1、房地產消費信貸分析上海易一代網絡2018 年 5 月·所有房地產消費信貸分析免責作者具有專業勝任能力，保證報告所采用的數據均來自合規，分析邏輯基于、客觀和公正，作者的職業理解， 結論不受任何第清晰準確地反映了作者的研究觀點，力求的授意或影響，特此。靶因為接收人接受而將其視為客戶。僅在相關法律的情況下，并僅為提供信息而，概不任何。的信息來源于已公開的資料，靶對該等信息的準確性、完整性或可靠性不作任何保證。所載的資料、意見及推測僅反映靶于發布當日的。在任何情況下，中的信息或所表述的意見均不對任何人的投資建議。在任何情況下，靶、靶員工或者關聯機構不承諾投資者一定獲利，不與投資者投資，也不對

2、任何人因使用中的任何內容所引致的任何損失負任何責任。投資者務必注意，其據此做出的任何投資決策與靶、靶員工或者關聯機構無關。僅為或靶所有，和個人不得以、復制、。如征得靶同意進行、刊發的，需在的范圍內使用，并注明出處為“靶”，且不得對進行任何有悖原意的、刪節和修改。靶，請標明出處；，法律指 導 人員向暉飛研究編輯連維佳利劍李隆馬天麗 高遠美編周樂來源：靶研究繪制。22018/5/14創造普惠金融卓越價值號：nigeba77房地產消費信貸分析目錄CONTENTS11.11.21.3宏觀政策市場分析分析1.3.11.3.21.3.31.3.4對象金額利率期限1.3.51.3.6還款方式用途及支付方式1

3、.4要點1.4.1要點1.4.2 貸后管理要點22.12.22.3宏觀政策市場分析分析2.3.12.3.22.3.32.3.4對象金額利率期限2.3.52.3.6還款方式用途及支付方式2.4要點2.4.1要點2.4.2貸后管理要點來源：靶研究繪制。32018/5/14創造普惠金融卓越價值號：nigeba77房屋抵押個人住房按揭房地產消費信貸分析33.13.23.3宏觀政策市場分析分析3.3.13.3.23.3.33.3.4對象金額利率期限3.3.53.3.6還款方式用途及支付方式3.4要點3.4.1要點3.4.2貸后管理要點45來源：靶研究繪制。42018/5/14創造普惠金融卓越價值號：ni

4、geba77房地產消費信貸資金來源分析個人購房墊資個人租房房地產消費信貸分析1個人住房按揭1.1 宏觀政策2017 年以來，租售同權、限購限貸、自持、現房銷售有關樓市調控的政策層出不窮，一二線城市出臺了號稱有史以來最嚴格的房地產市場調控政策，如北京 317 新政、上海限購政策、杭州 329 限購政策，限購、限貸幾乎成為這些城市房地產市場調控的標配。在此下，據中原地產研究中心統計，截至 2017 年 12 月13 日，110 多個城市發布有關調控樓市政策，政策發布次數多達 250 次以上。2018 年 3 月 5 日工作報告提出“堅持房子是用來住的、不是用來炒的健全長效機制，促進房地產市場平穩健

5、康發展”。一二線城市限購限貸政策，以北京、上海、廣州、，落實地方主體責任，繼續實行差別化調控，建立為例，如下所示：（1） 2017 年 3 月 17 日，北京市住建委知。多部門發布了關于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通（2） 2016 年 11 月 28 日，上海市住建委、上海人行和銀監會上海局發布的關于促進本市房地產市場平穩健康有序發展進一步完善差別化住房信貸政策。（3） 2017 年 3 月 17 日，廣州市發布關于進一步完善我市房地產市場平穩健康發展政策（4） 2016 年 10 月 28 日，市場平穩健康發展的若干措施市轉發市國土委等關于進一步促進我市房地產。1.2 市場分析201

6、7 年 1 季度，個人住房按揭2017 年 2 季度，個人住房按揭2017 年 3 季度，個人住房按揭余額 19.05 萬億元，同比增長 35.7%，增速比上年末低 1.1 個百分點。余額 20.1 萬億元，同比增長 30.8%，增速比上余額 21.1 萬億元，同比增長 26.2%，增速比上低 4.9 個百分點。低 4.6 個百分點。來源：靶研究繪制。52018/5/14創造普惠金融卓越價值號：nigeba77城市限購限貸本地外地首套二套北京單身限購 1 套家庭限購 2 套限購 1 套，連續繳滿5 年（含）以上社保或個稅普通住房首付 35%非普通住房首付 40%普通住房首付 60%非普通住房首

7、付 80%（有即為二套）上海單身限購 1 套家庭限購 2 套限購 1 套，前 63連續繳滿 5 年（含）以上社保或個稅無貸首付 35%無貸首付 50%普通住房首付 50%非普通住房首付 70%廣州單身限購 1 套家庭限購 2 套限購 1 套，5 年內連續繳滿5 年（含）以上社保或個稅無貸首付 30%無貸首付 40%有貸首付 50%有貸首付 70%單身限購 1 套家庭限購 2 套限購 1 套，連續繳滿5 年（含）以上社保或個稅無貸首付 30%無貸首付 50%首付 70%房地產消費信貸分析2017 年 4 季度，個人住房按揭2018 年 1 季度，個人住房按揭余額 21.9 萬億元，同比增長 22

8、.2%，增速比上年末低 14.5 個百分點。余額 22.86 萬億元，同比增長 20%，增速比上年末低 2.2 個百分點，一季度增加 99496 億元，同比少增 1750 億元。2017年1季度至2018年1季度個人住房按揭存量2522.8621.9021.1020.1019.05201510502017年第一季度2017年第二季度2017年第三季度2017年第四季度2018年第一季度個人住房余額（萬億元）2018 年 3 月首套房平均利率為 5.51%，相當于基準利率的 1.124 倍，環比 2 月上升 0.92%，同比去年 3 月平均利率 4.46%，上升了 23.54%。3 月廣深等一線

9、城市首率分別為：北京 5.34%、上海5.11%、廣州 5.45%有 98 家分（5.45%。同期，二套房平均利率為 5.86%，較 2 月上升 0.07 個基點。2018 年 3 月，上調首套房平均利率，占比 18.39%，較上月新增 45 家分（；有9 家首套房利率下降，占比 1.69%。首套房利率最低為基準 1.075 倍；最高為基準 1.18 倍。目前，工商水平。、農業、中國、建設等國有四大行首套房平均利率均已超基準利率上浮 10%2017年11月部分城市房貸利率(%)12108642011.410.88.67.65.785.665.665.665.445.325.435.465.27

10、4.940.8北京上海廣州杭州首套房平均利率（%）二套房平均利率（%）平均上浮（%）1.31.3.1分析對象在 18 周歲（含）至 65 周歲（含），具有完全民事行為能力的自然人，有穩定的本息的能力，無不良嗜好。收入，信用良好，有償還來源：靶研究繪制。62018/5/14創造普惠金融卓越價值號：nigeba77房地產消費信貸分析1.3.2金額（1） 不限購地區：首套房金額最高不超過房價的 80%；對擁有 1 套住房且相應購房未結清的居民家庭，金額最高不超過房價的 70%；（2） 限購地區：首套房金額一般不超過房價的 70%，其中北京、上海要求不超過 65%；對有者，上海、南京、蘇州要求不超過

11、50%，廣州要求不超過 60%，杭州要求不超過 40%；部分地區對非本市戶籍購房者有限制，如嘉興要求不超過 50%、保定要求不超過 60%；二套房金額一般不超過房價的 60%，部分地區如北京、杭州、廈門、鄭州要求不超過 40%；深則不超過 30%；南京、蘇州要求不超過圳要求不超過 30%；廣州、上海要求不超過 50%，結清50%，1.3.3結清利率則不超過 20%；成都、東莞要求不超過 70%，結清則不超過 60%。利率實行差別化利率定價，部分地區首套房上浮 10%，二套房上浮 20%。期限1.3.4最長 30 年，借款人1.3.5 還款方式與期限之和一般不超過 70 年；到期年限一般不超過土

12、地使用年限。按月等額本息和等額本金兩種還款方式1.3.6用途及支付方式借款用于借款人購房。信貸資金支付方式采用受托支付。1.41.4.1要點要點（1） 審核借款人進件資料的完整性、真實性、有效性；（2） 審核借款人提供的擔、有效；（3）借款人是否良好，是否存在不良嗜好；（4） 審核房屋開發商資質，包括但不限于企業基本情況、財務狀況、信用狀況等；（5） 審核房屋土地使用期限，房屋產權情況真實性，房屋性質是否為回遷房、安置房、小產權房等情況。1.4.2 貸后管理要點（1） 定期借款人情況、流水情況，是否存在對外擔保行為；（2） 借款人申請提前全額或部分還款；（3） 市場房價若下跌，要求借款人對抵押

13、物價值的差額進行補足。來源：靶研究繪制。72018/5/14創造普惠金融卓越價值號：nigeba77房地產消費信貸分析2房屋抵押2.1 宏觀政策近兩年房抵貸資金流入房地產市場購房和股票市場情況，監管部門嚴禁這一資金流向現象。2017 年 4 月 10 日，中國銀監會官網發出了中國銀監會關于業風險防控工作的指導意見，在第 22 條“強化房地產風險管控”中指出：將以房地產為抵押的納入全口徑房地產風險監測范圍。加強房地產業務合規性管理，嚴禁資金流入房地產和領域。2017 年9 月 30 日，住房城鄉建設部、銀監會發布關于規范購房融資和加強反洗錢工作，2018 年 1 月 13 日，中國銀監會官網發出

14、了中國銀監會關于進一步深化整治用于購房”。2.2 市場分析業市場亂象，指出對“綜合消費、個人經營等資金不得用于國內房抵貸余額現在無權威數據統計。根據川財數據，2018 年 3 月末，北京轄內以房地產作抵押的建設寧波同比增速較上年下降 4.77%。2017 年，從事房抵貸業務的有：中國、農業、華夏、工商、廣發、交通、招商、郵政儲蓄、中信、民生、光大、南京等，主要業務區域在一、二線城市，額度最高在 2000 萬元，市場利率普遍在7%-10% 之間。從 2018 年 4 月末看，多家對房抵貸業務進行了調整，多家將最高額度額度調整為 500 萬元以內；某些暫停了部分區域的房抵貸業務。哈爾濱在體系外成立

15、了神燈金融做房抵貸業務，余額已經到 3000 億以上。目前規模已經近上千億，平安體系外的平安普惠涉獵的房抵貸業務2.32.3.1分析對象在 18 周歲（含）至 65 周歲（含），具有完全民事行為能力的自然人，有穩定的收入，有房，信用良好，有償還2.3.2本息的能力，無不良嗜好。多數為小企業主或者自雇金額。金額需根據借款人還款能力和（1） 個人住房（不含別墅）的（2） 500 萬元。價值綜合確定，且最高不得超過以下兩項金額的孰低值：抵押率最高不超過 60%，別墅和商住房的抵押率最高不超過 50%；2.3.3利率利率實行差別化利率定價，一般在年化利率 7%-10% 之間。期限2.3.4一次授信，5

16、 年內循環使用，但每次用信時間不超過 36 期，一般為 6/12/24/36 期。2.3.5 還款方式6 期先息后本、12段式還款、12 期以上等額本息。來源：靶研究繪制。82018/5/14創造普惠金融卓越價值號：nigeba77房地產消費信貸分析2.3.6用途及支付方式主要用于借款人企業的經營等，信貸資金支付必須采用支付方式。2.42.4.1要點要點（1） 在房抵押的具體業務流程上，包括：業務受理、資料初審、資料終審、抵押、出款、匯款、解押這七個流程。這項業務的風險主要來源于材料真實性、客戶資質、借款用途、還款來源、抵押物真實性、抵押物價值、抵押物變現能力等七個方面。房屋全權委托一在不通知

17、借款人 ( 原房屋所是必須做的，只有這個書可以實現抵押三大中的人 )、且不經過司法程序的情況下，就能將標的過戶 ( 變賣 )。（2） 借款人是否符合準入條件、還款能力（以及進件資料完整性和真實性。是否符合準入標準）、對外擔保的情況、用途是否真實合理、（3）的價格評估是否準確。情況是否符合準入（是否有一押），權屬是否清晰（共有人情況和實際使用人情況）。2.4.2 貸后管理要點對資金流向進行合規性，按要求由借款人提供資金支付相關的消費憑證和，防止借款人將資金用于借款人（股票和業主和。對借款人每期還款情況進行，對于出現逾期進行處置。定期進行實地回訪，了解，對借工商戶）的收入情況和經營情況，家庭情況和

18、情況。按季度借款人款人還款能力和信用狀況進行風險識別，特別是對借款人的對外擔保情況進行價格波動等情況。嚴格關注抵押物的受損、使用、來源：靶研究繪制。92018/5/14創造普惠金融卓越價值號：nigeba77房地產消費信貸分析3個人租房3.1 宏觀政策2017 年 4 月，省關于放慢培育和開展住房租賃市場的施行意見正式發布，這一政策的中心是鼓舞房屋租賃，亮點是商業用房可改為租賃住房，土地用處可調整為寓居用地，以及房屋租賃可以減稅等。2017 年 11 月，據北京市和國土管理委員會消息，經市批準，北京市國土委、市住建委關于如何加強利用集體土地建設租賃住房工作的相關意見。其中指出：集體租賃住房是農

19、民集體持有的租賃產業，可通過依法出租獲取，不得以租。可參考周邊住房租賃市場水平，鼓勵簽訂長期住房租賃合同，但單次租期不得超過 10 年。從 2017年起到未來的五年里，北京將供應 1000 公頃集體土地，用于建設集體租賃住房。2018 年 4 月 25 日晚中國住建部發布通知，鼓勵住房租賃資產化。此次通知是2017 年 7 月九部委發布關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場又一意義。政策，對于助推我國住房租賃市場發展、多3.2 市場分析住房供給體系建立、金融與地產良性循環有租房分期市場主要是在一、二線城市。連鎖型的租介公司快速發展是租房分期市場快速發展的因一。年輕租房消費群體對于房租的

20、分期消費需求，也使大量資金投向租房分期市場。租賃市場是房地產長效機制中不可或缺的重要一環，有助于穩定房地產市場，促使房地產回歸居住屬性。中國一線城市租賃人口及市場規模遠小于紐約、洛杉磯、東京等城市，其主要將持續占據市場最大份額，市場規模有望翻番。在于其水平較低和租賃人口比例較低，未來我國一線城市目前我國年列第一，但是規模約 1.38 萬億元，2016 年房屋市場 GMV 為 15 萬億元，在日三個中位市場規模與市場規模比值僅為 7%；美國租賃市場 GMV34511 億元，位列第一，GMV69000 億元，位列第二，二者比值 50%；租賃市場 GMV 為 7234 億元市場 GMV 為 1000

21、0 億元，均位列第三，但是二者比值高達 72%，位列第一。2011-2017年中屋租賃行業市場規模情況8765432106.4126.0215.5454.5144.0643.6181.721.541.351.381.181.211.011.050.910.790.662011年2012年2013年2014年2015年2016年租賃人口（億人）2017年房屋租賃市場規模（萬億元）房房屋租賃面積（十億平方米）資料來源：咨詢整理來源：靶研究繪制。102018/5/14創造普惠金融卓越價值號：nigeba771.91.451.98房地產消費信貸分析3.3分析目前國內租房市場主要分為租、中介居間服務以及

22、委托轉租類三種模式，而租房金融（分期）主要改變的是委托轉租類，實際上就是租房公司從房東手里把房子承租過來再轉手租給租客，俗稱“二房東”。而二房東也分為輕資產和重資產兩種模式，前者更像是金融公司，主要起到房源整合和對外放貸作用，而后者則花 重資于裝修、服務等。重資產的二房東中，還包含“集中式長租公寓”與“分布式長租公寓”兩種。集中式長租公寓， 即運營商通過收購或租賃的模式取得項目整體的管理權 ( 通常為整棟，或整棟中的幾層 )，統一進行改造后出租的一種租賃公寓模式。分布式長租公寓，即運營商從分散的房東手中取得房源，經過標準化改造或裝修后，統 一出租管理的一種租賃公寓模式。在房源獲取與出租上，分布

23、式長租公寓大部分是從個人房東手中獲得閑散房 源 ( 其中又以二手房居多 )，房屋原來格局各有特點，并不統一。3.3.1對象在 18 周歲（含）至 65 周歲（含），具有完全民事行為能力的自然人，有穩定的收入，有房，信用良好，有償還3.3.2本息的能力，無不良嗜好。多為金額在 80、90 后的年輕白領。根據房屋租賃合同約定的房租總額來確定，且不超過以下兩項金額的孰低值：（1） 房屋租賃合同內約定的房租總額減去一（2） 8 萬元。的房額；3.3.3利率利率為年化 5-7% 之間，多數期限都是采用公寓貼息的方式。3.3.4期限以 2-113.3.5 還款方式按月等本等息。為主，最長期限不超過 10

24、年。3.3.6用途及支付方式借款人用于繳納合同期內的房租，信貸資金的支付方式為受托支付。3.43.4.1要點要點（1） 審核房東的資信，并核定房東的剩余租期、經營狀況、出租率和率；（2） 要求房東應收賬款債權有效性及價值進行擔保承諾，其所出售的應收賬款的債券需為合法債權；（3） 超出房租分期信用額度部分，在協議中約定增加、減少和撤銷房租分期核定額度的規定進行額度總量，并在初始的房租分期協議中征得對應但保人的同意；（4） 審核租客的信用和工作穩定性。3.4.2 貸后管理要點（1） 應及時了解房東是否在獲取融資時及時告知租客關于收租權轉讓的這一事實；來源：靶研究繪制。112018/5/14創造普惠

25、金融卓越價值號：nigeba77房地產消費信貸分析（2）關注租客的退租情況，以防房東將房屋再次進行出租并找其他借貸。嚴防多頭借貸。4 個人購房墊資目前，各家未推出過橋墊資類，主要是由于該類存在合規問題，期限短、金額大且風險較高。部分擔保公司、小額公司和互金平臺有尾款墊資貸和贖樓貸業務，但小額公司和互金平在還有按揭未還清，業務合規上存在一定問題。贖樓貸最主要的應用場景是在的過程中，賣方因在需要調撥一筆資金將按揭還清，解除抵押，之后才能進行接下來的過戶等一系列環節。提前還清按揭這個行為就叫贖樓，此類發生在二手房過程中的贖樓我們稱之為類贖樓。根據數據顯示，僅在深圳地區，類贖樓每年就有 1000 億的

26、市場規模，這還不包括非類贖樓。贖樓貸最主要的三大風險點：第一、資金要全程，買方首付款要做監管，確保賣方權益不受損害。住賣方、停掉，確保買方造成損失；第二、確認 全帶來嚴重隱患；打入賣方賬戶時，贖樓機構能第一時間將贖樓本金和利息收回，以免被賣方將賬戶資金轉移的同意放款函的真實性，放款函若是或未見放款函先贖樓都會對贖樓機構資金安第三、貸前要查明贖樓人負債情況，是否有債務糾紛這所有動作都是為了避免贖樓貸中最可怕的風險，那就是按揭是否有斷供，確保在贖回解除抵押時被上的所有人都要簽字，。總的來說，贖樓對以及經辦相當高的要求，需要從業者有多年的贖樓經驗，以及豐富的行業墊資，與以及同業間有密切的合作關系，這

27、樣才能確保贖樓過程萬無一失。本文將不對個人購房做詳細分析。5 房地產消費信貸資金來源分析目前房地產消費信貸資金的主要來源是，其次是小額公司與 P2P，具體的結構見下圖：房抵貸資金租房分期住房按揭管理公司資金表外來源：靶研究繪制。122018/5/14創造普惠金融卓越價值號：nigeba77資產專項計劃表內贖樓貸有限合伙ABS保險公司資金基金計劃基金公司公司保險公司公司保險公司助貸公司直銷房地產消費信貸分析過去，資金投向房貸市場基本是通過助貸模式和自營兩種模式，助貸模式通常是助貸機構負責獲客和負責資金，助貸機構利用自身資質給做擔保如房抵貸、租房分期；自營的模式通常是助貸機構只負責獲客對于擔保機構

28、的要求，有自營的金融并且負責審批如房抵貸、住房按揭等，隨著監管政策在房貸資產的過程中又引入了保險公司。用于房貸資產的資金除了傳統的表內信貸資金外，目前還通過、基金、保險等機構將形成的房貸資產用計劃、基金、資產專項計劃、ABS 等方式來擴大杠桿率和分散信貸風險。來源：靶研究繪制。132018/5/14創造普惠金融卓越價值號：nigeba77關于靶靶是一家專注于普惠金融場景&機構與傳統金融機構間市場服務的金融科技公司，我們幫助普惠金融機構進行平臺運營、場景梳理、險管控、IT系統設計，幫助傳統金融機構對普惠金融的場景、機構能進行風險識別與定價。定制、風靶成立于2015年3月18日，目前已服務近200家普惠金與金融機構，對普惠金融有著深刻的研究和理解。靶團隊目前近40人，主要團隊成員來自于信息、阿里巴巴、民生控的經驗和能力。靶服務等，擁有豐富的金融科技背景，具備優秀的互聯網金融、消費金融的開發、設計