1、1 寫字樓和商業物業管理http:/2一、寫字樓的物業管理 （一）寫字樓的含義 “寫字樓”一詞是由境外傳入的，按照國內的習慣，通常稱為“辦公樓”，主要用作辦公用途。 現在物業管理中，寫字樓是指供各種政府機構的行政管理人員和企事業單位的職員辦理行政事務和從事商業經營活動的大廈。3 寫字樓就是交通便利,基礎設施完備,位于城市的CBD,行政配套齊全建筑設計風格鮮明,氣勢宏大,外立面裝修質素較高平均每200平方米至少一個停車位樓層吊頂后凈高2.6米以上平均每5層有一部電梯服務,等待時間不超過30秒最少具備50-60瓦/平方米電力供應,并配備足夠的后備電力供應設施平均每20平方米建筑面積有一條電話線,提

2、供或支持DDN,ISDN線路,備有視像會議設備提供四管式空調系統和24小時空調供應擁有聲名卓著且具備相關經驗的物業管理公司設施齊備,包括有銀行,郵局,商務中心及餐飲等系列配套,且均以服務于大廈客戶為主。4 （二）寫字樓的類型 1、按建筑面積劃分 小型寫字樓，1萬平米以下 中型寫字樓，1-3萬平米 大型寫字樓，3萬以上5 2、按使用功能劃分 單純型寫字樓，商住型寫字樓，綜合型寫字樓， 3、按現代化程度劃分 非智能型寫字樓，智能型寫字樓 4、按綜合條件劃分 甲級寫字樓，乙級寫字樓，丙級寫字樓甲級寫字樓管理國際化；24小時寫字樓；人性化：空間的舒適性和實用性；數字化；節能化；便捷的交通和商務化等等。

3、6（三）寫字樓的特點 建筑規模大，機構和人員集中。 建筑檔次高，設備先進。 地理位置優越，交通便利。 使用時間集中，人員流動性大。 功能齊全，設施配套。7（四）寫字樓物業管理的要求 1、要求確保設備能完好運行，正常使用。2、要求加強安全管理，提供安全保障。3、要求保持環境優雅、整潔。4、寫字樓的科技含量大，對物業管理人員提出了更高要求 8二、寫字樓物業管理的組織實施 寫字樓使用前的準備工作 房屋維修維護管理 寫字樓設備設施使用管理及維修養護 安全管理服務 清潔服務 綠化服務 寫字樓前臺服務 寫字樓商務服務 寫字樓租賃管理9（一）寫字樓使用前的準備工作 簽訂物業服務合同，制定業主公約 成立大廈業

4、主委員會 制定物業管理方案，各項管理制度等。 編寫物業管理維修公約 制定創優規劃和具體的實施方案并落實 做好接管、驗收工作。10（二）房屋的維修維護管理 寫字樓裝修監督管理 日常維護 大修改造11（三）設備設施使用管理及維修養護 應制定嚴格的設備養護和維修制度，做好設備的日常養護、檢修工作。 設備管理人員應實行24小時值班制度12（四）安全管理服務 建立組織機構，配齊安全管理人員 建立安全制度，并保證實施。 確立保安巡邏的崗位和路線 應用電視監控設備 建立小時固定值班、站崗和巡邏制度，做好交接班工作。 配備消防設備設施，建立消防管理檔案。定期組織及安排消防檢查 做好停車場管理工作13（五）清潔

5、、綠化服務和前臺服務 要實行標準化清掃保潔，制定完善的清潔細則，由專人負責檢查、監督。指定地點設有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉店等保潔設備。 寫字樓的清潔衛生服務項目 做好綠化管理工作 前臺服務主要項目 14（六）寫字樓的商務服務硬件配置商務中心工作人員的要求商務中心的服務項目商務中心的工作程序 15（七）寫字樓的租賃管理 日常性的租賃業務是寫字樓經營必不可少的活動。做好寫字樓營銷推廣的管理工作 營銷推廣服務范疇：寫字樓營銷的市場調研和營銷計劃制定，整體形象設計、宣傳推廣，引導買租客戶考察物業，客戶的聯絡、談判、簽約，幫助客戶和業主溝通等16三、商場的物業管理 商場物業管理的特點與要求 商場物業管

6、理的組織實施 17（一）商 場 的 含 義 商場是能同時供眾多零售商和其他商業服務機構租賃，用于從事各種經營服務活動的大型收益性物業 18（二）商 場 的 類 型 按建筑規模劃分 居住區商場、地區購物商場、市級購物中心 按建筑功能劃分 綜合型、商住兩用型 按建筑結構劃分 敞開型、封閉型19（三）商 場 物 業 的 特 點 商場要合理布局，精心策劃 建筑結構設計要新穎、別致，有特色 商務齊全，客流量大，人員素質雜20（二）商場物業管理的要求要求樹立商場的良好形象需要確保商場的安全性要確保顧客消費的便利性要確保設備、設施的可靠性21（三）商場物業管理的組織實施安全保衛管理消防管理工作環境保潔及綠化

7、管理車輛管理房屋及附屬設備設施管理建立商場識別系統承租客商的選配22（四）安 全 保 衛 管 理 所有固定裝置設備要達到高度安全 不間斷值班巡邏 在商場的重要部位安裝閉路電視監控器 營業時間結束要進行嚴格清場 制定安全管理預案 同當地公安部門建立工作聯系23（五）消 防 管 理 工 作 制定嚴密的消防制度。 組建專業消防隊 對消防設備設施進行檢查維護，保證能正常使用。 完善各種消防標識配置 保持消防通道暢通無阻 制定商場消防預案24（六）環境保潔及綠化管理 制定保潔服務質量標準，設立清潔檢查機制，并有效落實和實施。 基本的保潔工作安排在非營業時間 設專人收集垃圾雜物，并清運到垃圾存放點。 定期

8、清潔商場外墻面、廣告牌 置放的綠化、盆栽植物保持干凈、鮮活，枯萎的要及時調換。25（七）車 輛 管 理 商場車輛管理要分設貨車、小車、摩托車、自行車專用停放場所。 物業管理企業設專人負責指揮維持交通，安排車輛停放 要與交通管理部門建立工作聯系26（八）房屋及附屬設備設施管理 確保商場外觀完好整潔，引導標志齊全完好 制定設備設施維修養護計劃 加強對供電設備的維修、養護管理，要保證兩路供電系統并配置備用發電機 建立有效的巡視檢查制度 對設備設施的報修工作及時處理。27（九）建立商場識別系統 企業識別系統（簡稱）是強化商場形象的一種重要方式。 建立企業識別系統是一種籍以改變企業形象，注入新鮮感，使企

9、業更能引起廣大消費者注意，進而提高經營業績的一種經營手法28（十）承 租 客 商 的 選 配 依據商場物業的規模大小和不同層次選配承租客商 大型商場應盡量爭取一些省市級、全國性乃至世界級的分店為基本承租戶 中型公共商業樓宇應盡量爭取省市級和區級大商店的分店作為基本承租戶 小型商場其主要功能是為附近居民提供生活方便29四、工 業 物 業 的 管 理 工業物業的特點與管理要求 工業物業管理的組織實施 30工業物業的含義 工業物業是指已建成并投入工業使用的房屋及其附屬的設備、設施和相關的場地 工業廠房 標準廠房 倉庫 工業園區 31工 業 物 業 的 分 類 根據工業項目對環境的影響情況分類： 無污

10、染工業物業 輕污染工業物業 一般工業物業 特殊工業區32工 業 物 業 的 管 理 要 求 對治安保衛和消防工作有嚴格要求 要求加強對重點設備設施的管理33工 業 物 業 的 特 點 投資大，投資回收期長 非流動性 工業設備的功能容易過時 對周圍環境容易產生污染 建筑獨特，基礎設施齊全 對保潔、綠化等常規性服務要求高標準 對物業管理的專業性要求強34工業物業管理的組織實施 制定嚴格的管理制度 工業廠房和倉庫公用部位的管理 工業廠房和倉庫的內部管理制度 工業物業設備設施的管理 工業物業的環境管理 安全管理 車輛管理35制定嚴格的管理制度 工業廠房與倉庫的管理規定。 各個崗位的工作職責與操作規定。

11、 機器設備的安裝、管理、使用規定。 材料領取、加工、檢驗、耗用等規定。 產品入廠、入庫的規定。 成品發貨出廠、出庫等制度。 安全保衛制度。 消防制度。 制定物業管理公約。 36工業廠房和倉庫公用部位的管理 各企業不得隨意堆放物品。 加強對企業員工愛護公共部位及維護公共場所清潔衛生的教育。 各企業不可占用園林綠地面積。 各企業不得在規定范圍內的基地上或屋頂、外墻、技術層搭建和安裝設備37工業廠房和倉庫的內部管理制度 因使用水、電不當而給其它企業造成損失的，其損失由責任者承擔。 廠房和倉庫進行分割改造和內部安裝設備時，施工前向管理者提供圖紙，并取得認可，施工時接受管理者的監督和管理。 的工業廢棄物

12、自行妥善處理。 應按照樓層的承受負荷要求放置設備和貨物 未經允許，不得擅自改變物業的用途和功能。38工業物業設備設施的管理 物業管理公司要制訂設備設施的使用、維修、保養制度，保證其正常運行 定期對道路路面加以維護，其保證完好 維護工業區各種公共標志的完好性 定期對地下管線進行檢查、測試及維護39工業物業的環境管理 工業物業內環境污染的防治 綠化和環衛工作 認真清理工業物業內的違章搭建 努力建設新型的人文環境40安全管理 安全保衛管理 建立嚴格的值班守衛制度 無關人員不得進入廠房和倉庫重地 廠房與倉庫要嚴格執行值班、巡邏制度以及其他安全措施。 執行兩人以上進入倉庫、鎖門等制度。 消防管理41車輛

13、管理 建立健全車輛管理制度 將機動車和非機動車分區，設專人管理 配置相應的監控、防盜措施 物業管理企業應與車主簽訂車輛停放管理合同檢查、放行進出門衛的車輛 42其它物業的管理 其它物業的類型與管理特點 酒店的物業管理 醫院的物業管理 學校的物業管理 43其它物業的主要類型 文化類物業 體育類物業 傳媒類物業 衛生類物業 餐飲類物業 交通類物業 娛樂類物業 宗教類物業44其它物業管理的特點服務對象不同服務需求不同管理要求不同經費來源不同45酒 店 的 特 點 賓客流動頻率高 服務時間既短又長 衛生管理服務標準要求高 建筑規模大，檔次高46酒店物業管理的組織實施 客人接待服務 酒店鑰匙的管理 酒店建筑及設備設施的養護管理 酒店的保潔服務 酒店的安全保衛服務 環境綠化管理 多種經營項目管理47醫院物業管理的特點 工作專業性強 設備運行具有連續性48醫院物業管理的組織實施 房屋及附屬設備設施維修養護與運行管理 安全保衛服務