1、 防范房地產企業財務風險的探討 摘要：在房地產企業開發建設中，因為存在投資額巨大及投資周期長的明顯特點，如果未來房地產開發建設成本、市場銷售價格及市場吸納能力出現沒有預料到的變化，都將給房地產開發企業的預期收益造成很大的影響，有可能出現因為實際收益沒有達到預期收益，以及無法到期償還債務或者影響到企業資金運營正常等。因此，為了把房地產企業的損失降至最小，加強對房地產企業的財務風險的防范極為重要。 關鍵詞：房地產；財務風險；防范 財務風險的定義在新會計準則中是：財務風險指的是在企業的所有財務活動中，由于企業受到內外部環境和各種難以預計或難以把握的因素影響，在相應的時期內，企業的實際財務狀況與預期財

2、務狀況出現了誤差，從而造成企業經濟受到損失。而對于房地產開發企業這一具體行業，可指房地產開發企業因為財務狀況出現異常而致使企業的房地產投資、資金報酬難以正常收回。從這些可以判定，財務風險對于房地產開發企業是影響較大的風險。對房地產企業財務風險加強防范就顯得很有必要了。1房地產企業財務風險形成的原因1.1企業現金流量的關注程度不夠房地產企業現金流管理就是企業通過對外融資、存貨及應收賬款管理等手段,使企業保持正向現金流以滿足企業正常經營及發展需要,而不至于現金囤積造成浪費。房地產有其特殊性,因為全部靠資本運作,現金長時間擱置,不能達到資金投入及利潤最大化,影響企業發展,也不能現金短缺嚴重,容易造成

3、資金鏈斷裂,表面上看似矛盾,其實不然。房地產企業開發經營過程具有長期性,開發建設需要經歷從征地、土地開發、房屋建設到竣工交付使用等階段,資金的周轉期較長,周轉率偏低,項目變現能力差,因此,需要加強對現金流量的管理。據調查,目前房地產企業多屬民營經濟成分,缺乏現金流量管理觀念,在經濟效益良好的情況下,盲目擴大生產規模,加大了企業風險控制的難度。很多企業難以持續發展,一個極其重要的原因就在于資金管理水平低下。過大擴大規模,使現金管理失控。1.2資本結構比例不恰當現有房地產企業資本總額中自有資本和借入資本比例不恰當對收益產生負面影響而形成財務風險。房地產企業進行項目運作必須具備一定數量的資金,能否及

4、時足額地籌集到所需資金,要求房地產企業融資能力是非常強的,其直接關系到企業的開發活動能否順利進行并進而影響到企業的生存的問題。房地產企業的自有資金往往不能滿足企業運作項目的需要,多數企業都是靠外來資金注入,達到資本運作的目的。目前絕大多數房地產企業一般依靠自有資金征地,用土地向銀行抵押融入資金進行房地產產品的生產,借入資本比例越大,資產負債率越高,財務杠桿利益越大,伴隨其產生的財務風險也越大。1.3成本費用控制實施不力房地產企業成本管理工作繁雜,由土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、公共配套設施費和開發間接費等一系列成本費用構成項目成本。項目完工時,需要對成本費用進行

5、分配、歸集、再分配、再歸集直至最終計入受益對象,這一系列的工作需根據開發產品的具體情況分別處理。因房地產企業開發項目一般周期較長,成本控制的風險較大,其從前至后是有一系列的貫通的,在項目前期的預算與期間的執行到后期的核算都是密不可分的。有些房地產企業只注重工程進度和質量,忽視了成本管理,導致財務部門無法收集第一線成本管理的基礎資料,成本管理工作與財務預算偏差大,中間缺乏管理與銜接,財務不明白成本,成本不懂得財務,二者之間出現斷檔,嚴重影響了企業效益。1.4執行狀況缺乏有效的監督目前很多中小型企業,制度還不健全,就是在前期有預算,但是執行難的問題普遍存在。一年到頭,缺乏監督部門。現在的房地產企業

6、只重視產品、銷售、而忽略風險控制。風險控制是無處不在的,由最初的選址、規劃、設計、預算、施工、驗收、銷售等組成,往往是很多個部門自己各管一邊,每個部門只負責自己面前的一塊,沒有一個部門去監控全局,有的時候可能一個部門,或者一個政策將會影響整個大局。對財務風險的防范決不僅僅是財務部或者是會計及財務經理的事情。2防范房地產企業財務風險的對策2.1合理實施財務預算房地產企業在開發經營周期過程依舊會出現很多問題，這主要是由于財務預算存在很多的不確定因素，這直接關系到開發企業投資項目的成功與否，也能給企業的經濟效益造成相當大的負面影響。房地產企業財務部門應該把項目預算和資本預算當成前提條件，合理具體地安

7、排好企業資金的投資項目、收支比例、利潤獲取及資金調整。企業財務部門在對企業做好前期預算時應該積極考慮建設的可行性。費用消耗、工程投資、銷售收入、借款工作等內容都應該有個詳細地計劃，并且根據資金使用標準執行財務預算，以保證項目開發投資決策過程能夠起到良好的市場效應，讓企業根據市場制定投資決策，避免出現資金失誤而造成資金損失。在對企業進行資金預算時,企業財務部門應該參照企業的整體運作情況，對資金的需求和使用詳細地規劃，建立一個完善的企業財務預算指標體系。在日常工作管理方面，可采取月度考核、季度審查、年度小結等各種方式結合起來，對企業財務預算做好檢查、考核工作，合理調整企業的經濟運轉，讓自己的財務職

8、能得到充分的發揮。2.2實施資金流動性管理房地產企業的開發項目通常需要很長一段時間才能結束，由于開發周期長這一特點常常會給企業的資金使用帶來困難，容易造成資金鏈條的緊張，如果這一過程中的環節資金運轉出現異常,必將阻礙了鏈條的運轉,甚至造成企業破產。這就需要企業對資金的管理給予足夠的重視，根據實際情況安排有效的資金使用計劃，確保企業日常經營能夠符合資金狀況，實現資金的有效利用。房地產資金支出數額巨大，在財務收支上必須要進行嚴格的估算與審查，對資金調度合理安排，以保證建設項目施工運營和營銷資金滿足具體需要。還要不斷加快支出資金的周轉，不斷優化庫存結構，盡可能把存貨資金的使用金額減小，讓企業在經濟方

9、面的支付能力得到加強，促進企業信譽度不斷增加，給下次融資鋪設打下良好的基礎。對費用的支出嚴格控制，杜絕鋪張浪費和使用超支的現象，這樣才能確保資金的安全性和合理性得到提高，使得企業資金的運用得到有效的管理。2.3實現資金結構的優化房地產企業應該不斷完善自己的資金結構，對于負債經營適當控制，在充分估算企業的償債能力下，通過合法途徑籌集到能夠滿足企業發展的資金。在采用傳統方式籌集資金時可以按照融資渠道多樣式的原則，科學合理地分配外部多余的儲備資金，在協調資本權益比率方面要保證比例的有效性，將資產負債率降至最小，對企業的資本使用合理規劃，這樣能夠避免企業在資金籌備方面面臨較大的壓力，大大降低了財務風險

10、。這就需要有關部門對預售房款、銀行回款等傳統的融資渠道加強管理，還要確保資金的回收能按時到位，這樣就能避免資金的浪費；企業還可以利用股票、債券籌資、合作運營等方式不斷提升自己的資金儲備能力，讓企業的運營規模得到擴大。這樣能夠吸收到很多投資者與企業實現合作交流，不斷擴展投資者與企業合作的項目。這對于房地產公司的持續發展很有幫助，同時能夠不斷優化公司資本結構，對于降低財務風險的控制能夠發揮良好的效果。2.4增強處理風險的能力從美國前兩年的經濟危機中我們能夠積累到很多應對危機的方式，這些都是值得中國企業深刻回味和反思。從市場行情分析，房地產市場的風險與不確定因素是十分復雜不定的，這些現實情況都是值得

11、我們不斷借鑒參考的，我們對于應對風險的措施需要不斷思考、設計、應對、處理。例如：市場上多數房地產企業正在朝著規模化、集團化方向發展，而有的地區在成立房地產聯盟后企業主要還是為了能夠化解該區域的風險，防止出現財務危機,提高資金使用效率。企業需要針對市場行情進行詳細地分析，在風險出現之前做好防范措施，使得企業在度過風險時期的經濟損失降至最低，讓每筆資金都能夠得到充分的利用。考慮到每個企業經營的業務項目情況存在差異，其采取的措施也是截然不同的，這就需要根據企業的實際情況制定策略，這才是有效避免風險的最佳措施。3結語 總之，經濟利益是每個企業在經營過程中的最終目的，房地產企業在采取措施追求經濟利潤的同時也面臨著很大的市場風險，這就要求房地產開發企業對這些問題能夠給予足夠