1、文件名稱房地產開發成本核算規定文件編號Yxfc-cw-20140210制 訂制訂日期發行日期集團分管副總審核集團分管副總審核集團董事長審批1.目的：為了加強成本管理，規范開發成本核算，正確計算開發產品成本，準確核算經營成果，使企業所得稅與經營成果相匹配，利于所得稅匯算清繳，避免重復繳稅，避免因開發成本不能進入清算抵扣多繳企業所得稅和土地增值稅，根據企業會計準則和國稅發【2009】31號、國稅發200991號文件要求，特制定本規定。2.適用范圍：適用于越秀集團所屬的全資、控股的房地產開發企業自本規定簽發后新開工項目開發成本的核算。3.實施部門及職責：財務部、工程部、采購部、投資發展部、審核部、銷

2、售部負責實施，相關部門配合實施。財務部門：負責本規定的推行、解釋、監督執行情況，并按照本規定做好成本歸集、分配、結轉。負責與投資發展部、工程部會商合理確定成本核算對象。嚴把付款審核關，所有付款必須收妥合乎稅務規定的發票后方能支付。子公司主辦會計做好工程合同、采購合同付款統計，工程部、采購部、投資發展部每天交來的合同應在當天及時更新統計表，出納每天更新付款統計記錄，準確掌握應付未付款項，對應進未進成本金額做到心中有數。工程和采購部門：負責與財務部協商合理確定成本核算對象，對成本核算對象已完成工作量及時驗收、簽證、確認，為及時結算做好準備。簽訂工程合同或采購合同時應與成本對象匹配，不要簽訂夸成本對

3、象的大合同。項目分部分項工程出包不要劃分過于零星，不利于提高結算效率和會計核算效率。出包工程應盡量采取包工包料方式，以避免稅務隱患。所有工程與采購合同簽訂當天交一份給主辦會計存檔和統計付款情況。審核部門：對成本核算對象已完工驗收分部分項工程在核算對象交付使用當年辦理完結工程結算，使開發成本能按照國家規定在交付使用當年得到確認與計量。出包工程未最終辦理結算的；已在售房合同、協議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規規定必須配套建造的條件，但滯后于開發項目的公共配套實施，準確提供工程預算及其他證明資料，為財務預提入賬提供依據。投資發展部門：負責協助確定成本核算對象，負責對前期開發費在

4、成本對象交付使用當年確認，提供相關依據，使前期開發費能全面進入開發成本。提供經規劃部門批準的項目總體概況，以便財務部門取得成本分配依據。在規劃設計項目竣工和交付使用時間時，盡量放在上半年，為工程結算留有較充裕的時間，使開發成本能按照國家規定在交付使用當年得到確認與計量。對應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業完善費用提供依據，財務預提入賬。所有前期開發費合同簽訂當天交一份給主辦會計存檔和統計付款情況。銷售部門：負責準確提供已銷售商品房的信息和交房信息，如期數、小區、棟號、層數、方位、房屋編號、面積，以及剩余可售面積信息，以便財務準確結轉已售面積開發成本。每周五將本周的銷售合同交財務部合同管

5、理員存檔保管。4.方法和過程控制：4.1成本核算的基本程序成本核算的一般步驟依次如下：4.1.1根據成本核算對象的確定原則和項目特點，確定成本核算對象。4.1.2設置有關成本核算會計科目。4.1.3對當期實際發生的各項支出，按其性質、經濟用途及發生的地點、時間區進行整理、歸類，并將其嚴格區分為應計入成本的支出和應計入當期的期間費用的支出。不得將應計入期間費用的支出計入開發成本中。4.1.4對于能區分成本核算對象的成本，直接計入成本核算對象，對于不能直接計入成本核算對象的共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，先在應分攤成本中歸集。4.1.5按受益的原則和配比的原則，確定應分攤成本在各成本核算對象

6、之間的分配方法、標準。將歸集的應分攤成本按確定的方法、標準在各成本核算對象之間進行分配。4.1.6編制項目開發成本計算表，計算各成本核算對象的開發總成本。4.1.7正確劃分已完工、在建、待建開發產品之間的開發成本，分別結轉完工開發產品成本。4.1.8根據有關規定計算可售面積單位工程成本，正確結轉完工開發產品的銷售成本。可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷成本對象總可售面積已銷開發產品的銷售成本=已實現銷售的可售面積×可售面積單位工程成本4.1.9編制成本報表，根據成本核算和管理要求，總括反映各成本核算對象的成本情況。4.2成本核算對象的確定4.2.1成本核算對象的確定原則

7、成本核算對象確定的總原則：滿足成本計算的需要；便于成本費用的歸集；利于成本的及時結算；適應成本監控的要求。成本對象應在開工之前合理確定。成本對象一經確定，不能隨意更改或相互混淆。4.2.1.1可否銷售原則。開發產品能夠對外經營銷售的，應作為獨立的計稅成本對象進行成本核算；不能對外經營銷售的，可先作為過渡性成本對象進行歸集，然后再將其相關成本攤入能夠對外經營銷售的成本對象。4.2.1.2分類歸集原則。對同一開發地點、竣工時間相近、產品結構類型沒有明顯差異的群體開發的項目，可作為一個成本對象進行核算。4.2.1.3功能區分原則。開發項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時，可以作為獨立的成本對

8、象進行核算。4.2.1.4定價差異原則。開發產品因其產品類型或功能不同等而導致其預期售價存在較大差異的，應分別作為成本對象進行核算。4.2.1.5成本差異原則。開發產品因建筑上存在明顯差異可能導致其建造成本出現較大差異的，要分別作為成本對象進行核算。4.2.1.6權益區分原則。開發項目屬于受托代建的或多方合作開發的，應結合上述原則分別劃分成本對象進行核算。4.2.2成本核算對象的確定方法各公司可根據成本核算對象的確定原則，并結合項目實際情況，確定具體成本核算對象。4.2.2.1成片分期（區）開發的項目，可以以各期(區)為成本核算對象。4.2.2.2同一項目有裙樓、公寓、寫字樓等不同功能的，在按

9、期(區)劃分成本核算對象的基礎上，還應按功能劃分成本核算對象。4.2.2.3同一小區、同一期有高層、多層、復式等不同結構的，還應按結構劃分成本核算對象。4.2.2.4根據核算和管理需要，對獨立的設計概算或施工圖預算的公共配套設施，不論其支出是否攤入房屋等開發產品成本，均應單獨作為成本核算對象。對于只為一個房屋等開發項目服務的、應攤入房屋等開發項目成本且造價較低的配套設施，可以不單獨作為成本核算對象，發生的開發費用直接計入房屋等開發項目的成本。4.2.2.5企業單獨建造的停車場所，應作為成本對象單獨核算。利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施進行處理。4.2.2.6 企業也可以依據發展

10、和改革委員會批準的項目文件確定成本核算對象。4.3成本項目及核算內容4.3.1成本項目開發產品成本核算應視開發產品的具體情況，按制造成本法設置成本項目。成本項目一般包括下列八項：4.3.1.1土地獲得價款4.3.1.2開發前期準備費4.3.1.3主體建筑工程費4.3.1.4主體安裝工程費4.3.1.5社區管網工程費4.3.1.6園林環境工程費4.3.1.7公共配套設施費 4.3.1.8開發間接費4.3.2各成本項目的核算內容4.3.2.1土地獲得價款指為取得土地開發使用權而發生的各項費用，主要包括以下內容：A、政府地價及市政配套費：支付的土地出讓金、土地開發費，向政府部門交納的大市政配套費、交

11、納的契稅、土地使用費、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補交的地價。B、合作款項：補償合作方地價、合作項目建房轉入分給合作方的房屋成本和相應稅金等。C、紅線外市政設施費：紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費、管線鋪設費、接口補償費。D、拆遷補償費：有關地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支出，安置及動遷支出，農作物補償費，危房補償費等。4.3.2.2開發前期準備費：指在取得土地開發權之后、項目開發前期的水文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、籌建、“三通一平”等前期費用。主要包括以下內容：A、勘察設計費（1）勘測丈量費：包括初勘、詳勘等。主要有：水文、地質、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照

12、測試費、撥地釘樁驗線費、復線費、定線費、施工放線費、建筑面積丈量費等。（2）規劃設計費：規劃費：方案招標費、規劃設計模型制作費、方案評審費、效果圖設計費、總體規劃設計費。設計費：施工圖設計費、修改設計費、環境景觀設計費等。其他：可行性研究費、制圖、曬圖、趕圖費、樣品制作費等。（3）建筑研究用房費：包括材料及施工費B、報批報建增容費(1)報批報建費：包括安檢費、質檢費、標底編制費、交易中心手續費、人防報建費、消防配套設施費、散裝水泥集資費、白蟻防治費、墻改基金、建筑面積丈量費、路口開設費等、規劃管理費、新材料基金(或墻改專項基金)、教師住宅基金(或中小學教師住宅補貼費)、拆遷管理費、招投標管理費

13、等。 項目整體性報批報建費：項目報建時按規定向政府有關部門交納的報批費。(2)增容費：包括水、電、煤氣增容費C、“三通一平”費：(1)臨時道路：接通紅線外施工用臨時道路的設計、建造費用。(2)臨時用電：接通紅線外施工用臨時用電規劃設計費、臨時管線鋪設、改造、遷移、臨時變壓器安裝及拆除費用。(3)臨時用水：接通紅線外施工用臨時給排水設施的設計、建造、管線鋪設、改造、遷移等費用。(4)場地平整：基礎開挖前的場地平整、場地清運、舊房拆除等費用。D、臨時設施費(1)臨時圍墻：包括圍墻、圍欄設計、建造、裝飾費用。(2)臨時辦公室：租金、建造及裝飾費用。(3)臨時場地占用費：含施工用臨時占道費、臨時借用空

14、地租費。(4)臨時圍板：包括設計、建造、裝飾費用。4.3.2.3主體建筑工程費指項目開發過程中發生的主體內列入土建預算內的各項費用。主要包括：A、基礎造價：包括土石方、樁基、護壁（坡）工程費，基礎處理費、樁基咨詢及檢測費、降水。B、結構及粗裝修造價：主要包括砼框架（含獨立柱基和條基等淺基礎）、砌體、找平及抹灰、防水、垂直運輸、腳手架、超高補貼、散水、沉降縫、伸縮縫、底層花園砌體（高層建筑的裙樓有架空層，原則上架空層結構列入裙樓、有轉換層結構并入塔樓）。C、門窗工程：主要包括單元門、入戶門、戶內門、外墻門窗、防火門的費用。D、公共部位精裝修費：主要包括大堂、電梯廳、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬的精

15、裝修費用。E、戶內精裝修費：主要包括廚房、衛生間、廳房、陽臺、露臺的精裝修費用。4.3.2.4主體安裝工程費A、室內水暖氣電管線設備費；(1)室內給排水系統費（自來水排水直飲水熱水）；(2)室內采暖系統費（地板熱電熱膜分戶燃氣爐管道系統暖氣片）；(3)室內燃氣系統費；(4)室內電氣工程費：包括樓棟及單元配電箱、電表箱、戶配電箱、管線敷設、燈具、開關插座、含弱電工程管盒預埋B、室內設備及其安裝費(1)通風空調系統費：包括空調設備及安裝費用、空調管道、通風系統費用；(2)電梯及其安裝費；(3)發電機及其安裝費：包括發電機供貨、安裝、機房降噪費；(4)消防系統費：包括水消防、電消防、氣體滅火、防排煙

16、工程費；(5)人防設備及安裝費：包括密閉門、氣體過濾裝置等。C、弱電系統費(1)居家防盜系統費用：包括陽臺及室內紅外探測防盜、門磁、緊急按扭等；(2)對講系統費用：包括可視及非可視對講系統費用；(3)三表遠傳系統費用：包括水、電、氣遠程抄表系統費用；(4)有線電視費用：包括有線電視、衛星電視主體內外布線及終端插座費用；(5)電話系統費用：包括主體內外布線及終端插座費用；(6)寬帶網：包括主體內外布線及終端插座費用。4.3.2.5社區管網工程費A、室外給排水系統費(1)室外給水系統費：主要包括小區內給水管道、檢查井、水泵房設備、及外接的消火栓等費用；(2)雨污水系統費用B、室外采暖系統費：主要包

17、括管道系統、熱交換站、鍋爐房費用C、室外燃氣系統費：主要包括管道系統、調壓站D、室外電氣及高低壓設備費(1)高低壓配電設備及安裝：包括紅線到配電房的高壓線、高壓柜、變壓器、低壓柜及箱式變壓設備費用；(2)室外強電管道及電纜敷設：室外強電總平線路部分費用；(3)室外弱電管道埋設：包括用于電視、電話、寬帶網、智能化布線的管道預埋、檢查井等費用E、室外智能化系統費(1)停車管理系統費用：包括露天停車場管理系統、地下室或架空層停車場管理系統的費用；(2)小區閉路監控系統費用：包括攝像頭、顯示屏及電氣系統安裝等費用；(3)周界紅外防越系統費用：紅外對掃等；(4)小區門禁系統費用；(5)電子巡更系統費用；

18、(6)電子公告屏費用4.3.2.6園林環境工程費指項目所發生的園林環境造價，主要包括：A、綠化建設費：包括公共綠化、組團宅間綠化、一樓私家花園、小區周邊綠化支B、建筑小品：雕塑、水景、環廊、假山等；C、道路、廣場建造費：道路廣場鋪設、開設路口工程及補償費等；D、圍墻建造費：包括永久性圍墻、圍欄及大門；E、室外照明：室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈；F、室外背景音樂；G、室外零星設施：兒童游樂設施、各種指示牌、標識牌、示意圖、垃圾桶、座椅、陽傘等。4.3.2.7公共配套設施費指房屋開發過程中，根據有關法規，產權及收益權不屬于開發商，開發商不能有償轉讓也不能轉作自留固定資產的公共配套設施支出。主要

19、包括以下幾類：A、在開發小區內發生的不會產生經營收入的不可經營性公共配套設施支出，包括居委會、派出所、崗亭、兒童樂園、自行車棚等；B、在開發小區內發生的根據法規或經營慣例，其經營收入歸于經營者或業委會的可經營性公共配套設施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設施的支出；C、開發小區內城市規劃中規定的大配套設施項目不能有償轉讓和取得經營收益權時，發生的沒有投資來源的費用；D、對于產權、收入歸屬情況較為復雜的地下室、車位等設施，應根據當地政府法規、開發商的銷售承諾等具體情況確定是否攤入本成本項目。如開發商通過補交地價或人防工程費等措施，得到政府部門認可，取得了該配套設施

20、的產權，則應作為經營性項目獨立核算。該成本項目下按各項配套設施設立明細科目進行核算，如：A、游泳池：土建、設備、設施；B、業主會所：設計、裝修費、資產購置、單體會所結構；C、幼兒園：建造成本及配套資產購置；D、學校：建造成本及配套資產購置；E、球場；F、設備用房：配電房、水泵房土建及裝修費；G、車站建造費：土建、設備、各項設施。4.3.2.8開發間接費開發間接費核算與項目開發直接相關、但不能明確屬于特定開發環節的成本費用性支出；以及項目營銷設施建造費。A、工程管理費(1)工程監理費：支付給聘請的項目或工程監理單位的費用；(2)預結算編審費：支付給造價咨詢公司的預結算的編制、審核費用；(3)行政

21、管理費：直接從事項目開發或僅履行業務指導及監督職能的項目經理部、工程部、設計部、審算部、投資發展部等部門發生的人工費用、行政費用、財產費用等（主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等）。(4)施工合同外獎金：趕工獎、進度獎(5)工程質量監督費：建設主管部門的質監費；(6)安全監督費：建設主管部門的安監費；(7)工程保險費。(8)竣工驗收過程中的有關檢驗檢測評估費及驗收費B、營銷設施建造費(1)廣告設施及發布費：車站廣告、路牌廣告；(2)銷售環境改造費：會所、推出銷售樓盤(含示范單位)周圍等銷售區域銷售期間的現場設計、工程、裝飾費；臨時銷售通道的

22、設計、工程、裝飾等費用；(3)售樓處裝修、裝飾費：設計、工程、裝飾等；(4)樣板間：包括樣板間設計、裝修、家具、飾品以及保潔、保安、維修費。主體外搭設的樣板間還包括建造費用；(5)其他。C、資本化借款費用包括直接用于項目開發所借入資金的利息支出、折價或溢價攤銷和輔助費用，以及因外幣借款而發生匯兌差額。因借款而發生的輔助費用包括手續費等。D、物業管理完善費包括按規定應由開發商承擔的由物業管理公司代管的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金；以及小區入住前投入的物業管理費用。E、其他4.4會計科目與帳簿設置4.4.1“開發成本”科目該科目核算產品開發過程中所發生的各項費用。各級明細科目的設置詳見

23、“房地產開發成本核算科目明細表”。在各級明細科目下，可按各成本核算對象設立核算項目，成本核算對象可分層次設立。為了歸集暫時不能確定特定成本核算對象的成本，以及需要先歸集后分配的成本，在每個項目的成本核算對象中，加設一條“待分攤成本”進行歸集。成本核算對象的具體設置參考下圖：××項目 在建一期 住宅 商鋪 在建二期 寫字樓 ······· ······ 擬開發土地······ 待分攤成本

24、············涉及土地開發的，項目開工前，所有成本均在成本核算對象“擬開發土地”中核算；項目開工后，將已開工部分逐期自“擬開發土地”中轉入“在建×期”。4.4.2“開發間接費”科目該科目歸集和分配與項目開發直接相關、但不能明確屬于特定開發環節的成本費用性支出。這類費用先歸集，再按一定標準分配計入各成本核算對象。各級明細科目的設置詳見“房地產開發成本核算科目明細表”。4.4.3“完工開發產品”科目核算已開發完成并驗收合格的開發產品的庫存實際成本。房地產開發成

25、本核算科目明細表一級科目二級科目三級科目四級科目核算項目備注開發成本土地獲得價款按前述明細各成本核算對象成本核算對象可分層次設立。開發前期準備費按前述明細按前述明細各成本核算對象主體建筑工程費按前述明細按前述明細各成本核算對象主體安裝工程費按前述明細按前述明細各成本核算對象社區管網工程費按前述明細按前述明細各成本核算對象園林環境工程費按前述明細各成本核算對象公共配套設施費按前述明細各成本核算對象開發間接費按前述明細按前述明細各成本核算對象自一級科目開發間接費轉入開發間接費項目名稱工程管理費按前述明細定期轉入開發成本營銷設施建造費按前述明細資本化利息物業管理完善費其他完工開發產品項目名稱具體苑或

26、棟或期以及配套資產名稱住宅、商鋪、寫字樓、車庫及車位、其他4.5成本費用的歸集與分配4.5.1土地獲得價款一般能分清成本核算對象的，可直接將土地成本計入特定的成本核算對象中；如果分不清成本核算對象，可先在“土地獲得價款”之“待分攤成本”的核算項目進行歸集，然后再在有關成本核算對象間分配；也可以不進行歸集而直接通過設定分攤方法分配計入有關成本核算對象。土地成本，按占地面積法進行分配。土地開發同時連結房地產開發的,屬于一次性取得土地分期開發房地產的情況,其土地開發成本經商稅務機關同意后可先按土地整體預算成本進行分配,待土地整體開發完畢再行調整。分配方法如下： 先按小區的占地面積將土地成本分配到各小

27、區；再將分配到各小區內的土地成本，按小區內房屋等成本核算對象和道路、廣場等公用場所的占地面積進行直接分配；然后將分配到小區內道路、廣場等公用場所占地面積的土地成本，按房屋等成本核算對象的占地面積進行間接分配，計入房屋等成本核算對象的的開發成本；房屋等成本核算對象的直接分配數加間接分配數，即為該房屋等成本核算對象應負擔的土地成本。4.5.2 開發前期準備費、主體建筑工程費、主體安裝工程費、社區管網工程費、園林環境工程費、公共配套設施費能夠分清成本核算對象的，可直接計入成本核算對象的相應成本項目；應由兩個或兩個以上的成本核算對象負擔的費用，可通過各成本項目下的“待分攤成本”之核算項目進行歸集，再按

28、下表所示分攤標準分配計入各成本核算對象：成本項目分攤標準開發前期準備費按可售面積分攤主體建筑工程費扣除直接費用后，按建筑面積分攤；根據經驗系數和建筑面積，確定標準分攤；主體安裝工程費扣除直接費用后，按建筑面積分攤；根據造價經驗系數和建筑面積相乘，確定標準分攤；社區管網工程費按可售面積分攤； 園林環境工程費按可售面積分攤； 公共配套設施費按建筑面積法進行分配4.5.3開發間接費4.5.3.1應先通過“開發間接費”科目分項目歸集開發間接費的實際發生數，在每月（季）末，根據其實際發生數按在建可售建筑面積分配計入各開發項目的各成本核算對象。4.5.3.2借款費用屬于不同成本對象共同負擔的，按直接成本法

29、或按預算造價法進行分配。4.5.3.3車位及車庫、其他配套設施及留作自用的固定資產，均不分配開發間接費。4.6開發產品成本的預提開發項目達到稅法規定的土地增值稅或企業所得稅清算的情形，稅局要求進行土地增值稅或企業所得稅清算時，如開發產品完工后，有的工程結算確實無法及時辦理完結，同時由于房屋開發與配套設施建設的時間差，使得那些已出售并已具備交付條件的房屋應負擔的工程成本、公共配套設施費，無法按實際開發成本進行結轉和分配，為了使結轉已銷售開發產品的銷售成本與銷售收入配比，根據國稅發200931號第三十二條的規定，需用預提方式記入出售房屋等的開發成本，待實際結算后，據實調整預提費用。具體預提方式如下

30、：（1）出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，其發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10。（2）公共配套設施尚未建造或尚未完工的，未完成的配套設施應按預算造價預提記入已完工產品的開發成本，但此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規規定必須配套建造的條件。（3）應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業完善費用可以按稅務規定預提。物業完善費用是指按規定應由企業承擔的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金。4.7開發產品造價結算和開發成本的結轉為了使已完工開發產品在完工年度按規定結轉計稅成本，公司領導應

31、重視合理安排辦理房屋交付使用手續的時間，及時安排辦理工程結算，以便財務能在稅法視為已經完工的年度及時結轉開發成本，進入稅前抵扣。否則會明顯增加企業所得稅負擔。國家稅務總局關于印發土地增值稅清算管理規程的通知（國稅發200991號）規定：第十條 符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：（1）已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；（2）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（3）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；（4）省（自治區、直轄市

32、、計劃單列市）稅務機關規定的其他情況。國家稅務總局關于印發房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法的通知(國稅發200931號)規定：第三條 企業房地產開發經營業務包括土地的開發，建造、銷售住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品。除土地開發之外，其他開發產品符合下列條件之一的，應視為已經完工：(一)開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。(二)開發產品已開始投入使用。(三)開發產品已取得了初始產權證明。第三十五條 開發產品完工以后，企業可在完工年度企業所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后。凡已完工開發產品在完工年度未按規定結算計稅成本，主管稅務機關有權確定或

33、核定其計稅成本，據此進行納稅調整，并按中華人民共和國稅收征收管理法的有關規定對其進行處理。4.7.1與銷售收入配比結轉已銷售開發產品的銷售成本。開發產品完工后交付使用，會計上要確認收入，“開發成本”歸集的成本費用相應按照【已實現銷售的可售面積×可售面積單位工程成本】計算結轉銷售成本。房地產企業自行開發商品房對外銷售的收入一般應滿足以下幾個條件確認收入：（1）房屋竣工并驗收合格，說明商品是合格的；（2）完成竣工結算，說明成本能夠可靠地計量；（3）簽訂售房合同及收取房款，說明房款收入已能可靠計量且已經或能夠流入企業；（4）房屋辦理了移交手續交付業主使用，說明與房屋所有權相聯系的風險和報酬

34、及房屋的管理權和控制權均全部轉移。一般情況下，竣工結算時間和合同簽訂時間一般早于交房時間，所以房地產開發企業商品房銷售收入的確認時間應為辦理房屋交接手續之日，該日之前收取的款項在會計核算上視為預收房款，待交房日確認銷售收入實現后再結轉計入“主營業務收入”，但前提是工程造價已經結算完畢開發成本能夠結轉。預收房款結轉計入“主營業務收入”的時點為已銷售開發產品的銷售成本可以結轉的時點。4.7.2已完工未銷售的開發產品成本結轉到“完工開發產品”科目中。4.7.3已完工辦理開發單位產權用于出租的開發產品的開發成本從“完工開發產品”科目結轉到“投資性房地產”科目中。4.7.4已完工轉作開發單位固定資產的開

35、發產品的開發成本從“完工開發產品”科目結轉到“固定資產”科目中。已完工開發產品的開發成本科目經過以上結轉后不留余額。“完工開發產品”科目經過以上結轉后只保留未銷售房屋成本。4.8嚴格區分開發成本支出與期間費用支出4.8.1管理費用：核算企業為組織和管理企業生產經營所發生的管理費用，包括企業的董事會和行政管理部門（人事行政、財務、辦公室）在企業的經營管理中發生的或者應由企業統一負擔的公司經費（包括行政管理部門職工薪酬、修理費、物料消耗、低值易耗品攤銷、辦公費和差旅費等）、工會經費、董事會費（包括董事會成員津貼、會議費和差旅費等）、聘請中介機構費、咨詢費（含顧問費）、訴訟費、業務招待費、房產稅、車

36、船使用稅、土地使用稅、印花稅等與業務無直接關系的費用。直接從事項目開發或僅履行業務指導及監督職能的項目經理部、工程部、設計部、審算部、投資發展部等部門發生的人工、行政費用、財產費用等在“開發間接費”科目中歸集核算。4.8.2銷售費用：核算企業銷售商品和材料、提供勞務的過程中發生的各種費用，包括保險費、包裝費、展覽費和廣告費、商品維修費、預計產品質量保證損失、運輸費、裝卸費等以及為銷售本企業商品而專設的銷售機構（含銷售網點、售后服務網點等）的職工薪酬、業務費、折舊費等經營費用。下列費用在“銷售費用”項目歸集核算：（1）媒體廣告、策劃、推廣活動、代理傭金、品牌建設、售樓書等費用；（2）政府收取的各項房屋交易費用；（3）完工物業維護、保養費，及空房管理費、暖氣費等；（4）應由公司承擔的維修、補償等售后服務費用；（5）班車、學校、泳池等承諾配套項目折舊及出包補貼、免收管理費等銷