1、房地產開發貸款業務培訓房地產項目貸款后評價及其案例分析2005.122005.12房地產開發貸款業務培訓班房地產開發貸款業務培訓班2005.122005.12房地產項目貸款后評價及其案例分析房地產項目貸款后評價及其案例分析總行房地產信貸部業務監管處總行房地產信貸部業務監管處 周文彪周文彪 樓鐵萍樓鐵萍房地產開發貸款業務培訓班房地產開發貸款業務培訓班2005.122005.12內容提要內容提要房地產項目貸款后評價概論房地產項目貸款后評價概論 房地產項目貸款后評價內容房地產項目貸款后評價內容房地產項目貸款后評價方法和步驟房地產項目貸款后評價方法和步驟房地產項目貸款后評價報告格式房地產項目貸款后評價

2、報告格式房地產項目貸款后評價案例房地產項目貸款后評價案例房地產開發貸款業務培訓班房地產開發貸款業務培訓班2005.122005.12房地產項目貸款后評價概論房地產項目貸款后評價概論房地產項目貸款后評價問題提出的背景房地產項目貸款后評價問題提出的背景房地產項目貸款后評價的定義房地產項目貸款后評價的定義房地產項目貸款后評價的目的和意義房地產項目貸款后評價的目的和意義房地產開發貸款業務培訓班房地產開發貸款業務培訓班2005.122005.12房地產項目貸款后評價問題提出的背景房地產項目貸款后評價問題提出的背景項目貸款管理制度要求項目貸款管理制度要求中國農業銀行中長期貸款項目后評價辦法（農銀發1997

3、222號）該辦法對中長期貸款后評價的資格及基本內容首次作出制度性規定。但過于簡單，缺乏可操作性。中國農業銀行固定資產貸款管理辦法（農銀發200510號）該辦法2005年1月出臺，在第八章中對貸后管理及后評價提出了明確要求，提出中長期固定資產貸款實行后評價制度。中國農業銀行房地產開發貸款業務監管辦法（農銀發2003 387號）該辦法2003年9月出臺，是房地產項目貸款貸后管理的主要辦法，在第六章中對后評價工作提出了原則要求，并設計了后評價表。房地產開發貸款業務培訓班房地產開發貸款業務培訓班2005.122005.12房地產項目貸款后評價問題提出的背景房地產項目貸款后評價問題提出的背景調查評估和貸

4、后監管的需要調查評估和貸后監管的需要房地產項目審批發放及運作情況目前我行現有房地產法人貸款約2000億元左右，其中大多為項目貸款。截止今年9月，總行自2000年以來約審批同意發放300多筆房地產項目貸款，涉及金額1000億元以上。總行每半年通過NOTES要求分行上報一次項目貸款運作情況表，要求每年至少一次上報項目貸款運作情況報告。從部分分行上報的情況來看，一些項目實際運作狀況與初期調查評估有很大出入，項目運作出現重大風險，有的歸于失敗。出現風險和失敗的原因何在，從總行到分行都沒有進行系統的深入的總結評價。房地產項目貸款的監管思路 為了加強項目貸款管理，總行房地產信貸部在2005年房地產信貸工作

5、要點和在上海召開的房地產信貸工作現場會上，都提出房地產項目貸款要建立后評價制度。擬下發房地產項目貸款后評價的通知，重點對2004年以來總行審批發放的項目貸款進行后評價 房地產開發貸款業務培訓班房地產開發貸款業務培訓班2005.122005.12房地產項目貸款后評價問題提出的背景房地產項目貸款后評價問題提出的背景金融機構通行的做法金融機構通行的做法世界銀行世行早在20世紀70年代就開始對其貸款項目進行后評價，現已形成了一整套完整的制度和方法，世界銀行將后評價的英文名稱為“Audit”（其直譯為審計），由此可見后評價在世行中地位。按世行的評價方法，一般投資項目的后評價分兩個階段進行，一是在項目貸款

6、發放完畢后，由該項目貸款的銀行主管人員編制“項目完成報告”；二是由董事局主席指定專職董事負責的“業務評議局”對項目進行全面綜合的評價。 中國建設銀行建設銀行早在1995年9月就建立了項目貸款后評價實施辦法。后評價內容主要包括借款人資信和生產經營狀況分析、貸款使用和項目建設實施情況分析、借款人財務效益評價、銀行效益及風險評價。國家開發銀行開發銀行也較早地建立了項目貸款后評價制度。2001年4月出臺的國家開發銀行項目貸款后評價辦法中，要求在項目貸款發放結束后三年，各有關主管部門要分別形成項目貸款后評價報告，并由稽核部門進行復核和評價；每年下達后評價年度計劃；后評價成果作為責任人業績考核的基礎材料之

7、一。房地產開發貸款業務培訓班房地產開發貸款業務培訓班2005.122005.12房地產項目貸款后評價的定義房地產項目貸款后評價的定義項目管理的生命周期理論項目管理的生命周期理論根據項目管理的生命周期理論，因項目生命周期各階段的不同特點，項目評價可以分為三部分內容：即項目前評價（項目評估）、項目中評價、項目后評價。由于這三個階段項目管理內容和側重點不同，其項目評價內容也不同。房地產開發貸款業務培訓班房地產開發貸款業務培訓班2005.122005.12房地產項目貸款后評價的定義房地產項目貸款后評價的定義房地產項目貸款后評價的含義房地產項目貸款后評價的含義房地產項目貸款后評價是指對貸款到期安全收回或

8、到期未能正常收回后，有關人員對房地產項目貸款從調查、評估、決策、貸后管理等過程進行全面分析評價的一種方式，是項目貸款管理周期的重要組成部分，也是項目貸款貸后管理的一個組成部分。它的主要著眼點在于，根據信貸資金的“三性”原則（流動性、安全性、效益性），判斷項目貸款的清償能力，及項目評估時對項目投資風險（財務風險、經營風險等）的預測準確性、風險規避措施的實施效果等。 房地產開發貸款業務培訓班房地產開發貸款業務培訓班2005.122005.12房地產項目貸款后評價的定義房地產項目貸款后評價的定義房地產項目貸款后評價的特點房地產項目貸款后評價的特點房地產項目貸款后評價有其內在的規律和特點，在原理、作用

9、和實施步驟上都有別于項目評估。其特點主要是： 現實性項目貸款后評價分析的是項目實際情況，是項目完工或銷售完畢后的一定時期內，根據企業的實際經營結果或根據項目的實際情況重新預測的數據，而項目評估是依據歷史和經驗性資料，對項目的前瞻性的一種預測。全面性在進行項目評價時，既要分析其投資過程，又要分析經營實施過程。不僅要分析項目投資經濟效益，而且要分析其經營管理，發掘項目的潛力。探索性項目后評價要分析企業現狀，發現問題并探索未來的發展方向，因而要求項目后評價人員具有較高的素質和創造性，把握影響項目的主要因素，并提出切實可行的改進措施。 房地產開發貸款業務培訓班房地產開發貸款業務培訓班2005.1220

10、05.12房地產項目貸款后評價的定義房地產項目貸款后評價的定義項目評估與后評價的區別項目評估與后評價的區別在項目管理周期中所處在的階段不同項目評估屬于項目管理中的前期，后評價則是項目管理的延伸。比較的標準不同項目評估是依據國家有關部門頒布的定額標準、參數或過去經驗數據來衡量建設項目的準入標準。后評價雖然也參照有關定額標準和國家參數，但它主要是直接與項目評估的預測情況或國內外其它同類項目的有關情況進行對比，檢測項目的實際情況與預測情況的差距，并分析其產生的原因，提出改進措施。作用不同項目評估主要是幫助銀行用于信貸決策，項目后評價主要提高銀行的信貸決策水平。評價的內容不同項目評估的主要內容是項目的

11、建設條件、投資環境、技術方案等，項目后評價則是對上述內容的再評價，以及對項目的貸后管理、貸款的綜合效益進行總結和回顧。 房地產開發貸款業務培訓班房地產開發貸款業務培訓班2005.122005.12房地產項目貸款后評價的目的和意義房地產項目貸款后評價的目的和意義存在的認識問題存在的認識問題從目前我國的情況看，人們對項目評價問題多集中在前評估上，對中評價和后評價則看的不是很重。目前主要存在兩種問題：一是項目后評價無用論，認為開展此項工作會占用大量的工作時間和必要費用，與項目評估相比不能產生效益；二是認為開展后評價是自我揭丑，是對前面項目評估的自我否定。 房地產開發貸款業務培訓班房地產開發貸款業務培

12、訓班2005.122005.12房地產項目貸款后評價的目的和意義房地產項目貸款后評價的目的和意義后評價的核心是后評價的核心是“溫故而知新溫故而知新”，就是總結過去，吸收經驗，汲取教訓，就是總結過去，吸收經驗，汲取教訓，得到啟示，指導未來。得到啟示，指導未來。開展房地產項目貸款后評價，可以及時發現在貸款調查、評估、決策、貸后管理等過程中的問題，總結貸款準入、管理的經驗教訓，為我行調整信貸政策、改進和完善項目貸款管理提供借鑒。開展房地產項目貸款后評價，可以進一步增強項目評估人員的責任感，促使評估人員努力做好本職工作，提高房地產項目貸款的決策管理水平。開展房地產項目貸款后評價，可以進一步加深銀企合作

13、關系，挖掘合作潛力，提高銀行的綜合收益。 房地產開發貸款業務培訓班房地產開發貸款業務培訓班2005.122005.12房地產項目貸款后評價的目的和意義房地產項目貸款后評價的目的和意義 資料：20世紀70年代末，英國海外開發署對全世界24個多邊金融機構的評價系統進行了專門的研究，研究表明項目后評價是一種全新的并迅速發展的活動，當時所調查的24個組織每年花費3600萬美元用于后評價，而同期的資金總投入約為210億美元，即評價費用約占同期總投資的0.17。同時也為促進當地的社會和經濟發展起到了巨大的作用。 房地產開發貸款業務培訓班房地產開發貸款業務培訓班2005.122005.12房地產項目貸款后評

14、價內容房地產項目貸款后評價內容借款人資信評價借款人資信評價 項目實施后評價項目實施后評價 項目財務效益后評價項目財務效益后評價項目貸款審批內容執行情況分析、項目監管過程中存項目貸款審批內容執行情況分析、項目監管過程中存在的問題及貸款安全性分析在的問題及貸款安全性分析貸款的綜合效益分析貸款的綜合效益分析總結與評價總結與評價 房地產開發貸款業務培訓班房地產開發貸款業務培訓班2005.122005.12借款人資信評價借款人資信評價主要調查分析借款人的財務狀況、償債能力，借款人和經營者有否發生不利于銀行貸款安全的行為；調查分析借款人的信用狀況、信用等級、還本付息等情況。如調查分析借款人在貸款期內有否發

15、生財務報表不真實，股東變更、公司章程修改、實收資本變動，對外重大投資或對外大額擔保等重大事項，借款人和經營者有否發生不利于我行貸款安全的行為等。 房地產開發貸款業務培訓班房地產開發貸款業務培訓班2005.122005.12借款人資信評價借款人資信評價具體來說，對借款人財務狀況及償債能力評價主要包括：對借款人財務狀況及償債能力評價主要包括：評價借款人在項目經營期內的總資產、總負債、所有者權益、存貨、評價借款人在項目經營期內的總資產、總負債、所有者權益、存貨、應收帳款、預收帳款、銀行借款、對外擔保及其它或有負債的規模、構應收帳款、預收帳款、銀行借款、對外擔保及其它或有負債的規模、構成和增減變動情況

16、，成和增減變動情況，據此判斷借款人的財務報表真實性及財務處理的合理性、準確性。計算的指標主要是：資產負債率、流動比率、速動比率、存貨周轉率。 評價借款人在項目經營期內的銷售收入、凈利潤、現金流入、現金流評價借款人在項目經營期內的銷售收入、凈利潤、現金流入、現金流出等，據此評價借款的人盈利能力、償債能力和支付能力。出等，據此評價借款的人盈利能力、償債能力和支付能力。計算的指標主要是：銷售利潤率、總資產利潤率、凈資產利潤率、凈現金流量。房地產開發貸款業務培訓班房地產開發貸款業務培訓班2005.122005.12借款人資信評價借款人資信評價另外，還可以用以下幾個財務指標進行補充評價：另外，還可以用以

17、下幾個財務指標進行補充評價：預收帳款存貨比率（預收帳款/存貨）100在房地產開發企業中，存貨、預收帳款分別在流動資產和流動負債中占有較大比重，且預收帳款多以存貨來償付，預收帳款存貨比可反映企業預售和生產的配合狀況。如果預收帳款存貨比太小，說明企業的預售情況不佳，主要靠自有資金和融資性債務組織生產。如果預收帳款存貨比過大，說明企業的生產跟不上銷售，有可能不能如約以完成開發的物業償付預收帳款，或說明企業將預收帳款挪作他用。房地產開發貸款業務培訓班房地產開發貸款業務培訓班2005.122005.12借款人資信評價借款人資信評價存貨占流動資產比重（存貨/流動資產）100預收帳款占流動負債比重（預收帳款

18、/流動負債）100這兩個指標都屬于結構比重指標，可以反映未來的獲利能力和銷售水平。房地產開發貸款業務培訓班房地產開發貸款業務培訓班2005.122005.12借款人資信評價借款人資信評價對借款人在貸款期內的信用狀況、信用等級、還本付息對借款人在貸款期內的信用狀況、信用等級、還本付息等情況的調查分析：等情況的調查分析：評價指標主要是貸款付息率、到期貸款收回率、存貸比率、銷售歸行率。 累計收回貸款金額其中：到期貸款收回率100 貸款總金額 企業在銀行存款 存貸比率 100 企業在銀行貸款房地產開發貸款業務培訓班房地產開發貸款業務培訓班2005.122005.12借款人資信評價借款人資信評價對房地產

19、項目的市場分析是做好項目后評價工作的基礎，通過對當地房地產市場過去幾年的回顧，可以判斷項目評估報告中對市場預測的準確性。房地產市場預測的核心是房地產業產品市場前景的估計，主要有以下內容：國民經濟發展趨勢預測產業政策所帶來影響的預測市場需求預測銷售前景預測房地產生命周期預測供給能力預測市場價格走向預測市場競爭情況預測具體操作時，可以了解項目評估時，銷預售計劃是否得到執行；過去幾年當地經濟發展和房地產市場發展的真實情況；SWOT分析中同類項目對本項目市場前景的實際威脅情況；本項目在當地的真實市場競爭狀況。 房地產開發貸款業務培訓班房地產開發貸款業務培訓班2005.122005.12項目實施后評價項

20、目實施后評價核實項目建設中的主要技術經濟指標；核實工程項目進度、項目營銷方案和銷售計劃執行情況；核實項目實際總投資、資金來源和使用情況；并與項目評估報告進行比較，分析形成差異的原因。 房地產開發貸款業務培訓班房地產開發貸款業務培訓班2005.122005.12項目實施后評價項目實施后評價具體來說，主要包括：核實項目建設中的主要技術經濟指標。核實項目建設中的主要技術經濟指標。主要是總建筑面積、分類建筑面積、綠化率、建筑密度、容積率等；如果超規劃許可證中的技術經濟指標的，借款人有否到當地城規部門辦理變更手續。國家規定：建設工程規劃許可證中核定的建筑面積與辦理竣工驗收手續時國家規定：建設工程規劃許可

21、證中核定的建筑面積與辦理竣工驗收手續時核定的建筑面積允許有核定的建筑面積允許有3 3的誤差。的誤差。核實項目工程形象進度與投資進度是否相符，項目建設條件的實際落實核實項目工程形象進度與投資進度是否相符，項目建設條件的實際落實情況。情況。核實項目營銷方案和銷售計劃執行情況，核實項目營銷方案和銷售計劃執行情況，說明項目的市場價格定位、物業檔次、戶型設計、功能結構、銷售對象是否符合當地的市場需求，銷售計劃是否按評估報告中的計劃進行。 房地產開發貸款業務培訓班房地產開發貸款業務培訓班2005.122005.12項目實施后評價項目實施后評價核實項目實際總投資，核實項目實際總投資，主要是：前期工程費用、基

22、礎設施建設費用、建安工程費用、公建配套費用、財務費用、管理費用、銷售費用、其它費用、不可預見費用；核實資金來源情況及比例，核實資金來源情況及比例，主要是：項目資本金實際到位情況、銀行借款、預收帳款轉投入的真實情況；核實項目資金使用情況，核實項目資金使用情況，資金使用是否與項目投資計劃、項目形象進度相銜接，用款計劃安排是否與資金來源適應；以上要求與項目評估報告中的概（預）算數據進行比較，分析形成差異的原因。 房地產開發貸款業務培訓班房地產開發貸款業務培訓班2005.122005.12項目財務效益后評價項目財務效益后評價財務效益后評價其關鍵點是根據企業財務報表和項目實施情況測算項目真實的其關鍵點是

23、根據企業財務報表和項目實施情況測算項目真實的現金流入量和現金流出量。現金流入量和現金流出量。可以設定兩類指標：一類是反映項目實際財務成果的指標，主要是：實際投資利潤率、實際凈現金流量、實際內部收益率、實際財務凈現值、實際貸款償還期等。 實際利潤總額實際投資利潤率100 實際投資總額 n實際財務內部收益率計算公式：(CI-CO)t(1+FIRR)-t=0 t=1式中：CI現金流入量；CO現金流出量（CI-CO）t第t期的凈現金流量；n開發經營期（開發期與經營期之和）。財務內部收益率可采用試差法求取。 房地產開發貸款業務培訓班房地產開發貸款業務培訓班2005.122005.12項目財務效益后評價項

24、目財務效益后評價在房地產項目評估報告中，一般采用按季度編制的企業財務報表，其（CI-CO）t計算也以季度為準。因此計算出的財務內部收益率應換算為以年為單位的財務內部收益率，換算公式為：FIRR年（1FIRR季）100 n實際財務凈現值（FNPV）：(CI-CO)t(1+ic)-t t=1實際貸款償還期：Pd=（貸款償還后開始出現盈余期數開始貸款期數） （上期償還貸款額/當期可用于還款的資金額）實際計算時可以采用資金來源與運用表或貸款還本付息計算表進行計算。 房地產開發貸款業務培訓班房地產開發貸款業務培訓班2005.122005.12項目財務效益后評價項目財務效益后評價另一類是反映財務效益前后評

25、價的偏離度指標，主要是：實際投資利潤率變化率、實際內部收益率變化率、實際凈現值變化率、實際貸款償還期變化率。計算公式： 實際投資利潤率評估時投資利潤率 實際投資利潤率變化率 100 評估時投資利潤率其它指標的計算方式類似。 房地產開發貸款業務培訓班房地產開發貸款業務培訓班2005.122005.12項目財務效益后評價項目財務效益后評價注意點：注意點：有些項目本身無償債能力，但是整個企業的信譽好、償債有些項目本身無償債能力，但是整個企業的信譽好、償債能力強，使貸款按期歸還；有時雖然項目有償債能力，但企業整體能力強，使貸款按期歸還；有時雖然項目有償債能力，但企業整體信譽較差、負債高、償債能力弱、本

26、項目產生的現金流被移用于其信譽較差、負債高、償債能力弱、本項目產生的現金流被移用于其它方面，致使到期貸款無法歸還。因此，在分析項目財務效益的同它方面，致使到期貸款無法歸還。因此，在分析項目財務效益的同時，也要對企業的整體償債能力進行分析，特別是存量貸款的還貸時，也要對企業的整體償債能力進行分析，特別是存量貸款的還貸情況。情況。房地產開發貸款業務培訓班房地產開發貸款業務培訓班2005.122005.12項目貸款審批內容執行情況分析、項目監項目貸款審批內容執行情況分析、項目監管過程中存在的問題及貸款安全性分析管過程中存在的問題及貸款安全性分析對項目貸款審批內容執行情況分析、項目監管過程中存在的問題

27、分析，主要從項目資金支付使用和預銷售資金回籠兩方面進行分析。 對貸款安全性分析，是在貸款還沒有安全收回的情況下進行的一種安全性后評價，主要是對貸款的保全措施進行評價，如第二還款來源是否充足、貸款手續是否完整等。在對項目貸款審批內容執行情況分析、項目監管過程中存在的問題及貸款安全性分析的基礎上，還要提出加快貸款收回、控制和化解風險的建議和措施。房地產開發貸款業務培訓班房地產開發貸款業務培訓班2005.122005.12貸款的綜合效益分析貸款的綜合效益分析具體分析貸款進入后，給銀行帶來的利息收入、按揭貸款、日均存款、銀行卡等業務；具備條件的也可以運用客戶盈利能力分析法進行貸款風險定價回顧。房地產開

28、發貸款業務培訓班房地產開發貸款業務培訓班2005.122005.12總結與評價總結與評價總結項目評估、信貸決策及貸后管理的經驗和教訓，提出相應的政策建議。房地產開發貸款業務培訓班房地產開發貸款業務培訓班2005.122005.12幾點啟示幾點啟示通過房地產項目貸款后評價，我們會得到一些有益的經驗： 項目評估時對市場分析的準確性把握。項目評估時對市場分析的準確性把握。行業分析是信貸管理的基礎，市場分析準確與否對項目的成敗至關重要，直接關系到項目評估數據的準確性。目前市場分析是我行房地產信貸業務的薄弱環節，常被人忽視。前幾年我行房地產貸款出現問題，許多是當時項目評估時對當地的房地產市場分析判斷不準

29、造成的。在項目后評價時，通過回顧當地過去幾年房地產市場供求狀況、項目本身的銷售情況以及當地同類物業的經營情況，可以判斷項目評估報告時對市場預測的準確性及項目市場定位的合理性。常見的房地產市場分析思路主要是現狀類推法，通過對過去幾年及當前整個市場現狀的定量分析，并假設未來幾年的市場條件仍將繼續，推導出未來幾年的房地產市場趨勢。因此，通過后評價不僅可以檢驗項目評估時的市場分析的準確性，也可以為今后開展類似項目貸款評估時積累一些市場分析資料和提高市場分析水平。 房地產開發貸款業務培訓班房地產開發貸款業務培訓班2005.122005.12幾點啟示幾點啟示檢驗項目評估中采集數據的準確性。檢驗項目評估中采

30、集數據的準確性。項目評估時一般是在假設條件下對借款人和項目未來的經營收益進行預測，通過大量的項目后評價可以有效把握房地產行業的投資規律，房地產企業的現金流規律，該行業總體財務及比率標準，準確判斷單個企業的財務狀況在行業中的地位，對今后項目評估參數的修正具有指導意義。對于單個項目來說，后評價時對該項目的真實情況回顧并與項目評估報告比較，也可以得出建安費用變化、利率、銷售價格、開發周期等到底哪一個對項目投資效益最為敏感。房地產開發貸款業務培訓班房地產開發貸款業務培訓班2005.122005.12幾點啟示幾點啟示指導經營行更好地開展貸后管理。指導經營行更好地開展貸后管理。房地產項目貸后管理的著力點要

31、抓住項目建設期和銷售期兩個環節對項目資金使用、銷（預）售款回籠進行重點監管，通過大量的后評價可以較為準確地發現房地產行業的投資規律，房地產企業和項目資金使用進度以及預銷售款回籠時間，對經營行制定更加合理的貸后管理方案具有指導意義。房地產開發貸款業務培訓班房地產開發貸款業務培訓班2005.122005.12幾點啟示幾點啟示資料：資料： 對于建安成本，在工程開始時其費用的增長是緩慢的，甚至因為工程墊資，在工程開始時開發商根本不需要支付建安工程款，人們經過大量的調查，當達到合同工期的60時，這種增長速度達到峰值，對于一個項目來講，40的建安成本發生在建設期中部，而不是我們在項目評估時假設的勻速支付，

32、即工程進行到一半時，建設費用也支付到一半。（見下表）房地產開發貸款業務培訓班房地產開發貸款業務培訓班2005.122005.12幾點啟示幾點啟示累計成本投入00.10.20.30.40.50.60.70.80.911 12 23 34 45 56 67 78 89 910101111累計成本投入累計成本投入房地產開發貸款業務培訓班房地產開發貸款業務培訓班2005.122005.12幾點啟示幾點啟示而對于一些滾動開發的房地產項目（例如成片開發或大型房地產開發項目中，工程一部分已經出售而另一部分還未完工），通過后評價可以更精確地得出項目的現金流入、流出的時間和數量，從而為項目資金貸后監管提供思路。

33、房地產開發貸款業務培訓班房地產開發貸款業務培訓班2005.122005.12房地產項目貸款后評價方法和步驟房地產項目貸款后評價方法和步驟項目后評價方法項目后評價方法前后對比法：前后對比法：將項目貸款評估報告的預測結論與項目的實際運行結果進行定性和定量的比較，發現變化，分析原因。 房地產開發貸款業務培訓班房地產開發貸款業務培訓班2005.122005.12房地產項目貸款后評價方法和步驟房地產項目貸款后評價方法和步驟有無對比法：有無對比法：將貸款項目實際發生的情況與若無此項目可能發生的情況進行對比，以度量項目的真實影響和作用，對比的重點是要分清項目作用的影響與項目以外作用的影響，它主要有用于項目的

34、效益評價和影響評價中。房地產開發貸款業務培訓班房地產開發貸款業務培訓班2005.122005.12房地產項目貸款后評價方法和步驟房地產項目貸款后評價方法和步驟目標樹目標樹邏輯框架法：邏輯框架法：它是由美國國際發展署于1970年提出的一種開發項目的工具，用于項目的規劃、實施、監督和評價，它可以用來總結一個項目的諸多因素之間的因果關系，該方法有助于評價者“思考和策劃”側重于分析項目的運作，如項目的對象、目的、進行時間和方式等。房地產開發貸款業務培訓班房地產開發貸款業務培訓班2005.122005.12房地產項目貸款后評價方法和步驟房地產項目貸款后評價方法和步驟房地產項目貸款后評價主要采用“前后對比

35、法”。其主要步驟主要步驟如下：1、確定評價對象，落實評價人員。每一個項目評價人員至少為2人，確定1人為評價負責人，評估人員要實行回避制度，不宜參加自己評估項目的后評價。 房地產開發貸款業務培訓班房地產開發貸款業務培訓班2005.122005.12房地產項目貸款后評價方法和步驟房地產項目貸款后評價方法和步驟2、查閱項目的信貸文件、調查報告、評估報告，貸后管理資料，企業帳戶監管資料；走訪項目承貸主體（企業）和項目現場，收集貸款發放前后的各項數據，掌握第一手資料，主要是承貸主體的財務財務報表，項目銷售情況資料。房地產開發貸款業務培訓班房地產開發貸款業務培訓班2005.122005.12房地產項目貸款

36、后評價方法和步驟房地產項目貸款后評價方法和步驟3、收集房地產市場狀況的信息資料，主要是貸款期內國家經濟發展變化情況，包括國家有關產業政策、經濟政策、稅收政策、金融政策等，當地房地產一、二級市場的供求狀況及變化情況，同類物業的供求情況，當地房地產市場投資主體、消費主體結構情況以及房地產價格走勢等。房地產開發貸款業務培訓班房地產開發貸款業務培訓班2005.122005.12房地產項目貸款后評價方法和步驟房地產項目貸款后評價方法和步驟4、根據掌握的數據資料，對項目的各項經濟指標進行計算、分析、認證和評價。房地產開發貸款業務培訓班房地產開發貸款業務培訓班2005.122005.12房地產項目貸款后評價

37、方法和步驟房地產項目貸款后評價方法和步驟5、比較分析各項指標形成差異的各種原因，說明對同類項目貸款決策和信貸管理的借鑒意義并提出建議。 房地產開發貸款業務培訓班房地產開發貸款業務培訓班2005.122005.12房地產項目貸款后評價方法和步驟房地產項目貸款后評價方法和步驟6、形成后評價報告。注意點：注意點：項目貸款后評價需要把握兩個原則：一是獨立性原則，一是獨立性原則，在評價過程中，不受外來干擾，自已動手，不受前面評估報告的影響。二是可信性原則，二是可信性原則，對項目真實情況客觀公正地進行總結調查和評價。 后評價報告中使用的表格，參照附表1-7。 房地產開發貸款業務培訓班房地產開發貸款業務培訓

38、班2005.122005.12房地產開發貸款業務培訓班房地產開發貸款業務培訓班2005.122005.12房地產開發貸款業務培訓班房地產開發貸款業務培訓班2005.122005.12房地產開發貸款業務培訓班房地產開發貸款業務培訓班2005.122005.12房地產開發貸款業務培訓班房地產開發貸款業務培訓班2005.122005.12房地產開發貸款業務培訓班房地產開發貸款業務培訓班2005.122005.12房地產開發貸款業務培訓班房地產開發貸款業務培訓班2005.122005.12房地產開發貸款業務培訓班房地產開發貸款業務培訓班2005.122005.12房地產項目貸款后評價報告格式房地產項目

39、貸款后評價報告格式1、封面：后評價報告名稱，編號、評估時間2、扉頁：參加后評價人員的姓名、單位、職務、職稱等3、目錄：按上述后評價內容的章節排列4、正文：同上5、附件：后評價報告的常用表格、文件等6、封底房地產開發貸款業務培訓班房地產開發貸款業務培訓班2005.122005.12房地產項目貸款后評價案例房地產項目貸款后評價案例 案例1：一、項目基本情況介紹：一、項目基本情況介紹：東北某濱海城市的一個房地產項目，項目名稱為新世紀家園，開發商名稱為寶玉房地產開發有限公司。項目位于XX市濱海廣場周邊，地理位置十分優越，周邊配套設施十分完善。項目占地11977平方米，建筑面積72174平方米，由寶玉公

40、司和XX金世紀公司合作開發，其中金世紀公司主要負責土地拆遷補償費和土地出讓金，寶玉公司負責出資建設。雙方按65%：35%的比例進行建筑面積和土地面積分配，即寶玉公司得建筑面積46913.7平方米，土地面積7785.52平方米。項目已經取得“四證”。用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、土地使用權證辦理在金世紀公司名下，施工許可證辦理在寶玉公司名下。項目計劃于2002年9月完工，并從2002年4月開始銷售，銷售計劃如下：2002年4月至2002年9月為銷售的第一階段，銷售計劃完成30；2002年10月至2003年3月為銷售的第二階段，銷售計劃完成70；2003年4月至2003年9月為銷售的第三階段

41、，銷售計劃完成95。 房地產開發貸款業務培訓班房地產開發貸款業務培訓班2005.122005.12房地產項目貸款后評價案例房地產項目貸款后評價案例 案例1：項目的市場定位：戶型以三室二廳雙衛和四室兩廳雙衛為主，戶型面積在160-300平方米，銷售對象為來XX市投資、渡假和海內外及本地的富裕階層，屬高檔住宅小區。項目總投資估算為43530.68萬元，其中寶玉公司自籌資金5500萬元，計劃向農行融資16000萬元，剩余22031萬元用銷售資金來補充。項目評估報告中對本項目的銷售定價為：公寓均價8600元/平方米，公建均價10000元/平方米，在銷售率達到95%時，即可實現銷售收入55791萬元，凈

42、利潤為6158.51萬元，投資利潤率14.33%，內部收益率13.04%，靜態投資回收期2.83年，動態投資回收期限3.06年，進行不確定分析時，項目保本銷售率78%，保本銷售價格為6031元/平方米。項目對外界不利變化的抵抗能力較強。 房地產開發貸款業務培訓班房地產開發貸款業務培訓班2005.122005.12房地產項目貸款后評價案例房地產項目貸款后評價案例 案例1：二、項目現狀二、項目現狀經過有權審批行審批，XX分行于2002年9月一次性發放貸款16000萬元，期限二年。借款人從2004年3月開始欠息，共積欠利息1000多萬元，目前貸款形態四級分類已為呆滯。現項目主體已全部完工，周邊配套設

43、施正在施工中。因聯建雙方（金世紀公司、寶玉公司）在項目建設過程中缺乏信任，在以下幾方面產生糾紛，項目沒有按照施工進度在可以具備領取預售許可證的條件下，及時領取商品房預售許可證，項目的銷售市場遲遲未啟動。至2004年12月，項目只收取9戶定金45萬元，尚未有正式的銷售記錄。 房地產開發貸款業務培訓班房地產開發貸款業務培訓班2005.122005.12房地產項目貸款后評價案例房地產項目貸款后評價案例 案例1：目前項目實際投入資金25158萬元左右（項目評估報告中，土建成本按1500元/平方米計，考慮材料上漲因素，土建成本按1800元/平方米計），主要是：支付寶玉建設有限公司3183萬元、支付施工單

44、位（永嘉建設、渤海建設）7577.9萬元、支付土地款8040萬元、支付設備費3356.6萬元、支付其它費用919萬元、財務費用2081.5萬元。實際項目資金來源為：金世紀公司實際投入4890萬元、寶玉公司自有資金投入1600多萬元、農行貸款18650萬元（含存量流動資金貸款2650萬元）。銷售收入轉投入建設項目的17000多萬元資金未到位，整個項目資本金比例僅為15，土建部分尚欠工程款6000多萬元，項目原來的精裝修計劃已放棄。另外，該項目在建設過程中，按照原來的投資總額，尚有資金缺口17000多萬元；考慮企業多付的財務費用和其它費用，按照原來的投資總額在不考慮精裝修的情況下，尚有資金缺口90

45、00多萬元。房地產開發貸款業務培訓班房地產開發貸款業務培訓班2005.122005.12房地產項目貸款后評價案例房地產項目貸款后評價案例 案例1：在后評價過程中，我們查閱項目的信貸文件、調查報告、評估報告、貸后管理資料等，對相關資料進行了收集。按照附表1-7的要求對各項經濟指標進行計算分析和認證評價（附表略），并與項目評估報告進行了比較分析，認為該項目失敗的原因主要有以下幾方面：房地產開發貸款業務培訓班房地產開發貸款業務培訓班2005.122005.12房地產項目貸款后評價案例房地產項目貸款后評價案例 案例1：（一）對企業資信管理不嚴，客戶信用等級評定不真實。（一）對企業資信管理不嚴，客戶信用

46、等級評定不真實。XX行對該公司1999年12月發放的2650萬元流動資金貸款，在2001年3月26日后曾出現逾期和欠息記錄，但XX行在對16000萬元項目貸款進行調查時，沒有如實陳述這一不良信用記錄，2002年初XX行對該客戶信用等級評定為AAA，沒有做降級處理。房地產開發貸款業務培訓班房地產開發貸款業務培訓班2005.122005.12房地產項目貸款后評價案例房地產項目貸款后評價案例 案例1：（二）對企業財務調查不深入、項目自有資金認定不真實。（二）對企業財務調查不深入、項目自有資金認定不真實。該企業原注冊資本1500萬元，其中法人代表XX占90、XX占5、XX占5；2001年10月公司以實物方式增資10500萬元，其增資來源為：寶玉公司投入新世紀家園的在建工程帳面價值5954萬元，經評估增值為7157萬元，該部分在建工程大部分為施工企業墊資；其它為寶玉公司的關聯企業寶玉建設有限公司、寶玉苑大酒店的實物資產，在增資過程中均以三人的名義投入。通過增資粉飾了財務報表，但是上述增資過程和增資來源明顯不符合有關法律規定。評估人員只是簡單地陳述金世紀公司、寶玉公司已投入自有資金16