1、九江樓市調查報告一、九江概況九江位于江西省北部，地處長江黃金水道中下游，是大京九鐵路與*長江唯一交點城市。交通十分便利，集水陸空于一體，處贛、鄂、皖四省交界處，是長江黃金水道沿岸十大港口城市之一，現在是贛北政治、經濟、文化、旅游、交通中心。如今九江已成為長江經濟帶和京九經濟帶交叉輻射的重點城市。九江市人口總數為49.66萬，其中潯陽區26.55，廬山區23.11萬，人口密度為710人/平方公里。98年市區居民人均可支配收入為3973萬元，人均消費支出3170.54元。食品支出占消費性支出的53.2%；住房消費由97年的人均388.76元增長到98年的405.04元。人均居住面積也由9.82平方

2、米上升到10.98平方米。2000年在1999年集資房淡出市場后，居民用于購買商品房，改善居住條件的消費有望上升。二、九江樓市分析三、典型樓盤簡介1、弘雅花園位于九江經濟技術開發區九瑞大道，九江北方房地產開發有限公司開發，30余棟，因市場需求不大，故開發周期長達812年，一期5棟銷售良好，已交房，小區注重環境景觀。房屋面積稍微偏大，二房面積多為100平米左右，三房130平方米，單價1050元/1250元/（樓頂最高），樓層差價30元50元/平方米。車位2000元/平方米，無儲藏間。二期銷售一般。2、東盟城中城、學洲城2000年，臺資東盟實業集團推出東盟城中城與學洲城，建筑面積十幾萬平方米。地處

3、九江市樓盤最為集中的九龍商業街上，一期基本銷售完畢，現正銷售后兩期。其中學洲城全部為多層，城中城包括三棟小高層。戶型較多，可選擇面廣。多層均價達1300元/平方米，高層1530元/平方米1980元/平方米，3、4樓為1645元/平方米。店面5000元130000元/平方米。儲藏間1000元/平方米，每個10平方米左右，車庫1600元1800元/平方米，面積多為30平方米。3、湖濱小區小區由九江首屈一指的房地產商信華集團有限公司投資開發建設，湖濱小區位于廬山南路與青年路交叉處，總占地面積5000平方米，總建筑面積28000平方米，其中住宅面積27341平方米，綠化率35%，生活設施配套完善，人口

4、比較密集，小區環境、氛圍、配套、人氣相比較南昌而言都是比較突出的。戶型面積偏大，設計不夠合理。以1000元/平方米起價推出，最高價1410元/平方米，均價1246元/平方米，略高于同類地段住宅項目20-30元/平方米。最近推出小高層價格區間在1680元2040元/平方米。車庫面積多40平方米以上，價格1500元1600元/平方米，儲藏間1280元/平方米，10平方米左右。4、廬峰小區廬峰小區是由九江經濟適用住房中心開發的經濟適用房。位于九江市廬峰東路中段。30多棟多層（7層），單價876元/平方米996元/平方米。3棟小高層，單價986元/平方米起價，每層遞增50元/平方米。在九江市房產市場上

5、，其價格并不底，無車庫，儲藏間暫不對外推出。5、向陽苑向陽苑是九江市安居房地產開發有限公司開發建設的經濟適用住宅小區，位于西一路和西二路之間，地理位置比較好。總建筑面積5.3萬平方米，建筑密度30%，容積率2，綠化率30%。住宅202戶，住宅建筑面積2.6萬平方米價格在1000元/平方米以內。九江市政府對于經濟適用房態度甚為含糊，在鼓勵商品房發展的同時，又刺激著經濟適用房的開工建設。據政府有關單位及經濟房的開發商介紹，政府現已暫停經濟適用房的銷售，而只能面向城市建設中的拆遷戶。四、九江市樓市開發及收費情況1、土地價格九江市政府按離甘棠湖中心區遠近及便捷性將市區土地分為5類，分別為：土地類別 住

6、宅用地（元/平方米） 商業用地（元/平方米） 總面積（平方公里一類地 947.91 1802.43 6.8二類地 640.25 1283.12 10.64三類地 453.84 910.85 10.68四類地 323.05 602.38 22.08五類地 208.18 315.28 26.11九江市土地使用尚無整體規劃性。土地拍賣自2002年起逐步規范，都需先掛牌，再拍賣，原則上不再有協議出讓的土地。整個2002年共掛牌三宗地，一宗是地段極佳的汽車站對面的西園地塊，由信華集團得到，地價超過200萬/畝。另外在人民路一塊住宅地拍賣價格達到了60萬/畝。另外流拍一塊地。2003年3月九江市國土資源局

7、掛牌的編號九掛20031號地塊位于長虹北路京九大市場四期西側，總面積44952.86平方米，分割為A、B兩塊，起始價為1500萬元（33393.02平方米）和540萬（11559.84平方米），規劃用途為限高6層、容積率1.8的住宅用地。另2003年九江市國土資源局提出待拍的土地有10多宗，如九瑞大道中段地塊29558.75平方米，容積率1.5。總價1078.89萬元，荷花壟轉盤地塊9337.5平方米，容積率2.5，總價1142.36萬元。前進西路6號7488.3平方米，容積率1.5。總價456.6萬元。2、規費3、媒體費用4、其它費用五、八里湖地塊八里湖地塊位于九江經濟技術開發區，八里湖路以

8、南，向陽路以西。按市政府的分類應界于一類地和二類地之間，距外貿碼頭、市中心較近，但屬老城區，道路較為狹窄，而且周圍居民收入比較底。附近沒有新式樓盤，有18路車（到火車站）、16路車、214路車到市中心繁華處。地塊周邊有九江市五中，九江市港務局、糧油進出口公司、冷凍廠的宿舍，以及九江市房產局的租給低收入市民的房屋。周圍居民多長期租房，沒有經濟能力買房。周圍收入較好的單位的居民一般承受的房屋價格在1100元/平方米以內。業內有關人士對該地塊物業的估價也大致在這一范圍內。該地塊很不利的是四周都沒有大路，都是小巷子，只有繞過其西北面的冷凍廠可到潯陽西路。第一篇 市 場 篇第一章 宏觀市場分析一、地理概

9、況：九江位于江西省北部，長江中下游交接處南岸，地處贛、鄂、皖四省交界處，是長江黃金水道沿岸十大港口城市之一，現在是贛北政治、經濟、文化、旅游、交通中心，得天獨厚的自然條件和優越的經濟地理位置，在振興江西經濟建設中，具有特別重要的戰略地位，為發現經濟奠定了基礎。二、地理位置：九江地理坐標為東經113°57116°53，北緯28°4730°06，全境東西27公里，南北寬140公里，總面積18.823平方公里，占江西省總面積的11.3%九江地處中亞熱帶向北亞熱帶的過渡區，氣候溫和，四季分明，年平均氣溫1617。雨量充沛，年降雨量13001600毫米，4050%

10、的降水量集中在第二季度。年均日照百分率為3847%，年均濕度達7080%，區域分布明顯，垂直差異較大。三、交 通：九江地處黃金水道中下游，是大京九鐵路與*長江唯一交點城市。水陸交通十分便利，一個集水陸空于一體的立體交通樞紐城市已經形成，九江已成為長江經濟帶和京九經濟帶交叉輻射的重點城市。四、人 口：98年來，九江市人口總數為49.66萬，其中潯陽區26.55，廬山區23.11萬，人口密度為710人/平方公里。五、九江市社會經濟現狀九江是著名的旅游勝地，其自然景觀廬山、龍宮洞、石鐘山、吳城候鳥與人文景觀東林寺、能仁寺、真如寺、煙水亭、潯陽樓交相輝映。98年金融風暴的嚴重影響和長江特大洪水的猛烈侵

11、襲，九江旅游業受重大影響。全市共接待海外旅游者8,565人次，旅游收入2,017.9萬元人民幣，接待國內旅游者272.1 萬人次，旅游收入14.57億元人民幣，分別比歷史最好水平的1997年下降67.8%、69.6% 和15.2 %。為持續發展九江旅游業，98年起先后修建了五老峰旅游度假村、秀峰索道、太乙村、落星墩等景點，開發了不少旅游新景點，注重度假和會展設施的建設與完善，為使廬山盡快成為國際旅游度假中心和國際會議展覽中心創造條件，為九江旅游業持續發展提供了強有力的后勁。六、人民生活、物價：98年市區居民人均可支配收入為3973萬元，人均消費支出3170.54元。食品支出占消費性支出的53.

12、2%；家庭設備用品及服務支出小幅上升；通訊消費增幅最大；住房消費隨之提高，由97年的人均388.76元增長到98年的405.04元。人均居住面積也由9.82平方米上升到10.98平方米。2000年在1999年集資房淡出市場后，居民用于購買商品房，改善居住條件的消費明顯上升，據保守統計住房消費將達到人均440元左右。第二章 九江房地產市場分析一、 九江房地產市場基本情況（一）九江房地產市場發展現狀及特征十五時期，國家將房地產業作為國民經濟的增長點，相關產業政策陸續出臺。2000年全國商品房銷售火爆，全面出現增長勢頭，初步概算全國商品房銷售總額可達1800億元人民幣，比1999年增長了40%左右，

13、江西省同比增長率高于全國平均水平，據粗略統計可達60%左右，九江同比增長率與全省平均水平基本持平。相比南昌房地產市場，九江房地產起步慢，開發規模小，開發經營范圍小，開發意識薄弱，但經過近三年的市場培育，取得了可喜突破，具體體現在三個方面：1、 住宅開發勢成主流，小區開發日漸喚醒隨著九江整體投資環境改善，相關優惠政策出臺，房地產投資加大，1999年九江房地產開發新開工面積24.78萬平方米，住宅開發占絕對比例，商業服務用房較少，2000年開發面積較99年同比增長了14.37%,達到28萬平方米。據統計，2000年九江商品房住宅投資占整體投資比例的85%以上，2001年住宅開發力度持續加大，據報批

14、資料粗略統計有近20萬平方米的新工程即將上馬。一些空置已久的項目在取得銀行信貸后，通過重新定位加以包裝，將陸續進入市場，參與競爭。潯陽路、十里大道、長虹大道等城市主干道，住宅建設日益高漲。市場競爭也由過去低層次，同類地段同質樓盤的價格競爭，上升到物業綜合素質的競爭。從單棟臨街商住樓發展到稍有規模的住宅小區。發展商開始注重小區環境，例如濱江花園花力氣塑造中心庭園、噴泉廣場； 青年路的湖濱花園規劃出中心庭院，潯陽東路的鴻豐花園騰出空地布置中心花園，成為2000年度受消費者追捧的置業熱點，以此為契機，未來幾年住宅小區發展方向將遵循沿海發達地區往生態社區發展，營造回歸自然的居住環境。2 買方市場需求明

15、顯，專業營銷開始走俏供大于求是目前買方市場最明顯的特征，2000年竣工面積達20多萬平方米銷售趨旺，但面對近20萬平方米的存量住房，市場供給壓力激增。不少戶型功能不完善，間距過小，建筑質量不好的住宅物業在同類項目競爭中遭到消費者無情拋棄。受外地專業策劃公司在九江策劃代理的明星樓盤的影響，九江不少開明的發展商日漸走出拍腦袋的思維誤區，開始引用“外腦”資源。從前期市場調研、市場定位、規劃設計的立項到整個項目的銷售及售后服務，都采用規范的全程策劃代理，避免決策的盲目性、規避入市的風險，縮短運作周期，降低運作成本，提高項目的可操作性。在整個項目的運作中，既講究分工合作，又充分利用各自資源優勢，找準市場

16、缺口，積極引導消費，創造有效需求，專業營銷扮演市場出奇制勝的關鍵角色。3 消費者置業日趨理性，個性化物業成為熱點九江房地產市場已初步進入買方市場，消費者面臨更多可以選擇的樓盤，消費者的需求日益擴大，消費行為也日趨成熟、理性。消費者不僅關心價格和比較戶型，更關注居住環境和小區配套。善于比較、注重實惠是當前消費者的突出特征，龍鑫花園的創意戶型（躍層），湖濱花園的樓中樓贏得市場喝彩。（二）九江房地產發展前景與趨勢九江商品房在走向市場化的同時，注重學習外地的先進開發經驗。綠化從無到有，從零星點綴到規劃高綠化生態社區，物業管理從無意識到有意識地實行人本服務精神，整體建筑從簡單的筒子樓、千篇一律的兵營式排

17、列到擁有新穎外立面，舒適實用的戶型，以及擁有小區生活配套設施等都將是未來幾年九江房地產市場的發展方向。在未來的市場發展中，將呈現幾大新趨勢：1、開發商所開發的住宅小區規模將逐漸加大不少實力派企業品牌企業將瞄準房地產業高回報利潤空間進軍房地產業，投資住宅開發。改變過去投資主體小，開發范圍窄的舊格局，廬峰路、長虹大道、九龍街將成為開發熱點。2、價格穩中有升，需求有望拉大隨著江西整體經濟的穩步增長，刺激房地產需求的多種利好政策頻頻出臺，信貸放寬，公房上市，梯度消費即將形成，九江商品房供求也隨之趨熱，價格穩中有升，但升幅不大。3、戶型面積需求加大，功能日趨完善目前空置積壓的三房一廳、二房一廳的比例過高

18、，在售的安居型的三房二廳、二房二廳，因戶型功能分區、通風采光設計較實用，而受到消費者的歡迎。不少有前瞻眼光的發展商注重項目的市場調研和全程策劃，以市場需求為導向，定位適銷對路的商品房，三房二廳、二房二廳將成為市場需求主流，少量的創意戶型如樓中樓、躍層、錯層也會受到個性需求的消費者喜受，但市場需求份額不大。4、 規模住宅小區將成為置業熱點，優秀物業管理成為新的物業賣點。追求高品質生活是改善居住條件的終極目標，擁有完善的生活配套設施、清新宜人的居住環境，居則無憂的物業管理是走向成功的發展商的最佳選擇，相鄰城市南昌房地產行業在激烈的市場競爭中，培育中一系列廣受消費者喜愛的生活社區。人文氣息濃厚、居住

19、環境優越的住宅小區已成為置業亮點，市場有效需求釋放的巨大利潤空間將吸引越來越多的九江房地產開發商著手提高所開發物業市場競爭力，營造消費者需求的規模小區,成為市場的置業熱點。5、交通便捷縮短時空距離，置業半徑會逐次擴大新經濟時代，各行業的持續發展，經濟觸角將伸至各居民區，突破僅在繁華地段的市中心商業區中發展營業網點的舊觀念。城市交通的快速發展，為市中心擁擠的居住環境提供了新的發展空間，緩減市中心置業安家的壓力，郊區置業已成為現實。盡管不少受傳統市中心情結影響的消費者，仍然關注潯陽路等市中心地段住宅發展，但受城市規劃市中心用地限制的影響，未來幾年房地產業重點將圍繞市政規劃的商業主干道而展開，長虹大

20、道、廬峰路、前進路將是最直接的受益者。新材料、新能源的在城郊結合部規模社區的推廣適用，大大降低運作成本，如此諸多優勢會吸引市場主流的中檔收入家庭到城郊結合部安家置業。附表二 九江市2000年第三次規劃審定商品房住宅項目一覽表申 請 單 位 建 設 地 址 報建用地面積（M2） 備 注九江鑫順房地產開發公司 長虹西路 3732 容積率1.8，建筑密度26%，綠地率25%安福房地產開發公司 十里大道與長虹西路交叉口西北角 515849 綠化率25%九江民生集團 龍開河路07-2號地塊 11610 容積率2.0,建筑密度30%,綠地率30%市天創房地產開發有限公司 環城路170-188 2620 市

21、安居工程指揮部 九龍街13-1地塊 4200 容積率2.0,建筑密度40%,綠地率20%廬峰小區建設指揮部 原看守所內 16666.6 經濟適用房市天強房地產公司 潯陽路蓮花池路丁官路之間 4900 容積率3.9,建筑密度48%,綠地率25%廬山區五里鄉房地產開發公司 五里鄉畜牧場內 10000 金城房地產開發公司 湓浦路口 900 容積率3.24,建筑密度46.5%贛北房地產開發公司 南湖支路 7000 申 請 單 位 建 設 地 址 報建用地面積（M2） 備 注市住宅房地產開發公司 三里街62號 1320 容積率2.3,建筑密度32%,綠地率大于25%東盟實業有限公司 廬山路沙子墩片區 9

22、750 容積率2.3,建筑密度32%,綠地率大于30%楚天房地產開發公司 龍開河02地塊 3800 廈港房地產實業有限公司 廬山路與普云路交匯 3250 容積率3.8,建筑密度35%安美達房地產公司 十里大道21號 5030 容積率2.5,建筑密度45%,綠化率大于25%九江鑫誠地產開發公司 柴桑路18號 3050 容積率3.0,建筑密度45%,綠化率大于25%九江鑫誠地產開發公司 十里大道1115號 570 綠地率大于25%九江市房地產公司 都天巷43-71號 4400 容積率2.5,建筑密度36%,綠地率大于25%九江市銀華房地產開發公司 電訊器材廠 9900 二、銷售狀況九江房地產業經過

23、近幾年的市場培育，雖然取得了可喜的進步，市場需求趨旺，市場前景看好，但作為拉動九江經濟增長的內在動力，仍顯力度不夠。市場發育的不完善，仍然是其主要特征，據我們統計的十二個銷售較好的商品房住宅物業（見附表一）2000年預售面積256000年平方米，粗略統計完成銷售面積131580多平方米，占預售面積的51.39%，商品房住宅市場呈現出個別物業銷售尚好，但未形成明星樓盤，整體銷售形勢不容樂觀的局面，房地產市場銷售具體體現在以下幾個方面：1、 市場競爭的層次低下由于九江房地產市場小，受開發思路的局限，跟風現象較嚴重，略有成功之處很快被全盤照搬，聽說歐陸建筑較時尚，到處貼上“歐陸風情”的標鑒。某些項目

24、的二房二廳、三房二廳好銷，市場全都定位二房二廳、三房二廳。造成同類地段同質物業增多，真正能滿足差異性需求的樓盤較少，可供消費者選擇的余地減少，市場競爭只能走低層次的價格競爭路線。2、營銷手段落后，不能挖掘潛在優勢盡管不少開發商搭起了售樓處，在外墻上作了包裝，嘗試引進上海、深圳的營銷模式。但由于九江整體銷售水平的落后，銷售人員未經系統的專業培訓，對銷售技巧未能充分領悟，不能很好的引導消費；策劃未能充分分析物業的優劣勢，去把握其市場機會，對市場風險的估計不足，在資源整合上不能形成突出特征，只能走大眾化路線，滿足基本的屬性需求，這也是九江未能形成明星樓盤的關鍵因素。眾多住宅物業重視地段位置優勢，忽視

25、了滿足公共活動區的靈活處理，使小區缺乏親和力，物業流于大眾化。3、物業管理滯后發展，影響物業檔次提升九江市目前物業管理水平較低，還處在起步階段，現有的商業性物業管理公司不多。商品房住宅的物業管理大多由房地產開發公司下屬的物業管理處承擔，物業管理單位與業主對住宅物業管理服務認識的誤區也僅限于日常代收水電費，垃圾清理，門衛看守以及入住前裝修的管理。對于住宅小區的生活環境保證及物業維護認識不足，消費心態仍處于10-20元/戶/月的水平，造成九江市物業管理現狀普遍的“臟、亂、差”，直接影響在售物業的檔次提升。三、典型樓盤分析（一）鴻豐花園1、 項目概況鴻豐花園位于潯陽東路36號，占地30畝，建筑面積3

26、.8萬平方米,規劃10棟6層商住樓,毗鄰市二中,周邊師專附中、市八中、潯東小學、龍山小學和九師附小等學校林立。三里街菜場馬獅商廈、聯盛百貨在數百米之距。規劃中規模最大的醫院171醫院亦在百米之內。金融保險系統均在沿街辦公。生活配套設施完善。一期臨街四棟，于2001年5月31日入住。二期五棟自2000年5月開盤以來，實現70%的銷售業績。2、 規劃設計鴻豐花園充分利用該梯形地塊，規劃出36%高綠化2.1容積率的封閉式小區。（1）沿街南北朝向“一”字形4棟多層商住，擋住交通主干道的喧鬧，東西朝向的“品”字形；（2） 氣派的門碑樓將臨街的2棟樓聯成一體；（3） 大型的落地玻璃保證充足的光線；（4）

27、一梯二戶的單元式住宅，維持鄰里的寧靜；（5） 以二房二廳、三房二廳為主力戶型滿足換房一族的置業需求。3、 戶型構成：戶型 面積(m2) 數量(套) 占整體比例(%) 銷售量二房二廳一衛 99.05 24 8.99 17二房二廳一衛 100.42 24 8.99 16三房二廳二衛 128.73 24 8.99 23三房二廳二衛 139.26 24 8.99 20三房二廳二衛 143.78 24 8.99 17復式(五房一廳) 231.48-248.44 9 3.35 4其他 含一期AB戶型 138 51.6 90合計 267 100 197二期住宅二層和六層定價1220元/平方米,三、四、五層定

28、價1280元/平方米。綜合評述鴻豐花園自2000年初推出來，因其處潯陽區成熟的社區，成為不少想解決九江城市戶口的外地生意人和市中心情結的九江居民的置業目標。鴻豐地產務實的開發理念，工期短、綠化率高、戶型適當、價格合理等諸多綜合因素的作用，使鴻豐花園成為九江市為數不多的暢銷住宅項目。（二）龍惠花園1、 項目概況龍惠花園是九江建成房地產開發公司投資開發的住宅小芪 ，位于十里大道中段，鄰近十里大道與長虹大道交匯處，享有諸多配套生活服務設施，周邊擁有市三醫院、建行、新村小學、菜市場等服務網點，有多路公交車直通市區、火車站。小區共7棟，總建筑面積29880平方米，目前小區全部竣工。2、 規劃設計規劃設計

29、特點（1）室內動靜分離，功能較完善；（2）采光通訊性能俱佳，每個房間者有窗戶；（3）規劃較大的中心花園；（4）圍合式住宅小區，便于封閉式管理；（5）戶型較實用，以85.79-99.10平方米的二房二廳和101.12-145.42平方米的三房二廳為主,較受中等收入家庭歡迎。附戶型分布表戶型 面積（m2） 數量（套） 比例（%）二室一廳 76.40 13 31 1084.01 4 99.10 14 二室二廳 85.73 7 206 67.0988.38 24 92.02 28 93.74 21 97.55 56 99.10 14 90.08 56 三室二廳 101.12 6 65 20.97110

30、.84 21 117.22 6 113.67 6 145.42 14 四室二廳(復式) 209.10 3 6 1.94四室二廳一房(復式) 217.67 3 合計 310 308 1003、 價格水平龍惠花園在2000年5月以820元/平方米起價推出，均價927 元/平方米，最高價980元/平方米，略低于對面的天福花園，一次性付款可享97折優惠，建行可提供7成20年按揭。附價格表層數 價格 備注1 880元/平方米 送花園2、6 920元/平方米 3、4、5 980元/平方米 7 820元/平方米 配庫房送屋面花園車庫 980元/平方米 4、 優劣勢分析優勢：（1） 九江建成房地產開發公司建設

31、的小區有4/7樓房評為優質工程，便于吸引消費群體；（2） 十里大道目前人氣旺，市場需求較旺；（3） 小區周邊生活服務設施配套較為完善，加強了消費群體的置業；（4） 采用先進的紅外線監控系統，單元進戶設有電子防盜門，統一安裝進戶鐵防盜門，實行封閉性管理。劣勢：（1） 本項目規模較小，難于實現規模效益；（2） 相鄰處有天福花園競爭。綜合評述：九江建成房地產開發公司投資開發建設的龍惠花園，以全新的歐陸式建筑技巧營造了大景觀陽臺，綠意蔥蘢的中庭花園，較新穎的布局、完善的配套設施和物業管理，合理的價格，一次性竣工且周邊生活服務設施完善，吸引消費者，自2000年5月開盤以來，取得了70%的銷售業績。（三）

32、湖濱小區1、 項目概況小區由九江信華集團有限公司投資開發建設，湖濱小區位于廬山南路與青年路交叉處，與甘棠公署相鄰，橫跨廬山南路，分為南北兩區，總占地面積5000平方米，總建筑面積28000平方米，其中住宅面積27341平方米，綠化率35%，生活設施配套完善，周邊擁有湖濱幼兒園、湖濱小學、市一中、十一中、青少年宮、銀行等生活服務網點是具有較豐富生態自然環境的高格調歐陸式住宅小區。目前，南區已建成售完，北區共8棟正在建設中。 2、 規劃設計北區占地2100平方米，總建筑面積2000平方米，共中住宅面積19100平方米，建筑特點如下：（1） 利用甘棠湖公園自然環境的高綠化優勢，營造一個純生態的社區；

33、（2） 半園式布局8棟多層住宅，并規劃較大面積的中心花園與大自然景觀相互輝映；（3） 樓間距大，保證樓宇之間的充足通風采光。3、 戶型分布戶型以103.89-110.91二室二廳和125.95-144.76平方米的三室二廳為主，但在多數為長條形，不利于室內空間的合理利用。戶型 面積（M2） 數量（套） 比例（%）二室二廳 103.89-110.91 123 67三室二廳 125.95-144.76 28 15三室二廳二衛 125.95-130.97 33 17合計 184 1004、價格水平以1000元/平方米起價推出，最高價1410元/平方米，均價1246元/平方米，略高于同類地段住宅項目2

34、0-30元/平方米。一次性付款可享97折，建行提供7成20年按揭，2001年2月份價格表：2#價格表 4#價格表樓層 價格(元/M2) 數層 價格(元/M2)1F 1100 店面 73002F 1210 2F、6F 12603F 1260 3F、4F、5F 13104F、5F 1410 7F 10006F 1330 7F 1000 5、 優劣勢分析優勢：（1） 九江信華集團有限公司成功地開發了信華苑湖濱花園南區，建筑質量施工期短等優勢；（2） 北區規模較大，現以期房的形式售出50%以上，項目啟動的資金壓力小；（3） 毗鄰甘棠湖公園，周邊自然環境佳，市中心人氣旺，房地產市場需求旺盛；（4） 整個

35、小區規模較大，便于鉆苑物業管理；（5） 與東寶公寓經濟適用住房湖濱小區等共同形成較成熟社區。劣勢：（1） 北區建筑半圓型規劃，有2棟住宅是東西向，夏天陽光直射室內，不利于住戶休息；（2） 部分兩房二廳長條型設計，不便于起居、家庭裝修和家俱擺設；（3） 與同類地段住宅物業相比價格高出20-30元/平方米。綜合評述：九江信華集團有限公司利用其成功開發湖濱花園南區的優勢，在緊鄰甘棠花園處續建居住環境高格調歐陸住宅北區。小區配套設施完備，統一規范的物業管理，周邊自然環境佳，生活服務設施配套完善，地處市中心，吸引消費者產生有效的置業需求。自2000年11月開盤以來，市場反映很好已取得50%的銷售業績。（

36、四）濱江花園1、 項目概況濱江花園位于九江市濱江路與甘棠北路交叉口，由4棟7層高住樓和2棟25層高的適用多功能商住樓組成，花園中間是花園噴泉，花草盆景，羅馬庭園式溫馨住宅環境，工程造型別致，獨具匠心，虛實結合，富有時代氣息。占地9250平方米，建筑面積49650平方米，建筑密度37.3%，綠化率50%，由九江市廬山區房地產開發股份有限公司（以地皮融資），珠海建安集團，上海市南市區開發實業有限公司共同開發，珠海集團總承建住宅。交通便利，物業管理規范，目前，4棟商住樓已竣工開盤，高層已建一層。2、 規劃設計由華東建筑設計研究院主持設計。設計本著以人為本的原則，南北通透，歐陸古典主義風格與現代建筑結

37、合完善，特點如下：（1） 房型實用的擺設，通風采光全部周密兼顧；（2） 室內動靜分離，功能較完善；（3） 規劃大面積的中心花園（4） 圍合式住宅小區，使于封閉式管理3、 戶型分布以77.50平方米84.07平方米的二房一廳和110.38平方米的三室二廳二衛為主。戶型 面積(M2) 數量(套) 比例(%)二室一廳 77.50-84.07 32 44三室二廳二衛 110.38 20 28四室二廳二衛 131.02 10 14三室二廳二衛(復式) 205.36-218.18 4 6四室二廳二衛(復式) 241.33 2 3二室二廳(復式) 148.12-161.50 4 6合計 72 1004、價格

38、水平該項目以1480元/平方米起價，均價1603元/平方米，最高價1690元/平方米，一次性付款97折，交行提供6成10年按揭。樓層 價格（元/M2）1F 15302F、6F 15803F、5F 16804F 16907F 1480物管費 40元/戶、月5、優劣勢分析優劣：（1） 紅色坡形屋頂，羅馬庭園式中心花園，大面積綠化與滾滾長江相輝映；（2） 內墻基本裝修，門窗、外墻等其它合用部分裝修一致，有利于保證房屋質量及外觀的完善統一；（3） 體貼入微的管家式物業管理服務，便于統一管理，讓業主住著安全舒心；（4） 珠海建安集團等三家公司共同投資開發，實力雄厚，一期先開發4棟多層，有利于加速資金周轉

39、；（5） 交通便利，有一路直通市內。劣勢：（1） 價格較高，高出同類地段住宅200-300元/平方米；（2） 44%二室一廳的戶型與小區高價位高品質嚴重沖突；（3） 地理位置較偏，周邊學校、醫院、銀行等生活服務設施配套欠完善，影響消費置業；（4） 物業管理費較高；（5） 高層建筑建在北面，阻礙了南面多層住宅的視野。綜合評述：濱江花園商住樓全框架結構，工程造型新穎別致，立面線條豐富，虛實結合，富有時代氣息。中心花園噴泉，花草盆景，小區內配套完備，住宅環境溫馨。物業管理先進完備，交通便利。高品質、高價格只適合高收入家庭購置。地理位置較偏，周邊學校、醫院等生活設施配套欠完善，高比例的二室一廳與高品質

40、、高價格相矛盾，只適合中等收入家庭消費者，影響了住宅的銷售。目前，自2000年5月一盤以來，二室一廳只銷售2%，其它住宅幾乎銷售一空。第三章 消費群體分析一、消費需求趨勢根據市場調研得出消費需求結論 區域范圍由于九江市區域范圍不大，消費者對距離的遠近認識通常以交通方便來衡量，潯陽區交通通暢，商業繁華，仍是市中心情結的消費者關注的熱點。但價格合理，配套完善，交通便利的地段區域仍受到消費者的喜愛，市政規劃的商業熱點區域將再次成為消費者置業熱點。 住宅類型多層住宅仍然是消費者最能接受的。別墅作為一種身份的象征受到不少人士的推崇，但消費者能夠接受的別墅價格較低，價格適當，環境優美的別墅將受到中高檔收入

41、家庭喜愛。但比例不宜過大。高層住宅受到價格高、費用高、實用率低以及停電停水等因素的困擾，市場需求極小。 價格水平九江市整體收入水平不高是直接影響居民購房消費的主要因素。潯陽區消費者最能接受的是900-1000元/平方米；廬山區消費者最理想的價位是500元/平方米左右。從市場供求上分析，潯陽區定位在1200元/平方米的價格的中檔偏上多層住宅是大有市場，廬山區經過提高物業的綜合素質，600-700元/平方米的多層住宅，1200-1300元/平方米的別墅應該被市場接受。 住房面積2000年整體市場經過調整，中檔偏大的三房單位、二房單位已成為主流。其中70-99平方米的二房、100-130平方米的三房

42、占大多數，而70-90平方米的二房、90-110平方米的三房單位，市場需求大于供給，捕捉市場有效需求有望滿足置業熱點。 戶型的構成因安居型的三房二廳、二房二廳易滿足中檔偏上家庭置業一步到位的需求，故錯層樓、中樓成為新生代家庭個性需求的熱點。開發面積大小適中（70-99平方米的二房二廳和91-110平方米的三房二廳單位）功能分區完善，通風采光俱佳的創意型戶型，既有別于平層的實在又有別墅型享受，將會受到市場的追捧。 交通便利消費者在居住得舒適的同時，又關注市政配套設施的發展。交通的便利程度直接關系消費者上班購物、下一代上學等日常生活的舒適順暢。周圍景觀好、地理位置較佳、交通便利的樓盤依然是市場關注

43、的焦點。二、消費者群體分析（一）消費群體分類1、受訪者性別本次調查采用登門拜訪、電話預約、售樓處現場調研等方式，發放回收230份問卷，其中住宅問卷114份，有效問卷103份。商場消費問卷116份，有效問卷111份。受訪者大部分是十里大道和市西一路那一帶的家庭。住宅問卷其中男性是家庭購房的主要決策者，占68.9%,女性相應較少占31.1%。性 別 男 女 總 計人數（個） 71 32 103比例（%） 68.9% 31.1% 100%2、你的職業職 業 事業單位 企業管理 人員 公務員 私營業主 金融證券人士 自由職業者 其它 合計人數 （個） 9 7 5 43 0 30 9 103比例（%）

44、8.79% 6.8% 4.9% 41.7% 29.1% 8.7% 受訪者職業是私營業主比例相當大，占41.1%，而事業、企業單位比例較小，九江以從事商品批發和汽車銷售的商業人士較多占多數。1、 你受教育程度教育程度 初中以下 高中或中專 大 專 本科及以上 合 計人數（個） 10 70 16 7 103比例（%） 9.7% 68% 15.5% 6.8% 文化程度是高中或中專占70%，大專或本科以上占6.8%，文化水平總體還算高，素質也相對的高一些。2、 你現在的家庭成員家庭成員 三口之家 四口之家 三代同堂 其 它 合 計人數（個） 40 31 18 14 103比例（%） 38.8% 30.

45、1% 17.5% 13.6% 三口之家占38.8%，四口之家占30.1%，現在青年家庭是消費主力軍。3、 家庭收入家庭年收入 2萬元以下 24萬元 48萬元 8萬元以上 合 計人數（個） 66 31 4 2 103比例（%） 64% 30.1% 3.92% 1.98% 100%家庭收入2萬元以下的受訪者比例最多，占42.62%，24萬元之間的占30.1%，再其次是在48萬元之間者占3.92%，整體數據顯示為九江消費者的收入水平比較低，商品房開發的主力消費群是家庭收入在24萬元左右。4、 現居住宅為現居住宅 公房、宿舍 租房與借房 商品房 合計人數（個） 35 17 51 103比例（%） 34

46、% 16.5% 49.5% 100%消費者所住商品房比例占49.5%，而租房與借房公房宿舍兩者總占50.5%，表明九江住房商品化程度不高，隨著市政府住房商品化的全面推進，九江商品房的需求潛力巨大，一大批有購買能力的租房戶、借房戶和住集體宿舍家庭都將轉化為有效需求。（二）住宅消費需求特征分析1、 您準備何時購房何時購買 3個月內 半年內 一年內 二年內 暫 無 合 計人數(個) 1 3 17 13 69 103比例(%) 0.1% 2.9% 16.5% 12.6% 67.9% 據調研結果顯示，二年以內的準備購房者占有32.1%，其中半年至一年內購房者占整體調研比例的16.5%，一年至二年內購房者

47、占12.6%。2、 您購房的主要原因買房原因 置業 改善條件 現居人理想 投資 為父母 為子女 其它 合計人數(個) 12 13 37 6 3 12 20 103比例(%) 11.7% 12.6% 36% 5.8% 2.9% 11.7% 19.4% 據調研結果表明：(1） 因居住不理想，而擬購房者比例最高。據進一步詢問發現，該部分受訪者或住集體宿舍或借房、租房居住者較多。起居不分，餐廚合用，洗溺功能不全是他們目前住房的共同特征，嚴重地影響居住生活質量，給生活帶來不便。（2） 其次，欲改善居住條件而購房者占12.6%，據進一步詢問發現居住十里大道的有房受訪者，受以住建筑規劃設計落后之苦，采光、通

48、風，廚房排煙污水處理等不盡理想，希望通過換房來實現居住條件和生活質量的同步提高。3、您喜歡的住宅類型住宅類型 高層公寓 多層住宅 獨門獨戶的別墅 合 計人數(個) 8 74 21 103比例(%) 78% 718% 204% 100%目前生活條件中下，多層住宅仍然是消費者最樂意接受的。占71.8%，其次是條件允許的前提下，受訪者寧愿選擇獨門獨戶的別墅，占20.4%；而高層公寓的比例極小部分占7.8%。進一步調查：由于九江經濟疲軟，相對于經濟收入來說購買能力比較低，多層住宅價格一直處在較低的水平，自然受到消費者歡迎。且九江房產市場尚未形成多元化，別墅和高層住宅在九江房地產市場正處于萌芽狀態，尚不

49、形成對多層住宅的競爭。別墅項目僅在弘雅花園旁興建二十多棟，高層公寓僅濱江花園有二棟，數量較少，銷售并未看好。4、您希望購買住宅戶型戶型 二房一廳 二房二廳 三房一廳 三房二廳 四房二廳 復式（躍式） 合計人數(個) 8 22 24 21 15 13 103比例(%) 7.8% 21.4% 23.3% 31.1% 439% 12.5% 據市場調研結果顯示,受訪者對二房、三房的市場需求較大。其中，三房二廳是消費者最受青睞的戶型，占31.1%；其次是三房一廳占23.3%二房二廳占21.4%；復式、躍層式戶型等創新戶型也受到不少消費者的喜愛。進一步詢問發現：（1） 三居室的戶型因功能較完備，能滿足首次

50、置業者一步到位或換房一族改善居住條件的需求。（2） 因消費者的生活質量的提高和消費觀念的改變，消費者對二?鎏難袂魘潑饗栽鑾俊?BR />（3） 復式、躍層等新穎戶型，體現一種時尚高貴的生活追求，消費者潛意識中想擁有此等戶型，但經濟條件限制了有效需求。5、您準備選擇的住宅面積住宅面積 70 m2以下 71M2-90 m2 91m2-110 m2 111m2-130 m2 131m2-150 m2 151m2-170 m2 171m2-190 m2 191m2以上 合計人數(個) 8 38 33 9 6 2 1 6 103比例（%） 7.9% 36.8% 31.6% 8.8% 6.1% 1.

51、8% 0.9% 6.1% 100%受訪者對住宅面積的需求集中在70-130平方米的區段,占整體比例的77.2%，而其中70-90平方米占36.81%，90-110平方米占31.6%；110-130平方米占8.8%,而對其他面積的需求較分散。據進一步分析發現：（1）70-90平方米的二房較符合新婚年輕家庭消費要求，尤其是在廬山區年輕家庭需求更明顯。（2）90-110平方米的三房是較符合中青年家庭的消費需求。（3）110-130平方米能滿足中高檔收入家庭置業需求。6、您認為在西一路購房可接受的價格住宅單價(元/ m2) 900以下 900-1000 1000-1100 1100-1200 1200

52、-1300 1300-1400 合計人數(個) 66 28 6 0 1 2 103比例(%) 64.1% 27.2% 5.8% 0% 1% 1.9% 100%受訪者表示該地段可接受的最合理的房價為900元/平方米以下占64.1%，其次為900-1000元/平方米占27.2%，能接受1000-1100元/平方米的消費者相應較少。但消費者強調個別物業檔次較高的房價可適當調高，選擇1200元/平方米以上的合計占2.9%。7、 您購房的信息來源信息來源 電視廣告 報紙廣告 戶外廣告 親友廣告 合 計人數（個） 14 25 29 45 113比例（%） 13.6% 24.3% 28.2% 33.9% 1

53、00%通過親友廣告獲取樓盤信息的最多占33.9%；其次是戶外廣告占28.2%，報紙廣告占24.3%,電視效果并不明顯。8、您選擇住宅的類型類 型 現 樓 期 樓 合 計人數（個） 75 28 103比例（%） 72.8% 27.2% 100%據調研結果表明：消費者對現樓的選擇趨向較期樓更明顯有72.8%的消費者認為現樓風險小,入伙快,而偏愛現樓。27.2%的消費者認為期樓可供選擇的余地大,對戶型功能分區、通風、采光建筑質量都有較大的選擇權而中意期樓。9、您選擇住宅考慮的最主要因素考慮條件 價格 位置 交通便利 小區環境 開發商實力 戶型好 購物 建質 周邊環境及治安 物業管理 付款方式 總計人

54、數（個） 77 28 64 23 6 19 24 18 27 15 8 309我們在調研中列舉影響購房行為的諸多因素，供受訪者做限量（多項選擇），最后發現排前五位的依次是價格、交通、地段區位、周邊環境和小區環境，與我們前期在九江調研結果基本相一致。在調研中進一步詢問發現：（1） 價格依然是九江消費者最關心的敏感因素。目前，市場競爭程度不高，物業檔次差距不大的市場環境中，價格依然是取勝的關鍵；（2） 交通是否便利是關系到消費者日常生活上下班、兒童上學是否順暢的一大關鍵因素。（3） 地段區位作為房地產市場是否成熟的標志，在消費者心目中占住重要地位。商業繁榮，配套設施完善的市中心地段依然是置業者的首

55、選之地。周邊環境和小區環境的優美舒適已成為提升片區物業檔次的一大因素，湖水相印的富有人文氣志的文化社區，會受到置業者的追捧。10、您希望的付款方式付款方式 分期付款 一次性付款 銀行按揭 合計人數(個) 25 25 53 103比例(%) 24.3% 24.3% 51.4% 100%從付款方式來看，九江居民的消費者較一年前有較大的改變，選擇銀行按揭來提前消費購房者有大幅提高，選擇分期付款來購房者明顯減少。據調查統計選擇分期付款的占24.3%，選擇銀行按揭的付款方式占51.4%。11、您是否希望所購住宅裝修裝修狀況 不裝修 全套裝修 簡單裝修 廚衛裝修 合 計人數（個） 54 15 26 8 1

56、03比例（%） 52.42% 14.56% 25.2% 7.8% 100%有52.42%的消費者選擇不裝修,但希望發展提供可參考的裝修設計方案；有14.56%的消費者愿意選擇全套；有25.2%的消費者選擇簡單的裝修，說明九江居民住房消費正在逐漸接受外來文化教育的熏陶，注重居住生活的品味提高，同時表明在九江消費者看來住房裝修仍是頗費財力、精力的事情。12、您認為物業管理收費多少合適物業管理收費(元/M2) 0.1以下 0.1-0.2 0.2-0.3 0.3-0.4 0.4以上 合 計人數（個） 56 40 2 3 2 103比例（%） 54.4% 38.8% 1.9% 2.9% 2% 100%接受物管費在0.1元/平方米以下的占54.4%;其次是0.1-0.2元/平方米占38.8%,而選擇0.2元/平方米以上的占6.8%。據進一步詢問獲悉：九江住宅物業的物業管理水平低、服務范圍小導致可收取的物業管理費用也較低。雖然有個別住宅小區引進封閉式物業管理服務，但月前尚未起到示范作用。消費調研結論：1、九江市域范圍不大，但受行政區域內的經濟、文化的影響，置業者對房地產板塊的選擇呈現出北熱南平的格局，北部具體地說潯陽區作為市中心依然是消費者置業的最佳歸宿，南部的開發區和廬山區在近幾年的房地產發展中雖有趨暖之勢，但相對市中心聚集了相當部分中等收入的家庭置業安家。2、近三年的房地產市場的