1、精選優質文檔-傾情為你奉上中南地產三先六快拿地到開盤從1年變6個月中南地產是長三角某百億軍團，2014年銷售額為200多億，項目遍及上海、南京、天津、武漢、成都、海南，屬于全國化布局，2013年下半年A企提出“三先六快”的項目運營思路，在此之后項目開發速度大大提升。所謂的“三先六快”中的“三先”是指：1、先獲取土地信息2、先開始規劃設計3、先對設計及施工單位招標。“六快”是指：1、快速實現銀行融資2、快速配置人力資源3、快速完成規劃報批4、快速實現開工建設5、快速銷售6、快速實現資金倒流。“三先六快”適用于新項目首期的開發建設，后期項目開發節奏會根據首期開盤去化情況進行調整，保證整個項目有1/

2、3在售、1/3在開發、1/3在設計。A企為實現項目快速開盤，實現資金快速回籠和高效利用，明確了“三先六快”具體管理要求，其中“三先”要求設計、規劃、招標等重要工作前置，多部門協同，各項工作并行，縮短整體工期。“三先”具體時間要求先獲取土地信息提前1個月獲取土地信息先規劃設計土地獲取后15天完成產品定位及規劃設計先招標土地獲取10天內完成施工、監理、樁基施工單位等招標工作在“三先”的基礎上，中南同時提出了“六快”的管理要求，識別項目開發全生命周期中的關鍵點，快速匹配各類資源，優化項目整體操作思路。“六快”具體時間要求快速匹配人力資源土地獲取10天內主要崗位到位，項目成立后所有崗位到位快速完成規劃

3、報批現狀標高圖、成活面標高、作業前測量記錄（現場草稿和網絡圖）、文字和影像資料、施工方案比選、施工管理和技術要求。快速實現開盤假設按照30層樓宇、有樁基、地下兩層、開盤形象進度（原則到地上一層）：（1）老項目新地塊動工到開盤2個月；老城市新項目啟動區動工到開盤3-4個月，以后每期動工至開盤2個月；新市場新項目啟動區動工到開盤4-6個月，以后每期動工至開盤2個月；（2）臨時示范區從土地獲取到開放不得超過2.5個月；（3）會所從土地獲取到外立面、景觀、一層大廳展示不得超過8個月。快速實現銀行融資開發貸開盤前1周到位，盡量縮短基金融資時間，控制2.5個月以內。快速銷售3天去化50%，1個月去化80%

4、，2-3個月清盤。快速實現資金回流與倒流根據地價差異確定快速回籠要求，地價20億以下要求資金5-6個月資金平衡，地價超過20億的，12個月以內資金平衡。先敲定關鍵崗位，10天內全員到位A企在基本確定拿地意向后，就參考歷史項目經驗，完成項目組織架構與人員配置方案，具體分成兩個方面：1關鍵崗位需先敲定。在土地摘牌后3-5天內，項目公司總經理、行政、工程、招采、前期等關鍵崗位人員就配備到位。2規定關門時間節點及配置標準。A企規定10天內所有人員配置齊全。其中，考慮到項目差異,A企實現分類管理，對于不同類型的項目采取不同的模式進行人員配置，比如新地區新項目按31人編制配置，據項目分期推進節點逐步到位。

5、新老搭配，干活不累為實現快速開發，解決人員能力不足或者不熟悉給項目整體進度可能造成的風險，A企特別強調“新老搭配”，要求項目公司骨干員工中老員工比例不得低于50%，營銷案場人員老員工比例原則上不得低于50%。特別是針對開盤去化這一重大事項，A企要求開盤前后半個月集團營銷口必須派業務熟練的老員工進行幫扶工作，做好開盤的各項準備活動，確保銷售目標的達成。市場部負責人前期挑大梁，定向支持1個月為保障拿地前后各項工作的順利推進，A企要求前期工作集團市場部負責人必須統籌，在土地獲取后項目總經理未到位期間，由市場部負責人兼項目總經理，并且需定向配合支持1個月時間，待相關前期工作理順后方可退出。快速敲定設計

6、單位，多方案比對擇優錄用A企平時就針對不同區域不同產品建立了長期戰略合作的設計單位，設計單位對企業需求也很清楚，因此在獲取土地信息后，集團設計中心就可以直接選定規劃設計單位進行前置設計。與此同時，為保障設計方案的科學性和合理性，A企要求設計單位提供多方案比選，針對一般項目提供5種方案供選擇，針對大項目則必須提供7種方案來選擇，前期多方案比選充分模擬項目實際運作需求，一定程度上減少了后期決策反復的可能。緊鑼密鼓，快速敲定設計圖紙A企為實現盡快開工，前期設計階段盡可能采用標準化套圖，并且規定了設計具體時間節點，如下圖所示：A企的設計時間節點其中，啟動區戶型、樣板房精裝修設計直接采用套圖制，出圖時間

7、不得超過15天。快速完成試樁及樁基圖設計，提前開工為快速實現樁基開工，A企特別重視前期試樁及樁基圖設計，主要采取兩種方式加快進度：1參考周邊樓盤地質資料。利用周邊已施工項目的地勘資料進行樁基設計，7天內完成試樁圖，12天內出試樁報告，并按照試樁報告調整正式樁基圖，15天完成正式樁基圖。2自行提前勘探。土地獲取后6天內就由勘探單位提交中間報告，供設計進行樁基復核，10天內出具詳勘報告，利用詳勘中間報告進行試樁圖設計工作，10天內完成試樁圖并開始試樁施工，15天出具正式樁基圖。同時，為不影響上部施工，上部結構施工圖先按照前期報批報建時間要求進行出圖，并且要求拿地后一個月完成全套施工藍圖。知己知彼，

8、產品定位精準A企在對土地進行可行性研究時，要求營銷部對市場主要競品的戶型、配比、去化情況等信息進行充分調研，充分參考周邊暢銷戶型，在此基礎上提供產品定位報告，并給出啟動區合理的戶型配比和套圖建議。設計、營銷建立銜接機制，確保一次到位A企要求集團設計管理中心和營銷管理中心需建立工作銜接機制，避免前后割裂，造成工作反復，根據營銷提供的戶型配比建議進行設計，過程中多次溝通、評審、確認，保證產品定位到產品設計的一致性。標準圖庫做支撐，設計又好又快為減少創新性產品對決策速度的影響，一般A企設計管理中心根據營銷建議，會在現有項目和標準圖庫中選擇與配比相近的暢銷戶型樓棟，縮短評審周期，快速決策。A企如何快速

9、完成“報批報建”為確保施工單位早日進場，盡快開工，A企針對招標提出具體時間要求，如下圖所示：A企的招標時間要求其中，地勘、監理、樁基、總包單位的招標，為加快進度，啟動區采用費率招標，優先從現有合格供方中進行篩選，直接選用戰略單位或續標、邀請式議標，新公司由總部直接負責招標工作，快速推進。為給開盤創造良好條件，A企特別重視示范區建設，并明確了具體時間節點要求，如下表所示：A企的示范區建設時間節點其中，樣板房如果放置在臨時售樓處內，施工進度原則上與售樓處精裝修進度一致，施工單位可以選用同一家，確保施工進度及展示；如果樣板房放置在臨時售樓處外，則主體及硬裝施工控制在35天以內，軟裝3天內完成。A企針

10、對計劃以開盤為界，進行了分段設置，分為開盤前與開盤后兩大階段，其中“拿地-首期開盤”作為重點管控段，為此，A企要求：拿地當天就開項目啟動會A企針對新項目，在獲取土地后當天就召開項目啟動部署會，重點解決項目整體開發思路的研討、成本指標、關鍵節點計劃、三點一線及啟動區位置及規模；推進產品定位、產品規劃、規劃設計、各項招標工作；明確組織架構模式、土地支付模式、融資形式、動工及開盤時間節點、激勵形式等，并且在拿地后3天內確定新項目啟動區、臨時示范區、會所及融資的專項計劃關鍵節點并審批執行。分層、分級、變頻跟蹤和預警在明確了關鍵節點后，為保障計劃順利推進，A企針對計劃跟蹤、監督確立了分層分級變頻管理機制

11、，具體而言:第一，集團運營中心針對重大節點，在項目決策會議階段每2天跟進一次；在推進會議階段每5天跟進一次；在協調會議階段每7天跟進一次，及時協調、解決條線內推進過程中出現的問題。第二，城市公司運營部針對主項計劃每天都進行跟蹤、督辦。一旦節點出現異常，則按照分層分級的原則對計劃進行干預、糾偏，并且需以滿足關鍵節點達成為原則進行糾偏調整。順利開盤后，則納入正常計劃管理體系，定期進行計劃跟蹤和協調。A企為保障過程重大節點能夠快速推進，過程問題可及時暴露并協調資源，實現運營管理的持續提升，特意建立了四類會議機制，分別為決策類、推進類、協調類和總結類，這四類會議從前到后建立分級決策機制，特別重大事項集團總經理主持并決策，過程重難點事項由集團副總負責推進，特別是在項目開盤后，還專門召開相應總結會議，查找開盤的問題，總結經驗，進一步優化“三先六快”體系，具體如下表所示：A企的會議管理機制針對不同類型項目設置不同獎金區間A企將項目類型主要分為：老項目新開發樓棟、老項目孵化新項目、新進城市項目，從低到高設置了不同的獎金區間，比如針對新近城市項目，4個月開盤，則獎勵500萬，超過6個月開盤，則處罰100萬，甚至對項目班子進行問責，直至更換。突