1、 山西建工集團斯里蘭卡科倫坡地區房地產可行性研究報告寶星機構2013.3.12第一部分、可行性研究報告的必要性隨著山西建工集團在海外的主營業務不斷擴張，未來發展對新項目的需求越來越強烈。為了規范項目前期操作，規避風險，提高集團競爭力，特制定項目可行性報告。第二部分、項目概況一、宗地位置 項目位于首都科倫坡南部Ratmalana區，城市主干線Galle路旁，近鄰國內Ratmalana機場，Moratuwa大學，Kothalawala 國防學院，鐵路機車廠，及許多工廠，學校。 目前上有磚瓦結構平房，多屬平民居住。二、宗地基本指標情況 該項目總占地面積110000平方米左右，主要用于住宅及商業（設配

2、套公建），容積率2，建筑密度35%。地塊項目經濟參數項目名稱位置用地面積用地性質容積率總建筑面積建筑密度項目科倫坡南部Ratmalana區11萬 住宅及商業（設配套公建）222076735%三、宗地現狀 項目地塊呈不規則方形，現場緊靠Galle路與西部邊界的北部和南部邊界Kandawala道路和Borupana毗鄰的道路。區域位置圖第三部分、項目外部環境一、國家概況 斯里蘭卡為南亞次大陸南端印度洋上的島國,西北隔?？撕{與印度向望，國土面積65610平方公里，南北長433公里，東西寬244公里。沿海地區平均最高氣溫31.3攝氏度，平均最低氣溫23.8攝氏度。斯里蘭卡全國人口2086.9萬人。斯

3、里蘭卡有寶石王國、印度洋上的明珠的美稱。2010年斯里蘭卡被紐約時報列為年度最值得旅游的31個目的地之首的國家。（1）城市地理位置科倫坡位于斯里蘭卡人口稠密的西南海岸，瀕印度洋，北面以凱勒尼河為界，是全國最大的城市，是斯里蘭卡的政治、經濟、文化、商業和交通中心，也是印度洋的重要港口，世界著名的人工海港，素有“亞洲門戶”和“東方十字路口”之稱。 （2）城市規模目前科倫坡面積37平方公里，市區人口近242.1萬，斯里蘭卡政府現正采取措施，將位于科倫坡市濱海地區的部分軍事設施搬遷之后，科倫坡的城市規模迅速擴大。城市擴容之后人口數量、城市土地面積及財稅實力都將得到很大的提升，為科倫坡地區的未來發展開拓

4、了更大的空間。二、基礎經濟環境斯里蘭卡是南亞地區自由經濟的先鋒，早在20多年前就已經推廣自由市場政策，已經逐漸形成了一個良好的積極環境。 現任政府工業策略的目標就是要發展一個有競爭性的以出口市場為導向的市場經濟?，F在已經設計營造出了一個適合于國內外投資的氣候。 年內戰結束后，在國際社會的大力支持和援助下，斯里蘭卡戰后經濟得到迅速恢復和發展，年和年經濟增長率分別達到和8.3。2012年，斯里蘭卡受世界經濟增長乏力影響，加上自然災害和資金不足等問題拖累，經濟增長達到6.5，2013年預計達到7%。指標2008200920102011家庭最終消費支出284.81億271.12億326.07億402.

5、88億國民總收入397.46億415.83億489.50億585.21億GDP（現價美元）407.15億420.68億495.68億591.72億人均GNI(現價美元)1770197022602580人均GDP(現價美元)2013.912057.112400.022835.41人口總量2021.7萬2045萬2065.3萬2086.9萬人口增長率0.881.150.991.04資料來源：全球宏觀數據。三、經濟結構【農業】斯里蘭卡是一個以種植園經濟為主的農業國家，漁業、林業和水力資源豐富。茶葉、橡膠和椰子是斯里蘭卡農業經濟收入的三大支柱。2010年，農產品出口額占出口總額的24.6%。其中，茶葉

6、出口達13.75億美元，占出口總額的16.6%;橡膠出口1.7時乙美元，占出口總額的2.1%;椰子出口1.74億美元，占出口總額的2.1% ?！竟I】斯里蘭卡工業基礎薄弱。雖已逐漸建立了具有斯國特色的工業體系，近年來，工業在國民經濟中的比重基本維持在27%左右，紡織服裝業是斯國民經濟的支柱產業和最重要的工業行業，也是斯第一大出口創匯行業。20 1 0年，斯紡織服裝出口達35 .04 1億美元，占全國外貿出口額的42 . 2 %。另外，斯寶石及其加工世界聞名。20 1 0年寶石及珠寶首飾出口超過3 . 347億美元，占總出口額的4 . 0 % 。【服務業】近年來，斯里蘭卡政府利用國民具有識字率高

7、、勞動技能訓練有素的相對優勢，正在努力把經濟打造為服務業導向型經濟。服務業已發展為斯國民經濟的主導產業，并已成為斯經濟增長的主要驅動力，特別是信息、通訊業異軍突起，發展勢頭迅猛，增勢強勁。2010年服務業產值占GDP的比重達59.3%，增速為8%。其中，通訊業增長達13.2%。第四部分、城市房地產市場環境一、整體市場概況隨著斯里蘭卡內戰于2009年5月結束，房地產市場開始發展，處于初級階段。多年來一直受到中國內地及香港、新加坡、瑞士、印度投資者的關注，其項目建設資金來源也主要是這幾個國家和地區。同時，政府也在大力推動外資到當地投資，其他國家的發展商也蜂擁而至，目前，斯里蘭卡的房地產市場展現出欣

8、欣向榮的局面，50%的高端公寓在開工前就已售出，高端住宅項目銷售情況要明顯優于普通公寓。二、市場政策環境斯里蘭卡政府允許外資獨資進入除貸款業、典當、少于100萬美元的零售貿易業及近海捕魚業之外的所有經濟領域。最重要的是斯里蘭卡政府對外資實施特別保護，國家憲法保障外國投資的安全，外國投資不會因政府的更迭而變化。斯里蘭卡企業管治完善，包括健全的公司法及司法制度。開辦公司的程序十分簡便。同時，斯里蘭卡政府實施的財務優惠措施十分吸引外來投資，并致力發展基建。因此我們認為，斯里蘭卡的房地產市場是一個極具吸引力的投資熱點。從長期來看，斯里蘭卡整個國家處于恢復建設期，而且由于該國一直出口寶石、紅茶、橡膠等商

9、品，經濟基礎良好，居民消費能力強。斯里蘭卡的商業及住宅物業需求強勁，與日俱增，而科倫坡的城市價值也決定了其房價的穩定性與增值性。三、房地產市場供需情況1、土地情況 土地已成為科倫坡地區最為稀缺的資源，隨著可開發土地的日益減少和城市人口的不斷增加，不僅科倫坡城區的高層公寓項目發展迅速，遠郊地區的房地產業也被帶動起來。有統計顯示，截止到目前，科倫坡地區的地價已經翻了7倍多。2、房地產供求情況及價格走勢 未來幾年的經濟將持續增長，市場對高端公寓的需求與日俱增。普華永道預測，2020年以前，斯里蘭卡每年需修建10萬套公寓才能滿足市場需求。目前，科倫坡的一類地區住宅價格在3000美元/平米以上，二類地區

10、的價格也在2000美金/平米以上，約人民幣15000-20000元/平米。裝修標準為高檔精裝修。四、需求分析我們認為推動科倫坡地區房地產保持旺盛需求，并將在未來很長一段時間內繼續發揮其推動作用的幾個基本因素是：城市地位的不斷提高、城市化進程和住房升級需求、中產階級的壯大和對房地產投資的增加。1、城市地位的不斷提高近年以來，科倫坡的城市競爭力獲得了一系列的肯定：“南亞第一的科倫坡港”、“斯里蘭卡第一大城”、“最佳旅游城市”、“最具活力的濱海城市”等。這些都顯示著城市競爭力不斷上升，經濟輻射能力和城市影響力都變得更大。同時使得城市的宜居形象更加鮮明，對于房地產需求起到很大的推動作用，使更多的海外旅

11、居人士來科倫坡創業、居住、生活。2、城市化進程和住房升級需求隨著科倫坡地區經濟水平的增長及人口的增長，對住房水平和質量的需求將不斷增長，從而帶來對住房升級的強勁需求。3、中產階級的壯大收入分配和中產階級的出現是影響人們需求變化的重要因素，因為不同的收入水平決定了對不同產品的購買力。目前，斯里蘭卡的中產階級比重達到20%，約為400多萬。根據其他國家的經驗顯示，當年均收入超過3000美元（世界銀行用來衡量“中高收入國家”的最低標準），將會迅速出現一個中產階層迅速擴大，消費需求大幅上升的時期。斯里蘭卡2011年城鎮居民人均可支配收入達到2580美元，比上年增長14.0% 。因此，隨著科倫坡地區中產

12、階級隊伍的迅速增加，將帶來對城市住宅特別是中高檔商品房的需求增加。4、對房地產投資的增加科倫坡作為斯里蘭卡的國都城市和風景旅游城市，房產具有很強的保值增值能力。當地對于高等公寓的購置物業需求很大，且長期來看房產的增值效應明顯，投資需求潛力很大。五、未來市場分析斯里蘭卡的科倫坡地區作為東南亞房地產市場繁榮的新發地，而當地政府對中國投資又格外的鼓勵與支持，所以項目得到良好的發展空間?？苽惼碌貐^房地產市場的需求量很大，在2020年以前，整個科倫坡地區的供應量遠遠不能滿足需求，所以項目的銷售去化具有堅實基礎。而科倫坡地區的市場價格支撐了項目價格的穩步提升，所以項目利潤會逐年遞增。第五部分、項目分析及產

13、品定位一、項目地塊SWOT分析1 項目優勢分析（1）不可替代的城市地位本項目位于斯里蘭卡的科倫坡地區。而科倫坡是斯里蘭卡的國都，也是第一大城市，是政治、經濟、金融、商業的中心，其輻射，其意義不可估量。項目緊靠科倫坡城市主干道的高爾路，而整個科倫坡地區的高爾路一帶將會逐漸成為當地人們所向往的高尚居住區域。（2）不可復制的人文環境本項目是目前科倫坡已知的離Moratuwa大學，Kothalawala 國防學院校區最近的大型居住項目。項目周邊教育資源豐富，人文環境獨一無二，（3）茂盛的綠化植被科倫坡屬熱帶氣候。但由于海風的作用，氣候宜人，全年大部分時間氣候溫和而潮濕，雨水充足，高溫而無酷暑，項目周邊

14、樹木蒼翠，茂盛挺拔，一望無際，可增加項目園林優勢，減少綠化成本 （4）具有一定的規模優勢有助形成高檔次的居住氛圍項目總建筑體量22余萬平方米的超大型高檔居住社區，比較容易形成濃厚的居住氛圍。2 、項目劣勢分析（1）整體配套環境不成熟項目地處科倫坡南部Ratmalana區，目前區域的吸引力與號召力不足，相關各種配套設施需要進一步完善（2）防水及排污系統不成熟科倫坡的年降雨量達到2300毫米，增加了項目所在區域的防水及排污處理系統的壓力 3、 項目機會點（1）科倫坡地區的城市發展前景為項目提供了利好基礎（2）在斯里蘭卡的高端投資人士以及旅居澳、美、英、加等國的僑民認為高端公寓是斯里蘭卡最可靠的投資

15、選擇，為項目提供了購買基礎。4、項目威脅點（1）斯里蘭卡的政策的變化，特別是投資保護政策和財務優惠政策等一系列相關政策的變動，導致項目的不可預期性增大。（2）項目區域價值短期無法體現。二、項目規劃及市場定位項目占地約165畝，總占地面積約11萬，總建筑面積約220767，容積率為2。其中A地塊： 占地14998.72平米， 容積率：1.52， 總建筑面積為22798平米， 建筑密度為39%， 樓座占地為5850平米。B地塊： 占地94722.1平米， 容積率：2.09， 總建筑面積為197969平米， 建筑密度為23.6%， 樓座占地為22354平米。規劃為住宅與配套商業。項目定位：立足中高檔

16、市場，進度逐步向高端定位發展經濟合理性：在追求建筑美觀的同時，注重經濟性，講求優化的設計科學適用性：追求高舒適度高性價比，從建筑的光環境、聲環境、熱環境及空氣質量等多種角度全方位綜合考慮，最大限度地提升地塊的整體品質。三、客戶定位分析雖然科倫坡地區的經濟持續增長，但房地產發展仍處于初級市場，當地的工資水平較低。房地產的主要購房客群集中在中產階層及富人階層，年齡段在35歲至45歲，具有較強的事業發展基礎。v 目標客群：中文化高收入的社會精英階層及高文化中收入的知識英才階層v 發展客群：中文化中收入的白領技術階層低文化高收入的生意人階層v 潛在客群：高收入高文化的高端富人階層 項目目標客群年齡應主

17、要集中在30-45歲之間，其大部分處于個人事業的快速發展期，家庭結構以3口之家為主，2人世界為輔，屬于社會結構中的中產階層。具體職業將表現為大型外資/合資/國有企業的中高層管理人員，壟斷行業中層管理者，高級技術人員以及私營業主、商人及公務員等。四、項目產品簡析 住宅：據當地市場的借鑒，項目戶型面積在90-120平方米的兩房到三房為主，50-80平米左右的小戶型為輔，保證采光和通風，格局方正、門不能向西開、室內不要有太多的拐角處等。從主流目標客戶的性格特點分析，整體風格建議為：簡歐風格或是現代風格，以簡潔的造型和線條塑造鮮明的建筑。 商業：考慮到當地沒有特別大的商業購物中心。高爾路是較繁華的商業

18、街，商業利用價值有極大空間，規劃特色商業，引入購物超市、專營店、餐飲、酒吧等項目。一方面完善項目的整體配套，滿足業主購物需求，提升社區生活品質；另一方面可以促進項目的銷售，實現利潤最大。第六部分、項目投資分析一、項目基本參數項目本項目基本經濟技術指標單位備注1項目總占地面積110000 m2合計165畝2容積率2地上總建筑面積除以總占地面積3建筑密度35%4項目總建筑面積2207675.1住宅建筑面積197969 小高層住宅5.2商業建筑面積22798沿街商業、集中商業6項目不可售面積22076.7/二、開發周期分析根據項目總體開發計劃的安排，地塊的開發周期如下：時間工作計劃備注2013年（1

19、）成立合資公司；（2）簽訂項目開發協議；（3）項目規劃設計、土地等手續的報批及執行籌備；（4）3個月內進行地塊上現有房屋的拆遷安置工作；2014年（1）完成250套安置房建設；（2）實現1期約4萬平米工程的正負零建設，達到預售標準；（3）實現1期4萬平米30%預售率；預售1.2萬平米的預售；2015年（1）完成1期約4萬平米住宅建設；（2）完成1期住宅剩余部分的銷量，即約2.8萬平米；（3）完成2期8約萬平米開工籌備工作，達到正負零，實現預售標準；（4）完成2期30%預售率，約2.4萬平米；建4萬平米住宅；銷5.2萬平米住宅；2016年（1）完成2期約8萬平米住宅建設；（2）完成2期剩余約5.

20、6萬平米住宅產品銷售工作；（3）進行3期約10萬平米建設籌備工作，實現正負零工程；（4）完成3期住宅約20%預售工作，約15600平米住宅；建8萬平米住宅；銷7.16萬平米住宅；2017年（1）完成3期約10萬平米建設（其中住宅約77969平米，商業22798平米）；（2）完成3期剩余住宅產品銷售，約62369平米；（3）完成3期商業50%的銷售，約11400平米；建77969平米住宅；建22798平米商業；銷62369平米住宅；銷11400平米商業2018年（1）完成3期剩余商業部分的銷售及招商工作，并進行整個項目的收尾工作。（2）住宅入住工作的全部完成；銷11398平米商業；三、銷售定價分

21、析根據目前周邊在售樓盤、待售樓盤的銷售情況，以及充分考慮到項目上市期間的銷售環境，定價優勢比較明顯。我們認為本項目的住宅銷售均價可以達到7250元/平方米以上。商鋪價格略為保守定價14500元/平方米。四、項目預估銷售收入項目靜態銷售收入表序號功能物業建筑面積（平方米可銷售面積（平方米）銷售均價（元/平方米）銷售收入（元）1住宅197969178172.17,250.00 1，291，747，7252商鋪2279820518.214,500.00 297，513，900 合計220767198690.3/1，589，261，625靜態預估收入來自住宅、商鋪兩個部分，其中住宅部分的銷售占81%，

22、住宅部分的銷售對整個項目的影響最大。銷售價格方面我們基本未考慮溢價，但溢價的可能性較大，因此利潤水平還有可能增加。五、項目靜態開發投資成本分析編號項目單位成本總成本（人民幣，元）備注1土地成本351元/平米77,500,0002工程費用建筑成本4000元/平米883,068,000精裝成本3廣告市場營銷住宅銷售成本52,975,387總銷售額的3%計提；商業銷售成本4規劃設計100元/平米22,076,7005管理費用123,609,237.5總銷售額的7%計提6傭金（代理費）12,600,0007不可預見費2,3436,586.49開發成本的2%8開發總成本合計1,195,265,911六、

23、項目資金流量表類目/時間2013年2014年2015年2016年2017年2018年現金流入：（萬元）7,750.49 33,585.44 46,502.92 56,211.63 14,875.70 1銷售收入：7,750.49 33,585.44 46,502.92 56,211.63 14,875.70 -1住宅銷售7,750.49 33,585.44 46,502.92 41,335.93 -2商業銷售14,875.70 14,875.70 現金流出：（萬元）4,860.914,277.49 20,723.34 37,921.26 48,186.88 12,427.91 2開發成本4,8

24、60.913,606.6218,114.5235,567.3245,661.7611,715.47-1土地成本1,5501,123.002,246.002,831-2工程費用12,80028,80038,645.448,061.36-3規劃設計300.00 200.00 520.00 743.84 302.30 141.53 -4廣告市場營銷635.76688.74953.641,059.601,165.14794.7-5管理費用2,060.152,060.152,060.152,060.152,060.152,060.15-6傭金（代理費）315189189189189189-7不可預見費4

25、68.73468.73468.73468.73468.733毛利潤4,143.87 15,470.92 10,935.60 10,549.87 3,160.23 4國家建設稅155.01 671.71 930.06 1,124.23 297.51 5增值稅515.87 1,937.12 1,423.88 1,400.89 414.93 凈利潤：（萬元）-4,860.913,472.99 12,862.10 8,581.66 8,024.75 2,447.79 凈現金流：（萬元）-4,226.88 2,626.08 8,457.04 4,906.60 3,989.72 1,058.25 七、項目

26、財務指標分析 1、項目開發成本總額為：1,195,265,911元 （1）土地成本為：77,500,000元 （2）工程費用為：883,068,000元 （3）廣告市場營銷為：52,975,387元 （4）規劃設計為：22,076,700元； （5）管理費用為：123,609,237.5元 （6）代理費用為：12,600,000元 （7）不可預見費用為：2,3436,586.5元 2、項目銷售總額為：1,589,261,625元 （1）住宅可銷售面積為 178172.1，銷售單價為7250 元/，住宅銷售額為1,291,747,725元 （2）商業可銷售面積為20518.2，銷售單價為14500 元/，商業銷售額為297,513,900元 3、項目毛利潤為393,995,714元 4、項目稅費為88,712,047元 （1）國家建設稅：銷售總額的2%，為31,785,235元 （2）增值稅：毛利潤含建設稅的12%，為56,926,812元 5、項目稅后利潤為305,283,667元，項目利潤率為25.54%。8、 資金解決方案 1、前期費用4860.91萬元需要公司先行投入； 2、2014年計劃完成銷售7750.49萬元，市場銷售解決項