1、基層反饋：當前城市住宅電梯安全隱患亟待重視伴隨著城市建設的發展，以與人們生活質量的提高，居民出行能享受良好的陸地公共交通服務時，也渴望在住宅里得到便捷的垂直交通。因此，近年來，住宅電梯的數量迅猛增長。住宅電梯作為一種特殊的交通工具是老百姓出行必不可少的代步工具，給人民的生活起居帶來了前所未有的方便，其運行的安全性、可靠性是很多人普遍關心的問題，住宅電梯質量好壞，直接影響老百姓生活質量。因此住宅電梯特別受到政府和新聞媒體的密切關注。當前，如何加強住宅電梯的使用監管是擺在我們面前的新課題，本文以市為例，針對住宅電梯使用中存在的問題，就如何加強城市住宅電梯使用的監管提出針對性和有效性對策。一、存在問

2、題1.舉報投訴案件呈逐年上升趨勢隨著住宅電梯數量劇增，近年來市質量技術監督局受理特種設備舉報投訴案例中，電梯排在首位，而有關電梯的舉報投訴案例中，多數涉與住宅電梯，且呈逐年上升趨勢。投訴主要問題包括：發生事故、關人故障、運行控制系統不穩定、報警無效、未貼安全檢驗合格標志等。2.選型不當埋下隱患一些房地產開發商選定電梯時只考慮降低成本，而不遵守相關規。例如，如國家對電梯的配置中明確規定：“超過六層以上建筑配置的電梯的數量要與住戶的數目相匹配，板式或塔式樓每80戶要設1部運行速度為1米/秒，載荷量在750公斤以上的電梯，超過80戶的，要設2部電梯，120戶以上的住宅樓，則要設置3部電梯”。而當前現

3、實情況是，多數開發商為了節約成本，往往少設置電梯，導致電梯運力的不足、頻繁使用、維修保養不規，給廣大業主安全出行帶來很多安全隱患。再如國家住宅設計防火規中要求，高度在12層以上的住宅，應配兩部電梯，而且其中的一部電梯必須能容納一臺擔架。現實情況是：多數小區選用的電梯達不到上述要求，一旦居民遇到重病搶救或其它緊急情況，電梯根本用不上。3. 設備本身存在先天隱患由于住宅電梯制造、安裝市場競爭愈演愈烈，有些電梯生產廠為降低成本，生產的住宅電梯在材料上偷工減料，這些電梯的性能質量較差，電梯的故障率較高；個別電梯制造廠為降低成本，竟然將電梯委托給生產條件差或技術能力低的小廠制造，這些小廠為片面追逐利潤，

4、生產的電梯往往粗制濫造；更有甚者，非法組裝、拼湊電梯。電梯安裝可以看成是制造的持續，電梯安裝質量同樣重要。由于近年來電梯市場需求的膨脹，需要安裝電梯數量急劇增加，電梯制造廠自己的安裝隊伍安裝能力不夠，于是分包給其他電梯安裝隊伍，承包的安裝隊伍常常又將安裝工程分包給其它小的安裝隊伍，甚至分包給沒有許可資質的電梯安裝隊伍或個人，層層分包導致安裝利潤微薄、安裝管理跟不上、安裝質量下降。電梯安裝質量差的另外一個原因是電梯安裝人員的素質不高，因為電梯安裝人員短缺，一些安裝隊伍雇用未經培訓考核的農民工進行安裝。上述原因導致住宅電梯先天存在隱患，加快了電梯的磨損、縮短了電梯維修周期、降低了住宅電梯使用年限。

5、4. 老舊住宅電梯安全隱患突出據調查統計，故障高發的住宅電梯多集中于使用年限在10年以上的舊電梯與一些因先天遺留問題造成管理混亂的小區。一方面，使用10年以上的老舊住宅電梯均屬于早期產品，設備檔次低、質量差，且老化嚴重，已進入故障多發期；另一方面，由于資金不到位，電梯檢修維保不正常，甚至被迫帶“病”運行，導致老電梯故障頻發，電梯安全運行狀況差。電梯常帶病作業、或安全裝置失效、或零部件損壞，經常發生困人、沖頂、蹲底等現象，甚至發生事故。我國目前沒有明確的電梯強制報廢年限規定，而一些早期投入使用的電梯，經多年使用后，已不能滿足現行安全技術規要求，應進行改造或更新，但往往因資金因素不能與時改造或更新

6、，安全隱患問題相對突出。5.使用環節的安全責任制度落實仍存在很多問題一是仍有少部份業主或物業管理部門在電梯使用管理中漠視安全，存在著未建立電梯安全管理制度，未按要求建立應急救援預案和緊急救援措施，不按時申報年檢，管理人員、操作人員無證上崗；二是一些新交付使用的住宅小區因為維修經費等問題，還存在著開發商與物業、業主三方之間使用管理責任不明確等現象；三是一些住宅由于產權關系較為復雜，住宅電梯責任主體難于落實；四是目前在使用單位和監管部門之間存在信息不對稱的問題，不少物業小區只知道電梯需要年檢，對國家電梯管理的其它要求知之甚少。6.電梯維護保養市場仍需進一步規。特種設備安全監察條例第三十二條明確規定

7、：“電梯的日常維護保養必須由依照本條例取得許可的安裝、改造、維修單位或者電梯制造單位進行。電梯應當至少每15日進行一次清潔、潤滑、調整和檢查”。通過安全監察與檢驗情況看，目前大多數在用住宅電梯使用單位基本按條例要求，與專業維護保養單位簽訂了日常維護保養合同，但也存在著部份電梯維保單位或維保人員與物業串通，簽訂虛假維保合同，不按安全技術規和質量保證體系要求進行日常維護保養，搞低價惡意競爭，擾亂維護保養市場，影響電梯維保質量等現象。7.住宅電梯用戶的安全使用知識相對缺乏電梯使用者相對缺乏電梯安全使用教育，部份用戶不愛惜電梯，房屋裝修和搬運家什時，使用不當，人為損傷電梯的現象屢見不鮮，住宅電梯的外召

8、喚裝置、轎操縱裝置、廳門、轎門損壞較多。這些行為客觀上加快了電梯的磨損，增大了維修資金，也經常造成電梯故障、困人、損壞電梯部件等后果，有的故障經媒體曝光后，給電梯生產單位、檢驗單位和安全監管工作帶來了負面影響。據有關機構統計，管理人員、使用人員的錯誤操作致使電梯發生的故障占所有電梯故障的30%以上。可見電梯乘用人員的一些錯誤操作行為也是導致住宅電梯故障的隱患。8.住宅電梯維修改造資金問題成為電梯管理的瓶頸住宅電梯維修改造資金問題是影響使用的一個關鍵問題。用于住宅電梯的資金有兩部份：一是電梯住宅樓寓電梯運行服務費，我市按關于規房屋入住收費項目與收費標準的通知，對高層住宅樓寓電梯運行服務費：每人每

9、月12元（學齡前兒童免收）。這部分費用主要用于電梯的日常的電梯維護和電梯電費的開支的。二是電梯的更新、改造費用，這部分來源與公共維修基金。隨著住房制度的改革，住宅產權進一步多元化。根據普通住宅小區物業收費的規定，電梯費用只向產權人收取。目前物業市場的法律法規也不夠完善，物業管委會的運作尚不規，物業管理企業收費要直接面對眾多產權人，因此困難頗多。按照現行狀況，物業管理企業只能從別的方面來補償物業管理資金費用的不足，增加電梯服務的投入。但實際情況是，物業管理費等公共性服務費近期進一步下調，插卡式用電、煤氣、供暖服務形式的出現，使物業管理企業收取公眾代辦性服務費也面臨嚴重困境，加之普通住宅小區多為老

10、小區，福利型服務和經營型服務方式并存，使收費難問題很難得到根本的解決。但是，電梯又是住戶出行之必備工具，須臾不可離開。即使部分產權人不交費，電梯仍無法停運，它畢竟是一種公共服務設備。這樣導致運行、維修費用跟不上電梯運行、維護要求，長此以往，電梯安全狀況難以保障。電梯的改造、更新，需要動用公共維修基金，但現在公共維修基金的收取、管理和使用有很多不透明的地方。現在法律規定，必須成立業主大會才有可能去動用這筆錢，但實際操作很困難。成立業主委員會就很難，原因有多方面，主要是沒有人牽頭組織，沒有哪個業主會有這份精力和閑心，開發商沒有這個義務，樓盤建好銷售完它就撤了，業主委員會是否成立它不關心。物業公司關

11、心這筆錢的使用，但它最不希望業主委員會成立起來，業主委員會如果真成立了，有可能就會重新選擇物業公司或調整物業收費標準，要物業公司把到嘴的肉吐出來，它不會干這傻事，所以它也不會出面組織。而一些老小區由于產權復雜找不到公共維修基金，電梯改造更新所需資金原則上只能靠房屋產權人來籌集，這更是困難重重，業主對維修保養和更新電梯費用的分攤部分，各執己見，難以統一，住在低層的業主們認為自己根本用不著電梯，拒絕交錢。對于使用年限短的住宅電梯，矛盾尚不突出，但一旦電梯進入到改造更新的時候，矛盾就會突出起來。綜上所述，正是由于電梯運行費用難于籌集，公共維修基金的提取難等問題，住宅電梯的維修、改造、更新資金得不到保

12、障，是電梯安全運行管理的一個瓶頸。三、加強住宅電梯安全管理的對策建議(一)全面推行標準化管理，切實落實使用單位的安全主體責任一方面由于我市特種設備數量多、分布廣的特點，監管力量相對薄弱，另一方面監管部門固然可以通過專項整治和現場安全監察等手段大量消除安全隱患，但要徹底解決特種設備的安全問題，最重要的還是要從源頭抓起，增強企業的安全意識。小區物業管理部門是小區住宅電梯的日常管理單位，對電梯安全負有主要責任。全面推行標準化管理是落實小區物業管理機構的安全主體責任的一種嶄新的有效手段。目前物業管理部門對電梯使用環節的管理缺乏統一和可參考的管理標準，小區物業管理部門和監管部門對電梯的管理要求不夠協調，

13、直接影響到監管有效性。建立住宅電梯安全使用標準化建設可以幫助和指導小區物業管理機構增強住宅電梯安全管理，改善住宅電梯的管理現狀，提高住宅電梯的全管理水平。為此我市電梯監管部門可以考慮創新管理手段，制定我市住宅電梯使用管理要求與評價標準，標準的制定要依據現行電梯相關法規、規章和安全技術規，并融合現代安全管理理念，對住宅電梯安全使用提出標準化的評價方法。(二)加強對電梯日常維護保養質量的監督檢查加強對電梯日常維護保養質量的監督檢查。電梯日常維護保養質量是電梯安全使用的重要保障。我們可以從以下幾方面來督促有關單位提高電梯日常維護保養工作的質量，一是加強對電梯日常維護保養單位的證后監督檢查，督促其按安

14、全技術規和質量保證體系要求進行維保。二是深入開展隱患排查治理，為做好電梯的隱患排查治理工作，確保電梯安全運行，三是與市建委、房產局、市物業管理協會等部門通力協作，共同加強對物業公司的監督管理，規物業公司對維護保養單位的招標選擇、日常監督等行為(三)加快住宅電梯法制建設，解決管理盲點特種設備安全監察條例等法規對電梯的設計、制造、安裝、改造、維修、檢驗和使用等各個環節做出了相關規定。但這些法規沒有考慮住宅電梯的特殊性，甚至沒有對住宅電梯進行單獨的分類。這給監管工作帶來實際困難。監管部門要想提高住宅電梯的管理水平，一方面熱切盼望與條例配套的法規能盡快出臺。另一方面，結合我市的實際情況，我們應制定相關

15、文件、法規，必要時制定地方法規來解決住宅電梯存在的問題，解決管理盲點。1.制定“市住宅的電梯管理辦法”針對我市電梯存在的隱患，制定“市住宅的電梯管理辦法”，在“辦法”中引用JG/T5010住宅電梯的配置和選擇規，保障建設單位在選購電梯時與使用需求相適應；利用“辦法”可以約束電梯乘客的不文明行為；利用“辦法”規定住宅電梯的使用年限，強制報廢超年限帶病運行的住宅電梯。2.制定“電梯維修保養容與要求”和“住宅電梯維修保養定額標準”電梯監管部門制定維修保養容與要求，來規維修保養質量，政府相關部門制定電梯定額標準，可以有效解決電梯維修養單位間的不公平競爭。3.制定“住宅電梯改造技術要求”我們可以針對住宅

16、電梯，從技術上規電梯修理改造行為，提高住宅電梯使用性能。(四)解決住宅電梯維修資金的瓶頸首先談電梯運行費用。市電梯運行服務費是按人頭收取的，由于文明素質的問題，物業部門在實際操作上收費難度很大，關于一樓用戶是否應繳納費用的爭論喋喋不休。另外也很難確定一家幾口人乘坐電梯。對此我們可有三種對策。一是改變收費方式。按物權法，電梯產權應為業主共有。理所當然電梯費用的收取應該是電梯的各共有人共同承擔。筆者認為按面積收取電梯運行費用比較合理，同時可同物業費用一并收取，利益物業管理部門的操作。二是可在業主公約中明確電梯費的收取方式。建設單位在制定業主臨時公約時，可以明確寫入電梯費的收取辦法，由業主逐個簽字確

17、認。另外在制定業主公約時，也應該明確業主如何交納電梯費，提交業主大會表決后，則對全體業主具有約束力。如果在業主公約中寫明，則按照公約的規定收取電梯費，從而減少此類問題的糾紛。三是通過宣傳 提高業主對物業共用部位、共用設施設備的維護意識。使業主明確：物業共用部位、共用設施設備屬于業主共有，其維護的好壞，直接關系到物業的保值增值，關系到業主的自身利益，如業主因某種原因拒絕交納電梯費，電梯得不到與時的維護，最終受損害的是業主自己。在談一談公共維修基金的使用。由于公共維修基金的收取、管理和使用有很多不透明，實際這部分維修基金很少用于改造或更新。近期建設部出臺的住宅專項維修資金管理辦法，對資金的使用與管

18、理有很大推進做作用，但操作起來問題還很多。對此政府要特別重視，要加大力度監督房屋維修基金去向。(五)加快老舊電梯的隱患排查工作底消除老舊電梯安全隱患，需要各級政府、各有關部門以與產權單位、物業管理部門和廣大市民共同努力。難點是資金問題和責任人。靈活籌措資金，完成10年以上老舊住宅電梯更新改造。對于繳納公共維修基金的住宅，資金可以從公共維修基金或業務共有的停車場等經營性收入中提取；對于公共維修基金繳納嚴重不足的，在協調和監督開展續籌公共維修基金的同時，可由政府協調原售房單位、原售房單位上級主管部門等相關單位落實資金進行過渡，分階段、分類型的逐步更新、改造老舊電梯；對于沒有繳納公共維修基金的住宅，建議由業主、物業部門、街道政府協商解決。對于未來的住宅電梯，則可以考慮專設電梯更新、改造基金。(六)加強對電梯知識的宣傳，提高全員安全意識普與電梯知識（包括使用常識與乘梯文明須知），解除乘客的恐慌心理，首先就要使人們加強對電梯的了解。我們要充分利用每年的“3.15”宣傳日、