1、深圳市二手房買賣合同之律師逐條解析版（上）(2009-7-1 20:21:09)發送到微博 分類：未分類標簽：張茂榮律師 深圳二手房律師團 |深圳二手房交易寶典 深圳市二手房預約買賣及居間服務合同之律師逐條解析版解析人：深圳二手房律師團首席律師張茂榮解析說明：1 、本解析版是本律師對深圳市國土資源和房產管理局與深圳市工商局聯合制定的深圳市二手房預約買賣及居間服務合同2008版（ 2007年 8 月 1 日實施， 2008年 1 月 1 日修訂）的逐條解讀 ;2 、本解析版對本合同條款基本含義、簽約注意、潛在風險及其防范進行了特別提示， 是本律師多年來工作經驗的總結， 具有極強的實用性，實為二手

2、房交易雙方、居間方、擔保公司、按揭銀行必讀版本;3 、本解析僅代表本律師個人意見，并不代表相關媒介意見，如有不妥，歡迎業內專家批評指正 ;4 、本解析版版權歸本律師所有，任何單位、個人使用、復制、轉載需注明本律師創作人身份， 否則構成侵權， 本律師保留追究法律責任的權利。深圳市二手房預約買賣及居間服務合同深（）居間第（）號特別提示1 、本合同為示范文本，各方當事人簽訂本合同前，應當仔細閱讀合同條款和二手房購房指引（交易場所現場懸掛）的內容。【張茂榮律師解析】 示范文本的基本含義是示范作用， 而非必須使用，如交易雙方未使用本版本簽訂二手房買賣合同， 只要內容不違反法律和行政法規的強制性規定同樣有

3、效， 任何一方當事人都不能因此拒絕履行，否則將構成違約，需承擔違約責任。2 、本合同文本由 “深圳市二手房網上交易系統 ”生成，合同各方經協商 ,可對本合同的內容作修改、補充，修改、補充的內容應當符合法律、法規的規定。【張茂榮律師解析】 本合同屬格式條款， 未盡事宜或有不同約定的，合同各方可在附件二中重新約定， 一般情況下附件約定與格式條款不一致的，以附件約定為準。3 、買方在簽訂本合同前，應當對本合同所涉房地產進行實地考察，對房地產周圍的環境、 交通、學校及附著于該房地產之上的學位、戶口等情況進行充分了解。 賣方有義務如實提供包括產權狀況、 租賃情況、戶口等有可能影響交易的真實信息。【張茂榮

4、律師解析】本條規定了買方的注意義務和賣方的如實告知義務，買方不應僅限于賣方或居間方的介紹，而應多方了解，查證屬實。賣方故意隱瞞事實真相或告知虛假情況欺詐買方簽訂合同的，買方有權要求變更或者撤銷。4 、為保證交易資金安全，建議買賣雙方通過銀行第三方托管方式進行資金監管，并以協議方式明確約定資金監管帳戶及資金交付條件等相關事宜。【張茂榮律師解析】 資金監管是為了保證交易雙方的安全，中天事件對居間方監管的風險暴露無遺，強烈建議將首期款及大筆定金監管于銀行，簽訂資金監管協議的相關條款見第6 條、第 8 條解析。5 、買賣雙方在委托他人辦理房地產贖樓、過戶過程中，應當仔細閱讀所簽署的公證委托書內容。對外

5、所授權限，應當在可控范圍。在辦理房地產轉移登記手續時，應當親自到場，避免出現交易風險。【張茂榮律師解析】 全權委托公證書是委托人賜予代理人 （受托人）的尚方寶劍， 代理人持該公證書在授權范圍內可以不經過委托人同意任意處分或購買物業、代理簽約、收付款等，由此產生的所有法律后果均由委托人承擔 （條款中辦理產權轉移登記買賣雙方應當親自到場的規定僅是建議條款， 在買賣雙方出具全權委托公證后即使不親自到場，代理人也有權代為辦理）。目前委托書均由擔保公司或居間方提供，尚無官方版本，建議仔細逐條審驗內容，并建議業主做公證時指明買受人、成交價、有效期等重要事宜，防止代理人炒樓或低價轉讓，出現意外事件時應及時終

6、止委托并函告相關機關。6 、政府僅規定了房地產居間方傭金收取標準的上限，在房地產交易中，居間方不得超過規定標準收取傭金。【張茂榮律師解析】 居間方促成交易后有權獲取傭金， 除合同約定之外不應當再收取任何其他費用， 如買賣雙方成交后拒付傭金， 居間方有權起訴索 賠。7 、買方、賣方、居間方在本合同簽訂時應同時在場，以確保各方所執合同的同一性、有效性與真實性。【張茂榮律師解析】 本條屬于倡議性條款， 實踐中存在居間方先找一方簽，再找另一方簽的情況（非同時在場），此時合同在后一方簽字后生效，先簽一方應備份以防止后簽一方簽字時另行增加或修改內容。如居間方以需公司蓋章為由要求全部收回合同， 交易雙方應制

7、作備份并由居間方簽約人簽字認可。8 、居間方應當具有主管部門核發的備案證書和營業執照。買賣雙方可通過網站 （ ）“信用公示 ”查詢房地產經紀機構及房地產經紀人員的相關資料。【張茂榮律師解析】根據合同法規定，只有違反法律、行政法規強制性規定的合同才無效， 居間方方無資質或喪失資質居間僅是違規，并沒有違反法律、行政法規的強制性規定，所居間合同仍然有效，買賣任何一方不得因此拒絕交易，否則將構成根本違約。當事人基本信息（略）：【張茂榮律師解析】 本條信息是 26 條各方約定的送達地址， 填寫不準確將可能導致無法及時接收相關文件， 故應盡量填寫完整， 通訊地址、聯系電話務必準確，履約過程中地址、電話變更

8、需及時履行變更告知手續。賣方姓名要和和房地產證一致，不應使用化名、曾用名。代簽約的，應索取當事人的授權委托書，以確保有效代理。各方應備存對方身份證復印件， 以備發生糾紛后訴訟使用 （深圳法院訴訟要求提交對方身份證復印件）。根據中華人民共和國合同法、中華人民共和國城市房地產管理法、深圳經濟特區房地產轉讓條例及其他有關法律、法規的規定，經居間方居間，買方、賣方、居間方在平等、自愿、公平、協商一致的基礎上， 就本合同所涉房地產預約買賣和居間服務事宜，達成如下協議：第一部分房地產預約買賣第一條 【擬轉讓標的】賣方擬轉讓房地產（下稱該房地產）坐落于：。房地產證號為：。房地產用途為：。登記建筑面積為：平方

9、米。套內建筑面積為：平方米。該房地產土地使用權年限自 年 月 日至 年 月 日止。該房地產于 年 月竣工。目前該房地產物業管理公司為，物業管理服務費為每月每平方米建筑面積人民幣：佰拾元角分（小寫：元）。該房地產約定交付的附屬設施設備、裝飾裝修、相關物品等清單，詳見附件一。【張茂榮律師解析】 本條是關于擬轉讓房屋基本情況的介紹，因系二手房，主要情況在房地產權登記機關已有記載， 賣方只需注意填寫的與登記的一致即可， 如填寫與登記或實際情況不符， 買方可能會追究賣方欺詐售房的責任。第二條 【房地產產權現狀】該房地產產權現狀為以下第種：1 、該房地產沒有設定抵押，賣方對該房地產享有完全的處分權。2 、

10、該房地產處于抵押狀態，賣方承諾于本合同生效之日起日內還清貸款，辦妥注銷抵押登記手續。3 、該房地產處于抵押狀態，賣方需委托擔保公司擔保融資贖樓的，須于簽訂本合同之日起日內與擔保公司簽訂服務合同，辦理贖樓手續， 買方應予協助， 擔保贖樓收費項目以擔保公司的服務合同為準 ; 賣方雖有擔保公司提供擔保但仍不能獲得贖樓貸款的，賣方應在合同約定轉移登記日期之前自行贖樓。4 、其他：【張茂榮律師解析】 1 、本條 2 規定的是業主自己贖樓， 3 規定的是業主委托擔保公司贖樓。 選擇 2 不必做全權委托公證， 操作簡便安全，但需自己有足夠的贖樓資金 ; 選擇 3 無需自籌資金但程序相對復雜，買方負有配合賣方

11、簽訂二手樓贖樓貸款擔保委托合同的義務（不配合導致無法贖樓將承擔違約責任） ;2 、擔保公司贖樓需賣方做全權委托公證給其指定人員， 本條沒有規定業主做公證的時限， 建議在本條 4 中補充約定 “賣方委托擔保公司融資贖樓的， 須于簽訂擔保服務合同當日，按擔保公司要求做全權委托公證給其指定人員 ”;3、贖樓既是賣方義務， 又是產權轉移登記的前提， 本條沒有規定擔保公司的擔保贖樓期限， 為防止業主與擔保公司或贖樓貸款銀行發生糾紛不能順利贖樓影響交易，建議將3 最后一句話修改為 “賣方雖有擔保公司提供擔保但在出具全權委托公證書后日內仍不能獲得贖樓貸款的（含擔保公司或銀行違約導致），賣方應在期滿后的 日內

12、自行贖樓（也可約定解除合同） ”;4、賣方應權衡自己的贖樓能力，對一旦擔保公司擔保贖樓不成有所準備， 以防違約 ;5 、贖樓擔保方式分為賣方發起與買方發起兩種， 兩者權利義務完全不同， 所承擔風險也大不不同，建議慎重選擇。第三條【房地產租約現狀】該房地產所附租約現狀為：1 、該房地產沒有租約 ;號:年月2 、該房地產之上存有租約。租賃合同見附件 租賃編, 月租金元整（小寫），租期自日至年月日 。賣方須于簽署 深圳市二手房買賣合同前取得承租人放棄優先購買權或放棄購買權之書面證明，否則視為賣方違約。 買賣雙方經協商一致按下述第種方式處置租賃合同： ( 只能選擇其中一種 ) 該房地產產權轉移后，原租

13、賃合同在有效期內對買方仍然有效。賣方須于前協助買方與承租人簽訂新的租賃合同，同時賣方須將承租方已交賣方之租賃押金/ 保證金及預交租金（若有）轉交予買方，買方自時起享有賣方在原租賃合同項下之權利義務。 賣方須于該房地產交付買方使用前解除原租賃合同，買方對因原租賃合同而產生之糾紛不承擔任何責任。【張茂榮律師解析】本條是關于租約事宜的約定，有三點注意事項：一是賣方負有實告知買方租約狀況的義務， 故意告知買方虛假情況導致租客損失的將承擔法律責任 ; 二是租客有法定的優先購買權，根據法律規定，賣方應在賣房前提前通知租客并征求其意見，建議賣方在簽訂本合同前先取得租客的放棄購買權證明， 以防簽約后租客提出異

14、議 ; 三是根據買賣不破租賃原則，賣方無權單方提前解除租賃合同，賣方選擇 2 、時應事先取得租客認可，以防租客不同意對買方構成違約。第四條 【附著于該房地產的戶口】該房地產所附著的戶口，賣方保證于收到房地產轉讓總價款之日起日內遷出，逾期則以該房地產轉讓總價款為基數按日萬分之向買方支付違約金。【張茂榮律師解析】本條不切實際，很多業主賣房后去向不明又無其他財產可供執行， 導致買方很難追索違約金， 建議在附件二中約定由賣方留存足夠的遷戶保證金， 以免到時為追索小額違約金而耗費大量訴訟成本！第五條 【轉讓價款】該房地產轉讓總價款為人民幣：億仟佰拾萬仟佰拾元角分（小寫：元）。該轉讓價款不含稅費。【張茂榮

15、律師解析】本條為過戶登記價，是交易雙方的納稅依據。需要提醒的是部分當事人為規避稅費故意簽訂陰陽合同，即在本條填寫一個較低的過戶價格，再簽訂價格確認書以實際成交價付款，如此以來本條約定將屬于無效約定，在房價發生波動時容易發生糾紛，應予避免。第六條 【交易定金】該房地產交易定金共計人民幣：億仟佰拾萬仟佰拾元角分（小寫：元）。買方同意按以下方式支付：本合同簽訂時， 向賣方支付定金人民幣：萬仟佰拾元角分（小寫：元）。億仟佰拾本合同簽訂后日內，向賣方支付定金余額人民幣：億仟佰拾萬仟佰拾元角分（小寫：元）。上述定金建議交由買賣雙方約定的銀行第三方賬戶監管。買方將定金在合同約定期限內存入監管帳號，即視為賣方

16、收訖。 定金在買賣雙方辦理過戶手續時可自動轉為樓款，但另有約定的除外。【張茂榮律師解析】 1 、“定金 ”不同于 “訂金 ”和預付款，一定不能寫錯 ;2 、根據擔保法規定，定金最高限額為成交價的20% ，定金過低起不到擔保作用， 過高無效，建議降低首期款提高定金到房價的 20%;3、定金合同屬于實踐性合同，從定價實際交付之日起生效，故在定價監管情況下， 買方務必取得買方的簽收確認收據;4 、本條第三款約定定金監管于雙方約定的銀行，但未明確具體銀行， 建議在簽訂本合同后及時與銀行簽訂定金監管協議，以防一方借口就選擇銀行達不成一致意見而故意毀約。第七條 【交房保證金】為防范交易風險，督促賣方按約定

17、如期交付該房地產并結清所有費用，買賣雙方協商同意在本合同簽訂時從交易總價款中預留人民幣：佰拾萬仟佰拾元角分（小寫：元）作為交房保證金（不超過交易總價款的2% ）。此款在賣方實際交付房地產及完成產權轉移登記時進行結算。此交房保證金的處理方法為下列第種：1 、交由居間方托管 ;2 、其它：。【張茂榮律師解析】 1 、建議將交付保證金的結算時間改為在賣方實際交付房地產、 完成產權轉移登記、 遷出戶口及其他相關事宜辦理完畢時結算 ;2 、注意估算相關費用及違約金， 預存足夠的保證金，如超過總房價的 2% 應刪除括號內備注部分。第八條 【付款方式】買方所支付款項（包括定金、購房款），除有特別約定，建議以

18、銀行第三方托管的方式進行資金監管。買方按下列第 種方式給付除定金、交房保證金之外的房款人民幣：億仟佰拾萬仟佰拾元角分（小寫：元）：1 、一次性付款買方須于年月日之前將上述房款支付至買賣雙方約定的銀行第三方監管賬戶。2 、買方向銀行抵押付款（1 ）買方須于年月日之前支付除定金、 交房保證金之外的剩余首期款人民幣：億仟佰拾萬仟佰拾元角分（小寫：元）至買賣雙方約定的銀行第三方監管賬戶。（2 ）買方須于年月日之前向銀行提交抵押貸款申請的相關資料， 并配合銀行辦理貸款審批手續， 抵押貸款金額以銀行承諾發放貸款金額為準。（3 ）銀行承諾發放貸款不足以支付房款余額的，雙方約定按以下第 種方式處理：、買方應于

19、銀行出具貸款承諾函之日起三日內補足應交款。、合同解除，賣方應在解除合同之日起三日內全額退還買方已付等所有款項。3 、買賣雙方約定的其他付款方式：。上述款項建議買方支付至買賣雙方約定的銀行第三方監管賬戶。【張茂榮律師解析】 1 、強烈建議資金監管，同第 6 條一樣，本條未明確具體監管銀行， 建議在簽訂本合同后雙方及時與銀行簽訂資金監管協議，并約定買方將資金打入監管賬號即視為賣方收訖， 以防一方借口就選擇銀行達不成一致意見而故意毀約。 2 、買方需注意按時申請銀行貸款承諾， 對按揭不成或銀行貸款承諾數額可能達不到預計數額有所準備，并根據自身情況慎重選擇（ 3 ）的處理方式 ;3 、取得銀行按揭承諾

20、既是買方的義務， 又是產權轉移登記的前提， 本條沒有規定買方銀行出具按揭承諾給賣方的期限， 為防止因買方收入狀況、信用問題等原因按揭不成或賣方不能順利取得按揭承諾影響交易，建議增加 “買方申請銀行按揭后日內仍不能獲得銀行按揭承諾的，由買方在期滿后的日內一次性付款 ”（與第 2 條贖樓不成的時間保持一致，也可約定解除合同） ;4 、買方應權衡按揭不成的風險，并對此有所預料， 以防構成違約 ;5 、銀行按揭承諾的實現條件是房地產轉移登記到買方名下， 并由買方辦理完畢抵押登記手續， 為保障賣方權益，防止買方領取新房產證后因種種原因怠于辦理抵押登記手續，建議約定由買方做委托公證給中介人員在過戶后及時辦

21、理抵押登記手續（相關條文見第 15 條）。第九條【買方逾期付款的違約責任】買方逾期付款的（因銀行貸款原因導致買方逾期付款的除外），賣方有權要求買方按下列第 種（只能選擇其中一種）方式承擔違約責任：1 、要求買方以未付款項為基數，按日萬分之四支付違約金，合同繼續履行。2 、有權解除合同并要求買方支付該房地產總價款百分之的違約金。【張茂榮律師解析】本條第2 項是買方的陷阱條款、不平等條款，也是不合法條款，買方須格外注意： 1 、第 2 項違反合同法，合同法規定遲延履行不構成根本違約， 賣方不能直接解除合同 （必須先行催告） ;2 、沒有約定逾期付款時間和數額， 理論上可以理解為即使逾期一天、一元錢

22、的情況下， 賣方也有權解約索賠， 建議在 2 前面添加 “買方預期日付款且未付款占應付款的% 以上 ”;3、如未作修改，賣方口頭要求或同意買方遲延付款， 買方務必要取得賣方書面確認，以防賣方事后否認并解約索賠 ;4 、在買方根本違約的情況下， 應賦予賣方糾紛后的單方選擇權以便權衡利弊（房價跌選擇1 、房價漲選擇 2 ，以防買方違約還占便宜），而不是簽約時確定，建議將“賣方有權要求買方按下列第 種（只能選擇其中一種） 方式承擔違約責任 ”改為 “賣方有權要求買方按下列方式之一承擔違約責任 ”; 5 、如因銀行原因導致逾期付款， 需要提供相關證明， 以免發生糾紛時故說不清，證明包括銀行證明、 賣方

23、確認證明等 ;6 、違約責任前后應統一，第 2 項應當修改為 “解除合同并要求買方按第 16 條約定承擔違約責任”，以免沖突 ;7 、本條與第 12 條賣方逾期交房的義務不對等，詳見第 12 條解析。第十條【稅費承擔】按有關規定，賣方需付稅費：（1 ）營業稅 ; （2 ）城市建設維護稅; （3 ）教育費附加 ; （4）印花稅 ; （5）個人所得稅 ; （6）土地增值稅 ; （7 ）房地產交易服務費 ; （8 ）土地使用費 ; （9 ）提前還款短期貸款利息 ; （10 ）提前還款罰息。買方需付稅費： （11 ）印花稅 ; （12 ）契稅 ; （13 ）產權登記費 ;（ 14 ）房地產交易服務費

24、; （15 ）房地產證貼花 ; （16 ）抵押登記費 ; （17 ）借款（抵押）合同公證費 ; （18 ）授權委托公證費。其他費用：（ 19 ）權籍調查費 ; （20 ）房地產買賣合同公證費;（21 ）評估費 ; （22 ）律師費 ; （23 ）保險費 ; （24 ）其他（以實際發生的稅費為準）。經雙方協商，其中：上述項由賣方支付。上述項由買方支付。本合同履行過程中因法律、 法規和政策原因新增的稅費， 按以下第 方式處理：1 、由法律、法規和政策規定的繳納方繳納。2 、買賣雙方同意由方繳納和承擔一切責任。3 、其他：買方支付：%;賣方支付：% 。以上按規定應由賣方和 （或）買方支付的稅費， 因

25、買賣雙方協商改變實際納稅方的，法律責任不因納稅方的變化而轉移。任何一方不按約定或法律、 政策規定繳納相關稅費， 導致交易不能繼續進行的，應向對方支付該房地產總價款百分之的違約金。【張茂榮律師解析】 1 、二手房交易稅費波動較大，在業主實收情況下，該條是買方的風險條款， 買方要對政策變化可能增加的稅費有所預料（如營業稅減免期限的變化等），反之如買方實付，賣方也應有所預料 ;2 、本條是陰陽合同過戶且業主實收、 房價上漲情況下業主慣用的毀約借口 （要求買方以實際成交價過戶多支付稅費， 迫使買方放棄購買），買方應予防范。建議避免簽訂陰陽合同，如已經簽訂則補充約定買方支付的稅費以確定數額為限， 超出部

26、分由雙方平均分攤;3 、本條最后一款違約責任與 16 條重復且規避了定金罰則的適用，實屬畫蛇添足之舉，建議取消或改為依據 16 條承擔違約責任。第十一條【房地產交付】賣方應當于將該房地產交付買方，并履行下列手續：1 、買賣雙方共同對該房地產及附屬設施設備、裝飾裝修、相關物品清單等事項進行驗收，記錄水、電、氣表的讀數，并辦理交接手續;2 、交付該房地產鑰匙 ;3 、。【張茂榮律師解析】房屋交付是二手房買賣過程中重要的一環，是雙方質量責任的分界點，建議簽署交房確認書，買方應按照附件一房地產交接清單逐一驗收，發現質量缺陷及時提出，收房后將視為驗收合格，賣方不再承擔責任。第十二條【延遲交房的違約責任】

27、除本合同另有約定外，賣方未按合同約定的期限將該房地產交付買方，自約定的交付期限屆滿次日起至實際交付日止，賣方以該房地產轉讓總價款為基數按日萬分之四向買方支付違約金，合同繼續履行。【張茂榮律師解析】 本條是買方的不公平條款， 付款是買方的主要義務，交房是賣方的主要義務，雙方權利義務應當對等，而本合同第 9 條規定了買方逾期付款賣方的解約索賠權， 本條卻沒有規定賣方逾期交房買方的解約索賠權，違反了合同法規定的公平原則，建議在本條最后添加 “如賣方預期交房超過 日，買方有權解除合同并要求賣方按第 16 條約定承擔違約責任。 ”第十三條【附隨債務的處理】賣方在交付該房地產時，應將附隨的水費、電費、煤氣

28、費、電話費、有線電視費、物業管理服務費、垃圾清運費、 等費用結清，單據交買方確認，否則買方有權從交房保證金中抵扣上述欠費。【張茂榮律師解析】 買方應估算欠費多少， 留足交房保證金， 防止交房保證金不足以支付欠費， 同時還應約定履約過程中由于賣方債權人或案外人就該物業主張權利 （包括被法院查封） 導致交易無法完成的，視為賣方違約，賣方應當按照本合同第 16 條承擔違約責任。第十四條【二手房買賣合同的簽訂】在本合同簽訂之日起 日內，買賣雙方須簽訂深圳市二手房買賣合同。需辦理贖樓手續的， 在銀行出具貸款承諾函之日， 或賣方在贖出房地產證原件并注銷抵押登記日起 日內，買賣雙方須簽訂深圳市二手房買賣合同

29、。【張茂榮律師解析】本條第二款賣方贖樓情況下的簽約時間有兩個，屬不確定條款，且賣方贖樓買方未必按揭付款（無需銀行出具按揭承諾函）、買方按揭賣方未必需要贖樓（紅本房地產證在手），故建議將第二款修改為 “賣方需辦理贖樓手續或買方需按揭付款的，在賣方贖出房地產證原件并注銷抵押登記、銀行出具貸款承諾函后日內，買賣雙方簽訂深圳市二手房買賣合同。”第十五條【產權轉移登記】買賣雙方簽訂 深圳市二手房買賣合同產權登記機關申請辦理轉移登記手續。日內，共同向房地在收文回執載明的回復日期屆滿之日起理交納稅費的手續。日內，買賣雙方須辦該房地產證由買方領取。買方負有抵押義務的，在買方領取新房產證后辦理抵押登記手續。個工

30、作日內須【張茂榮律師解析】 1 、根據本條規定，產權轉移登記是本合同中雙方的義務，深圳市二手房買賣合同 只是產權登記的時間條件，如一方毀約拒不簽訂深圳市二手房買賣合同，對方可以要求法院判決其直接履行產權轉移登記義務，但由于本合同名為預約， 而預約合同的效力目前尚無法律明確規定，不排除法官不看內容只看名稱，認為預約屬于買賣意向不具有強制執行力的情況（見第 16 條解釋）;2 、收文回執是納稅和領取買方新房地產證的依據，建議由居間方保管;3 、買方按揭付款情況下， 為保障賣方權益， 防止買方領取新房產證后因種種原因怠于辦理抵押登記手續，建議將本條第三款 “該房地產證由買方領取 ”改為由賣方或居間方

31、領取并在第四款后添加 “買方遲延辦理抵押登記手續導致買方銀行按揭承諾無法兌現的， 視為買方逾期付款，買方需按本合同第 9 條約定承擔違約責任 ”。第十六條【其他違約責任】任何一方不履行本合同約定義務，致合同目的不能實現， 守約方有權選擇定金罰則或要求對方支付該房地產總價款百分之 的違約金。【張茂榮律師解析】 1 、由于守約方是否能夠依據本合同要求毀約方 “強買強賣 ”，尚不能完全確定 （本律師認為具備了本約條件的預約視為本約，深圳市二手房買賣合同只是應政府主管機關要求為完成產權過戶的形式， 除完成贖樓、 按揭外其余內容與本合同幾乎一致，且產權轉移登記是本合同的義務， 一方毀約對方可以根據合同法

32、規定要求對方強制過戶，見第 15 條解釋），而定金有高有低，為防止違約方賠定毀約，建議將違約金定為總房價的 20-30% （過高可能不被法律支持），以提高違約成本 ;2 、守約方享有選擇權，有權根據利益最大化原則要求違約方雙倍返還定金或支付違約金 ;3 、為降低守約方維權成本，建議在該條添加 “如因此而引起守約方提起訴訟的或仲裁的，違約方還須賠償守約方因提起訴訟或仲裁而產生的各項費用，包括但不限于律師代理費、 訴訟費、仲裁費、交通費、誤工費等。”第十七條【不可抗力】因不可抗力不能履行本合同的， 根據不可抗力的影響， 部分或者全部免除責任， 但法律另有規定的除外。 因不可抗力不能按照約定履行合同

33、的一方當事人應當及時告知另一方當事人， 并自不可抗力結束之日起日內向另一方提供證明。【張茂榮律師解析】 1 、根據法律規定， 不可抗力是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況，一般包括自然災害、政府行為、社會異常事件等，但需要注意的是： 1 、金錢債務的遲延責任不得因不可抗力而免除 ;2 、遲延履行期間發生的不可抗力不具有免責效力;3、因不可抗力不能如約履約的當事人負有及時通知并事后提供證明的義務，未能及時通知或無法提供證明的將承擔違約責任。第二部分居間服務第十八條【居間服務內容】居間方提供如下服務：1、接受買方購房委托并為買方提供房地產信息，陪同買方看房 ;2、對買賣雙方當事人資格、 房地

34、產產權信息的合法性進行查驗;3、向買方準確傳達或報告賣方的真實意圖（包括但不限于房地產權屬、現狀、房價、付款方式、違約責任等事項）;4、接受賣方售房意向委托并為賣方聯系合適的買方;5、促成買賣雙方進行交易，協助辦理房地產交接事宜;6、提供銀行抵押貸款、贖樓事項的咨詢服務;7、向賣方準確傳達或報告買方的真實意圖（包括但不限于房價、付款方式等） ;8、對買賣雙方辦理產權轉移登記手續、期限、應交納的費用等事項提供咨詢服務 ;9、。【張茂榮律師解析】 1、為防止跳單，保護自身合法權益，簽訂本合同之前居間方應與買賣雙方分別簽訂購房委托書和售樓委托書，明確約定跑單的法律后果 ;2、居間方對交易的合法性負有

35、審查義務，因審查失誤給買賣雙方造成損失的應當賠償損失 ;3、如實報告是居間方對委托人的基本義務， 居間方故意隱瞞與訂立合同有關的事實或者提供虛假情況， 損害委托人利益的， 不但不得要求支付傭金且應當承擔損害賠償責任 ;4、居間方應及時督促違約方履約，固定違約方的違約證據，為維護自身合法權益及協助守約方維權做好準備。第十九條【必要費用約定】1、本合同簽訂時， 買方向居間方支付人民幣：佰拾萬仟佰拾元角分（小寫：元）（不超過買方應交傭金總額的百分之二十）。如買賣雙方未能簽訂深圳市二手房買賣合同，則此款項作為居間必要費用無需退還，因居間方原因導致的除外。2、本合同簽訂時， 賣方向居間方支付人民幣：佰拾

36、萬仟佰拾元角分（小寫：元）（不超過賣方應交傭金總額的百分之二十）。如買賣雙方未能簽訂深圳市二手房買賣合同，則此款項作為居間必要費用無需退還，因居間方原因導致的除外。如買賣雙方最終簽訂 深圳市二手房買賣合同 ，則居間方所收取的款項充抵買賣雙方應當支付的傭金。【張茂榮律師解析】根據本條規定： 1、居間方未能促成買賣雙方簽訂深圳市二手房買賣合同的，不得要求支付傭金 ;2、無論何種原因（包括買賣雙方協商終止履行或任何一方根本違約） 導致買賣雙方未能簽訂深圳市二手房買賣合同，居間方只能收取不超過應交傭金 20%的必要費用 ;3、如因居間方原因導致買賣雙方未能簽訂深圳市二手房買賣合同的，居間方不但無權收取

37、任何費用，還要賠付買賣雙方損失。第二十條【傭金收取】1、居間方在買賣雙方簽訂深圳市二手房買賣合同時，向買方收取傭金（含前條已收取的款項）人民幣：佰拾萬仟佰拾 元 角 分（小寫： 元）。如買賣雙方最終未能完成該房地產產權過戶，則此交易傭金無需退還，因居間方原因導致的除外。2、居間方在買賣雙方簽訂深圳市二手房買賣合同時，向賣方收取傭金（含前條已收取的款項）人民幣：佰拾萬仟佰拾 元 角 分（小寫： 元）。如買賣雙方最終未能完成該房地產產權過戶，則此交易傭金無需退還，因居間方原因導致的除外。【張茂榮律師解析】 1、本條是保護居間方合法權益，防止買賣雙方跳單的條款，根據該條規定， 深圳市二手房買賣合同是

38、居間方完成居間義務的標志， 買賣雙方支付居間方傭金的時間為簽訂 深圳市二手房買賣合同的同時 ;2、本合同簽訂后無論又通過何種途徑（含通過第二家中介），只要買賣雙方最終簽訂深圳市二手房買賣合同就必須支付居間方傭金 ;3、深圳市二手房買賣合同 簽訂后，即使未能實際完成產權過戶， 除居間方原因導致外買賣雙方無權要求居間方退還傭金，而只能追究對方的違約責任。第二十一條【違約責任】【張茂榮律師解析】本條沒有規定買賣雙方協議終止本合同的情況下買賣雙方的責任，根據第 19 條、第 20 條，居間方只能收取必要費用，在居間方沒有收取必要費用的情況下， 建議居間方予以補充約定由各方按約定傭金的 20% 支付必要

39、費用，雙方承擔連帶責任。1、買賣雙方利用居間方所提供信息、條件、機會等，私自簽訂深圳市二手房買賣合同 或者另行通過其他居間方簽訂深圳市二手房買賣合同， 買賣雙方應當承擔違約責任。居間方有權要求買賣雙方支付本合同約定的全部傭金。【張茂榮律師解析】 1、本條即客戶跳單規定，跳單是對誠實信用原則的粗暴踐踏， 屬根本違約行為， 本條明確規定跳單需支付全部傭金，但沒有規定買賣雙方串通跳單是否要承擔連帶責任， 本律師認為鑒于一方面居間方的損失是雙方共同故意造成， 另一方面業主賣房后一般下落不明，不讓買方承擔連帶責任不利于居間方利益的保護，故建議在后面增加 “并由買賣雙方承擔連帶責任 ”;2、根據本條規定，

40、買賣雙方在簽訂本合同之后另行通過其他居間方成交的構成違約， 需支付居間方全部傭金（即便其他中介免費代理） ;3、實踐中常有買賣雙方委托居間方售樓或買房之后簽訂本合同之前， 其他居間方尋找到更高價買方或談到更低價的情況， 對此建議不要盲目通過其他居間方成交，否則同樣屬于跳單行為將要對居間方承擔違約責任。 建議在簽訂售樓委托書、看樓委托書時注明房價及有效期，并約定有效期內如其他居間方能夠賣出更高價或買入更低價可通過其他居間方成交。沒有約定或約定不明的， 應向居間方發出催告并給予合理期限，在確認居間方無法更高價或更低價促成交易后再通過其他居間方成交。2、因賣方過錯或違約，致買賣雙方未能簽訂深圳市二手房買賣合同，居間方應將向買方所收取的必要費用返還后，可要求賣方賠償。【張茂榮律師解析】 本條是賣方的違約責任條款， 如賣方根本違約居間方必須先行退還買方必要費用再向賣方索賠， 但因只能索賠退還給買方的不超過傭金 20%的必要費用， 標的小，索賠成本高， 周期長，往往得不償失，建議從賣方交房或遷戶保證