1、XXX房地產(chǎn)公司存貨核算操作指引1.0 目的為加強(qiáng)存貨管理,規(guī)范公司存貨管理，便于對公司存貨結(jié)構(gòu)和存貨存量的分析和考核。2.0 適用范圍適用于XXX房地產(chǎn)公司有限公司存貨的管理。3.0 術(shù)語和定義存貨是指在開發(fā)經(jīng)營過程中，為房產(chǎn)建設(shè)而儲存的各種資產(chǎn)。4.0 職責(zé)財務(wù)部負(fù)責(zé)本規(guī)范的推行、解釋并檢查執(zhí)行情況；公司工程部、市場部、物業(yè)部等相關(guān)部門負(fù)責(zé)存貨的具體實(shí)施，并對實(shí)施過程中發(fā)生的問題及時向財務(wù)部反饋。5.0 內(nèi)容5.1 存貨的分類，分類情況見下表存貨類別說明會計科目核算要求擬開發(fā)土地購入的、尚未動工但已決定將之發(fā)展為出售或出租物業(yè)的土地開發(fā)成本擬開發(fā)土地（核算項(xiàng)目）開發(fā)間接費(fèi)存貨跌價準(zhǔn)備在核算

2、項(xiàng)目的項(xiàng)目屬性中增加占地面積及可售建筑面積，并至少每季度依照實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整。在建開發(fā)產(chǎn)品已開工但尚未辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)的、以出租或出售為開發(fā)目的的物業(yè)。開發(fā)成本（除“擬開發(fā)土地”外核算項(xiàng)目）完工開發(fā)產(chǎn)品已辦理竣工決算手續(xù)、待出售的物業(yè)，包括住宅、商鋪、寫字樓、配套資產(chǎn)等開發(fā)產(chǎn)品按可售建筑面積采用數(shù)量金額核算。不包括在可售建筑面積中的車位應(yīng)按個數(shù)采用數(shù)量金額核算。出租開發(fā)產(chǎn)品已辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)、進(jìn)行商業(yè)性出租的開發(fā)產(chǎn)品。出租開發(fā)產(chǎn)品周轉(zhuǎn)房指開發(fā)完成，用于安置拆遷居民使用的房屋，產(chǎn)權(quán)歸本企業(yè)所有。周轉(zhuǎn)房原材料用于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的各種材料及各種設(shè)備原材料應(yīng)采用數(shù)量金額核算低值易耗品不能作為固定資產(chǎn)的

3、各種用具物品，如工具等低值易耗品5.2 各類存貨的核算5.2.1 在建開發(fā)產(chǎn)品的核算5.2.2.1 科目設(shè)置 “開發(fā)成本”科目核算在建開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際開發(fā)成本,其明細(xì)設(shè)置參見下表:一級科目二級科目三級科目核算項(xiàng)目備注開發(fā)成本土地成本按各成本、費(fèi)用項(xiàng)目再進(jìn)行細(xì)分具體核算內(nèi)容、核算方法詳見成本核算作業(yè)指引中的各成本項(xiàng)目的核算內(nèi)容。各成本核算對象成本核算對象可分層次設(shè)立。前期工程各成本核算對象建筑安裝工程費(fèi)各成本核算對象市政管網(wǎng)工程費(fèi)各成本核算對象園林環(huán)境工程費(fèi)各成本核算對象公共配套設(shè)施費(fèi)各成本核算對象開發(fā)間接費(fèi)各成本核算對象開發(fā)間接費(fèi)轉(zhuǎn)入開發(fā)間接費(fèi)開發(fā)項(xiàng)目工程管理費(fèi)按各成本、費(fèi)用項(xiàng)目再進(jìn)行細(xì)分定期轉(zhuǎn)

4、入開發(fā)成本行政管理費(fèi)營銷推廣及設(shè)施建造費(fèi)物業(yè)管理完善費(fèi)資本化借款費(fèi)用其他上述成本核算對象可分層次設(shè)立，具體設(shè)置參見下圖：項(xiàng)目在建一期住宅公寓住宅辦公樓在建二期5.2.1 在建開發(fā)產(chǎn)品的核算.2 核算說明1） 在開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用的核算a、發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和建筑安裝工程費(fèi)等，屬于直接費(fèi)用，直接計入本科目（有關(guān)成本核算對象的成本項(xiàng)目中）；b、發(fā)生的間接費(fèi)用，應(yīng)先在“開發(fā)間接費(fèi)用”科目進(jìn)行歸集，月末，再按一定的分配標(biāo)準(zhǔn)分配計入有關(guān)的開發(fā)產(chǎn)品成本。c、開發(fā)項(xiàng)目采用出包方式的，應(yīng)根據(jù)承包企業(yè)提出的“工程價款結(jié)算賬單”承付工程款，計入本科目（有關(guān)成本核算對象的成本項(xiàng)

5、目中），借記本科目，貸記“應(yīng)付賬款”科目。d、開發(fā)項(xiàng)目采用自營方式的，發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，可直接計入本科目（有關(guān)成本核算對象的成本項(xiàng)目中），借記本科目，貸記“周轉(zhuǎn)材料”、“銀行存款”等科目。e、在開發(fā)過程中領(lǐng)用的設(shè)備，附屬于工程實(shí)體的，應(yīng)根據(jù)附屬對象，于設(shè)備發(fā)出交付安裝時，按其實(shí)際成本，借記本科目，貸記“周轉(zhuǎn)材料”科目。f、根據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制和收入與成本費(fèi)用配比原則，應(yīng)由商品房等開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，如不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)等，應(yīng)在結(jié)轉(zhuǎn)商品房等開發(fā)產(chǎn)品銷售成本時預(yù)提，預(yù)提時，借記本科目，貸記“預(yù)提費(fèi)用”科目。預(yù)提數(shù)與實(shí)際支出數(shù)的差額，增加或減少有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品成本。2） 已經(jīng)開發(fā)完成并驗(yàn)收合格的土地、

6、房屋、配套設(shè)施和代建工程，應(yīng)及時進(jìn)行成本轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)。月終結(jié)轉(zhuǎn)成本時，按實(shí)際成本，借記“開發(fā)產(chǎn)品”科目，貸記本科目（有關(guān)成本核算對象的成本項(xiàng)目中）；對出租房屋進(jìn)行裝飾及增補(bǔ)室內(nèi)設(shè)施工程完工，應(yīng)及時結(jié)轉(zhuǎn)工程成本，借記“出租開發(fā)產(chǎn)品”科目，貸記本科目。3） 對出租房進(jìn)行裝飾及增補(bǔ)室內(nèi)設(shè)施而發(fā)生的出租房工程支出，也在本科目核算。4） 本科目的期末余額為在建開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際成本。.3 擬開發(fā)土地核算說明1） “開發(fā)成本”科目的“擬開發(fā)土地”核算項(xiàng)目余額即為擬開發(fā)土地的實(shí)際成本，其具體內(nèi)容包括：總體未開工項(xiàng)目的地價款和前期費(fèi)用；分期開發(fā)的項(xiàng)目，其后期尚未開工部分的地價款和前期費(fèi)用。1） 項(xiàng)目開工前支付的款項(xiàng)，記入

7、“開發(fā)成本”相應(yīng)明細(xì)科目的“擬開發(fā)土地”核算項(xiàng)目下。a.期末對于土地獲得價款，應(yīng)按照獲得土地使用權(quán)證部分?jǐn)M開發(fā)土地的對應(yīng)合同金額大于帳面金額部分，進(jìn)行費(fèi)用預(yù)提，分錄如下借：開發(fā)成本土地獲得價款 擬開發(fā)土地（以下省略部分明細(xì)）貸：預(yù)提費(fèi)用b.次月月初，再將上述分錄按原途徑反向沖回。項(xiàng)目整體開發(fā)時，應(yīng)將擬開發(fā)土地的實(shí)際成本全部轉(zhuǎn)入“在建開發(fā)產(chǎn)品” 類中；項(xiàng)目分期開發(fā)時，應(yīng)將“擬開發(fā)土地”中開工部分對應(yīng)的成本轉(zhuǎn)入“在建開發(fā)產(chǎn)品”類中。其中，土地獲得價款的轉(zhuǎn)出金額按當(dāng)期開工面積對應(yīng)的合同金額，作分錄如下：借：開發(fā)成本土地獲得價款在建期 貸：開發(fā)成本土地獲得價款擬開發(fā)土地c.其后再支付土地獲得價款，應(yīng)記

8、入“開發(fā)成本土地獲得價款擬開發(fā)土地”的借方；期末，如“開發(fā)成本土地獲得價款擬開發(fā)土地”的科目余額在貸方，則按其貸方金額，進(jìn)行費(fèi)用預(yù)提，分錄如下：借：開發(fā)成本土地獲得價款擬開發(fā)土地貸：預(yù)提費(fèi)用d.次月月初，再將上述分錄按原途徑反向沖回。5.2.2 完工開發(fā)產(chǎn)品的核算.1 科目設(shè)置“完工開發(fā)產(chǎn)品”科目核算完工開發(fā)產(chǎn)品類存貨的庫存實(shí)際成本。科目的明細(xì)設(shè)置如下：一級科目二級科目三級科目核算項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)項(xiàng)目具體區(qū)或期或棟或配套資產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目：住宅、公寓、商鋪、寫字樓、車位及車庫、配套資產(chǎn)等1） 本科目應(yīng)按開發(fā)產(chǎn)品的種類，如住宅、公寓、商鋪、寫字樓、車位及車庫、其他等設(shè)置明細(xì)科目，并在明細(xì)科目下，按成本

9、核算對象設(shè)置帳頁進(jìn)行明細(xì)核算。2） 企業(yè)將開發(fā)的房屋安置拆遷戶，應(yīng)按實(shí)際安置面積進(jìn)行實(shí)物量管理和結(jié)轉(zhuǎn)。3） 對于已經(jīng)交付使用或辦理銷售和結(jié)轉(zhuǎn)等手續(xù)，而產(chǎn)權(quán)尚未移交出去的開發(fā)產(chǎn)品，如商品房、安置房和配套設(shè)施等，應(yīng)設(shè)置“代管房產(chǎn)備查簿”，進(jìn)行實(shí)物管理。不得將這部分財產(chǎn)入賬，也不得計提折舊和攤銷，在代管房產(chǎn)過程中取得的收入和發(fā)生的各項(xiàng)支出，應(yīng)作為“其他業(yè)務(wù)收入”和“其他業(yè)務(wù)支出”處理，不在本科目核算。5.2.2.2 核算說明1） 項(xiàng)目辦理完竣工驗(yàn)收手續(xù)后，按開發(fā)項(xiàng)目的功能和用途，由“開發(fā)成本”科目轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品”的相應(yīng)明細(xì)科目的借方。2） 完工開發(fā)產(chǎn)品按其功能設(shè)置核算項(xiàng)目，以便于簡化明細(xì)會計科目及匯

10、總統(tǒng)計本單位住宅、公寓、商鋪、寫字樓、車位及車庫、公共配套設(shè)施（系指可出售的公共配套設(shè)施、按具體項(xiàng)目設(shè)置核算項(xiàng)目）等的總數(shù)額。3） 完工開發(fā)產(chǎn)品對外出售時，應(yīng)于銷售實(shí)現(xiàn)時，按售價記入“主營業(yè)務(wù)收入”科目，同時按其賬面價值借記“主營業(yè)務(wù)成本”科目，貸記本科目下相應(yīng)核算項(xiàng)目。收款結(jié)算方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，在將開發(fā)產(chǎn)品移交使用單位或辦妥分期收款銷售合同后，將分期收款開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本，自本科目轉(zhuǎn)入“分期收款開發(fā)產(chǎn)品”科目，借記“分期收款開發(fā)產(chǎn)品”科目，貸記本科目下相應(yīng)核算項(xiàng)目。4） 完工開發(fā)產(chǎn)品用于出租經(jīng)營和將開發(fā)的房屋安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用，應(yīng)于簽訂合同、協(xié)議和移交使用時，將土地和房屋的實(shí)際成本，自本

11、科目轉(zhuǎn)入“出租開發(fā)產(chǎn)品”、“周轉(zhuǎn)房”科目，借記“出租開發(fā)產(chǎn)品”、“周轉(zhuǎn)房”科目，貸記本科目下相應(yīng)核算項(xiàng)目。5） 將開發(fā)的營業(yè)性配套設(shè)施，用于公司從事第三產(chǎn)業(yè)經(jīng)營用房，應(yīng)視同自用固定資產(chǎn)進(jìn)行處理，并將營業(yè)性配套設(shè)施的實(shí)際成本，自本科目轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”科目，借記“固定資產(chǎn)”科目，貸記本科目（配套設(shè)施）。6） 本科目的期末余額為尚未轉(zhuǎn)讓、銷售和結(jié)算的開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本。 出租開發(fā)產(chǎn)品的核算.1 科目設(shè)置“出租開發(fā)產(chǎn)品”科目核算開發(fā)完成用于出租經(jīng)營的土地和房屋的實(shí)際成本以及出租產(chǎn)品攤銷的價值。科目的明細(xì)設(shè)置如下：一級科目二級科目核算項(xiàng)目出租開發(fā)產(chǎn)品出租產(chǎn)品住宅、公寓、商鋪、寫字樓、車位及車庫、配套資產(chǎn)

12、等。出租產(chǎn)品攤銷1） 出租產(chǎn)品：核算出租開發(fā)產(chǎn)品的原始價值，借方登記出租的土地及房屋的原始價值，貸方登記改變出租開發(fā)產(chǎn)品用途對外銷售的出租開發(fā)產(chǎn)品的原始價值。借方余額反映實(shí)際出租的土地、房屋的原始價值。2） 出租產(chǎn)品攤銷：核算實(shí)際出租的開發(fā)產(chǎn)品的攤銷價值，貸方登記按月計提出租產(chǎn)品的攤銷價值，借方登記改變出租產(chǎn)品用途，對外銷售出租產(chǎn)品時沖銷的出租開發(fā)產(chǎn)品的已攤銷價值。貸方余額反映實(shí)際出租的土地、房屋等出租開發(fā)產(chǎn)品累計攤銷價值。3） 對于出租的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)建立“出租產(chǎn)品卡片”，按出租產(chǎn)品的類別、土地（或房屋）、車庫的編號、承租單位等進(jìn)行明細(xì)核算，詳細(xì)記錄出租產(chǎn)品的地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)、層次、面積、租金單

13、價等情況。.2 核算說明1） 出租開發(fā)產(chǎn)品增加的核算開發(fā)完成的用于出租的土地和房屋，應(yīng)于簽訂出租合同、協(xié)議后，按土地和房屋的實(shí)際成本，借記“出租開發(fā)產(chǎn)品（出租產(chǎn)品）”賬戶，貸記“開發(fā)產(chǎn)品（核算項(xiàng)目)”賬戶。2） 出租開發(fā)產(chǎn)品攤銷的核算a、出租開發(fā)產(chǎn)品在租賃經(jīng)營期間，由于損耗等原因，其價值會逐漸減少。企業(yè)應(yīng)根據(jù)出租開發(fā)產(chǎn)品的原始價值、凈殘值和預(yù)計攤銷年限，計算其損耗價值，并按月攤銷計入主營業(yè)務(wù)成本。b、出租開發(fā)產(chǎn)品攤銷額的計算公式如下：出租開發(fā)產(chǎn)品年攤銷率=（1-凈殘值率）/預(yù)計攤銷年限100%出租開發(fā)產(chǎn)品月攤銷率=出租開發(fā)產(chǎn)品年攤銷率12出租開發(fā)產(chǎn)品月攤銷額=應(yīng)計提攤銷的出租開發(fā)產(chǎn)品原始價值該

14、出租開發(fā)產(chǎn)品月攤銷率c、企業(yè)按月計提出租產(chǎn)品攤銷時，借記“主營業(yè)務(wù)成本（出租產(chǎn)品）”賬戶，貸記“出租開發(fā)產(chǎn)品（出租產(chǎn)品攤銷）”賬戶。3） 出租開發(fā)產(chǎn)品修理的核算出租開發(fā)產(chǎn)品在租賃期間發(fā)生的修理支出，數(shù)額不大的直接計人“主營業(yè)務(wù)成本（出租產(chǎn)品）”賬戶，若數(shù)額較大，為了均衡各月的成本負(fù)擔(dān)，可先在“待攤費(fèi)用”賬戶核算，再分期攤?cè)恕爸鳡I業(yè)務(wù)成本（出租產(chǎn)品）”賬戶。4） 出租開發(fā)產(chǎn)品減少的核算企業(yè)改變出租產(chǎn)品用途，將其作為商品對外銷售，應(yīng)于銷售實(shí)現(xiàn)時按售價借記“銀行存款”或“應(yīng)收賬款”賬戶，貸記“主營業(yè)務(wù)收入”賬戶；同時，按出租產(chǎn)品攤余價值借記“主營業(yè)務(wù)成本”賬戶，按出租產(chǎn)品累計已提攤銷額借記“出租開發(fā)

15、產(chǎn)品（出租產(chǎn)品攤銷）出租產(chǎn)品攤銷”賬戶，按出租產(chǎn)品原始價值貸記“出租開發(fā)產(chǎn)品（出租產(chǎn)品）”賬戶。5.2.4 周轉(zhuǎn)房的核算.1 周轉(zhuǎn)房包括1） 在開發(fā)建設(shè)過程中已明確為安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的房屋；2） 開發(fā)完成的商品房，在尚未銷售之前用于安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的部分； 3） 搭建的用于安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的臨時性簡易房屋。5.2.4.2 科目設(shè)置“周轉(zhuǎn)房”科目核算企業(yè)安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的房屋的實(shí)際成本?？颇康拿骷?xì)設(shè)置如下：一級科目二級科目核算項(xiàng)目出租開發(fā)產(chǎn)品在用周轉(zhuǎn)房住宅周轉(zhuǎn)房攤銷1） 在用周轉(zhuǎn)房：核算在用周轉(zhuǎn)房實(shí)際成本，借方登記增加的在用周轉(zhuǎn)房實(shí)際成本，貸方登記減少的在用周轉(zhuǎn)房實(shí)際成本。借方余

16、額反映在用周轉(zhuǎn)房的原始價值。 2） 周轉(zhuǎn)房攤銷：核算周轉(zhuǎn)房的攤銷價值，貸方登記按月提取的在用周轉(zhuǎn)房攤銷價值，借方登記改變周轉(zhuǎn)房用途，對外銷售應(yīng)沖減的已提攤銷價值。貸方余額反映在用周轉(zhuǎn)房的累計已提攤銷價值。3） 對于在用周轉(zhuǎn)房，應(yīng)建立“周轉(zhuǎn)房使用卡片”，按每一套周轉(zhuǎn)房的棟號（或樓層、房間號）進(jìn)行明細(xì)核算，詳細(xì)記錄周轉(zhuǎn)房的坐落地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)、層次、面積、安置居民姓名等情況。5.2.4.3 核算說明1） 周轉(zhuǎn)房增加的核算周轉(zhuǎn)房竣工驗(yàn)收或投入使用時，按其實(shí)際成本，借記“周轉(zhuǎn)房（在用周轉(zhuǎn)房）”賬戶，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”、“開發(fā)成本”等賬戶。2） 周轉(zhuǎn)房的攤銷的核算周轉(zhuǎn)房攤銷價值一般應(yīng)按月計提，其計算原理類同于出

17、租開發(fā)產(chǎn)品攤銷額的計算。按計提的月攤銷額，借記“開發(fā)成本”或“開發(fā)間接費(fèi)用”等賬戶，貸記“周轉(zhuǎn)房（周轉(zhuǎn)房攤銷）”賬戶。 3） 周轉(zhuǎn)房修理的核算a、數(shù)額小的修理費(fèi)，可直接計人有關(guān)的開發(fā)產(chǎn)品成本；b、數(shù)額較大的修理費(fèi)，可先通過“待攤費(fèi)用”核算，并分次攤銷計入有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品成本。c、周轉(zhuǎn)房改變用途，對外銷售時，在銷售前，往往對周轉(zhuǎn)房進(jìn)行恢復(fù)性修繕；所支付的修繕費(fèi)用，與一般修理費(fèi)一樣，計入有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品成本。4） 周轉(zhuǎn)房銷售的核算周轉(zhuǎn)房改變用途，對外銷售時，應(yīng)視同商品房銷售處理。取得銷售收入時，借記“銀行存款”、“應(yīng)收賬款”等賬戶，貸記“主營業(yè)務(wù)收入”賬戶；結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本時，應(yīng)按周轉(zhuǎn)房攤余價值，借記“主營業(yè)

18、務(wù)成本”賬戶，按累計已提攤銷價值，借記“周轉(zhuǎn)房（周轉(zhuǎn)房攤銷）”賬戶，按周轉(zhuǎn)房原始價值，貸記“周轉(zhuǎn)房（在用周轉(zhuǎn)房）”賬戶。 5.2.5 原材料的核算5.2.5.1 科目設(shè)置“原材料”科目核算庫存材料的實(shí)際成本。其明細(xì)設(shè)置如下：一級科目二級科目三級科目原材料開發(fā)項(xiàng)目名稱材料的用途或大類5.2.5.2 核算說明1） “原材料”科目的借方核算原材料采購的實(shí)際成本；貸方核算原材料領(lǐng)用的實(shí)際成本；余額為在庫原材料成本。2） 領(lǐng)用原材料時，地產(chǎn)公司借記“開發(fā)成本”等科目，貸記“原材料”。5.2.6 低值易耗品的核算5.2.5.1 設(shè)置“低值易耗品”科目核算，按領(lǐng)用的部門或用途下設(shè)明細(xì)會計科目。5.2.5.2 領(lǐng)用低值易耗品，按領(lǐng)用部門及用途計入“管理費(fèi)用”、“營業(yè)費(fèi)用”、“開發(fā)成本”等相關(guān)成本、費(fèi)用科目。5.3 存貨計價方法5.3.1 各項(xiàng)存貨按實(shí)際成本計價。存貨成本包括采購成本、加工成本和其它成本。應(yīng)計入存貨成本的借款費(fèi)用，按照從化動漫成本核算管理制度處理。投資者投入存貨的成本，應(yīng)當(dāng)按照投資合同或協(xié)議約定的價值確定，但合同或協(xié)議約定價值不公允的除外。 發(fā)出存貨的計價方法：分項(xiàng)目按加權(quán)平均法計價。 5.3.2 低值易耗品的攤銷方法：采用“一次攤銷法”核算。 5.3