1、房地產開發課程設計神馬都是浮云項目可行性研究報告學 部：城市建設工程學部專 業：房地產經營與估價班 級：0802組 別：第 組指導教師：編制時間：2010-12-08華中科技大學文華學院房地產開發課程設計分組名單及任務分工一、課程設計題目神馬都是浮云項目可行性研究報告二、課程設計小組成員及分工姓名學號課程設計中所承擔的主要工作成績彭海明080272021325賀慶節080272021324房地產項目可行性研究報告  可行性研究報告第一部分：項目概況 神馬都是浮云項目位于武漢市洪山區珞瑜東路與喻家湖路交叉口處，地塊面積70畝；綜合容積率4，土地用途為住宅用地。地處光谷核心地段，交通便利

2、距離大洋百貨光谷步行街的著名的商業區5分鐘車程；位于華中科技大學左側，武漢市森林公園右側，人文氣息濃厚，空氣清新；周邊配套設施齊全氣候宜人。三、 項目周邊的社區配套 地理位置優越，毗鄰華中科技大學，中百倉儲，森林公園以及華中科技大學光谷體育館等周邊配套設施齊全，有703.702.518.591等多條公交線路可直達武漢三鎮，預期未來有有地鐵等軌道交通通過.交通條件便利五、 大市政配套（都要說明距宗地距離、成本、接入的可能性） 1、 道路現狀及規劃發展 6車道的寬廣路面，為新區的發展輸送了強有力的動力，作為武漢新區的代表中國光谷的交通是一個展示自己良好形象的窗口。2、 給排水狀況：給排水設施齊全

3、，足夠適應未來整個地區的發展需求3、 通訊·用電·燃氣·供熱及生活熱水等條件一應俱全六、 規劃控制要點 1、 總占地面積：46 666 2 住宅建筑面積：186 6673、 綜合容積率、住宅容積率 ：4七、 土地價格 土地用途為住宅用地。分兩期開發，開發建設期3年。土地價1200萬元/畝=1800元/樓面價格：450元/ 第二部分：法律及政策性風險分析 一、 合作方式及條件 1、 合作方基本情況：獨資主要股東投資情況：神馬集團注冊資本：50000萬元成立時間：2001年合作方式：一次性買斷土地、3、 付款進度及與拿地程序的配合：一次性付款方式5、 與合作

4、方式相關的其它法律規定 ：略二、 土地法律性質評估 （一）現狀 1、 土地所有權歸屬 ：中華人民共和國2、 土地使用權歸屬 ：湖北神馬集團3、 土地的用途 ：住宅用地三、 取得土地使用權程序評估 1、 取得土地使用權的程序：拍賣2、 取得土地使用權需要的工作日：2007年9月10日3、 取得商品房用地土地使用權所需條件 ：70年使用權4、 取得土地使用權的風險及控制（取得土地使用權存在的不確定因素及解決）  第三部分：市場分析 一、 區域住宅市場成長狀況 1、 區域住宅市場簡述 l         形成時

5、間 ：2005年l         各檔次住宅區域內分布狀況 ：主要為中高檔商品房住宅l         購買人群變化 ：教師，白領2、 區域住宅市場各項指標成長狀況（近3-5年） l         銷售量：增供應量大幅增長，已超去年全年水平2010年1-6月，武漢商品住宅累計新增供應面積611.31萬平方米，已經超過了去年全年的供應總量，同比增長219.

6、99%。l         平均售價 7000元/3、 區域市場在市內各項指標的排名狀況及發展趨勢 從各區域的成交情況來看，2010年上半年，東湖高新區累計成交8570套，位居首位，光谷區域在強勁的購買力支撐下，供需兩旺，一直是武漢樓市的熱點區域;由于中心城區房價過快上漲的擠出效應，黃陂區成為受益最大的遠郊區縣，上半年的成交套數達到7521套，位居第二位;青山區和沌口由于供應量長期低迷，成交量也始終位居后兩位。從成交均價來看，在菱角湖萬達廣場、泛海國際居住區等高檔樓盤的帶動下，江漢區上半年的成交均價已經向萬元大關沖

7、擊，9879元/平方米的價格位列各區域之首;漢陽區、武昌區和洪山區的成交均價也都超過了7000元/平方米;黃陂區的成交均價最低，僅為3613元/平方米，但與2009年相比，漲幅也超過了15%。二、 區域內供應產品特征 1、 各檔次產品供應狀況 ：中高檔商品房住宅2、 各檔次產品的集合特征 尤其研究與本案類似檔次物業的特征 l         平均售價 ：7000元/l         開發規模：50000l  

8、60;      產品形式 ：商品房住宅l         平均容積率：3.44、 未來2-3年區域內可供應土地狀況、產品供應量和產品類型 位于光谷新區，周邊2公里內土地供應基本枯竭，住房供應量也將慢慢的向邊遠地區發展，產品類型也將一中檔商品房為主。5、 分析：華中科技大學旁邊，人文氣氛將是一大賣點，同時由于左側的森林公園環境因素可能將會是一個重大的賣點6、 結論： l        本

9、區域位于光谷新城區，未來的地位以及發展趨勢將日益突出l        結合周邊房產的銷售價格來說，本樓盤售價定位與7500元/較為合適四、 目標市場定位及產品定位 1、 市場定位 ：大學教師以及中層白領2、 目標人群特征/來源區域/行業特點 ：他們都是城市中中高收入群體有較強的購買力3、 產品建議 ：走品質路線 第四部分：投資收益分析 （二）基本計算數據序號項目名稱單價計算單位備注1基礎設施建設費1.1供排水工程費用15元/m2按總建筑面積計算1.2排水工程費30元/m2按總建筑面積計算1.3供電工程費用

10、45元/m2按總建筑面積計算1.4公共綠化費80元/m2按總建筑面積計算1.5小區安防智能化20元/m2按總建筑面積計算2建筑安裝工程費2.1多層框架住宅1000元/m22.2小高層住宅1200元/m2含電梯及安裝3工程建設其他費3.1土地使用費3.2建設單位管理費按建安造價的5%計算3.3工程設計費建安工程費用的2%3.4工程勘察費綜合估算，設計費的15%3.5前期工作費工程費用的0.8%3.6工程建設監理費工程費用的1%3.7質量監督費工程費用的0.2%3.8竣工圖編制費工程設計的5%3.9標的編制及招標管理費工程費用的0.1%3.10工程保險費工稉費用的.2%3.11施工圖預算編制費工程

11、設計費的10%4基本預備費26818598.73按(1+2+3)項和的3%計算5折現系數按6%計算6資金來源自有資金40%，銀行貸款40%（1） 基礎設施建設費估算表基礎設施建設費單價計算單位總價1.1供排水工程費用15元/m22800005元1.2排水工程費30元/m25600010元1.3供電工程費用45元/m28400015元1.4公共綠化費80元/m214933360元合計31733390元（2） 建筑安裝工程費估算表2建筑安裝工程費單價計算單位總價2.1多層框架住宅1000元/m218667000元2.2小高層住宅1200元/m222400400元（3） 工程建設其他費用估算表（以多

12、層為例）3工程建設其他費計算公式多層3.1土地使用費84000萬元3.2建設單位管理費按建安造價的5%計算933350元3.3工程設計費建安工程費用的2%373340元3.4工程勘察費綜合估算，設計費的15%56001元3.5前期工作費工程費用0.8%403203.12元3.6工程建設監理費工程費用的1%504003.9元3.7質量監督費工程費用0.2%1075800.78元3.8竣工圖編制費工程設計的5%18667元3.9標的編制及招標管理費工程費用的0.1%50400.39元3.10工程保險費工稉費用的0.2%100800.78元3.11施工圖預算編制費工程設計費的10%37334元合計843552901元（4）項目投資估算匯總表0 1 1.5 2 3土地投入 建安費等 銷售收入