1、12項目鄰里中心定位鄰里中心研究項目基地條件分析新加坡鄰里中心研究國內鄰里中心研究成都鄰里中心研究結合地緣特征成功經驗研究總體思路3鄰里中心概念概念：“鄰里中心”是不同于百貨公司、超市、賣場、商業(yè)街的第五商業(yè)業(yè)態(tài)，即社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)。“鄰里中心”是指鄰里單位中的公共中心，包括商業(yè)、醫(yī)療、圖書館、教堂等公共機構。“鄰里中心”這個概念產生于上個世紀60年代的新加坡，意即國內所說的社區(qū)服務中心。 規(guī)劃及布局：每個鄰里組團配置一個鄰里中心,每個居住區(qū)包含67個鄰里組團，每個鄰里組團擁有48幢住宅，約10002000戶。功能：鄰里中心包含了一個商業(yè)服務中心，以組團內居民的日常服務活動為對象，和整個城市的中心

2、商務區(qū)的功能相交叉。日常的生活服務可在小區(qū)內解決，而商務活動主要集中于中心商務區(qū)CBD，可以避免發(fā)展中國家CBD過于擁擠及商業(yè)衰落的情況。4新加坡鄰里中心研究1概念：新加坡的鄰里中心是指分布于政府組屋區(qū)內，為居民提供生活配套服務的設施，主要功能為商用產業(yè)，其實質是購物中心。規(guī)劃及布局：新加坡建屋發(fā)展局為10001200套住戶配套建設一個鄰區(qū)商店，為60008000套住戶配套建設一個鄰里中心，為4000060000套住戶配套建設一個新鎮(zhèn)中心。商店對組屋的比例為1.27平方米對1單位組屋。5新加坡鄰里中心研究2新加坡鄰里中心發(fā)展歷程初期鄰里中心的建設并無規(guī)劃標準，店屋主要是分配給受遷置計劃影響的店

3、主，許多商店都建在組屋樓下，類似于成都的街鋪。1960年后期，政府已有明確城市商業(yè)規(guī)劃，并根據鎮(zhèn)中心、鄰里中心與鄰區(qū)商店不同層次的需求建設不同組合的商店。1989年開始，在組屋區(qū)劃出地段讓發(fā)展商投標興建購物與娛樂中心，這些地段主要分布在鎮(zhèn)中心與地鐵站旁，發(fā)展商的開發(fā)更好的迎合民眾的需求。1991年開始，建屋發(fā)展局集多年實踐經驗推行了新模式的鄰里中心，新鄰里中心與組屋分開，均為獨立式建筑，從而提高了組屋住戶的生活質量，提高了城市的環(huán)境質量。建屋發(fā)展局還對鄰里中心選址、與屋的配置比例、業(yè)態(tài)組合、商品檔次、必備功能等作出了相應的規(guī)劃。 6新加坡鄰里中心研究3商業(yè)分級新鎮(zhèn)中心鄰里中心鄰里中心鄰區(qū)商店配

4、置標準4000060000套住戶，1.27m2對1單位組屋配置6000600080008000套住戶套住戶, ,按按1.27m1.27m2 2對對1 1單位組屋配置單位組屋配置10001200套住戶，按1.27m2對1單位組屋配置商品檔次高檔商品中檔商品中檔商品 生活必須品 必備功能娛樂設施、銀行、郵政局、超級市場、百貨公司及高檔商品、商店、餐館、快餐店 診療所及牙醫(yī)、診療所及牙醫(yī)、 面包店、面包店、文具店、中西藥行、托兒所、文具店、中西藥行、托兒所、服裝店、眼鏡店、理發(fā)店、服裝店、眼鏡店、理發(fā)店、家庭用品、書局、家庭娛樂家庭用品、書局、家庭娛樂中心。典型的鄰里中心包含中心。典型的鄰里中心包含

5、3535個商店、個商店、2 2個食閣、個食閣、1 1個超個超級市場、級市場、1 1個菜市場、個菜市場、1 12 2臺自動提款機。臺自動提款機。普通日用商店和餐廳 7中國鄰里中心研究1中國鄰里中心發(fā)展歷程及發(fā)展趨勢中國鄰里中心發(fā)展歷程及發(fā)展趨勢發(fā)源：中國的鄰里中心是在借鑒新加坡公共管理先進理念的基礎上，由蘇州工業(yè)園區(qū)率先引入國內。蘇州工業(yè)園區(qū)結合自身園區(qū)商業(yè)開發(fā)，并通過多年實踐已摸索出一整套適合中國國情的商業(yè)地產開發(fā)運營管理模式，蘇州工業(yè)園區(qū)鄰里中心也成為了集商業(yè)、文化、體育、衛(wèi)生、教育于一體的區(qū)域性商業(yè)服務中心。“鄰里中心”也成為了中國第一個社區(qū)商業(yè)服務的品牌商標，其品牌及軟件已面向全國輸出。

6、現狀：國內很多類似于鄰里中心（社區(qū)商業(yè)）的業(yè)態(tài)是不成規(guī)模、不成氣候的，服務也不完整，物業(yè)類型以商業(yè)街為主，沒有一個完整的配置概念。由于蘇州工業(yè)園鄰里中心的成功運營，國內部分特大城市已將鄰里中心納入城市規(guī)劃，如上海不做市區(qū)十字路口經濟，將提升和創(chuàng)新郊區(qū)“鄰里中心”商業(yè)發(fā)展模式，以此推動上海的國際化和城市化進程；南京河西新區(qū)的規(guī)劃中，已在每個街道規(guī)劃了一個“鄰里中心”。發(fā)展趨勢：鄰里中心將被國家納入城市規(guī)劃，扮演區(qū)域基礎商業(yè)角色。8中國鄰里中心 典型案例一蘇州工業(yè)園區(qū)1 鄰里中心是蘇州工業(yè)園區(qū)在第三產業(yè)和公益事業(yè)及其經營管理方面借鑒新加坡經驗而創(chuàng)造的一種新穎的社區(qū)服務形態(tài)，也是國內最早最成功的鄰里

7、中心。蘇州工業(yè)園的鄰里中心以全方位、多功能、各層次的綜合性社區(qū)商業(yè)服務業(yè)為發(fā)展主線，并按照鄰里中心規(guī)劃先行原則，在園區(qū)內規(guī)劃了17個鄰里中心，目前已成功運營了四個綜合性商業(yè)服務中心：鄰里中心湖東大廈、鄰里中心新城大廈、鄰里中心貴都大廈和鄰里中心師惠大廈。 9師惠大廈 貴都大廈 湖東大廈中國鄰里中心 典型案例一蘇州工業(yè)園區(qū)2服務理念：以12項必備功能為基礎，讓顧客滿意、經營者滿意、政府滿意“三滿意”，服務內涵是綜合性、全方位、多功能、各層次。 物業(yè)形態(tài)：綜合型大廈，層數大多為四層（新城大廈及貴都大廈）。配置標準：按萬人組團配置一個鄰里中心標準規(guī)劃，2萬人組團一般有5、6個住宅小區(qū)，輻射直徑為0.

8、5-1.5公里，面積按1000-1500m2/千人配置。 業(yè)態(tài)定位：80%以服務業(yè)為主，其中40%-50%為餐飲業(yè)。12項必備功能為銀行、超市、郵政、餐飲店、洗衣房、美容美發(fā)店、藥店、文化用品店、維修點、社區(qū)活動中心、凈菜場、衛(wèi)生所。運營管理：功能定位在先，招商緊隨其后，再將單純的物業(yè)管理跨越到“現場管理加物業(yè)管理”。銷售模式：三權分離，承諾投資回報的產權式商鋪銷售模式。招商政策：主要針對品牌連鎖商家。開發(fā)成本加物業(yè)費的低租金吸引經營者。 10中國鄰里中心 典型案例一蘇州工業(yè)園區(qū)3四大鄰里中心比較研究11樓盤名新城大廈貴都大廈師惠大廈湖東大廈總建筑面積21600m2 11000 m212300

9、 m230000 m2服務人口2萬人層 數4層4層特色業(yè)種健身俱樂部、小吃街3-4F為寫字樓鄰里假日酒店、新型菜場、特色餐飲 家電零售、家裝配套、 汽車展銷、7000 m2美食大樓、2500 m2菜場；商業(yè)、金融和中介服務三條街 停車場6000m23500m2中國鄰里中心 典型案例二上海聯洋社區(qū)1上海聯洋社區(qū)總建筑面積250萬m2，社區(qū)配套服務面積為30萬m2，其中商業(yè)面積占10萬m2。聯洋鄰里中心設有大型綜合商業(yè)中心（SHOPPING MALL），占地50920m2，總建筑面積71300m2。 12中國鄰里中心 典型案例二上海聯洋社區(qū)2物業(yè)形態(tài)：街區(qū)商業(yè)及綜合型大廈，層數三層。配置標準：面積

10、按1400m2/千人配置。 業(yè)態(tài)定位：以核心SHOPPING MALl為中心，主力店有聯華生鮮超市、4000m2意大利商品展示中心、1.7萬m2LAYA俱樂部及1300m2室內溜冰館。招商優(yōu)惠政策：由于租賃情況不佳，推出了局部兩年免租等極大的優(yōu)惠條件 經營情況：較為冷清，還有近2/3的商業(yè)面積未租賃。失敗原因：商業(yè)的通道及進出口設計不合理，通道寬度太窄（僅5米），自行車庫規(guī)劃位置不合理，阻礙行人通行。開發(fā)進度失敗：聯洋社區(qū)鄰里中心開發(fā)時間超前于住宅開發(fā)進度，造成了大面積空置現象。商業(yè)的開發(fā)進度應隨整體住宅項目的開發(fā)進度及入住人口的實際情況適時控制。 13成都鄰里中心研究 成都目前還沒有真正的鄰

11、里中心，類似于鄰里中心的社區(qū)基礎商業(yè)主要分布于以下幾種物業(yè)：街區(qū)商業(yè)：規(guī)劃條件限制了開發(fā)商在開發(fā)住宅用地時必須有商業(yè)配套，以此來保證居民的基本生活。街區(qū)商業(yè)有著易分割、獨立性強、自主性強、易管理、易銷售等優(yōu)勢，已成為了開發(fā)商追求盈利及資金迅速回籠的最常用的商業(yè)開發(fā)模式，也是成都最主要的基礎商業(yè)的物業(yè)形態(tài)。由于商業(yè)街大多缺乏統(tǒng)一管理及規(guī)劃，業(yè)主自主性強，導致了成都的基礎商業(yè)配置不齊全，且十分零散局面。會所：是小區(qū)居民交流、活動、休閑的社區(qū)公共場所，以方便業(yè)主為出發(fā)點，是社區(qū)基礎配套之一，由于規(guī)模及服務人口的限制，無法為小區(qū)居民提供完整的社區(qū)服務，有60%以上會所目前處于虧損狀態(tài)。14成都鄰里中心

12、 典型案例一羅馬假日廣場羅馬假日廣場位于成都市一環(huán)路南段與高升橋東路交匯處。該商業(yè)物業(yè)是成都市最早推出的鄰里購物中心，一經推出，便火爆發(fā)售。但是，由于街區(qū)劃分的短視，雖然好又多有旺盛的人流，但臨街的商鋪卻不能很好地利用這一資源，使得現有的商鋪經營狀況慘淡。15成都鄰里中心 典型案例二玉林生活廣場玉林生活廣場是集餐飲、娛樂、休閑、購物與辦公為一體的歐式風情的超大街區(qū)式鄰里型購物中心。在開發(fā)之時，玉林生活廣場定位是玉林社區(qū)唯一的一個高檔次鄰里型購物中心概念，改變傳統(tǒng)的小門面經營模式，服務社區(qū)鄰里生活。但實際的情況確是成為餐飲娛樂的強勢口岸。16對本案鄰里中心的啟發(fā)核心優(yōu)勢：鄰里中心是一個區(qū)域或組團

13、的基礎商業(yè)，解決了新興住區(qū)基礎配套的難題，優(yōu)化了住區(qū)與商業(yè)矛盾，還能帶動地價的迅速攀升。 配置標準：鄰里中心大多按人口配置，通常按6000-8000戶或2萬人組團配置一個鄰里中心，沿海城市的鄰里中心面積配置標準為1000-1500m2/千人，由于成都經濟、人均收入及消費均不及沿海城市，成都的面積配置標準應在此基礎上略微降低，建議按850m2/千人配置,輻射直徑為0.5-1.5公里。物業(yè)形態(tài)：綜合型大廈或內街外廊建筑，層數不超過四層，應注重人流導入及交通動線規(guī)劃。功能定位：應結合商業(yè)、文化、體育、衛(wèi)生、教育于一體，并以80%服務業(yè)為主（其中40-50%為餐飲業(yè)）。開發(fā)進度：應隨整體住宅項目的開發(fā)

14、進度及入住人口的實際情況適時控制，避免出現上海聯洋社區(qū)鄰里中心大面積空置現象。17對本案鄰里中心的啟發(fā)鄰里中心必備功能：18對本案鄰里中心的啟發(fā)運營模式：已突破原有初始階段的社區(qū)服務模式，上升到了一種以房屋租售為經營基礎、以市場需求作功能定位、由房東身份進行行業(yè)管理的區(qū)域性、綜合型商業(yè)服務新業(yè)態(tài)。以三權分離為核心，導入功能定位及城市規(guī)劃理念，招商緊隨其后，再將單純的物業(yè)管理跨越到“現場管理加物業(yè)管理”。招商模式：主要針對品牌連鎖商家。以低租金及優(yōu)惠招商政策吸引商家。銷售模式：結合成都地緣特征，建議本案鄰里中心可以采用包租（承諾投資回報）+旗艦帶動型的銷售模式。1920項目鄰里中心開發(fā)目的成為住

15、區(qū)基本配套，以滿足社區(qū)居民日常生活為主提升住區(qū)品質，解決居住環(huán)境與商業(yè)的矛盾將本案的商業(yè)做強，讓商業(yè)價值最大化21項目鄰里中心區(qū)位22鄰里中心鄰里中心鄰里中心鄰里中心項目鄰里中心控規(guī)23鄰里中心鄰里中心鄰里中心鄰里中心用地性質：公共服務設施用地用地面積：4264容積率：1.8限高：24米密度：35%綠化率：30%LTF：社區(qū)服務中心、公廁用地性質：公共服務設施用地用地面積：3978容積率：1.8限高：24米密度：35%綠化率：30% LTF：社區(qū)服務中心、公廁用地性質：農貿市場用地面積：3167容積率：2.0限高：24米密度：45%綠化率：20%用地性質：農貿市場用地面積：3296容積率：2.

16、0限高：24米密度：45%綠化率：20%項目鄰里中心商圈范圍定位核心商圈：以服務本案住區(qū)為主，輻射范圍約0.5公里以內，服務人口約2.5萬人。次級商圈：以服務區(qū)域住區(qū)居民為主，特別以高新西區(qū)居民為主，輻射范圍為1公里以內，服務人口約3萬人。24項目鄰里中心規(guī)模定位地塊可實現的最大規(guī)模：27761.6m2（按最大容積率計算）市場需求規(guī)模：沿海城市的鄰里中心面積配置標準為1000-1500m2/千人，由于成都經濟、人均收入及消費均不及沿海城市，成都的面積配置標準應在此基礎上略微降低，建議按850m2/千人配置，本區(qū)域內居住人口按三萬人計算，鄰里中心面積應在2.55萬平米左右。25項目鄰里中心業(yè)態(tài)定

17、位1社區(qū)商業(yè)基本業(yè)態(tài)26購購 物物服飾、家具店、家居飾品店、裝飾材料店、燈具店、五金店、水族用品店、花店等休閑娛樂休閑娛樂KTV、網吧、健身房、咖啡店、茶樓、水吧、酒吧、洗浴中心、保健中心等餐餐 飲飲特色餐飲店（如咖哩專賣），快餐店（面館，品牌快餐），連鎖早餐店、名小吃店（龍抄手、鐘水餃）等社區(qū)服務社區(qū)服務美容美發(fā)店，配鑰匙、裝瑣、刻印，汽車美容店，租車行，各種培訓中心（如計算機培訓中心），外語教學處，牙科診所，中醫(yī)診所，藥店，彩擴店，干洗店，音像租賃店，水電維修，打字、復印店等項目鄰里中心業(yè)態(tài)定位2鄰里中心12項必備基本功能 27項目鄰里中心業(yè)態(tài)定位3檔次定位：中檔商品為主。本案鄰里中心業(yè)態(tài)

18、定位（以12項必備功能為核心）28主營業(yè)態(tài)主營業(yè)態(tài)經營內容經營內容規(guī)規(guī) 模模品牌商家品牌商家超市副食品、日雜用品1000-2000 新一佳、紅旗、互惠等菜市場蔬菜、肉類、禽蛋、水產，糧油、干貨、水果、冷凍食品 1500-2000 醫(yī)療衛(wèi)生診所、中西藥店、牙醫(yī)100-200 同仁堂、德仁堂、唐牙科等銀行銀行1-3家或提款機2個200-300 建行、中國銀行、工行等文化用品書店、文具用品店、音像制品店（VCD租賃店）150-200 新華書店、文軒書店等項目鄰里中心業(yè)態(tài)定位429主營業(yè)態(tài)主營業(yè)態(tài)經營內容經營內容規(guī)規(guī) 模模品牌商家品牌商家郵政快遞、匯款、包裹、信件、鮮花等50-100 m2中國郵政、宅急送等維修店換鎖、配鑰匙