1、房地產企業所得稅政策講解房地產企業所得稅政策講解講座內容講座內容一、新房地產企業所得稅處理辦法一、新房地產企業所得稅處理辦法1 1、新、新3131號文的出臺背景號文的出臺背景2 2、新、新3131號文總體框架號文總體框架3 3、新舊、新舊3131號文的比較分析及逐條解讀號文的比較分析及逐條解讀二、房地產企業所得稅匯算清繳二、房地產企業所得稅匯算清繳1 1、新納稅申報表總體特征分析、新納稅申報表總體特征分析2 2、新納稅申報表填寫技巧、新納稅申報表填寫技巧新新3131號文出臺背景號文出臺背景 2001年年國家稅務總局關于外商投資房地產開發經營企業所國家稅務總局關于外商投資房地產開發經營企業所得稅

2、管理問題的通知得稅管理問題的通知（國稅發（國稅發2001142號）號）2003年年國家稅務總局關于房地產開發有關企業所得稅問題國家稅務總局關于房地產開發有關企業所得稅問題的通知的通知（國稅發（國稅發200383號）號）2006年年國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知問題的通知（國稅發（國稅發200631號號）（舊（舊31號文）號文） 2009年年房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法（國稅（國稅發發200931號文號文）（新（新31號文）號文）新新3131號文框架號文框架第一章第一章 總則總則 （共

3、（共4 4條）條） 本章主要規范了制定該辦法的依據、適用范圍、開發產品完工條件及核定征收的管理。 第二章第二章 收入的稅務處理收入的稅務處理 （共（共6 6條）條） 本章主要對收入確認原則、視同銷售以及計稅毛利率等進行規范。第三章第三章 成本費用扣除的稅務處理（共成本費用扣除的稅務處理（共1414條）條） 本章主要對期間費用、計稅成本等的稅前扣除進行規范，同時明確了維修基金、配套設施、按揭保證金、境外銷售傭金、利息支出等的稅務處理。 新新3131號文框架號文框架 第四章第四章 計稅成本的核算計稅成本的核算 （共（共1111條）條） 本章主要對計稅成本的核算進行規范，首次提出計稅成本對象的確認原

4、則、核算程序以及成本分配方法，特別是對計稅成本的6個成本項目內容的重新界定、預提費用的處理意義重大。 第五章第五章 特定事項的稅務處理特定事項的稅務處理 （共（共2 2條）條） 本章主要對投資方投入資金同開發商合作建房的處理進行規范。新31號文逐條解讀和對比分析 第一條第一條 根據根據中華人民共和國企業所得稅中華人民共和國企業所得稅法法及其實施條例、及其實施條例、中華人民共和國稅收征收中華人民共和國稅收征收管理法管理法及其實施細則等有關稅收法律、行政法及其實施細則等有關稅收法律、行政法規的規定，制定本辦法。規的規定，制定本辦法。 解讀：解讀：原31號文件依據的上位法是企業所得稅暫行條例；新31

5、號文的立法基礎是從2008年1月1日開始執行的中華人民共和國企業所得稅法及實施條例，以及稅收征管法。 提示：提示：本文件是實體和程序的統一，既包括如何繳納企業所得稅，又包括程序性問題。 第二條第二條 本辦法適用于中國境內從事房地產開本辦法適用于中國境內從事房地產開發經營業務的企業（以下簡稱企業）。發經營業務的企業（以下簡稱企業）。 解讀： “新31號”較“舊31號”適用范圍 新31號文 原31號文 擴大 內資、外資均有效 內資企業 縮小 只針對房地產企業 適用范圍為房地產 企業、臨時從事房地 產的企業和參與房地 產項目的企業 第三條第三條 企業房地產開發經營業務包括土地的開發，建企業房地產開發

6、經營業務包括土地的開發，建造、銷售住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套造、銷售住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品。除土地開發之外，其他開發產品符合下設施等開發產品。除土地開發之外，其他開發產品符合下列條件之一的，應視為已經完工：（一）列條件之一的，應視為已經完工：（一） 開發產品竣工開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。（二）證明材料已報房地產管理部門備案。（二） 開發產品已開發產品已開始投入使用。（三）開始投入使用。（三） 開發產品已取得了初始產權證明開發產品已取得了初始產權證明。解讀解讀： 1、完工條件（除土地外）：竣工、使用、產權孰早的原則。 （與原31

7、號文相同） 2、各種開發產品的種類，包括土地、住宅、商業用房、其他建筑物、附著物、配套設施等。 3、土地開發的完工條件未明確。 4、未修改完工標準。參考第32條。 第四條第四條 企業出現企業出現中華人民共和國稅收征收管中華人民共和國稅收征收管理法理法第三十五條規定的情形，稅務機關可對其第三十五條規定的情形，稅務機關可對其以往應繳的企業所得稅按核定征收方式進行征收以往應繳的企業所得稅按核定征收方式進行征收管理，并逐步規范，同時按管理，并逐步規范，同時按中華人民共和國稅中華人民共和國稅收征收管理法收征收管理法等稅收法律、行政法規的規定進等稅收法律、行政法規的規定進行處理，但不得事先確定企業的所得稅

8、按核定征行處理，但不得事先確定企業的所得稅按核定征收方式進行征收、管理。收方式進行征收、管理。解讀：解讀： 1、房地產開發企業不允許核定征收企業所得稅； 2、 稅收征收管理法第三十五條 中華人民共和國稅收征收管理法第三十五條的規定為：“ 納稅人有下列情形之一的，稅務機關有權核定其應納稅額： (一)依照法律、行政法規的規定可以不設置賬簿的； (二)依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的；(三)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的； (四)雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以查賬的； (五)發生納稅義務，未按照規定的期限辦理納稅申報，經稅務機關責令限期申報，逾

9、期仍不申報的； (六)納稅人申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。 ” 第五條第五條 開發產品銷售收入的范圍為銷售開發產品過程中開發產品銷售收入的范圍為銷售開發產品過程中取得的全部價款，包括現金、現金等價物及其他經濟利益。取得的全部價款，包括現金、現金等價物及其他經濟利益。企業代有關部門、單位和企業收取的各種基金、費用和附企業代有關部門、單位和企業收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發產品價內或由企業開具發票的，應按規加等，凡納入開發產品價內或由企業開具發票的，應按規定全部確認為銷售收入；未納入開發產品價內并由企業之定全部確認為銷售收入；未納入開發產品價內并由企業之外的其他收取部門、單位開

10、具發票的，可作為代收代繳款外的其他收取部門、單位開具發票的，可作為代收代繳款項進行管理。項進行管理。解讀：1.代收款項的處理：（1）企業所得稅：（2）營業稅（3）土地增值稅2.如何區分什么是代收費用？ 第六條第六條 企業通過正式簽訂企業通過正式簽訂房地產銷售合同房地產銷售合同或或房地房地產預售合同產預售合同所取得的收入，應確認為銷售收入的實現，所取得的收入，應確認為銷售收入的實現，具體按以下規定確認：具體按以下規定確認： （一）采取一次性全額收款方式銷售開發產品的，應于實（一）采取一次性全額收款方式銷售開發產品的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據（權利）之日，確認收入際收訖價款或取得索取價款

11、憑據（權利）之日，確認收入的實現。的實現。 （二）采取分期收款方式銷售開發產品的，應按銷售合同（二）采取分期收款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款和付款日確認收入的實現。付款方提前或協議約定的價款和付款日確認收入的實現。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。付款的，在實際付款日確認收入的實現。 （三）采取銀行按揭方式銷售開發產品的，應按銷售合同（三）采取銀行按揭方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日或協議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認確認收入的實現，余款在銀行按揭貸

12、款辦理轉賬之日確認收入的實現。收入的實現。 （四）采取委托方式銷售開發產品的，應按以下原則確認（四）采取委托方式銷售開發產品的，應按以下原則確認收入的實現：收入的實現： 1 1、采取支付手續費方式委托銷售開發產品的，應按銷售、采取支付手續費方式委托銷售開發產品的，應按銷售合同或協議中約定的價款于收到受托方已銷開發產品清單合同或協議中約定的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。之日確認收入的實現。 2 2、采取視同買斷方式委托銷售開發產品的，屬于企業與、采取視同買斷方式委托銷售開發產品的，屬于企業與購買方簽訂銷售合同或協議，或企業、受托方、購買方三購買方簽訂銷售合同或協議，或企業、

13、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議的，如果銷售合同或協議中約方共同簽訂銷售合同或協議的，如果銷售合同或協議中約定的價格高于買斷價格，則應按銷售合同或協議中約定的定的價格高于買斷價格，則應按銷售合同或協議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協議中約收入的實現；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協議的，則應按買斷價格計算的價款于收到受托售合同或協議的，則應按買斷價格計算

14、的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。 3 3、采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托、采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發產品的，屬于由企業與購買方簽訂銷售合同或協銷售開發產品的，屬于由企業與購買方簽訂銷售合同或協議，或企業、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議，或企業、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議的，如果銷售合同或協議中約定的價格高于基價，則應議的，如果銷售合同或協議中約定的價格高于基價，則應按銷售合同或協議中約定的價格計算的價款于收到受托方按銷售合同或協議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷

15、開發產品清單之日確認收入的實現，企業按規定支付已銷開發產品清單之日確認收入的實現，企業按規定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協議約定的價格低于基價的，則應按基價計算的價合同或協議約定的價格低于基價的，則應按基價計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應按基價屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應按基價加上按規定取得的分成額于收到受托方已銷開發產品清單加上按規定取得的分成額于收到受托方已銷開發產品清單之日

16、確認收入的實現。之日確認收入的實現。 4 4、采取包銷方式委托銷售開發產品的，包銷期內可根據、采取包銷方式委托銷售開發產品的，包銷期內可根據包銷合同的有關約定，參照上述包銷合同的有關約定，參照上述1 1至至3 3項規定確認收入的實項規定確認收入的實現；包銷期滿后尚未出售的開發產品，企業應根據包銷合現；包銷期滿后尚未出售的開發產品，企業應根據包銷合同或協議約定的價款和付款方式確認收入的實現。同或協議約定的價款和付款方式確認收入的實現。解讀：解讀： 1、正式簽訂房地產銷售合同或房地產預售合同后取得的收入，應確認銷售收入。房地產銷售合同屬于法律規定的要式合同，必須簽訂書面合同交易才生效。因此，該條將

17、所有合法有效的銷售房屋行為取得的收入囊括進確認銷售收入范圍。 2、同原31號文件四種銷售方式的規定完全相同。 3、取消了原31號文件中對清單的規定，但前面四種方式仍以清單為依據。提示：提示：必要的話仍需要準備清單的相關資料，做到有備無患。 問：根據國稅發200931號文，第十四條中規定“已銷開發產品的計稅成本=已實現銷售的可售面積X可售面積單位工程成本”。如果某間房子已完工，可售面積是120平方米，總價是100萬，采取銀行按揭方式銷售。至當年12月31日止，僅收到首付款30萬。請問當年“已實現銷售的可售面積”是120平方米還 是36平方米？ 答：根據國稅發200931號文第六條第（三）款規定，

18、如果采取按揭方式銷售房地產，應按照合同的約定確定收入。一般情況下，首付和銀行應同時進行，即使由于跨年度導致首付時間和銀行轉賬時間的差距，也應按照銷售合同約定的時間確定收入。所以，上述可售面積應按120米計算。 第七條第七條 企業將開發產品用于捐贈、贊助、職工企業將開發產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發產品所有權性資產等行為，應視同銷售，于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收或使用權轉移，

19、或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現。確認收入（或利潤）的方入（或利潤）的實現。確認收入（或利潤）的方法和順序為：法和順序為： （一）按本企業近期或本年度最近月份同類開發產（一）按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定；品市場銷售價格確定； （二）由主管稅務機關參照當地同類開發產品市場（二）由主管稅務機關參照當地同類開發產品市場公允價值確定；公允價值確定； （三）按開發產品的成本利潤率確定。開發產品的（三）按開發產品的成本利潤率確定。開發產品的成本利潤率不得低于成本利潤率不得低于15%15%，具體比例由主管稅務機，具體比例由主管稅務機關確定。關確定。 解讀：解讀： 1

20、.注意與第二十四條對照使用。 2.本條取消了自產自用需要視同銷售的規定，同企業所得稅法實施條例第25條、國稅函（2008）828號文件一脈相承。舊31號文件規定，內資企業自產自用如果提取折舊需要視同銷售，外資企業的國稅函（2005）970號文件則規定，外資企業自產自用屬于內部處置資產，不用視同銷售收入。新31號文基本上延續了外資企業的稅收政策。 3.確認收入（或利潤）的方法參照稅收征管法實施細則第五十五條的內容，同原31號文保持一致。新31號文預計計稅毛利率較舊31號文下降五個百分點的情況下，此處仍保持15%的成本利潤率，偏高。第八條第八條 企業銷售未完工開發產品的計稅毛利率由企業銷售未完工開

21、發產品的計稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務局、地方稅務局按各省、自治、直轄市國家稅務局、地方稅務局按下列規定進行確定：下列規定進行確定： （一）開發項目位于省、自治區、直轄市和計劃單（一）開發項目位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的，不得低列市人民政府所在地城市城區和郊區的，不得低于于1515。 （二）開發項目位于地及地級市城區及郊區的，不（二）開發項目位于地及地級市城區及郊區的，不得低于得低于10%10%。 （三）開發項目位于其他地區的，不得低于（三）開發項目位于其他地區的，不得低于5%5% （四）屬于經濟適用房、限價房和危改房的，不得（四）屬于經濟適用房、限

22、價房和危改房的，不得低于低于3%3%。 解讀：解讀： 1、與舊31號文相比，前三項計稅毛利率分別下降了5個百分點，利好消息。 2、與原31號文比較，在經濟適用房后增加了“限價房”和“危改房”兩類，但未對這三類房屋進行定義和限定。提示：提示： 是否屬于經濟適用房、限價房和危改房，必須要有政府批文，在手續沒有批下來之前就進行預售的，稅務部門將按照正常的房屋銷售對待。 第九條第九條 企業銷售未完工開發產品取得的收入，企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發產品完工毛利額，計入當期應納稅所得

23、額。開發產品完工后，企業應及時結算其計稅成本并計算此前銷售后，企業應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。在年度納稅申報時，企業須出具對該項開發在年度納稅申報時，企業須出具對該項開發產品實際毛利額與預計毛利額之間差異調整情況產品實際毛利額與預計毛利額之間差異調整情況的報告以及稅務機關需要的其他相關資料。的報告以及稅務機關需要的其他相關資料。 解讀：解讀： 1、

24、“計稅毛利率” 2、預售收入的營業稅及附加、土地增值稅在企業所得稅納稅申報表中的填列 3、在年度納稅申報時，須出具對該項開發產品實際毛利額與預計毛利額之間差異調整情況的報告以及稅務機關需要的其他相關資料。 4、新31號文刪除了鑒定報告的具體要求，但原31號文中的內容要求仍有參考意義 第十條第十條 企業新建的開發產品在尚未完工或辦理房企業新建的開發產品在尚未完工或辦理房地產初始登記、取得產權證前，與承租人簽訂租賃地產初始登記、取得產權證前，與承租人簽訂租賃預約協議的，自開發產品交付承租人使用之日起，預約協議的，自開發產品交付承租人使用之日起，出租方取得的預租價款按租金確認收入的實現。出租方取得的

25、預租價款按租金確認收入的實現。解讀：解讀：1、刪除了原31號文中關于承租方如何處理帳務的規定；2、注意租金稅務上確認收入的原則，同會計確認的原則不一致，可能產生暫時性差異； 第十一條第十一條 企業在進行成本、費用的核算與扣除企業在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規定區分期間費用和開發產品計稅成時，必須按規定區分期間費用和開發產品計稅成本、已銷開發產品計稅成本與未銷開發產品計稅本、已銷開發產品計稅成本與未銷開發產品計稅成本。成本。解讀：解讀： 成本費用的稅務處理要區分二組概念： 期間費用和開發產品計稅成本 已銷開發產品計稅成本與未銷開發產品計稅成本 第十二條第十二條 企業發生的期間費用、已銷

26、開發產品企業發生的期間費用、已銷開發產品計稅成本、營業稅金及附加、土地增值稅準予當計稅成本、營業稅金及附加、土地增值稅準予當期按規定扣除。期按規定扣除。 解讀：解讀： 國家稅務總局所得稅在線答疑（國家稅務總局所得稅在線答疑（20092009年年4 4月月2424日）日） 根據31號文規定，企業銷售未完工產品取得收入，應計算出預計毛利額計入當其應該納稅所得額。同時，企業在計算繳納當期所得稅時，可以扣除當期發生的期間費用、營業稅、土地增值稅等。這是這次房地產企業稅務處理重大變化。 第十三條第十三條 開發產品計稅成本的核算應按第四章的規定開發產品計稅成本的核算應按第四章的規定進行處理。進行處理。 第

27、十四條第十四條 已銷開發產品的計稅成本，按當期已實現銷已銷開發產品的計稅成本，按當期已實現銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認。可售面積售的可售面積和可售面積單位工程成本確認。可售面積單位工程成本和已銷開發產品的計稅成本按下列公式計單位工程成本和已銷開發產品的計稅成本按下列公式計算確定：算確定： 可售面積單位工程成本可售面積單位工程成本= =成本對象總成本成本對象總成本成本對象總成本對象總可售面積可售面積已銷開發產品的計稅成本已銷開發產品的計稅成本= =已實現銷售的可售面積已實現銷售的可售面積可可售面積單位工程成本售面積單位工程成本解讀：解讀：先確定成本對象，后在某一成本對象內進行分攤。提

28、示提示: :千萬不要理解成在所有的總成本中進行算術分攤。 第十五條第十五條 企業對尚未出售的已完工開發產品和企業對尚未出售的已完工開發產品和按照有關法律、法規或合同規定對已售開發產品按照有關法律、法規或合同規定對已售開發產品（包括共用部位、共用設施設備）進行日常維護、（包括共用部位、共用設施設備）進行日常維護、保養、修理等實際發生的維修費用，準予在當期保養、修理等實際發生的維修費用，準予在當期據實扣除。據實扣除。解讀： 維修的責任問題 提示：應由乙方承擔的維修或者質保期內的責任或者由保險公司承擔的責任劃分。第十六條第十六條 企業將已計入銷售收入的共用部位、共企業將已計入銷售收入的共用部位、共用

29、設施設備維修基金按規定移交給有關部門、單用設施設備維修基金按規定移交給有關部門、單位的，應于移交時扣除。位的，應于移交時扣除。解讀：解讀：刪除舊31號文中“代收代繳的維修基金和預提的維修基金不得扣除”的規定，與第5條和第31條第3款相對應。 第十七條第十七條 企業在開發區內建造的會所、物業管企業在開發區內建造的會所、物業管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，按以下規定進行處理：園等配套設施，按以下規定進行處理：（一）屬于非營利性且產權屬于全體業主的，或（一）屬于非營利性且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、公用事業單位的，可將其

30、視無償贈與地方政府、公用事業單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規定進行處理。的有關規定進行處理。 （二）屬于營利性的，或產權歸企業所有的，或未（二）屬于營利性的，或產權歸企業所有的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。業單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除企業自用應按建造固定資產進行處理外，其他除企業自用應按建造固定資產進行處理外，其他一律按建造開發產品進行處理。一律按建造開發產品進行處理。解讀：1、公建配套設施，分為三類：

31、作為公共配套設施。意味著可以扣除成本。作為開發產品。作為單獨的成本對象，要同銷售收入相配比，未銷售前不得扣除成本。自建固定資產。不能將成本在成本對象前扣除。2、法律障礙：如何確定產權屬于全體業主（目前業主委員會不是一個法律主體），無法取得產權證。 第十八條第十八條 企業在開發區內建造的郵電通訊、學企業在開發區內建造的郵電通訊、學校、醫療設施應單獨核算成本，其中，由企業與校、醫療設施應單獨核算成本，其中，由企業與國家有關業務管理部門、單位合資建設，完工后國家有關業務管理部門、單位合資建設，完工后有償移交的，國家有關業務管理部門、單位給予有償移交的，國家有關業務管理部門、單位給予的經濟補償可直接抵

32、扣該項目的建造成本，抵扣的經濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣后的差額應調整當期應納稅所得額。后的差額應調整當期應納稅所得額。 解讀：解讀： 案例：某企業建造一個學校，耗資300萬元，建成后無償移交給國家，國家給予補償100萬元，該學校為三個成本對象服務，按說應當對（300-100=200萬元）在三個成本對象間作為公共配套設施進行分攤，稅法規定200萬元直接在移交當期在所得稅前扣除，實際上是對企業的一種優惠處理。 第十九條第十九條 企業采取銀行按揭方式銷售開發產品的，企業采取銀行按揭方式銷售開發產品的，凡約定企業為購買方的按揭貸款提供擔保的，其銷售凡約定企業為購買方的按揭貸款提供擔保的，其

33、銷售開發產品時向銀行提供的保證金（擔保金）不得從銷開發產品時向銀行提供的保證金（擔保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當期稅前扣除，但售收入中減除，也不得作為費用在當期稅前扣除，但實際發生損失時可據實扣除。實際發生損失時可據實扣除。 解讀解讀： 1、業主斷供不能在所得稅前作為預計負債在稅前扣除。 2、為購買方提供的按揭擔保，允許在所得稅前扣除。 第二十條第二十條 企業委托境外機構銷售開發產品的，企業委托境外機構銷售開發產品的，其支付境外機構的銷售費用（含傭金或手續費）其支付境外機構的銷售費用（含傭金或手續費）不超過委托銷售收入不超過委托銷售收入10%10%的部分，準予據實扣除。的部分，

34、準予據實扣除。 解讀：解讀： 1、向境外支付的銷售傭金不得超過10%的比例限制。（延續國稅發【2001】242號文件第八條和國稅發【1999】第242號第二條的規定） 2、外國機構幫助國內企業銷售國內房產的業務，不用代扣代繳營業稅。 第二十一條企業的利息支出按以下規定進行處理：第二十一條企業的利息支出按以下規定進行處理：（一）企業為建造開發產品借入資金而發生的符合（一）企業為建造開發產品借入資金而發生的符合稅收規定的借款費用，可按企業會計準則的規定進稅收規定的借款費用，可按企業會計準則的規定進行歸集和分配，其中屬于財務費用性質的借款費用，行歸集和分配，其中屬于財務費用性質的借款費用，可直接在稅

35、前扣除。可直接在稅前扣除。 （二）企業集團或其成員企業統一向金融機構借款（二）企業集團或其成員企業統一向金融機構借款分攤集團內部其他成員企業使用的，借入方凡能出分攤集團內部其他成員企業使用的，借入方凡能出具從金融機構取得借款的證明文件，可以在使用借具從金融機構取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業間合理的分攤利息費用，使用借款的企業款的企業間合理的分攤利息費用，使用借款的企業分攤的合理利息準予在稅前扣除。分攤的合理利息準予在稅前扣除。 解讀：解讀： 1、較舊31號文的說法有變化，突出了會計準則的重要性。 2、較統借統貸的國稅函2002837號更寬松。 3、銀行轉貸不屬于“資本弱化”的行為。

36、第二十二條企業因國家無償收回土地使用權而第二十二條企業因國家無償收回土地使用權而形成的損失，可作為財產損失按有關規定在稅前形成的損失，可作為財產損失按有關規定在稅前扣除。扣除。解讀：解讀： 1、刪除舊31號文中關于土地閑置費的規定。但參照第27條第1款，仍可在土地征用及拆遷中核算。 2、規定了無償收回的情況，低價收回以及土地上有建筑物的情況，沒有規定。 第二十三條第二十三條 企業開發產品（以成本對象為計量企業開發產品（以成本對象為計量單位）整體報廢或毀損，其凈損失按有關規定審單位）整體報廢或毀損，其凈損失按有關規定審核確認后準予在稅前扣除。核確認后準予在稅前扣除。 解讀：解讀： 1、明確了整體

37、報廢，未規定部分報廢。 2、明確了需要按規定進行審核。 第二十四條第二十四條 企業開發產品轉為自用的，其實際企業開發產品轉為自用的，其實際使用時間累計未超過使用時間累計未超過1212個月又銷售的，不得在稅個月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費用。前扣除折舊費用。 解讀：解讀： 1、自產自用不用視同銷售，但對計提折舊規定了限制性條款 2、實質重于形式原則 第二十五條第二十五條 計稅成本是指企業在開發、建造開計稅成本是指企業在開發、建造開發產品（包括固定資產，下同）過程中所發生的發產品（包括固定資產，下同）過程中所發生的按照稅收規定進行核算與計量的應歸入某項成本按照稅收規定進行核算與計量的應歸入某項成

38、本對象的各項費用。對象的各項費用。 解讀：解讀： 計稅成本概念中包括了建造固定資產。 第二十六條第二十六條 成本對象是指為歸集和分配開發產品開發、成本對象是指為歸集和分配開發產品開發、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔項目。計稅成本建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔項目。計稅成本對象的確定原則如下：對象的確定原則如下：（一）可否銷售原則。開發產品能夠對外經營銷售的，應（一）可否銷售原則。開發產品能夠對外經營銷售的，應作為獨立的計稅成本對象進行成本核算；不能對外經營銷作為獨立的計稅成本對象進行成本核算；不能對外經營銷售的，可先作為過渡性成本對象進行歸集，然后再將其相售的，可先作為過渡性成本對

39、象進行歸集，然后再將其相關成本攤入能夠對外經營銷售的成本對象。關成本攤入能夠對外經營銷售的成本對象。（二）分類歸集原則。對同一開發地點、竣工時間相近、（二）分類歸集原則。對同一開發地點、竣工時間相近、產品結構類型沒有明顯差異的群體開發的項目，可作為一產品結構類型沒有明顯差異的群體開發的項目，可作為一個成本對象進行核算。個成本對象進行核算。 （三）功能區分原則。開發項目某組成部分相對獨立，且（三）功能區分原則。開發項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時，可以作為獨立的成本對象進行核算具有不同使用功能時，可以作為獨立的成本對象進行核算 （四）定價差異原則。開發產品因其產品類型或功能不同（四）

40、定價差異原則。開發產品因其產品類型或功能不同等而導致其預期售價存在較大差異的，應分別作為成本對等而導致其預期售價存在較大差異的，應分別作為成本對象進行核算。象進行核算。（五）成本差異原則。開發產品因建筑上存在明顯差異可（五）成本差異原則。開發產品因建筑上存在明顯差異可能導致其建造成本出現較大差異的，要分別作為成本對象能導致其建造成本出現較大差異的，要分別作為成本對象進行核算。進行核算。 （六）權益區分原則。開發項目屬于受托代建的或多方合（六）權益區分原則。開發項目屬于受托代建的或多方合作開發的，應結合上述原則分別劃分成本對象進行核算。作開發的，應結合上述原則分別劃分成本對象進行核算。成本對象由

41、企業在開工之前合理確定，并報主管稅務機關成本對象由企業在開工之前合理確定，并報主管稅務機關備案。成本對象一經確定，不能隨意更改或相互混淆，如備案。成本對象一經確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應征得主管稅務機關同意。確需改變成本對象的，應征得主管稅務機關同意。解讀：解讀：成本對象定義：是費用承擔者，并規定用6種方法來劃分不同的成本對象。 第二十七條第二十七條 開發產品計稅成本支出的內容如下：開發產品計稅成本支出的內容如下：（一）土地征用費及拆遷補償費。指為取得土地（一）土地征用費及拆遷補償費。指為取得土地開發使用權（或開發權）而發生的各項費用，主開發使用權（或開發權）而發生的

42、各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農作物補償費、危房補償費等。作物補償費、危房補償費等。（二）前期工程費。指項目開發前期發生的水文（二）前期工程費。指項目開發前期發生的水文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、籌地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。建、

43、場地通平等前期費用。 （三）建筑安裝工程費。指開發項目開發過程中發生（三）建筑安裝工程費。指開發項目開發過程中發生的各項建筑安裝費用。主要包括開發項目建筑工程費和開的各項建筑安裝費用。主要包括開發項目建筑工程費和開發項目安裝工程費等。發項目安裝工程費等。（四）基礎設施建設費。指開發項目在開發過程中所（四）基礎設施建設費。指開發項目在開發過程中所發生的各項基礎設施支出，主要包括開發項目內道路、供發生的各項基礎設施支出，主要包括開發項目內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區管網工水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區管網工程費和環境衛生、園林綠化等園林環境工程費。程費和環境衛

44、生、園林綠化等園林環境工程費。（五）公共配套設施費：指開發項目內發生的、獨立（五）公共配套設施費：指開發項目內發生的、獨立的、非營利性的，且產權屬于全體業主的，或無償贈與地的、非營利性的，且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業單位的公共配套設施支出。方政府、政府公用事業單位的公共配套設施支出。（六）開發間接費。指企業為直接組織和管理開發項（六）開發間接費。指企業為直接組織和管理開發項目所發生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用目所發生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費

45、、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。 解讀：解讀： 1、規定了計稅成本對象的開支內容。 提示：園林綠化等園林環境工程費不屬于配套設施，因此稅法未規定必須按照建筑面積對園林進行分攤，除了占地面積、配套設施、貸款利息三項共同費用外，可以自行按照占地面積法、建筑面積法、工程概算法等辦法進行分攤扣除。 2、營銷設施（比如售樓處）的建造費要計入開發間接費用。 提示：不允許將營銷設施的建造費通過計提折舊的形式轉入銷售費用，而是要計入開發成本。 第二十八條第二十八條 企業計稅

46、成本核算的一般程序如下：企業計稅成本核算的一般程序如下：（一）對當期實際發生的各項支出，按其性質、（一）對當期實際發生的各項支出，按其性質、經濟用途及發生的地點、時間區進行整理、歸類，經濟用途及發生的地點、時間區進行整理、歸類，并將其區分為應計入成本對象的成本和應在當期并將其區分為應計入成本對象的成本和應在當期稅前扣除的期間費用。同時還應按規定對在有關稅前扣除的期間費用。同時還應按規定對在有關預提費用和待攤費用進行計量與確認。預提費用和待攤費用進行計量與確認。（二）對應計入成本對象中的各項實際支出、預（二）對應計入成本對象中的各項實際支出、預提費用、待攤費用等合理的劃分為直接成本、間提費用、待

47、攤費用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本，接成本和共同成本， 并按規定將其合理的歸集、并按規定將其合理的歸集、分配至已完工成本對象、在建成本對象和未建成分配至已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象。本對象。 （三）對期前已完工成本對象應負擔的成本費用按已銷開（三）對期前已完工成本對象應負擔的成本費用按已銷開發產品、未銷開發產品和固定資產進行分配，其中應由已發產品、未銷開發產品和固定資產進行分配，其中應由已銷開發產品負擔的部分，在當期納稅申報時進行扣除，未銷開發產品負擔的部分，在當期納稅申報時進行扣除，未銷開發產品應負擔的成本費用待其實際銷售時再予扣除銷開發產品應負擔的成本費用待其實

48、際銷售時再予扣除 （四）對本期已完工成本對象分類為開發產品和固定資產（四）對本期已完工成本對象分類為開發產品和固定資產并對其計稅成本進行結算。其中屬于開發產品的，應按可并對其計稅成本進行結算。其中屬于開發產品的，應按可售面積計算其單位工程成本，據此再計算已銷開發產品計售面積計算其單位工程成本，據此再計算已銷開發產品計稅成本和未銷開發產品計稅成本。對本期已銷開發產品的稅成本和未銷開發產品計稅成本。對本期已銷開發產品的計稅成本，準予在當期扣除，未銷開發產品計稅成本待其計稅成本，準予在當期扣除，未銷開發產品計稅成本待其實際銷售時再予扣除。實際銷售時再予扣除。 （五）對本期未完工和尚未建造的成本對象應

49、當負擔的成（五）對本期未完工和尚未建造的成本對象應當負擔的成本費用，應按分別建立明細臺帳，待開發產品完工后再予本費用，應按分別建立明細臺帳，待開發產品完工后再予結算。結算。解讀：解讀：七大步驟：1、在開工前合理的劃分成本對象(6種劃分的原則)。2、歸集開發成本3、分配共同成本（四種分配方法）。4、確定完工標準（三種完工標準）5、單位工程成本。6、計算銷售成本。7、后續成本的二次調整。 第二十九條第二十九條 企業開發、建造的開發產品應按制企業開發、建造的開發產品應按制造成本法進行計量與核算。其中，應計入開發產造成本法進行計量與核算。其中，應計入開發產品成本中的費用屬于直接成本和能夠分清成本對品成

50、本中的費用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象，共同成本和象的間接成本，直接計入成本對象，共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，應按受益的原則不能分清負擔對象的間接成本，應按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法可按以下規定選擇其一：可按以下規定選擇其一：（一）占地面積法。指按已動工開發成本對象占（一）占地面積法。指按已動工開發成本對象占地面積占開發用地總面積的比例進行分配。地面積占開發用地總面積的比例進行分配。1.1.一次性開發的，按某一成本對象占地面積占全一次性開發的，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面

51、積的比例進行分配。部成本對象占地總面積的比例進行分配。2.2.分期開發的，首先按本期全部成本對象占地面分期開發的，首先按本期全部成本對象占地面積占開發用地總面積的比例進行分配，然后再按積占開發用地總面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內全部成本對象占地某一成本對象占地面積占期內全部成本對象占地總面積的比例進行分配。總面積的比例進行分配。期內全部成本對象應負擔的占地面積為期內開發期內全部成本對象應負擔的占地面積為期內開發用地占地面積減除應由各期成本對象共同負擔的用地占地面積減除應由各期成本對象共同負擔的占地面積。占地面積。 （二）建筑面積法。指按已動工開發成本對象建（二）建筑面積

52、法。指按已動工開發成本對象建筑面積占開發用地總建筑面積的比例進行分配。筑面積占開發用地總建筑面積的比例進行分配。1.1.一次性開發的，按某一成本對象建筑面積占全一次性開發的，按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑面積的比例進行分配。部成本對象建筑面積的比例進行分配。2.2.分期開發的，首先按期內成本對象建筑面積占分期開發的，首先按期內成本對象建筑面積占開發用地計劃建筑面積的比例進行分配，然后再開發用地計劃建筑面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象建筑面積占期內成本對象總建筑按某一成本對象建筑面積占期內成本對象總建筑面積的比例進行分配。面積的比例進行分配。（三）直接成本法。指按期內某一成本對

53、象的直（三）直接成本法。指按期內某一成本對象的直接開發成本占期內全部成本對象直接開發成本的接開發成本占期內全部成本對象直接開發成本的比例進行分配。比例進行分配。（四）預算造價法。指按期內某一成本對象預算（四）預算造價法。指按期內某一成本對象預算造價占期內全部成本對象預算造價的比例進行分造價占期內全部成本對象預算造價的比例進行分配。配。解讀解讀： 四種共同成本的分配方法： 占地面積法 建筑面積法 直接成本法 預算造價法 任選其一即可 第三十條第三十條 企業下列成本應按以下方法進行分配：企業下列成本應按以下方法進行分配：（一）土地成本，一般按占地面積法進行分配。如果（一）土地成本，一般按占地面積法

54、進行分配。如果確需結合其他方法進行分配的，應商稅務機關同意。確需結合其他方法進行分配的，應商稅務機關同意。土地開發同時連結房地產開發的，屬于一次性取得土土地開發同時連結房地產開發的，屬于一次性取得土地分期開發房地產的情況，其土地開發成本經商稅務機關地分期開發房地產的情況，其土地開發成本經商稅務機關同意后可先按土地整體預算成本進行分配，待土地整體開同意后可先按土地整體預算成本進行分配，待土地整體開發完畢再行調整。發完畢再行調整。（二）單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設施（二）單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設施開發成本，應按建筑面積法進行分配。開發成本，應按建筑面積法進行分配。（三）借款

55、費用屬于不同成本對象共同負擔的，按直（三）借款費用屬于不同成本對象共同負擔的，按直接成本法或按預算造價法進行分配。接成本法或按預算造價法進行分配。（四）其他成本項目的分配法由企業自行確定。（四）其他成本項目的分配法由企業自行確定。解讀：解讀：1、土地的分配：占地面積法 公共配套設施：建筑面積法 貸款利息：工程概算法和直接成本法 其他成本：占地面積法、建筑面積法、直接成本 法和預算造價法2、預提土地開發成本 第三十一條第三十一條 企業以非貨幣交易方式取得土地使企業以非貨幣交易方式取得土地使用權的，應按下列規定確定其成本：用權的，應按下列規定確定其成本：（一）企業、單位以換取開發產品為目的，將土（

56、一）企業、單位以換取開發產品為目的，將土地使用權投資企業的，按下列規定進行處理：地使用權投資企業的，按下列規定進行處理：1 1、換取的開發產品如為該項土地開發、建造的，、換取的開發產品如為該項土地開發、建造的，接受投資的企業在接受土地使用權時暫不確認其接受投資的企業在接受土地使用權時暫不確認其成本，待首次分出開發產品時，再按應分出開發成本，待首次分出開發產品時，再按應分出開發產品（包括首次分出的和以后應分出的）的市場產品（包括首次分出的和以后應分出的）的市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的成本。如涉及補稅費計算確認

57、該項土地使用權的成本。如涉及補價，土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價，土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。價款或減除應收到的補價款。 2 2、換取的開發產品如為其他土地開發、建造的，、換取的開發產品如為其他土地開發、建造的，接受投資的企業在投資交易發生時，按應付出開接受投資的企業在投資交易發生時，按應付出開發產品市場公允價值和土地使用權轉移過程中應發產品市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的成本。支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的成本。如涉及補價，土地使用權的取得成本還應加上應如涉及補價，土地使用權的取得成本還應加上應支

58、付的補價款或減除應收到的補價款。支付的補價款或減除應收到的補價款。（二）企業、單位以股權的形式，將土地使用權（二）企業、單位以股權的形式，將土地使用權投資企業的，接受投資的企業應在投資交易發生投資企業的，接受投資的企業應在投資交易發生時，按該項土地使用權的市場公允價值和土地使時，按該項土地使用權的市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的取得成本。如涉及補價，土地使用土地使用權的取得成本。如涉及補價，土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。收到的補價款。解

59、讀：解讀： 案例：A公司有土地1萬平方米，投資到有資質的B公司，進行合作建房，項目容積率為1：4，即房屋的建筑面積為4萬平方米，約定應分給A公司3萬平方米的房屋，所得稅如何計算？（假定房屋公允價值為1萬元每平方米） 第三十二條第三十二條 除以下幾項預提（應付）費用外，計稅成本除以下幾項預提（應付）費用外，計稅成本均應為實際發生的成本。均應為實際發生的成本。（一）出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，（一）出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，其發票不足金額可以預提，但在證明資料充分的前提下，其發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的最高不得超過合同總金額

60、的10%10%。（二）公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預（二）公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤在售房合同、協議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規規定必須配套建造的條件。銷，或按照法律法規規定必須配套建造的條件。（三）應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物（三）應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業完善費用可以按規定預提。物業完善費用是指按規定應業完善費用可以按規定預提。物業完善費用是指按規定應由企業承擔的物業