1、開發性ppp融資模式固安新城案例解析文章來源：元亨祥集團 李盛云一、宏觀環境1. 中國進入增速換擋時期目前中國經濟正進入到增速換擋時期，在這一增速換擋期的 背后，經濟結構也在發生系統性的變化：表面上是增速從高速向 中速轉換，背后是要素投入到創新驅動，政府主導到市場主導的 轉變，更深層次的則是改革轉型。2. 房地產市場尋求轉變自2015年起，中央決策層提出了要對經濟進行供給側結構 性改革，其中抑制房價泡沫成為重要任務。政府對房地產市場進 行一系列調控的最終目的是限制資金大幅度流向房地產企業。因 此，對資金需求巨大的房地產企業，尋求轉型刻不容緩。伴隨嚴峻的市場環境，眾多的房地產企業正在積極尋求轉變

2、 發展方式。產業小鎮和產業園區PPP模式成為了一些房企轉型的 主要方向，這種模式不同于傳統的房地產開發模式，它十分注重 資金獲取和產業運營的能力，強調通過產業園區和小鎮的建設來 帶動所在區域可持續的發展，被稱為開發性PPP模式。在2019 年中國第一屆開發性PPP論壇上，固安產業新城模式被評選為 PPP模式創新樣本。3. PPP政策環境從政策角度看，2017年有關部門專門對快速增長的PPP項目 進行了大規模的清理和整頓，嚴格限制大型央企和國企參與PPP 項目，鼓勵優質民營企業參與其中。并且在PPP模式基礎上創新 出來的開發性PPP模式更是彌補了原始PPP模式的缺陷，所以在 政策上也是大力支持。

3、二、固安新城項目概況1. 項目介紹在中國社會科學院發布的國內首份中國縣域經濟發展報告 (2015)中，固安憑借突出的創新能力，在“中國縣域經濟創新 力50強”榜單中排在第三位，同時位列“全國縣域經濟發展潛力百 強縣''的第十，并成功躋身“全國縣域經濟競爭力百強縣”。從2002年，全縣年財政收入不足億元、發展水平位列廊坊 市十個縣(市、區)中的后兩名，到2014年全縣財政收入突破 40億元大關，公共預算收入完成25.4億元，居全省第五位。十余 年間，固安這個曾經的傳統農業縣，被打造成為智慧生態、宜居 宜業、創新驅動的產業新城。2. 項目模式固安縣政府與華夏幸福簽訂排他性的特許經營

4、協議，設立三 浦威特園區建設發展有限公司(簡稱“三浦威特”)作為雙方合作 的項目公司(SPV),華夏幸福公司向項目公司投入注冊資本金與項 目開發資金，為固安產業新城的投資、建設、開發、運營提供一 系列的公共產品與服務，充分發揮了市場機制下的高效資源配置 作用，與地方政府構建了一個產業新城整體開發的政企伙伴關系 機制。固安縣政府PPP合作協議華夏幸福改府職責: 現地設計批復 攻口由把與筮管 響定穌惠統范 提供政策支持IIIT1-1S/X1/三浦威特園區開發有限公司（SPV）公司職責： 全部資金的籌措 垠劃園區產業定位 理設用地開發建沒招陶引資運營維護: 服務土地整理'1投資，'基

5、礎設施 建設公共設施' 建設產業發展、 服務規劃設計SPV核心業務 特許經智權SPV外包業務建設施工產業研究圖：固安產業新城特許經營的PPP合作模式運營維護:外包通過這一模式，政府主導重大決策、組織制定規劃、確定標準規范、提供政策支持；企業則作為投資及開發主體，全權負責開發建設業務。在規劃設計、土地整理、基礎設施建設、公共配套建設、產業發展服務、城市運營等在內的全流程綜合開發工作上，華夏幸福與地方政府進行全面合作。前期，華夏幸福以全球視野和國際標準對合作區域進行頂層設計和戰略規劃，在與固安縣政府簽訂排他性特許經營協議后,將通過項目公司開展土地整理投資、基礎設施建設等工程。在開發中期，公

6、司圍繞園區定位，依托企業數據庫進行產業招商，并進行二級開發和產業孵化服務，并積極引進優勢民生資源，并促進了公共資源配置均等化，讓當地居民和外來人員同等享受優質的教育、醫療等公共資源和服務，并帶動了區域的發展升級。當企業逐漸入駐園區后，公司將持續提供產業引導和綜合管理服務,最終實現產業新城的閉環生態。在此過程中，華夏幸福也充分發揮了全過程的綜合統籌優勢。F1園區規劃 產業定位 設計0T1一級土地 開發F1基礎設施 建設園區綜合 管理Q產業孵化 與引導Qr、土地二級 開發ki0產業招商 引資3.開發性PPP運作模式PPP模式指的是政府與社會資本合作的運作模式，本質上是 一種具有現代化理念的融資方式

7、，在這種模式中，民營企業和政 府部門采取合作的形式來為基礎設施建設提供融資上的便利和政 策上的支持，以此達成項目參與各方的雙贏或多贏。傳統PPP在 實踐過程中以推動一些大型市政基礎設施建設為主要目標，主要 根據政府對項目的支持力度、項目的預期收益、企業的資產狀況 來獲得融資。此案中，華夏幸福的PPP融資模式特點在于注重產業小鎮、 產業新城和城市運營，強調選址城市的自我造血功能，這種方式 打破了以政府作為兜底的剛性兌付機制，具有可行性高、創造性 強的特點。這種融資是傳統PPP的升級，也就是現在政策鼓勵的 開發性PPPo通過表格中對于傳統PPP和開發性PPP的對比，開發性PPP 在實施效果和未來的

8、發展前景方面，都較傳統的PPP模式有優越 性，因為在這種運作模式下的產業和城市發展具有很強的可持續 性。如果在項目運營前期進行專業的規劃和設計，最終能夠帶動 項目參與各方共同的成長，社會效益相對較強。實際上，由于目 前我國對于PPP研究并不充分，相關法律制度尚不健全，開發性ppp作為相對新的概念，在我國運用起來很難一蹴而就。傳統PPP開發性PPP卜:要社會資本方大型央企、國企、上市名企優質民營企業（華夏幸福）應用領域交通運輸、市政匚程等大型基it產業新城、產業小鎮等城市運營小點環節基礎設施建設能力融資、運菅能力主要目標提供公共服務強調各參與方共同發展.實現共贏或鄉簌實施效果有些存在隱性擔保、名

9、股實但.4能推高地方政府債務.2017年不合格項目被大清理、整改不依賴于地方政府擔保.何助于打破刖性兌付.強調城而的1*1我造血功能.R有可持續性未來前現退庫與整改.受到嚴格限制受到政策鼓勵、前圾較好資樸柘W 根據PPP論壇資料供理而粽傳統PPP與開發性PPP的區別華夏幸福的開發性PPP運作模式涵蓋五個環節，英文簡稱為 DBFOT：設計（D） 建設（B） 融資（F） 一運營（0） 轉 移（T）o第一步設計（Design）。即在PPP協議簽訂之后，華夏幸福會成立 項目公司專門為當地政府相關部門提供項目咨詢及規劃設計等一 系列服務。第二步建設（Build）。即經當地政府同意，在擬開發園區進行土地

10、整理工作，并進行相關的基礎設施建設，為后續的招商引資做鋪墊。第三步融資（Finance）。在融資中，華夏幸福是主要負責方，為后 續園區建設籌集發展資金。此環節是該模式運作的最關鍵節點， 是產業地產持續健康運營的強有力保證。第四步運營(Operate)。即當園區基礎建設基本完成后，華夏幸福 會采取措施進行招商引資，吸引優秀的企業進駐園區，并為它們 提供后續增值服務，保證它們的成長。第五步轉移(Transfer)。即在PPP協議到期之后，負責園區運營的 項目公司會把與產業新城相關的設施移交給政府。4. 融資模式對于PPP模式而言，政府通常會為項目的運作設立專門的政 府引導基金以提供資金支持。除此之

11、外，還包含信托、保險資金、 資產證券化及融資租賃等。華夏幸福在其PPP項目融資過程中， 融資工具大致包括以下幾種：(1) 超短融資券超短期融資債券是指具有法人資格、信用評級較高的非金融 企業在銀行間債券市場發行的,期限在270天以內的短期融資券。公司近期也在國內和海外市場發行債券募集資金，這些多元 化的融資方式將推動產業新城的健康運營，保證公司穩健發展。(2) 夾層融資夾層融資是指在風險和回報方面介于是否確定于優先債務 和股本融資之間的一種融資形式。這種融資形式是一種長期債務 且沒有擔保，因此對資金需求方限制較少，成本較股權融資也低， 并且最重要的是融資的付款事宜可以根據公司的現金流狀況作出

12、適當的調整。過去的幾年，華夏幸福分別與華鑫信托、平安信托、 華奧信托進行了夾層融資，獲取了大量資金。（3）售后回租式融資租賃這是華夏幸福比較普遍采取的融資形式，是指其先將某項資 產賣給融資租賃公司，該公司再出租給華夏幸福使用，之后華夏 幸福也會在合同約定的期限內進行回購，這種操作為公司的發展 及時注入了現金流。（4）PPP資產支持證券近幾年，受到政策的積極影響，資產證券化規模在國內擴張 迅速，各類投資機構紛紛設立資產支持證券專項計劃。2017年3月，在國內第一批PPP資產證券化項目中，華夏 幸福全資子公司九通基業通過發行資產支持證券進行了融資，該 計劃的資產為固安工業園區的供熱收費收益權，相比于銀行貸款, 這種融資形式成本更低，也一定程度上可以提高華夏幸福公司的 知名度，但在目前的國內市場上，華夏幸福還是極少數的利用 “PPP項目+資產證券化”來融資的房地產企業，未來想要充分利 用該方式進行融資還需要進行不斷的探索。（5）住宅市場銷售回款住宅銷售額近幾年已經成為