1、城市化進程中樓市的戰略定位和制度框架（一）                             中國房地產發展研究報告（上）華生2010年7月1日發表于中國證券報 本文為作者原稿住房問題從來沒有象今天這樣成為社會的焦點。一方面，一線及熱點城市房價高漲，普通工薪族望房興嘆。另一方面，有人說房價以后肯定還要漲

2、，一般人只能去住保障房。房價上漲的原因更是眾說紛紜：從投機炒作，城市化剛性需求，住房供給不足到地方土地財政。從現實情況看，土地亂象，房價高懸，亂拆亂建成風，住宅占有嚴重不均，既得利益盤根錯節，確已積重難返。而我們所處的城市化加速時代剛剛開始，高門檻已使農民幾無可能進城安居。可以毫不夸張地說，現在的樓市問題已經是關乎民生穩定、經濟增長、社會公平、城市化道路乃至政府執政能力的綜合考驗。因此，需要跳出簡單或一時的樓市調控眼界，厘清思路，明確城市化進程中住房問題的戰略定位，建立樓市長期穩定的整體制度框架。中國房價的國際比較本世紀以來，相對于股市大幅跌宕起伏，10年累計漲幅不足50，中國樓市則一路走牛，

3、普遍漲了610倍。這么高的房價還是否正常，是否已經泡沫化，國內外都有頗多評論。現在國內仍然有財經地產界的名流堅持認為北京、上海的房價并不算貴，因為中國一線城市與世界發達國家的大都市相比，還有相當的差距，所以房價還是要漲。政府為低收入的人蓋好保障房就行了，不必干預房地產市場。不過，現在大家出國的共同感受是，盡管我們人均國民收入大體只是發達國家的十分之一，中國一線城市的絕對房價已經直逼發達國家的大都市上班族居住區的水平。更不用說如果匯率再改革上浮，我們就要直接以發展中國家的低收入去住最發達國家的高價房了。事實上，在中國歸屬的世界中低收入國家中，除被貧民窟包圍的印度孟買市中心以外，中國的北京、上海中

4、心區的房價已經絕對遙遙領先，即使與中高收入國家首都比，除富豪集聚的莫斯科之外，北京、上海也是價高一頭（見表一）。表一 一線城市市中心房價數據單位：歐元中高收入國家城市每平米房價中值中低收入國家城市每平米房價中值阿根廷 布宜諾斯艾利斯1,711.49中國 北京3,422.73墨西哥 墨西哥城1507.75中國 上海3,353.79巴西 里約熱內盧2,538.91印度 德里1,644.00智利 圣地亞哥1,173.60印度 孟買6,681.00南非 開普敦2,832.59印尼 雅加達835.64俄羅斯 莫斯科7,334.96馬來西亞 科隆坡1,627.96土耳其 伊斯坦布爾1,685.00菲律賓

5、馬尼拉1,575.97波蘭 華沙3,181.50泰國 曼谷1,879.84羅馬尼亞 布加勒斯特2,829.00埃及 開羅851.78數據來源：Global Property Guide 2010；其實，就如人們通常用市盈率、市凈率來衡量股市的估值高低一樣，國際上通常不是用絕對價格而是房價收入比、租售比來衡量房價的合理區間。因為房子不比股票，只能由生活在當地的人消費。用這個指標來衡量，中國主要城市的房價收入比在全球包括發達國家已經絕對領先（見表二）。同樣按Global Property Guide的數字，中國北京、上海的年人均可支配收入只能買不到1.5平方米的住宅，而世界各主要大都市則都在3平米

6、到10平米之間。用房子的租售比即房價與月租金或租金回報率來衡量也是一樣，別人的租售比一般在200倍左右，我們則一般到了400倍以上。從這些指標看，可以說中國一線和熱點城市的房價已經存在較大的泡沫。房價泡沫化的一個最新佐證是，政府剛剛在個別大城市僅在貸款上多少限購二套房和限制非本地居民或就業者購房，脫韁的房價立即嘎然而止，揭示了支撐高房價的并不是人們真實的居住需求。表二 一線城市市中心房價收入比數據高收入國家 大城市房價收入比中高收入國家 大城市房價收入比英國 倫敦14.7阿根廷 布宜諾斯艾利斯11.8法國 巴黎16.7墨西哥 墨西哥城12.4德國 慕尼黑5.3巴西 里約熱內盧5.7美國 紐約8

7、.4智利 圣地亞哥4.1美國華盛頓4.7南非 開普敦9.0澳大利亞 悉尼6.7俄羅斯 莫斯科28.6澳大利亞 墨爾本5.9土耳其 伊斯坦布爾5.5挪威 奧斯陸9.4波蘭 華沙20.0新西蘭 奧克蘭6.0羅馬尼亞 布加勒斯特18.9加拿大 多倫多6.6  丹麥 哥本哈根6.9中低收入國家 大城市房價收入比芬蘭 赫爾辛基7.2中國 北京22.1瑞典 斯德哥爾摩8.9中國 上海23.1瑞士 蘇黎世5.1印度 德里13.4意大利 羅馬15.1印度 孟買40.1荷蘭 阿姆斯特丹6.2印尼 雅加達12.5日本 東京11.0馬來西亞 科隆坡8.1韓國 首爾15.0菲律賓 馬尼拉14.1中

8、國 臺北10.1埃及 開羅13.2數據來源：；Global Property Guide 2010有人說，一線城市的房價就應當特別貴，否則人都跑到大城市來了。這個斷言其實并不符合那些正在或已經實現城市化國家的事實。大城市的房價當然會比中小城市高，但其實在市場經濟中都有一個合理的差距。如果差距過大只是反映了資源過分向大城市的畸形集中。在實行大都市化發展的許多國家大中小城市的房價一般存在著合理階梯，大都市里平均房價比中小城市一般貴不了23倍。（見表三）表三 大城市與全國平均房價比 大城市平均房價全國平均房價大城市/全國房價英國（英鎊，2009底）（套）（倫敦）2691801644331.

9、64美國(美元，2008年底)（套）（華盛頓）4880002500001.95（紐約）6750002500002.70中國大陸（人民幣，2009底，住宅每平方米單價）（上海）2018644734.51（北京）1999944734.47資料來源：略（可索取）其實，僅僅比較大城市中心區的房價還多少有點誤導。因為對廣大工薪階層來說最重要的并不是大都市中心標志樓盤的價格而是上班族居住區的房價。以土地緊缺、人口高度密集的日本東京為例，目前東京典型的3室2廳、不算大陽臺的使用面積76平米、實木地板、精裝修帶免費車庫、24小時熱水供應即至少相當于我們國內標準約105110平米建筑面積的高檔公寓房，步行到輕軌

10、站在510分鐘，坐輕軌地鐵在30分鐘內可抵達市中心各主要商業區和政府辦公區，價格為2300萬2600萬日元（見圖一），相當于165185萬元人民幣，每建筑平米約1.65萬元人民幣，房價為日本家庭平均600萬日元年收入的4倍左右。因此，如果僅僅說日本東京銀座的商業地產可達幾十萬元人民幣一平米，來論證中國北京、上海老百姓的房價必漲就會有極大的誤導性。東京的土地資源顯然比我們更緊缺，但上班族居住區的房價相對收入卻是如此之低。這樣一個再普通不過的真實例子，可能比任何枯燥的數據更能直觀地揭示相對于居民收入，中國一線及熱點城市的房價之昂貴。圖一日本東京主力戶型樓盤 數據來源：日本經濟新聞2010

11、.5.122010.6.2廣告附頁另一種流傳很廣的觀點撇開房價本身的高低，認為隨著城市化發展，房價在長期中必然上漲，因此在任何時候先買房子總是對的。這個說法混淆了由于收入水平的提高和通貨膨脹的存在，房價的長期趨勢與投資能否獲利這兩個不同的問題。這就如同資源產品和股指一樣，歷史顯示長期必然成倍上漲，但這并沒有避免投資大宗商品或股市的人仍然經常賠錢。從世界各國歷史來看，樓市也是一個長期會上漲但有著起落周期的市場。現在世界上不少國家仍在經歷樓市下跌周期的煎熬。有人說中國要守18億畝耕地紅線，所以城市房價地價只升不跌。其實城市化是農民轉市民，農民進城占地比他原先占的宅基地要小得多，不存在土地供應不足的

12、問題。因此，中國過去這些年的房價飆升，只是在特定經濟和政策環境下的產物，并不可能創造打破規律、只漲不跌的神話。特別是近年來房價多次成倍上漲的累積暴利效應，已經吸引了各路社會資金蜂擁而至的情況下，如不加以有效遏制，泡沫必然繼續吹大。而國際經驗表明，當這個泡沫破滅時，整個經濟和社會都要付出慘重的代價。因此，中國房價的國際比較表明，盡管國內至今還有人為高房價聲辯和尋找依據，海外卻在中國政府這輪最新的調控之前，普遍都在議論中國房地產泡沫的危險，這當然不是偶然的。其實，就象當年中國股市似乎擋不住的熱度一樣，高處不勝寒的中國房價的回歸也勢在必然。房價飆升溯源首先，房價飆升當然與利息偏低、貨幣過多有關，但貨

13、幣政策恐怕更多的要服從總體的宏觀經濟目標，況且從房改10多年來房價就一直在上升通道中，這就并不能僅由階段性的貨幣政策來解釋。其次，房地產商無疑是樓市上升的重要推手。不過，在一個競爭還算相對充分的市場，開發商如果能單方面推升房價，不可能是因為他們特別聰明或特別貪婪，一定還是利用了我們制度上的漏洞。至于眾口一詞的城市化，恐怕多少也是房價上漲的替罪羊。因為進城的1.5億農民工能夠買商品房的實在鳳毛麟角，買房的還只是本地或外來的城鎮人口，而這僅占總人口30多的城鎮戶籍人口，按國際標準還只是城市化加速發展的起點。因此，中國的問題恰恰在于，城市化剛要起跑，已被高房價攔住了去路。這樣，很多人就把問題追到了地

14、方政府和土地財政。地方政府的土地財政成為眾矢之的當然事出有因，但目前對土地財政的批評其實并不準確。一些開發商從來抨擊土地財政，說人們都盯住了開發商賺的錢，其實更多的錢被政府房地產稅收和土地拍賣拿走，斷言房價高是因為地價高和稅收高。但這兩個指責恐怕都有問題。首先，政府從房地產開發得到的稅費是比開發商要高很多，但這是兩種完全不同性質的錢。開發商賺的錢是自己可以裝進口袋的凈利，而地方政府拿到的錢是公共財政收入，除去土地補償、安置人員以外，還要用于修橋筑路、科教文衛等所有城市基本和配套建設，公開自然地用一己之私利去和政府的公共財政收入相比嫌其之少，不能不說開發商的胃口已經多年來被寵得實在太大了。其次，

15、地價和稅收固然是房價的重要因素，但在一個盈利豐厚行業中的價格從來不是由成本決定的。房地產商比誰都更清楚，同樣成本的地塊，后幾期開發的房子賣出往往比首期貴幾成到幾倍的價格，當然不是因為成本變高了，而是因為后來市場行情上漲。如果開發商從來都是根據市場行情定價，而根本不管他們多年前取得土地價格是多么低，人們沒有理由相信，即使政府并不從土地獲益，開發商就會慷慨地讓利給客戶。正如世界上的鐵礦石等大宗原料供應商，從來不和你談成本，只要市場需求旺盛，他們的價格就不斷翻番。當然市場經濟中成本決定價格的情況也是有的，就是當需求極度萎縮，供應商要么退出要么只能勉強保本維持。我們在許多競爭激烈、利潤微薄的行業都會周期性地看到這種現象。但毫無疑問，這絕對不是賺得盆滿缽滿乃至全社會各行各業包括反應本來挺慢的國企都想擠入來分一杯羹的房地產業。地方的土地財政肯定是助推房價的重要因素。只是其作用機理并不象人們想的那么簡單。比如說，房地產的稅收，在西方也往往是地方政府的主要收入來源，征收又是按照房地產的市場價格進行的。這種房地產財政并不意味著西方的地方政府都想或都有能力去推高房地產價格。即使在中國情況下，如果單純從收益去推斷，土地財政可能使政府出售更少的土地從而更高的價格，也可能推動政府賣出更多的土地以籌集更多的建設資金，而任期制的約束可能使當政者更有動力當下賣