1、本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。商業(yè)項(xiàng)目營銷關(guān)鍵模式研究商業(yè)項(xiàng)目營銷關(guān)鍵模式研究（以合肥為例）（以合肥為例）地產(chǎn)研究模型商業(yè)2006-1本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。2u簡介：簡介：此模型給出了在分析一個商業(yè)項(xiàng)目時(shí)，需要分析的各個方面要素此模型給出了在分析一個商業(yè)項(xiàng)目時(shí)，需要分析的各個方面要素u關(guān)鍵字：營銷關(guān)鍵模式關(guān)鍵字：營銷關(guān)鍵模式本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。3元一元一時(shí)代廣場時(shí)代廣場基本信息基本信息總建面16萬平方米商業(yè)面積8 8萬平方米萬平方米層數(shù)4層（裙房）主力店百貨、超市、電器、電影院定位定位安徽首席復(fù)合體驗(yàn)式時(shí)代歡樂主題購物公園 經(jīng)營業(yè)態(tài)大型百貨公司、頂級名店街、大型超市、電腦電器城、精致休

2、閑書城、四廳電影院、大型游戲場、KTV、高檔國際臺球俱樂部、各式風(fēng)味小吃街、西式速食餐飲。 出售方式無經(jīng)營權(quán)，返租10（稅前）10年，頭三年返租資金抵按揭。點(diǎn) 評中高檔Mall，規(guī)劃設(shè)計(jì)及業(yè)態(tài)選擇超出合肥同行水平，開業(yè)不久，人氣不太旺但已有起色，對面5萬平米裙樓商業(yè)在建。租售租售情況情況04年11月開始招商銷售，A區(qū)基本售完，一樓均價(jià)16000，實(shí)現(xiàn)100招租；B區(qū)已完工首層華洋名品百貨館 、華聯(lián)二層流行時(shí)尚仕女館 、國美三層紳仕兒童文教館 四層影城、歡樂美食廣場 、KTVB B區(qū)區(qū)A A區(qū)區(qū)B B區(qū)將完工區(qū)將完工合肥名副其實(shí)的Mall樓層分布樓層分布本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。4元一元一時(shí)代廣場營銷

3、關(guān)鍵模式分析時(shí)代廣場營銷關(guān)鍵模式分析區(qū)位區(qū)位規(guī)模規(guī)模定位定位運(yùn)營運(yùn)營投資性投資性推廣推廣關(guān)鍵因素關(guān)鍵因素規(guī)模推廣運(yùn)營定位投資性80000平方米安徽首席復(fù)合體驗(yàn)式時(shí)代歡樂主題購物公園 大量投放廣告、活動營銷起到實(shí)效引進(jìn)華聯(lián)、國美，KFC、自營百貨、影院無經(jīng)營權(quán)，返租10年，年回報(bào)10（稅前），本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。5安徽國際購物廣場安徽國際購物廣場基本信息基本信息總建面7.4萬平方米商業(yè)面積7.47.4萬平方米萬平方米層數(shù)4層，地上二層半，地下一層半 主力店家樂福、家福特定位定位集購物、休閑、餐飲、娛樂等為一體的廣場 出售方式一層四年內(nèi)返租8，四年后有經(jīng)營權(quán)，可代租；三層返租十年，前五年8，后五年

4、8.5，10年后交公司管理或回購點(diǎn)評單層面積大，內(nèi)街多租售租售情況情況04年底開始租售，主力店已進(jìn)駐，其他出售40左右（含為推部分），一層均價(jià)20000樓層分布樓層分布負(fù)一層家福特建材超市及出租車站 一層男女裝、飾品、鞋銷售率不到50二層家樂福及商鋪（1.7萬平）二層不賣商鋪由家樂福自主招商，招商70左右三層美食、娛樂（未開業(yè)）推出15面積，但進(jìn)展緩慢，銷售率6070樓頂停車場停車率較低地塊有高差，從東西兩個入口可以到不同的平層地塊有高差，從東西兩個入口可以到不同的平層家樂福合肥首家店本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。6安徽國際購物廣場營銷關(guān)鍵模式分析安徽國際購物廣場營銷關(guān)鍵模式分析區(qū)位區(qū)位規(guī)模規(guī)模定位定位

5、運(yùn)營運(yùn)營投資性投資性推廣推廣關(guān)鍵因素關(guān)鍵因素區(qū)位定位運(yùn)營規(guī)模合肥市長江西路，核心商圈輻射地帶74000平方米集購物、休閑、餐飲、娛樂等為一體的廣場 引入家樂福、家福特建材超市、KFC 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。7桐山國際購物廣場桐山國際購物廣場基本信息基本信息總建面8萬坪（含二期4萬坪酒店）商業(yè)建面4萬平方米層數(shù)2層，局部4層主力店易初蓮花（2.3萬）出售狀況一、二層復(fù)式鋪銷售，均價(jià)10000。商鋪銷售率70左右，購買人群中85以上是投資客；但招租情況不是太好，開業(yè)不足30。物業(yè)商鋪一層高5.2米點(diǎn)評中檔偏低，但人氣較旺，靠大賣場吸引到大學(xué)城學(xué)生。周邊娛樂、餐飲設(shè)施并不周邊娛樂、餐飲設(shè)施并不滿足開發(fā)

6、區(qū)白領(lǐng)要求，商務(wù)活動大都還是到市區(qū)消費(fèi)滿足開發(fā)區(qū)白領(lǐng)要求，商務(wù)活動大都還是到市區(qū)消費(fèi)定位定位國際化大型生活購物廣場周邊配套周邊配套國際會展中心建面10萬，安徽會展活動均在此舉行，因面積不足建臨時(shí)附館明珠酒店五星級歐洲風(fēng)情街錢柜、外國風(fēng)味美食城、婚禮堂居住區(qū)東海花園、麗景碧雅等歐洲風(fēng)情街歐洲風(fēng)情街租售租售情況情況街鋪均價(jià)10000，銷售率70，85以上的是投資客，出租情況較差樓層分布樓層分布南商鋪1、2層異國美食、咖啡茶樓、婚紗影樓、品牌服飾、化妝品、飾品店、音響店北商鋪1、2層電信、金融、藥店、禮品、裝潢建材、電器、安徽特產(chǎn)等綜合服務(wù)區(qū)南北商鋪3、4層休閑、美容、保健等 周邊娛樂、餐飲、酒店配

7、套齊全本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。8桐山國際購物廣場營銷關(guān)鍵模式分析桐山國際購物廣場營銷關(guān)鍵模式分析區(qū)位區(qū)位規(guī)模規(guī)模定位定位運(yùn)營運(yùn)營投資性投資性推廣推廣關(guān)鍵因素關(guān)鍵因素區(qū)位定位規(guī)模位于重點(diǎn)新拓區(qū)域核心地帶，緊城城市主干道40000平方米國際化大型生活購物廣場本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。9新都會新都會環(huán)球廣場環(huán)球廣場基本信息基本信息總建面9萬平方米商業(yè)面積4萬平方米層數(shù)4層（一夾層）主力店家樂福定位定位合肥首個國際化現(xiàn)代購物中心 租售租售情況情況超市及百貨05年10月開業(yè)，四層運(yùn)動城即將開業(yè)時(shí)尚休閑紳士風(fēng)采淑女天地休閑服飾運(yùn)動天地時(shí)尚飾品新奇飾品玩具精品樓層分布樓層分布首層A區(qū)規(guī)劃生活名店街，精品化妝、珠寶、服

8、飾等品牌店及休閑娛樂餐飲設(shè)施；B區(qū)（夾層）規(guī)劃時(shí)尚休閑品，體驗(yàn)式休閑運(yùn)動系列精品名品匯粹；二層家樂福 三層四層城市先鋒，經(jīng)營工藝飾品，玩具精品等經(jīng)營業(yè)態(tài)男女潮流服飾，時(shí)尚鞋包；美容、美甲、美體、個人潮流飾品、休閑茶座、水吧、時(shí)尚書屋、電腦畫像、貼紙照、形象設(shè)計(jì)工作室等。家樂福合肥第二家店本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。10新都會新都會環(huán)球廣場營銷關(guān)鍵模式分析環(huán)球廣場營銷關(guān)鍵模式分析區(qū)位區(qū)位規(guī)模規(guī)模定位定位運(yùn)營運(yùn)營投資性投資性推廣推廣關(guān)鍵因素關(guān)鍵因素區(qū)位定位規(guī)模位于區(qū)域交通主干道40000平方米合肥首個國際化現(xiàn)代購物中心 運(yùn)營引入家樂福、KFC、自營百貨推廣家樂福合肥第二家店本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。11旺城國際

9、旺城國際金色巴黎金色巴黎基本信息基本信息總建面3.3萬（含公寓）商業(yè)面積1.16萬平方米層數(shù)4層塔樓共14層，總高97米推廣語推廣語一間好鋪，一生搖錢樹租售租售情況情況二三四層實(shí)現(xiàn)二三四層實(shí)現(xiàn)100100銷售，銷售，一層鋪面較大且價(jià)格高銷一層鋪面較大且價(jià)格高銷售受阻，銷售率為售受阻，銷售率為5050樓層分布樓層分布首層國際品牌街區(qū)、珠寶、美容專柜均價(jià)30000，鋪面4585平米二層休閑淑女區(qū)均價(jià)15000三層男裝及休閑服飾均價(jià)12000四層兒童街區(qū)、家飾品、婚慶禮品、文體學(xué)生用品均價(jià)9500出售方式總價(jià)返租8，可經(jīng)營、出租、代租，投資者居多點(diǎn)評項(xiàng)目成功主要依托家樂福及其地段家樂福旁邊的典型綜合

10、體本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。12旺城國際旺城國際金色巴黎營銷關(guān)鍵模式分析金色巴黎營銷關(guān)鍵模式分析區(qū)位區(qū)位規(guī)模規(guī)模定位定位運(yùn)營運(yùn)營投資性投資性推廣推廣關(guān)鍵因素關(guān)鍵因素區(qū)位定位合肥市核心商圈輻射地帶家樂福商圈效應(yīng)帶動 投資性總價(jià)返租8，可經(jīng)營、出租、代租，二三四層實(shí)現(xiàn)100銷售本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。13合家福商業(yè)街合家福商業(yè)街基本信息基本信息總建面1.4萬平方米商業(yè)面積1.4萬平方米層數(shù)2層，1躍2復(fù)式鋪 主力店合家福定位定位以大賣場為主力店、臨街商鋪為主要形式的區(qū)域性購物中心 香格里拉家園商業(yè)街租售租售情況情況05年初開始租售，主力店合家福已進(jìn)駐開業(yè)，推出60左右（均為外街復(fù)式鋪），均價(jià)11000，內(nèi)街未推出出售方式先推出外街部分復(fù)式鋪，均價(jià)11000，銷售率90%, 現(xiàn)正嘗試推出內(nèi)街,端頭鋪王9000點(diǎn)評位置較偏，周年商業(yè)氛圍不濃，開業(yè)情況較差，銷售放緩本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。14合家福商業(yè)街營銷關(guān)鍵模式分析合家福商業(yè)街營銷關(guān)鍵模式分析區(qū)位區(qū)位規(guī)模規(guī)模定位定位運(yùn)營運(yùn)營投資性投資性推廣推廣關(guān)鍵因素關(guān)鍵因素區(qū)位定位緊鄰安徽大市場，地處區(qū)域交通主干道以大賣場為主力店、臨街商鋪為主要形式的區(qū)域性購物中心規(guī)模14000平方米本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。15案例營銷關(guān)鍵