1、 山西建工集團(tuán)斯里蘭卡科倫坡地區(qū)房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告寶星機(jī)構(gòu)2013.3.12第一部分、可行性研究報(bào)告的必要性隨著山西建工集團(tuán)在海外的主營(yíng)業(yè)務(wù)不斷擴(kuò)張，未來(lái)發(fā)展對(duì)新項(xiàng)目的需求越來(lái)越強(qiáng)烈。為了規(guī)范項(xiàng)目前期操作，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，提高集團(tuán)競(jìng)爭(zhēng)力，特制定項(xiàng)目可行性報(bào)告。第二部分、項(xiàng)目概況一、宗地位置 項(xiàng)目位于首都科倫坡南部Ratmalana區(qū)，城市主干線Galle路旁，近鄰國(guó)內(nèi)Ratmalana機(jī)場(chǎng)，Moratuwa大學(xué)，Kothalawala 國(guó)防學(xué)院，鐵路機(jī)車廠，及許多工廠，學(xué)校。 目前上有磚瓦結(jié)構(gòu)平房，多屬平民居住。二、宗地基本指標(biāo)情況 該項(xiàng)目總占地面積110000平方米左右，主要用于住宅及商業(yè)（設(shè)配

2、套公建），容積率2，建筑密度35%。地塊項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)參數(shù)項(xiàng)目名稱位置用地面積用地性質(zhì)容積率總建筑面積建筑密度項(xiàng)目科倫坡南部Ratmalana區(qū)11萬(wàn) 住宅及商業(yè)（設(shè)配套公建）222076735%三、宗地現(xiàn)狀 項(xiàng)目地塊呈不規(guī)則方形，現(xiàn)場(chǎng)緊靠Galle路與西部邊界的北部和南部邊界Kandawala道路和Borupana毗鄰的道路。區(qū)域位置圖第三部分、項(xiàng)目外部環(huán)境一、國(guó)家概況 斯里蘭卡為南亞次大陸南端印度洋上的島國(guó),西北隔保克海峽與印度向望，國(guó)土面積65610平方公里，南北長(zhǎng)433公里，東西寬244公里。沿海地區(qū)平均最高氣溫31.3攝氏度，平均最低氣溫23.8攝氏度。斯里蘭卡全國(guó)人口2086.9萬(wàn)人。斯

3、里蘭卡有寶石王國(guó)、印度洋上的明珠的美稱。2010年斯里蘭卡被紐約時(shí)報(bào)列為年度最值得旅游的31個(gè)目的地之首的國(guó)家。（1）城市地理位置科倫坡位于斯里蘭卡人口稠密的西南海岸，瀕印度洋，北面以凱勒尼河為界，是全國(guó)最大的城市，是斯里蘭卡的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、商業(yè)和交通中心，也是印度洋的重要港口，世界著名的人工海港，素有“亞洲門戶”和“東方十字路口”之稱。 （2）城市規(guī)模目前科倫坡面積37平方公里，市區(qū)人口近242.1萬(wàn)，斯里蘭卡政府現(xiàn)正采取措施，將位于科倫坡市濱海地區(qū)的部分軍事設(shè)施搬遷之后，科倫坡的城市規(guī)模迅速擴(kuò)大。城市擴(kuò)容之后人口數(shù)量、城市土地面積及財(cái)稅實(shí)力都將得到很大的提升，為科倫坡地區(qū)的未來(lái)發(fā)展開拓

4、了更大的空間。二、基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)環(huán)境斯里蘭卡是南亞地區(qū)自由經(jīng)濟(jì)的先鋒，早在20多年前就已經(jīng)推廣自由市場(chǎng)政策，已經(jīng)逐漸形成了一個(gè)良好的積極環(huán)境。 現(xiàn)任政府工業(yè)策略的目標(biāo)就是要發(fā)展一個(gè)有競(jìng)爭(zhēng)性的以出口市場(chǎng)為導(dǎo)向的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。現(xiàn)在已經(jīng)設(shè)計(jì)營(yíng)造出了一個(gè)適合于國(guó)內(nèi)外投資的氣候。 年內(nèi)戰(zhàn)結(jié)束后，在國(guó)際社會(huì)的大力支持和援助下，斯里蘭卡戰(zhàn)后經(jīng)濟(jì)得到迅速恢復(fù)和發(fā)展，年和年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率分別達(dá)到和8.3。2012年，斯里蘭卡受世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力影響，加上自然災(zāi)害和資金不足等問題拖累，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)達(dá)到6.5，2013年預(yù)計(jì)達(dá)到7%。指標(biāo)2008200920102011家庭最終消費(fèi)支出284.81億271.12億326.07億402.

5、88億國(guó)民總收入397.46億415.83億489.50億585.21億GDP（現(xiàn)價(jià)美元）407.15億420.68億495.68億591.72億人均GNI(現(xiàn)價(jià)美元)1770197022602580人均GDP(現(xiàn)價(jià)美元)2013.912057.112400.022835.41人口總量2021.7萬(wàn)2045萬(wàn)2065.3萬(wàn)2086.9萬(wàn)人口增長(zhǎng)率0.881.150.991.04資料來(lái)源：全球宏觀數(shù)據(jù)。三、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)【農(nóng)業(yè)】斯里蘭卡是一個(gè)以種植園經(jīng)濟(jì)為主的農(nóng)業(yè)國(guó)家，漁業(yè)、林業(yè)和水力資源豐富。茶葉、橡膠和椰子是斯里蘭卡農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)收入的三大支柱。2010年，農(nóng)產(chǎn)品出口額占出口總額的24.6%。其中，茶葉

6、出口達(dá)13.75億美元，占出口總額的16.6%;橡膠出口1.7時(shí)乙美元，占出口總額的2.1%;椰子出口1.74億美元，占出口總額的2.1% 。【工業(yè)】斯里蘭卡工業(yè)基礎(chǔ)薄弱。雖已逐漸建立了具有斯國(guó)特色的工業(yè)體系，近年來(lái)，工業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的比重基本維持在27%左右，紡織服裝業(yè)是斯國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)和最重要的工業(yè)行業(yè)，也是斯第一大出口創(chuàng)匯行業(yè)。20 1 0年，斯紡織服裝出口達(dá)35 .04 1億美元，占全國(guó)外貿(mào)出口額的42 . 2 %。另外，斯寶石及其加工世界聞名。20 1 0年寶石及珠寶首飾出口超過3 . 347億美元，占總出口額的4 . 0 % 。【服務(wù)業(yè)】近年來(lái)，斯里蘭卡政府利用國(guó)民具有識(shí)字率高

7、、勞動(dòng)技能訓(xùn)練有素的相對(duì)優(yōu)勢(shì)，正在努力把經(jīng)濟(jì)打造為服務(wù)業(yè)導(dǎo)向型經(jīng)濟(jì)。服務(wù)業(yè)已發(fā)展為斯國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，并已成為斯經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要驅(qū)動(dòng)力，特別是信息、通訊業(yè)異軍突起，發(fā)展勢(shì)頭迅猛，增勢(shì)強(qiáng)勁。2010年服務(wù)業(yè)產(chǎn)值占GDP的比重達(dá)59.3%，增速為8%。其中，通訊業(yè)增長(zhǎng)達(dá)13.2%。第四部分、城市房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境一、整體市場(chǎng)概況隨著斯里蘭卡內(nèi)戰(zhàn)于2009年5月結(jié)束，房地產(chǎn)市場(chǎng)開始發(fā)展，處于初級(jí)階段。多年來(lái)一直受到中國(guó)內(nèi)地及香港、新加坡、瑞士、印度投資者的關(guān)注，其項(xiàng)目建設(shè)資金來(lái)源也主要是這幾個(gè)國(guó)家和地區(qū)。同時(shí)，政府也在大力推動(dòng)外資到當(dāng)?shù)赝顿Y，其他國(guó)家的發(fā)展商也蜂擁而至，目前，斯里蘭卡的房地產(chǎn)市場(chǎng)展現(xiàn)出欣

8、欣向榮的局面，50%的高端公寓在開工前就已售出，高端住宅項(xiàng)目銷售情況要明顯優(yōu)于普通公寓。二、市場(chǎng)政策環(huán)境斯里蘭卡政府允許外資獨(dú)資進(jìn)入除貸款業(yè)、典當(dāng)、少于100萬(wàn)美元的零售貿(mào)易業(yè)及近海捕魚業(yè)之外的所有經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域。最重要的是斯里蘭卡政府對(duì)外資實(shí)施特別保護(hù)，國(guó)家憲法保障外國(guó)投資的安全，外國(guó)投資不會(huì)因政府的更迭而變化。斯里蘭卡企業(yè)管治完善，包括健全的公司法及司法制度。開辦公司的程序十分簡(jiǎn)便。同時(shí)，斯里蘭卡政府實(shí)施的財(cái)務(wù)優(yōu)惠措施十分吸引外來(lái)投資，并致力發(fā)展基建。因此我們認(rèn)為，斯里蘭卡的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)極具吸引力的投資熱點(diǎn)。從長(zhǎng)期來(lái)看，斯里蘭卡整個(gè)國(guó)家處于恢復(fù)建設(shè)期，而且由于該國(guó)一直出口寶石、紅茶、橡膠等商

9、品，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)良好，居民消費(fèi)能力強(qiáng)。斯里蘭卡的商業(yè)及住宅物業(yè)需求強(qiáng)勁，與日俱增，而科倫坡的城市價(jià)值也決定了其房?jī)r(jià)的穩(wěn)定性與增值性。三、房地產(chǎn)市場(chǎng)供需情況1、土地情況 土地已成為科倫坡地區(qū)最為稀缺的資源，隨著可開發(fā)土地的日益減少和城市人口的不斷增加，不僅科倫坡城區(qū)的高層公寓項(xiàng)目發(fā)展迅速，遠(yuǎn)郊地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)也被帶動(dòng)起來(lái)。有統(tǒng)計(jì)顯示，截止到目前，科倫坡地區(qū)的地價(jià)已經(jīng)翻了7倍多。2、房地產(chǎn)供求情況及價(jià)格走勢(shì) 未來(lái)幾年的經(jīng)濟(jì)將持續(xù)增長(zhǎng)，市場(chǎng)對(duì)高端公寓的需求與日俱增。普華永道預(yù)測(cè)，2020年以前，斯里蘭卡每年需修建10萬(wàn)套公寓才能滿足市場(chǎng)需求。目前，科倫坡的一類地區(qū)住宅價(jià)格在3000美元/平米以上，二類地區(qū)

10、的價(jià)格也在2000美金/平米以上，約人民幣15000-20000元/平米。裝修標(biāo)準(zhǔn)為高檔精裝修。四、需求分析我們認(rèn)為推動(dòng)科倫坡地區(qū)房地產(chǎn)保持旺盛需求，并將在未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)繼續(xù)發(fā)揮其推動(dòng)作用的幾個(gè)基本因素是：城市地位的不斷提高、城市化進(jìn)程和住房升級(jí)需求、中產(chǎn)階級(jí)的壯大和對(duì)房地產(chǎn)投資的增加。1、城市地位的不斷提高近年以來(lái)，科倫坡的城市競(jìng)爭(zhēng)力獲得了一系列的肯定：“南亞第一的科倫坡港”、“斯里蘭卡第一大城”、“最佳旅游城市”、“最具活力的濱海城市”等。這些都顯示著城市競(jìng)爭(zhēng)力不斷上升，經(jīng)濟(jì)輻射能力和城市影響力都變得更大。同時(shí)使得城市的宜居形象更加鮮明，對(duì)于房地產(chǎn)需求起到很大的推動(dòng)作用，使更多的海外旅

11、居人士來(lái)科倫坡創(chuàng)業(yè)、居住、生活。2、城市化進(jìn)程和住房升級(jí)需求隨著科倫坡地區(qū)經(jīng)濟(jì)水平的增長(zhǎng)及人口的增長(zhǎng)，對(duì)住房水平和質(zhì)量的需求將不斷增長(zhǎng)，從而帶來(lái)對(duì)住房升級(jí)的強(qiáng)勁需求。3、中產(chǎn)階級(jí)的壯大收入分配和中產(chǎn)階級(jí)的出現(xiàn)是影響人們需求變化的重要因素，因?yàn)椴煌氖杖胨經(jīng)Q定了對(duì)不同產(chǎn)品的購(gòu)買力。目前，斯里蘭卡的中產(chǎn)階級(jí)比重達(dá)到20%，約為400多萬(wàn)。根據(jù)其他國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)顯示，當(dāng)年均收入超過3000美元（世界銀行用來(lái)衡量“中高收入國(guó)家”的最低標(biāo)準(zhǔn)），將會(huì)迅速出現(xiàn)一個(gè)中產(chǎn)階層迅速擴(kuò)大，消費(fèi)需求大幅上升的時(shí)期。斯里蘭卡2011年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到2580美元，比上年增長(zhǎng)14.0% 。因此，隨著科倫坡地區(qū)中產(chǎn)

12、階級(jí)隊(duì)伍的迅速增加，將帶來(lái)對(duì)城市住宅特別是中高檔商品房的需求增加。4、對(duì)房地產(chǎn)投資的增加科倫坡作為斯里蘭卡的國(guó)都城市和風(fēng)景旅游城市，房產(chǎn)具有很強(qiáng)的保值增值能力。當(dāng)?shù)貙?duì)于高等公寓的購(gòu)置物業(yè)需求很大，且長(zhǎng)期來(lái)看房產(chǎn)的增值效應(yīng)明顯，投資需求潛力很大。五、未來(lái)市場(chǎng)分析斯里蘭卡的科倫坡地區(qū)作為東南亞房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮的新發(fā)地，而當(dāng)?shù)卣畬?duì)中國(guó)投資又格外的鼓勵(lì)與支持，所以項(xiàng)目得到良好的發(fā)展空間。科倫坡地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求量很大，在2020年以前，整個(gè)科倫坡地區(qū)的供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足需求，所以項(xiàng)目的銷售去化具有堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。而科倫坡地區(qū)的市場(chǎng)價(jià)格支撐了項(xiàng)目?jī)r(jià)格的穩(wěn)步提升，所以項(xiàng)目利潤(rùn)會(huì)逐年遞增。第五部分、項(xiàng)目分析及產(chǎn)

13、品定位一、項(xiàng)目地塊SWOT分析1 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析（1）不可替代的城市地位本項(xiàng)目位于斯里蘭卡的科倫坡地區(qū)。而科倫坡是斯里蘭卡的國(guó)都，也是第一大城市，是政治、經(jīng)濟(jì)、金融、商業(yè)的中心，其輻射，其意義不可估量。項(xiàng)目緊靠科倫坡城市主干道的高爾路，而整個(gè)科倫坡地區(qū)的高爾路一帶將會(huì)逐漸成為當(dāng)?shù)厝藗兯蛲母呱芯幼^(qū)域。（2）不可復(fù)制的人文環(huán)境本項(xiàng)目是目前科倫坡已知的離Moratuwa大學(xué)，Kothalawala 國(guó)防學(xué)院校區(qū)最近的大型居住項(xiàng)目。項(xiàng)目周邊教育資源豐富，人文環(huán)境獨(dú)一無(wú)二，（3）茂盛的綠化植被科倫坡屬熱帶氣候。但由于海風(fēng)的作用，氣候宜人，全年大部分時(shí)間氣候溫和而潮濕，雨水充足，高溫而無(wú)酷暑，項(xiàng)目周邊

14、樹木蒼翠，茂盛挺拔，一望無(wú)際，可增加項(xiàng)目園林優(yōu)勢(shì)，減少綠化成本 （4）具有一定的規(guī)模優(yōu)勢(shì)有助形成高檔次的居住氛圍項(xiàng)目總建筑體量22余萬(wàn)平方米的超大型高檔居住社區(qū)，比較容易形成濃厚的居住氛圍。2 、項(xiàng)目劣勢(shì)分析（1）整體配套環(huán)境不成熟項(xiàng)目地處科倫坡南部Ratmalana區(qū)，目前區(qū)域的吸引力與號(hào)召力不足，相關(guān)各種配套設(shè)施需要進(jìn)一步完善（2）防水及排污系統(tǒng)不成熟科倫坡的年降雨量達(dá)到2300毫米，增加了項(xiàng)目所在區(qū)域的防水及排污處理系統(tǒng)的壓力 3、 項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)（1）科倫坡地區(qū)的城市發(fā)展前景為項(xiàng)目提供了利好基礎(chǔ)（2）在斯里蘭卡的高端投資人士以及旅居澳、美、英、加等國(guó)的僑民認(rèn)為高端公寓是斯里蘭卡最可靠的投資

15、選擇，為項(xiàng)目提供了購(gòu)買基礎(chǔ)。4、項(xiàng)目威脅點(diǎn)（1）斯里蘭卡的政策的變化，特別是投資保護(hù)政策和財(cái)務(wù)優(yōu)惠政策等一系列相關(guān)政策的變動(dòng)，導(dǎo)致項(xiàng)目的不可預(yù)期性增大。（2）項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值短期無(wú)法體現(xiàn)。二、項(xiàng)目規(guī)劃及市場(chǎng)定位項(xiàng)目占地約165畝，總占地面積約11萬(wàn)，總建筑面積約220767，容積率為2。其中A地塊： 占地14998.72平米， 容積率：1.52， 總建筑面積為22798平米， 建筑密度為39%， 樓座占地為5850平米。B地塊： 占地94722.1平米， 容積率：2.09， 總建筑面積為197969平米， 建筑密度為23.6%， 樓座占地為22354平米。規(guī)劃為住宅與配套商業(yè)。項(xiàng)目定位：立足中高檔

16、市場(chǎng)，進(jìn)度逐步向高端定位發(fā)展經(jīng)濟(jì)合理性：在追求建筑美觀的同時(shí)，注重經(jīng)濟(jì)性，講求優(yōu)化的設(shè)計(jì)科學(xué)適用性：追求高舒適度高性價(jià)比，從建筑的光環(huán)境、聲環(huán)境、熱環(huán)境及空氣質(zhì)量等多種角度全方位綜合考慮，最大限度地提升地塊的整體品質(zhì)。三、客戶定位分析雖然科倫坡地區(qū)的經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，但房地產(chǎn)發(fā)展仍處于初級(jí)市場(chǎng)，當(dāng)?shù)氐墓べY水平較低。房地產(chǎn)的主要購(gòu)房客群集中在中產(chǎn)階層及富人階層，年齡段在35歲至45歲，具有較強(qiáng)的事業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)。v 目標(biāo)客群：中文化高收入的社會(huì)精英階層及高文化中收入的知識(shí)英才階層v 發(fā)展客群：中文化中收入的白領(lǐng)技術(shù)階層低文化高收入的生意人階層v 潛在客群：高收入高文化的高端富人階層 項(xiàng)目目標(biāo)客群年齡應(yīng)主

17、要集中在30-45歲之間，其大部分處于個(gè)人事業(yè)的快速發(fā)展期，家庭結(jié)構(gòu)以3口之家為主，2人世界為輔，屬于社會(huì)結(jié)構(gòu)中的中產(chǎn)階層。具體職業(yè)將表現(xiàn)為大型外資/合資/國(guó)有企業(yè)的中高層管理人員，壟斷行業(yè)中層管理者，高級(jí)技術(shù)人員以及私營(yíng)業(yè)主、商人及公務(wù)員等。四、項(xiàng)目產(chǎn)品簡(jiǎn)析 住宅：據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的借鑒，項(xiàng)目戶型面積在90-120平方米的兩房到三房為主，50-80平米左右的小戶型為輔，保證采光和通風(fēng)，格局方正、門不能向西開、室內(nèi)不要有太多的拐角處等。從主流目標(biāo)客戶的性格特點(diǎn)分析，整體風(fēng)格建議為：簡(jiǎn)歐風(fēng)格或是現(xiàn)代風(fēng)格，以簡(jiǎn)潔的造型和線條塑造鮮明的建筑。 商業(yè)：考慮到當(dāng)?shù)貨]有特別大的商業(yè)購(gòu)物中心。高爾路是較繁華的商業(yè)

18、街，商業(yè)利用價(jià)值有極大空間，規(guī)劃特色商業(yè)，引入購(gòu)物超市、專營(yíng)店、餐飲、酒吧等項(xiàng)目。一方面完善項(xiàng)目的整體配套，滿足業(yè)主購(gòu)物需求，提升社區(qū)生活品質(zhì)；另一方面可以促進(jìn)項(xiàng)目的銷售，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大。第六部分、項(xiàng)目投資分析一、項(xiàng)目基本參數(shù)項(xiàng)目本項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)單位備注1項(xiàng)目總占地面積110000 m2合計(jì)165畝2容積率2地上總建筑面積除以總占地面積3建筑密度35%4項(xiàng)目總建筑面積2207675.1住宅建筑面積197969 小高層住宅5.2商業(yè)建筑面積22798沿街商業(yè)、集中商業(yè)6項(xiàng)目不可售面積22076.7/二、開發(fā)周期分析根據(jù)項(xiàng)目總體開發(fā)計(jì)劃的安排，地塊的開發(fā)周期如下：時(shí)間工作計(jì)劃備注2013年（1

19、）成立合資公司；（2）簽訂項(xiàng)目開發(fā)協(xié)議；（3）項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、土地等手續(xù)的報(bào)批及執(zhí)行籌備；（4）3個(gè)月內(nèi)進(jìn)行地塊上現(xiàn)有房屋的拆遷安置工作；2014年（1）完成250套安置房建設(shè)；（2）實(shí)現(xiàn)1期約4萬(wàn)平米工程的正負(fù)零建設(shè)，達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)；（3）實(shí)現(xiàn)1期4萬(wàn)平米30%預(yù)售率；預(yù)售1.2萬(wàn)平米的預(yù)售；2015年（1）完成1期約4萬(wàn)平米住宅建設(shè)；（2）完成1期住宅剩余部分的銷量，即約2.8萬(wàn)平米；（3）完成2期8約萬(wàn)平米開工籌備工作，達(dá)到正負(fù)零，實(shí)現(xiàn)預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)；（4）完成2期30%預(yù)售率，約2.4萬(wàn)平米；建4萬(wàn)平米住宅；銷5.2萬(wàn)平米住宅；2016年（1）完成2期約8萬(wàn)平米住宅建設(shè)；（2）完成2期剩余約5.

20、6萬(wàn)平米住宅產(chǎn)品銷售工作；（3）進(jìn)行3期約10萬(wàn)平米建設(shè)籌備工作，實(shí)現(xiàn)正負(fù)零工程；（4）完成3期住宅約20%預(yù)售工作，約15600平米住宅；建8萬(wàn)平米住宅；銷7.16萬(wàn)平米住宅；2017年（1）完成3期約10萬(wàn)平米建設(shè)（其中住宅約77969平米，商業(yè)22798平米）；（2）完成3期剩余住宅產(chǎn)品銷售，約62369平米；（3）完成3期商業(yè)50%的銷售，約11400平米；建77969平米住宅；建22798平米商業(yè)；銷62369平米住宅；銷11400平米商業(yè)2018年（1）完成3期剩余商業(yè)部分的銷售及招商工作，并進(jìn)行整個(gè)項(xiàng)目的收尾工作。（2）住宅入住工作的全部完成；銷11398平米商業(yè)；三、銷售定價(jià)分

21、析根據(jù)目前周邊在售樓盤、待售樓盤的銷售情況，以及充分考慮到項(xiàng)目上市期間的銷售環(huán)境，定價(jià)優(yōu)勢(shì)比較明顯。我們認(rèn)為本項(xiàng)目的住宅銷售均價(jià)可以達(dá)到7250元/平方米以上。商鋪價(jià)格略為保守定價(jià)14500元/平方米。四、項(xiàng)目預(yù)估銷售收入項(xiàng)目靜態(tài)銷售收入表序號(hào)功能物業(yè)建筑面積（平方米可銷售面積（平方米）銷售均價(jià)（元/平方米）銷售收入（元）1住宅197969178172.17,250.00 1，291，747，7252商鋪2279820518.214,500.00 297，513，900 合計(jì)220767198690.3/1，589，261，625靜態(tài)預(yù)估收入來(lái)自住宅、商鋪兩個(gè)部分，其中住宅部分的銷售占81%，

22、住宅部分的銷售對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的影響最大。銷售價(jià)格方面我們基本未考慮溢價(jià)，但溢價(jià)的可能性較大，因此利潤(rùn)水平還有可能增加。五、項(xiàng)目靜態(tài)開發(fā)投資成本分析編號(hào)項(xiàng)目單位成本總成本（人民幣，元）備注1土地成本351元/平米77,500,0002工程費(fèi)用建筑成本4000元/平米883,068,000精裝成本3廣告市場(chǎng)營(yíng)銷住宅銷售成本52,975,387總銷售額的3%計(jì)提；商業(yè)銷售成本4規(guī)劃設(shè)計(jì)100元/平米22,076,7005管理費(fèi)用123,609,237.5總銷售額的7%計(jì)提6傭金（代理費(fèi)）12,600,0007不可預(yù)見費(fèi)2,3436,586.49開發(fā)成本的2%8開發(fā)總成本合計(jì)1,195,265,911六、

23、項(xiàng)目資金流量表類目/時(shí)間2013年2014年2015年2016年2017年2018年現(xiàn)金流入：（萬(wàn)元）7,750.49 33,585.44 46,502.92 56,211.63 14,875.70 1銷售收入：7,750.49 33,585.44 46,502.92 56,211.63 14,875.70 -1住宅銷售7,750.49 33,585.44 46,502.92 41,335.93 -2商業(yè)銷售14,875.70 14,875.70 現(xiàn)金流出：（萬(wàn)元）4,860.914,277.49 20,723.34 37,921.26 48,186.88 12,427.91 2開發(fā)成本4,8

24、60.913,606.6218,114.5235,567.3245,661.7611,715.47-1土地成本1,5501,123.002,246.002,831-2工程費(fèi)用12,80028,80038,645.448,061.36-3規(guī)劃設(shè)計(jì)300.00 200.00 520.00 743.84 302.30 141.53 -4廣告市場(chǎng)營(yíng)銷635.76688.74953.641,059.601,165.14794.7-5管理費(fèi)用2,060.152,060.152,060.152,060.152,060.152,060.15-6傭金（代理費(fèi)）315189189189189189-7不可預(yù)見費(fèi)4

25、68.73468.73468.73468.73468.733毛利潤(rùn)4,143.87 15,470.92 10,935.60 10,549.87 3,160.23 4國(guó)家建設(shè)稅155.01 671.71 930.06 1,124.23 297.51 5增值稅515.87 1,937.12 1,423.88 1,400.89 414.93 凈利潤(rùn)：（萬(wàn)元）-4,860.913,472.99 12,862.10 8,581.66 8,024.75 2,447.79 凈現(xiàn)金流：（萬(wàn)元）-4,226.88 2,626.08 8,457.04 4,906.60 3,989.72 1,058.25 七、項(xiàng)目

26、財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 1、項(xiàng)目開發(fā)成本總額為：1,195,265,911元 （1）土地成本為：77,500,000元 （2）工程費(fèi)用為：883,068,000元 （3）廣告市場(chǎng)營(yíng)銷為：52,975,387元 （4）規(guī)劃設(shè)計(jì)為：22,076,700元； （5）管理費(fèi)用為：123,609,237.5元 （6）代理費(fèi)用為：12,600,000元 （7）不可預(yù)見費(fèi)用為：2,3436,586.5元 2、項(xiàng)目銷售總額為：1,589,261,625元 （1）住宅可銷售面積為 178172.1，銷售單價(jià)為7250 元/，住宅銷售額為1,291,747,725元 （2）商業(yè)可銷售面積為20518.2，銷售單價(jià)為14500 元/，商業(yè)銷售額為297,513,900元 3、項(xiàng)目毛利潤(rùn)為393,995,714元 4、項(xiàng)目稅費(fèi)為88,712,047元 （1）國(guó)家建設(shè)稅：銷售總額的2%，為31,785,235元 （2）增值稅：毛利潤(rùn)含建設(shè)稅的12%，為56,926,812元 5、項(xiàng)目稅后利潤(rùn)為305,283,667元，項(xiàng)目利潤(rùn)率為25.54%。8、 資金解決方案 1、前期費(fèi)用4860.91萬(wàn)元需要公司先行投入； 2、2014年計(jì)劃完成銷售7750.49萬(wàn)元，市場(chǎng)銷售解決項(xiàng)