1、XX超市選址分析報告XX超市是一家即將開張的大型超市，集購物、娛樂、交友以及休閑等多項 活動為一體的大型超市。目前在下羅，還并沒有出現如此規模的超市。 所以在超 市的選址方面下了大功夫。< 一 >新店周圍地理位置如下圖所示二由勵輕末險希區卉1甩杭魚電玫罠岸小區一 _ itI商碾行晦B誡 吋均冊t F爭號花郵政豬螢阡江曲就毎灣 稠卻學皺通倉紙阻理二 新店址周圍商業環境和競爭店情況一、商業環境1、優勢分析：財大商場地處廬山南大道與雙港路的交匯處，210、240、223路公交車都由此經過，它背依江西財經大學，輻射航天技術學院、交通大學、周邊居民及江西農大，人流集散比較大, 然而，周邊地區

2、至今都沒有一個大型商場，這為我們財大商場提供了一個巨大的市場空間、 為市場前期運作提供了一個很好的切入機會。另外，在此地段開商場可以避開激烈的市場競爭，如沃爾瑪、洪客隆、百貨大樓等；且此地段地價便宜，接近昌北開發區，地價升值空間 很大；距離目標顧客近，能夠為他們提供一個便利的購物場所。2、劣勢分析：就目前的消費者行為而言，很難經營高檔商品。因為目前消費者似乎已形成一個習慣 高檔消費品一般都去市中心買。因此在此經營，得必須花一定的時間來改變消費者的這種行為，培養他們新的購物習慣。另外，學生是其主要的購物群體，在此經營會遇到寒暑假期間，學生放假所帶來的人流量急劇減少的銷售淡季；還有就是目前的周邊購

3、物的環境不是很好，周圍在搞工程設施，到處是漫天灰塵，且地面骯臟二、競爭者分析在終端越來越成為眾多商家，廠家重視的年代，便利店，超市，百貨商場，購物廣場， 大型賣場等都在各地迅速發展。這對后來者來說即是機遇，又是挑戰。財大商場作為一個即將開業的商場，它面臨著嚴重的競爭形式。在南昌的城市中心有大量的購物場所，如本地的新洪客隆、百貨大樓、麗華購物中心、大眾購物中心等，此外，還有外地的北京華聯、沃爾瑪等，他們是南昌市民主要的購物場所， 不光吸納了市中心的市民，而且也吸引了大量的郊區消費者，同樣，鞋、服也面臨著來自城 市中心的競爭，這必然會影響財大商場的消費者，形成一種遠程競爭格局，如果他們在中心 城商

4、場購的商品儲藏在家里，可以維持他們的一段時間的使用，他們就必然會減少到該商場 的購物頻率。但這種競爭是因為南昌只有一個商業中心所夠成的，隨著中心城市的不斷向外 擴展，必然打破這重格局，居民會選擇就近購物，并養成就近購物的習慣。1、近的比較大的商場的競爭：如全家百貨、萬事達超市，和即將在楓廬商業街建立的商 場，這些商場就在身邊， 競爭會比較強烈，形成一種巨大的威脅， 他們是財大商場最大的 競爭對手， 因為彼此都爭奪附近的客源， 如全家百貨，它在此已經多年，已經有一批忠實 顧客， 并且有一種先入為主的感覺， 規模也有一千多平方米， 商品也比較齊全，在萬事達 沒有進入之前， 它獨享客源，商場很跑火，

5、當萬事達一進入就分了它的一杯羹，造成客源 的急劇減少。財大商場必須憑借它的規模優勢、更豐富的商品品種、更多的選擇余地、 更 舒適的購物環境和更優質的服務來擊敗競爭對手。 這是財大商場能夠做到的， 也是它必須 做到的。2、就近的小店的競爭： 小店在財大商場附近大量的存在，他們遍布各個角落，各條小巷， 這些店的面積都非常小， 商品以日用小商品為主， 且產品單一，品種少，價格比大超市稍 貴， 消費者一般只是圖個方便而進行購買， 它除了方便以外基本上也就沒別的優勢了， 因 此消費者絕對不會一次性買好多， 它也不能形成固定消費群體。 當然小店的大量存在， 它 的出貨量也是不容忽視的。 但是財大商場只要以

6、優質的產品質量、 優惠的產品價格和優質 的服務態度，小店就不足為懼。<三 > 新店周圍居民及流動人口消費結構、消費層次雙港路是南昌市大專院校最為集中的干道， 江西財經大學、 華東交通大學、 江西農業大 學都在雙港路附近， 學生流量特別大，而且是學生乘車去市區的必經之路，此外， 在今年雙港路已經拓寬修繕了， 現在的路面干凈整潔平坦， 一改以往道路窄小不暢、 坑凹不平的舊貌， 還在中間建了一條綠色的植物帶， 雙港路江財段兩側的舊房正在或將要拆除， 準備建設賓館 和商業區。還有，雙港路江財段兩側聚集了210、223、240 三條公交車路線的公交站點。這些市區的 “主動脈” 無形中構架起了

7、這么多所學校的交通網絡大樞紐， 把各個大專院校的人 匯集到這， 也能讓這里的人們順利地返回各自的出發地。 這里是交通最便利的地方， 也是很 多學生從市區的一地去向一地的中轉站。 同時，伴隨商圈內大中專學校的“校轉院” 、“院轉 大學”、各大中專院校都在擴招，以江西財經大學為中心的院校區的學生人數越來越多，購 物娛樂的地點大多首選為辛苦坐車到市區的各大商場， 其消費的每年花費雖本小組尚無這方 面的數據統計， 但相信數目不小，根據觀察， 教育產業是南昌市的重要產業之一， 學校周邊 的商場也是有很大商機的。另一特點就是這里離市中心較遠，路程時間長，來回花費大，購物休閑不方便的特點， 建立在這個學生流

8、大的雙港路江財段，提供給學生及周邊居民以娛樂、 餐飲、休閑、購物為 一體的綜合性購物服務， 在以江西財經大學為圓心的學生市場內， 有著特殊的優勢， 會使他 逐步占領這一固定的消費市場。根據上面的情況， 新商場的主要商圈是： 以江西財經大學為圓心向四周輻射， 包括以江 西財經大學， 華東交通大學， 江西農業大學， 江西科技師范在內的十多所大中專院校師生及 其他工作人員、 次要商圈是環繞在這些院校周圍的本地居民， 隨著商場名氣的擴大商圈能吸 引整個蛟橋甚至更多的消費者。（一）、新商場的消費市場構成1、 周圍居民主要從事的工作是： 餐館， 服裝，副業等服務領域， 他們的收入水平一般較高。他們不再只關

9、注基本生存的物質消費的提高，他們越來越關注生活的質量，購買的消費 品種類在不斷的攀升。2、 其他生活不很富裕的居民，他們經濟不寬裕、生活忙碌，又不愿花更多的車費到城里買 高檔的用品，更是迫切需要在附近有一家大型市場能滿足他們的購買。3、另外，隨著昌北高新開發區的建立，越來越多的吸引了不同消費層的外地人到這里來謀 生，當然也免不了要花費了。4、商場周圍集中了十來座規模不等的大中專院校，他們是新商場的主要消費者，規模比較大的有財大，交大，農大學生人數都在 1.5 萬及以上。學生生活費平均每月在 500-700 元左右，除去伙食費外，每人每月有 300 以上用于日用品、學習用品、水果、小吃、護 膚化

10、妝品、禮品、通訊費用等的消費。這些消費大都能在一家綜合商場里得到供應。（二）、新商場顧客的消費特點及消費層次的粗劣劃分1、 有關資料顯示， 南昌市人民生活水平處于準工業化階段。2002 年，南昌市城市居民恩格爾系數為 45.4%，農村居民恩格爾系數為 49.2%，均超過了工業化階段要求的 30%以下水 平。下羅屬于城外，本地一般的居民總體消費水平不高，應該屬于較低層的消費者。2、 現在的學生大多是網絡媒體大眾化催生出來的第三代消費者（亦稱為“e人類”），他們生長在技術成熟的環境里，永遠追求并接受新奇的事物和思想。他們所“創建”的亞文化主要是以好玩、動感、刺激、享樂為主題的，標新立異是他們的座右

11、銘，與眾不同則是他們的追求目標。他們追逐時尚、更體現出其卓而不群的生活品味，獨特個性的生活方式。新商場的建立將更加激發他們的消費。同時這些學生群又要受到每月有限生活費 的制約。但不管怎么說這是一群很可觀的顧客，只要商品迎合了他們的口味，利潤應該 很豐厚。他們應該算中層消費者了3、周邊院校的教工、單位的職工和領導人是這里高檔商品的主要消費者，同時他們的一次 購買量很大，又屬于家庭式的集體購買，部分高消費的學生能跟這些高收入高消費者比 甚至有時比他們的老師還要量多、檔次高。這些同胞是商場的高消費者。四 新店開業后預計能輻射到的范圍、輻射力度最強的范圍根據財大的地理位置、交通、街道環境以及主要消費者

12、（周邊在校大學生）的購買習慣和購買力進行分析。財大是下羅的商業中心，是人口流動最大的地區，從而也增加了輻射范圍。 由于財大是 210 路、 223 路和 240 路公交的交匯點，以及小型昌河面包車的方便，公路改造 的完工，從而他的主要輻射范圍包括財大、交通學校、華東交大、機電學院、省科技師范學 院、財大楓林區、航天學院、江西農大東區、南昌技校以及財大周邊的居民。雖然在以西方主要路線：財大以東的交從而對新店的人口流量影向新店的旁邊有昌九高速公路的阻撓，但有小型面包車的方便， 通學校和交大， 以西的省科技師范學院和財大楓林區及航天學院） 響不大。、輻射力度較弱的范圍 由于財大是人口流動最大的地方，

13、 以及財大菜場舊書店的影響， 新店開業可能將吸引到江西 農大本部，南方冶院南昌分校，下羅鄉其他地區，但輻射強度較弱。三、輻射力度最弱的范圍 由于下羅的高校的集匯點，比如財大、交大等高校。 因為各高校間的同學交流，而財大周圍 是下羅的商業中心， 因此同學逛超市是必然的， 從而也可以輻射到市內各高校， 但輻射力度 極弱。具體參見下圖：五 新店的營業面積和商品結構集娛樂、餐飲、休閑、購物為一體的綜合性購物百貨商場，位于雙巷路江財段，鄰近江西財經大學。商場為五層樓體建筑，每層使用面積2500M 2，是昌北難得一見的上規模的購物商場，直接面對各大中專院校學生、教職工、及周圍居民，商場設置齊全，與南昌鬧市

14、區 有名學生消費點的代理商聯合，使其入駐加盟，基本囊括了與師生日常學習生活所必要一切消費需求，快速啟動昌北這以教育產業為主的市場。7手機展銷店及維修行;8電腦賣場及維修；9小型家電；10音像品店行；11眼鏡行。1肯德基西式快餐店（復式底樓）；2席殊好書俱樂部特約會員店（復式底樓）3招商銀行分行；4郵政分局（內有較大的報刊廳）；5聯通繳費點（可含IP電話）；6移動繳費點（可含IP電話）；7 （美食區）熟食制品;8食品；9生菜區；10水果；11西式糕點面包；12庫房；13存包處1肯德基西式快餐店（復式頂樓，含兒童小樂園式 的托管處）；2席殊好書俱樂部特約會員店（復式頂樓）；3開心人藥房分店；4超市

15、出口處及收銀臺；5煙酒糖茶；6保健禮品；11-19-48-28-111-312-212-14-313-21314-25-45-514-34-15-614-25-35 114-13-53-315-1343'1層平面結構11-29-39-1II=1超市入口處；9日用家電，熱水器；2推車提籃擺放處；10床上用品；3洗滌用品；11休閑男女裝；4化妝品；12童裝；5日用品；13毛、襪、鞋、圍巾;6筆、學生用品；14男女內衣；7辦公用品；15庫房。8爐具；第四屜平面結構1音樂茶座；2精品女裝；3精品男裝（西裝）；4品牌休閑女裝；6領帶、襯衣;7名品化妝品;8其他服飾；9名品箱包；5品牌休閑男裝;1

16、0名品鞋類。第五層平面結構1美容院;2美發廳;3 影樓；4 名品玩具精品禮品；5 運動器具；6 樂器；7 游戲區（類似太平洋）8 音樂茶座；9 商場辦公區。<六 > 新店的市場定位和經營特色一、市場介紹 目前中國百貨商店的發展呈現出規模大型化、 組織集團化、 經營多元化和向新業態延伸的特 點。從市場形勢看，大型百貨商場表現為如下現狀：同業過度擴張競爭。 從近年的發展情況看， 多數城市的百貨零售企業建設速度遠遠超過 了居民實際購買力增長水平。在大中城市，年銷售額在 1.2 億元以上的大型商場由 1992 年 的 98 家擴大到 2000 年的 1000 家以上，還有相當數量在建或籌建

17、。為了擴大銷售、提高市 場份額， 各商家把利潤降到最低限度。 大量對利潤率預期較低的小零售商使行業的收益水平 進一步惡化。不同商業業態競相擠占市場份額。 各種不同商業業態以各自不同的特色吸引消費者， 擠 占市場份額。 1999年中國零售業 50強中增長最慢的 10家企業，其中 9 家都是大型百貨店， 均為負增長； 50 強前 10位中超市占了 5席，一改過去由百貨店居于主導地位的歷史。 同時， 與傳統百貨店具有類似特征的集體商業的市場份額也呈現下滑趨勢。市場缺乏熱點， 消費需求明顯斷層。 城鄉居民收入水平有了一定提高，普及型、 溫飽 型需求已經基本飽和， 而新的高水平的購買能力尚未形成， 對檔

18、次較高的享受型、 發展型需 求尚處于“可望而不可及”的狀況， 加之居民購買力多渠道大量分流， 商品消費需求在近幾 年內將會逐步減弱。因此，消費品市場難以出現熱點商品。 南昌的百貨以八一大道為核心商圈內，其以西一側，有本土的麗華購物、百貨大樓，新洪客 隆百貨；以東一側有外來的大元國際、沃爾瑪、北京華特購物，稍微后來一點找不到位置的 就在八一大道兩端延伸的地方安營扎寨的：國貿廣場（壇子口）的北京華聯、 在原江印集團 （老福山）的臺灣大閩發、青山湖口的百貨大樓。具體的看：今年元旦之前，集團所屬的麗 華大廈（占地面積約 45 萬平方米）開業，它成為了 真正的多功能購物中心。洪城大廈集 團的百貨經營只占

19、集團 13 業務量。就其中的零售業來說，他們也不會輸給其他百貨店， 批發更是不會輸給其他店。 2000 年以前，洪城大廈曾連續 7 年在全省范圍零售第一。 去年“五一”太平洋的開業，確使競爭更加激烈了。對此，他們幾年前就進行了戰略調整， 不光是使零售業有更大的發展， 與此同時，通過自己的優勢， 形成了整體的增長體系。 集團 公司所屬的江西洪城網絡商務股份有限公司，自從去年 4 月份開業以來， 8 個月的時間，業 務總額達 25 億元，今年將突破 4 億元。該公司在立足全省，在全省的地市、縣設立自己 的分銷網絡， 具有巨大的商業潛力， 為已開通正在試運行的電子商務打下了堅實的基礎， 為 搶占經營

20、的制高點奠定了根基。 此外，房地產是集團公司的支柱產業，這一塊是其他企業 無法相比的。 在百貨的競爭上，他們認為，除了經營規模外，管理水平和價格成本也是重 要制勝因素。太平洋的開業， 使洪城大廈的服裝類的銷售受到影響。 但商場的銷售額較之去年同期仍有所 增加， 從側面說明在百貨行業， 市場消費的潛力在增大。 太平洋的日銷售額，據我們所知只 有一百多萬元， 其人流量雖然很大， 但真正消費購物的人不多， 這一點只要細心觀察一下其 收銀臺就知道。二、目標市場 目前伴隨商圈內大中專學校的“校轉院” 、“院轉大學” ，各大中專院校都在擴招，以江西財 經大學為中心的院校區的學生人數越來越多， 購物娛樂的地

21、點大多首選為辛苦坐車到市區的 各大商場， 其消費的每年花費雖本小組尚無這方面的數據統計，但相信數目不小， 根據觀察，教育產業是南昌市的重要產業之一， 旗首可以使該商圈內的居民及學生免于坐車走路一個多 小時， 只為到某商場購買生活用品， 為消費者減去路途的勞累，以及不必要的花費。而我們 的商圈的劃分是： 以江西財經大學為圓心向四周輻射， 包括以江西財經大學， 華東交通大學， 江西農業大學，江西科技師范在內的約九所大中專院校、以及這周圍的本地居民。三、顧客的購買準則方便快捷， 這個市場遠離鬧市區，顧客為什么選擇我們這家商場購物休閑， 路程短，購 物方便是我們贏得這個市場的首要一個訴求點。時尚流行，

22、 我們顧客年齡段以 1524 歲為主， 這個年齡的消費者對時下流行的事物特別 敏感，也喜好追逐潮流，如果我們不牢記這點，我們會永遠失去我們的“上帝” 。四、經營特色 商場在找準了自己的市場定位以后， 則是要調整好經營商品的結構。 調整商品結構， 貴在經 常持久。 商場的市場定位， 當然要根據市場形勢的變化進行定期調整， 但更重要的是經營的 商品也必須不斷調整， 某種商品在前些時期是暢銷的， 但由于另一種新款式的出現而變得滯 銷了，這是事物發展的必然規律，每種商品都有一定的周轉期，不可能有“永久牌”的。商 場要根據市場需求，不斷引進名、特、優、新，而又適銷對路的商品，及時調整經營商品的 結構，使

23、商場保持旺盛的生命力。那么它就應該具備以下的經營特色： 是下羅目前品種最全，經營最具規模的及商場、超市為一體的娛樂、休閑中心；兼品牌、大 賣場于一體，既適合學生及一般家庭消費又適合小康家庭消費。 獨創具有國際化的整體休閑設計和裝修， 集功能、 裝飾于一體；實行綠色環保裝修。在做好 營業大廳建設的同時，重點做好顧客休息室、試衣間、衛生間的建設，努力營造現代、舒適 的良好購物環境。商場內設有現場咨詢。 商場在經營布局中努力體現人文化，以 "方便顧客購物 " 為基點，重視顧客購物動線設計。 商場更加突出服務功能，更為強化以顧客為中心的經營思想，新增加服務項目，推出" 無障礙退換貨 " ，發行榮譽顧客購物卡并成立專門服務機構。從室內裝修設計到顧客座椅、飲水 機等服務性設備的購置， 從宣傳欄到指引標牌， 每個細節在保證實用性的基礎上， 均力求使 顧客感到方便、舒適。商場員工將以 ;顧客滿意、供應商滿意、領導滿意、同事滿意 "" 四個 滿意 "的服務理念為指導，為顧客提供優質的服務。 商場將以一流的服務、 優美的購物環境、 獨特的品牌形象和經營特色， 使置身于商場的消費 者得到舒適、方便、完美的購物