20.5%16.8%12.1%6.9%0%32011201220132014地價：受成交結構影響，前8月各類用地樓面價同 比上漲10%，但溢價率保持低位1-8月，300城市各類用地樓面均價1193元/平，受成交結構影響，樓面價仍同比上漲10%。其中住宅用地樓面價1706元/平，同比上漲14%；商辦用地同比上漲15%至1615元/平。溢價率方面，前8月各類用地平均溢價率為11.5%，同比下降3.9個百分點，溢價水平僅高于2012年同期。住宅用地溢價率為12.8%，同比回落5.7個百分點，商辦用地回落1.5個百分點至11.7%。圖：2010年至今300個城市各類用

5、地樓面均價及平均溢價率走勢樓面均價溢價率160060%140050%1200元/ 平方米40%100080030%60020%40010%20000%4數據來源： CREIS中指數據、各類區域：環渤海區域出讓金仍小幅上漲，其余區 域均下滑今年1-8月，從累計成交建面來看，各區域同比均下滑，其最小，而東北同比下降46%，降幅最大；渤海區域略降7%，降幅從累計出讓金來看，長三角出讓金仍為各區域之首，接近5000億元，同比降幅22%；環渤海為3629億元，同比增長26%；珠三角基本持平去年同期，東北同比下降42%，降幅仍最大。環渤海地區受益于京津冀，開發商看好周邊城市未來發展空間，紛紛拓展布局。表：

6、2014年1-8月各區域土地市場累計成交情況（：、億元）5城市類別累計推出建面同比累計成交建面同比累計出讓金同比環渤海26664-4%22525-7%362926%東北13005-30%8223-46%751-42%長三角43655-18%37352-21%4946-22%珠三角17237-8%13742-18%23593%中西部62619-8%49226-14%4112-15%住宅新房價格：5月以來房價連續調整；8月受幾 十城市放松限購影響，百城價格指數跌幅收窄今年5月以來，受信貸收緊、市場預期下行影響，百城住宅均價進入連續下行調整期。七八月份以來，近40個城市陸續放松限購，8月百城價格指數

7、環比下跌0.59%，為連續第4紛紛以價換量，各種促銷活動不斷，致使下跌，但跌幅較收窄0.22個百分點。從累計漲跌幅看，2014年1-8月百城住宅均價累計下降0.57%（去年同期上漲8.61%）圖：2010年6月至今百城新建住宅均價及環比變化120002.0%百城均價（左）環比（右）10771110001.5%100001.0%元9000/平8000方米700060000.5%0.0%-0.59%-0.5%5000-0.81%4000-1.0%注：2012年12月起，百城指數按完善后的規則進行編制，歷史數據已作更新。6數據來源：CREIS中指數據，10-0610-0710-0810-0910-1

8、010-1110-1211-0111-0211-0311-0411-0511-0611-0711-0811-0911-1011-1111-1212-0112-0212-0312-0412-0512-0612-0712-0812-0912-1012-1112-1213-0113-0213-0313-0413-0513-0613-0713-0813-0913-1013-1113-1214-0114-0214-0314-0414-0514-0614-0714-08各類城市：房價整體下行與分化并存；8月各類 城市房價均處于下降通道，二線城市跌幅最大今年5月以來，各線城市住宅價格均出現下跌。6、7月份跌

9、幅逐月擴大；8月跌幅出現分化，二線城市下跌繼續擴大，一線、三線城市跌幅收窄。8月，二線城市跌幅最大，一線城市跌幅相對較小。具體來看，二線城市跌幅為0.94%， 較上月擴大0.13%；一線城市價格下跌0.29% ，較上月收窄0.70% ；三線城市跌幅為0.43%， 較上月收窄0.22%。圖：2010年6月至今各類城市新房價格環比變化圖：各類城市的累計漲幅比較7數據來源：CREIS中指數據，各類城市2014年1-8月累計漲幅2013年上半年累計漲幅2013年下半年累計漲幅百城平均-0.57%5.59%5.61%一線1.34%8.47%11.31%二線-1.64%2.75%4.08%三線-1.18%

10、3.90%1.93%新房成交：8月多數城市限購放松，促銷不 斷，促使成交量繼續小幅回升2014年上半年，50個代表城市住宅圖：2010-2014年8月50個代表城市月度總成交量走勢月均成交2054方米， 同比下降18.9%，但仍高于2010-2012年同期。2014年8月，50個代表城市住宅月均成交 2177方米 ， 同比下降 14.1%，降幅較7月（15.6%）有所收窄，環比上月小幅增長4.7%。整體來圖：2010-2014年1-8月50個代表城市月度總成交量走勢看，受限購放松及促銷影響，8月成交量較7月小幅回升。1-8 月， 50 個代表城市月均成交方米，同比下降17.9%，降幅2073較

11、1-7月（18.5%）微幅縮小。注：一線包括北京、上海、廣州、4個城市；二線包括、重慶、杭州、大連、蘇州、廈門、成都、南京、三亞、貴陽、溫州、哈爾濱、?？凇㈤L春、合肥、青島、福州、西安、南寧、鄭州、沈陽、無錫、長沙、南昌25個城市，主要是會城市和計劃單列市；三線包括三明、莆田、中山、惠州、肇慶、汕頭、鎮江、紹興、衢州、韶關、包頭、佛山、徐州、唐山、瀘州、蕪湖、東莞、揚州、南通21個城市，主要指地級市。8數據來源：CREIS中指數據，新房供應：8月新增供應較去年同期大幅回落，1-8月供應量增幅收窄2014年上半年， 20個代表城市住宅供應較去年同期明顯增長，累計圖：2010-2014年8月主要城

12、市月均新批上市面積新批上市面積達7923方米，處于近年來同期最高水平，同比增長7.3%。2014年8月，20個代表城市住宅供應較去年同期大幅回落，供應量為圖：2010-2014年1-8月主要城市月均新批上市面積走勢方米，同比下降17.8%，環1454比7月下降11.7%。1-8月，代表城市住宅月均供應量為1379方米，同比增長4.4%，增幅較1-7月（8.9%）收窄。注：20個代表城市包括北京、上海、廣州、蕪湖、成都、瀘州。、杭州、南昌、蘇州、大連、南寧、揚州、重慶、長沙、東莞、無錫、沈陽、9數據來源：CREIS中指數據，銷供比：整體銷供比明顯低于去年同期，多數城 市銷供比仍小于1上半年，20

13、個代表城市總體銷供比為0.81，為2011年以來同期最低水平， 明顯低于去年上半年（1.10）。1-8月，20個代表城市成交量同比下降17.4% ， 供應量較去年同期增長3.8%；總體銷供比為0.81，明顯低于去年同期（1.01），與1-7月銷供比基本持平。從具體城市表現看，多數重點城市銷供比均低于1，且多數城市銷供比與去年同期相比有所下降，北京由1.72降為0.56，重慶銷供比較去年同期增加。圖：2010年至今20個代表城市商品住宅成交面積及供應面積走勢圖：2013-2014年1-8月重點城市銷供比注：20個代表城市包括北京、上海、廣州、杭州、南昌、蘇州、大連、南寧、揚州、重慶、長沙、東莞、

14、無錫、沈陽、蕪湖、成都、瀘州。10數據來源：CREIS中指數據，庫存及去化：代表城市庫存量繼續創新高，出清 周期持續延長2014年8月，20個代表城市的可售面積達17701增長34%。方米，是2010年最高水平，較去年同期大幅從12延長0.6上月縮短0.3銷售面積計算得出的出清周期來看，8月20個代表城市的出清周期為15.6，較上月，較，較去年同期延長5。從6的出清周期來看，代表城市出清周期為17.5，較去年同期延長7.3。圖：2010年至今20個代表城市可售面積及出清周期注：20個代表城市包括北京、上海、廣州、杭州、福州、蘇州、南京、廈門、惠州、南昌、成都、大連、青島、莆田、合肥、長沙、蕪湖

15、。出清周期采用兩種計算方法：由12的平均銷售面積與6的平均銷售面別計算得出。11數據來源：CREIS中指數據，目錄一、土地市場形勢二、企業拿地策略1，拿地區域策略2，拿地時機選擇12290個地級以上城市開發投資吸引力中國指數城市投資吸引力指標體系經過十余年完善發展，從宏觀環境、房地產市場、宏觀與市場協調度三大維度出發，12個分項指標和近50個具體指標，對七大區域、31個省（直轄市、，不含臺地區）的所有地級以上城市進行評價。表：中國城市房地產開發投資吸引力指標體系城市開發投資吸引力宏觀環境房地產市場宏觀與市場協調度經濟發展速度市場發展速度商品房銷售面積等近五年平均增速人均發展速度人均商品房銷售額

16、等近三年復合增速市場可進入性市 土場 地開 供放 應度 量城市化水平區位作用開發投資熱度市場人均效益供求對比規模市場規?？臻g第 人 地 人 常 房 城三 均 均 均 住 地 鄉全社會消費品零售總額固定資產投資額地方財政一般預算收入人均儲蓄人均收入人 人 土 距口 口 地 中密 城 城 心度 鎮 鎮 城化 化 市的距離商 商 商 房 商 商 土 土品 品 品 地 品 品 地 地房 房 房 產 房 房 購 購銷 銷 銷 開 新 竣 置 置售 售 售 發 開 工 費 面面 價 額 投 工 面 積積 格 資 面 積額 積銷 銷售 售面 額商品房銷售面積土地購置面積新開工面積與銷售面積增速差值房 地 與

17、 房價 價 中 地收 房 心 產入 價 城 開比 比 市 發房 投價 資房地產開發投資額增長率房地產開發投資額固定資產投資額人 人 人均 均 均商 商 商品 品 品房 房 房銷 銷 施售 售 工額 面 面積 積人均商品房新開工面積人均商品房竣工面積產業產值可 人 產 居支 口 業 民配 從 儲收 業 蓄入 人 存數 款等近五年復合增速積開新 發開 投工 資面 額積比額增長率13 G D P G D PG D PG D P G D PG D P290個地級以上城市開發投資吸引力：不同區 域、不同級別城市分化，一線城市保持優勢表：2014年地級以上城市開發投資吸引力排名2013年，一線及1.5線城

18、市在水平及房地產市場規模上仍具有顯著優勢，占據投資吸引力TOP 10。從不同區域來看，從區域分布來看，長三角、珠三角和環渤海三大區仍占據主要位置，且長三角及珠三角城市排名普遍上升，東北地區上榜數量較上年減少明顯且多數城市排名下降。從城市級別來看，一線城市優勢仍突出，北京、上海依舊占據前兩名，廣州、深圳分別上升1名至第4、5位；1.5線城市分化加劇；多數二線城市排名下降；部分三四線城市表現突出，東部沿海的三線城市、徐州、鎮江均入圍投資吸引力前50名，汕頭、莆田等地排名也顯著提高。14數據來源： CREIS中指數據、相比去年 2014年排名 2013年排名 城市 省(區、市)相比去年 2014年排

19、名 2013年排名 城市 省(區、市)11北京北京2626溫州浙江22上海上海2730常州江蘇33重慶重慶2831東莞45廣州2946福建563035貴陽64成都3136哈爾濱黑龍江793238812南京江蘇3337南通江蘇910蘇州江蘇3433南昌江西10113539紹興浙江1119廈門福建3634濟南山東127杭州浙江3742中山138沈陽遼寧3847惠州1423福州福建3927石家莊河北1514長沙湖南4053揚州江蘇1615合肥4128唐山河北1716鄭州河南42541818大連遼寧4340煙臺山東1924佛山4425長春吉林2022寧波浙江4568徐州江蘇2113西安陜西4652?？?/p>

20、海南2221青島山東4758鎮江江蘇2320無錫江蘇4850嘉興浙江2429云南4945蕪湖2517三亞海南5065南寧廣西京津冀上升為戰略，利好環渤海區域， 未來市場潛力較大京津冀上升為戰略，環渤海區域來利好，未來成長潛力將逐步顯現。受政策利好影響，環渤海區域房地產市場呈現較強抗風險性。1-8月環渤海區域45%的城市房價仍保持上漲， 而長三角和珠三角只有有19%和33%的城市房價上漲。成交面積來看，環渤海新房成交面積降幅在三大區域中最小。區域房地產市場間的明顯差異也孕育一定市場機會。目前環渤海城市間的房價差距明顯高于長珠三角，房價最高城市是最低城市的7.1倍，而長三角和珠三角則分別為6.4倍

21、和4.7倍。另外，從區域房價對比看，目前環渤海百城均價7705元/平，較珠三角和長三角分別低39%和22%，未來上漲空間較大。圖：三大區域2014年1-8月累計新房成交面積同比及8月百城價格圖：2014年1-8月三大區域城市房價累計漲跌情況8月百城房價成交面積同比增長率下跌城市上漲城市140000%100%19%-4%12000-5%33%45%10000元/ 平方米較珠三角、長三角分別低39%和22%-10%8000-15%50%600081%-20%67%400055%-25%20000%0-30%環渤海珠三角長三角珠三角長三角環渤海1577059912-21%12716-27%40個大中

22、城市開發投資吸引力：、人口規模 等因素決定40個大中城市發展空間高于其他城市表：2014年地級以上城市開發投資吸引力排名水平高、人口吸附力強、購買力強勁等決定了40個大中城市房地產市場仍占據間高于其他城市。主體地位，發展空一線城市住宅市場仍供不應求，實力突出，商業地產發展潛力較高。蘭州、沈陽等城市近年住宅市場供應量遠超同期銷售水平，市場消化能力或存不足。部分1.5線城市如重慶、成都寫字樓空置率較高，而沈陽、商鋪空置率也居于資過熱風險。，應警惕商業地產投16數據來源： CREIS中指數據、排名商品房住宅寫字樓商業營業用房1北京北京北京上海2上海上海上海重慶3重慶重慶廣州北京4廣州廣州廣州5杭州成

23、都6成都廈門重慶7福州鄭州沈陽8南京成都蘇州9蘇州福州石家莊10蘇州成都杭州11廈門杭州大連12杭州南京濟南長沙13沈陽西安14福州三亞蘇州15長沙大連長沙鄭州16合肥沈陽廈門哈爾濱17鄭州西安南京濟南18大連鄭州青島19寧波寧波福州20西安合肥無錫貴陽部分城市中長期去化地供應過剩，去化顯現：部分三四線城市土大；一二線相對較小圖：各代表城市住宅土地消化時間 (:年)就城市的中長期土地去化看，2010-2014年上半土地消化時間城市土地消化時間 年年土地成交筑面積(建( )區域間分化明顯，其中三四線和部分二線城市土地供應量過于寬松，中長期的去化比較大，其中菏澤、蘭州兩地的住宅土地消化時間超過10

24、年，鄂爾多斯、保定等城市消化時間超過7年；部分規模二線城市土地供應合理，消化菏澤18.8494910年及以上蘭州17.23567鄂爾多斯8.56026保定7.43445日照7.12015營口7.011166鹽城6.610143長春6.36989青島6.079225-10年寧波5.85777威海5.890655.89143鄭州5.89297南寧5.54065廊坊5.26666能力較強，未來的去化一線和城市住宅土地??；稀缺，土地消南通5.113002重慶4.728341大連4.611687西安4.08166杭州4.06010化時間普遍較短，均在2年之內，去化小。3.614430長沙3.59014沈

25、陽3.3123385年以下2.710114成都2.611426注：1）待開發土地面積=近四年住宅用地成交總量(總面積)-四已開石家莊2.53790發并銷售的住宅面積。北京1.949002）土地消化時間采用待開發住宅用地存量結合未來銷量 未來銷量基于過去4年個城市平均增速計算。計算得出，其中上海1.76381廣州1.02768170.4691拿地區域策略：一線城市投資熱度提升，三四線拿地尤為謹慎；企業試水海外市場圖： 2012及2014年代表企業拿地分布情況20家代表性品牌在一線城市投資熱度持續提升，三四線城市土地吸引力下降明顯。一、二、三四線城市拿地金額分別達到34%，54%，32%。一線拿地

26、占比自2012年以來有著明顯提升，由18% 升至34%。在一線城市需求旺盛且三四線 城市前期庫存積壓的背景下，企業對于優質地塊的追逐熱情驟升。而三四線城市20122014三、四線城市12%三、四線城市18%一線城市18%一線城市34%二線城市54%二線城市64%表： 代表企業海外拿地情況城市萬科萬達綠地碧桂園濟州島、墨爾本、曼谷、芭、西班牙、2014年降至12%。進入城市物業類、新山、多倫多、磯、紐芝加哥、舊金山新山約、圣彼得堡、法蘭克福、磯、澳大利亞黃金海岸紐約、新加坡、巴塞羅那另一方面，部分品牌將眼光瞄酒店、商業、公寓、綜合體住宅、公寓、 住宅旅游、商業、酒店、住宅、公寓型商鋪準海外，海外

27、拿地動作頻頻。其中綠地已經在14個海外城市拿地并開發項目。萬達酒 店、 西班牙大廈、芝加哥萬達、萬達文華酒店荃灣項目、韓國健康旅游城、德國綠地鉑驪酒店、住宅、紐約綠地綠地中心、RAM啤酒廠廣場Lumina項目、代表項目項目、 碧桂園金海灣列克星敦大道610號注：20家代表企業包括萬科、恒大、中海、碧桂園、龍湖、世茂、綠城、招商、金地、富力、佳兆業、雅居樂、首創、18遠洋、置業、綠地、萬達。數據來源：CREIS中指數據、拿地區域策略：京津冀級，企業土地投資促使環渤海需求升居各區域首位圖： 2011年至今代表企業各區域拿地規模及變化情況2013年下半年以津冀一體2500化成為長期戰略，在北京承載能

28、2000力接近極限的情況下，普遍預期北京周邊區域將獲得發展空間。代表企業在其所處的環渤海區域150020%20%億元100031%9%5000東北環渤海西北西南長三角中部珠三角東北環渤海西北西南長三角中部珠三角東北環渤海西北西南長三角中部珠三角東北環渤海西北西南長三角中部珠三角拿地也由2013年的20%大幅上漲2011201220132014至31%，超過長三角等區域位居各區域首位。具體來看，進入北京企業最多且表： 2014年至今代表企業在環渤海區域主要城市拿地情況多為年內銷售業績較好的大型總拿地額接近500億。品牌，在拿地金額也達到143億元，在濟南及青島拿地額均不足100億元。注：20家代表企業包括萬科、恒大、中海、碧桂園、龍湖、世茂、綠城、招商、金地、富力、佳兆業、雅居樂、首創、19遠洋、置業、綠地、萬達。數據來源：CREIS中指數據、城市進入企業拿地面積（萬平方米）拿地金額（億元）北京萬科、恒大、金地、龍湖、首創、遠洋、綠地、361.19494.18中海、富力、首創、172.94143.04濟南綠地、中海、世茂、置業、萬達579.5680.