1、福州市商圈調研報告目錄一、福州城市概況3二、福州市經濟運行及城市規劃41、 城市經濟運行42、 福州城市規劃5三、福州商業市場概況71、商圈概況72、東街口商圈分析83、 臺江商圈分析104、 萬寶商圈分析115、 部分商業租金情況13四、福州市寫字樓市場分析141、區域分布142、租賃市場143、銷售市場154、代表性高端寫字樓155、寫字樓市場小結16五、福州住宅市場概況161、房地產市場總體概況162、2010年上半年房產市場概況173、福州市區域數據18一、福州城市概況福州是福建省的省會城市，全省的政治、經濟、文化、教育中心，地處福建東部沿海，閩江下游，東瀕東海，與臺灣隔海相望。福州市

2、轄鼓樓區、臺江區、倉山區、馬尾區、晉安區、福清市、長樂市等五區二市和閩侯、閩清、永泰、平潭、連江、羅源六縣，全市總面積11968平方公里，其中市區面積1043平方公里，全市常住總人口687萬人，其中市區常住總人口271萬人。全市戶籍總人口638.33萬人，其中市區戶籍總人口187.53萬人。二、福州市經濟運行及城市規劃1、 城市經濟運行09年，全市實現地區生產總值2524.28億元，全國排名第24位、比上年增長12.8%，其中第一、二、三產業增加值為241.78億元、1197.84億元和1084.66億元，分別增長5.2%、13.6%和13.5%。產業結構繼續調整，三次產業比重由上年的10.3

3、47.442.3調整為9.647.443.0。第一、二、三產業對GDP增長的貢獻率分別為3.5%、51.8%和44.7%。全市人均地區生產總值達36851元，增長11.9%。全市在崗職工年平均工資31000元，增長12.6%。據城鄉住戶抽樣調查，全年城鎮居民人均可支配收入20289元，扣除價格因素，增長10%。全市實現社會消費品零售總額1335.79億元，增長18.0%，其中限額以上企業實現556.35億元。09年全社會固定資產投資完成1646.72億元，增長31.5%，其中城鎮以上固定資產投資完成1544.60億元，增長32.3%。全市共接待過夜境內游客901萬人次，增長2.6%，過夜境外游

4、客60.60萬人次，下降3.9%。年末共有星級賓館飯店73家,客房共計11070間。10年前三季度，福州市地區生產總值1944.37億元，增長14.7%，其中，第一產業增加值145.43億元，增長3.8%，第二產業增加值931.61億元，增長20.1%，第三產業增加值867.33億元，增長11.1%。10年前三季度全社會固定資產投資1538.63億元，增長38.9%，與1-8月比較，全社會固定資產投資增幅提高5.2個百分點。城鎮固定資產投資1478.18億元，增長42.5%，位居全省設區市第二位。與1-8月比較，城鎮固定資產投資增幅提高5.9個百分點。全市社會消費品零售總額1133.28億元，

5、增長21.0%,在全省設區市中居第二位。與1-8月比較，社會消費品零售總額增幅提高0.9個百分點，多數縣（市）區增幅有不同程度的提高，僅2個縣區略有回落。05年-09年福州市GDP及增長率05年-09年福州市人均GDP走勢2、 福州城市規劃1）城市性質：福建省省會、海峽西岸經濟區的中心城市、國家歷史文化名城。2）規劃人口規模：規劃2015年全市總人口為800萬人，城鎮人口為527萬人，城鎮化水平為66%；2020年全市總人口為890萬人，城鎮人口為642萬人，城鎮化水平為72%。3）中心城區空間布局“一區三軸八城”：中心城區的重點發展方向為“東擴、南進”。采取“結構開放、軸向發展、核心多極、服

6、務沿江、工業沿海、生態滲透”的空間發展策略，形成“一區三軸八新城”的空間布局結構?！耙粎^”即一個中心區(三環以內區域)，主要承擔市級行政、文化、商貿服務等中心職能，強化八一七中軸線和閩江軸線兩條公共設施服務帶，以及北江濱商務中心、鰲峰洲金融街、會展島等六個公建中心。 “三軸”即傳統城市服務軸、城市東擴發展軸、城市南進發展軸三條軸線。“八新城”即東部新城、科學城、大學城、汽車城、馬尾、新店、荊溪、亭江-瑯岐八個新城，在八個新城分別培育新城中心。4）交通規劃：未來福州對外交通體系將構建由沿海交通走廊和內陸交通走廊構成的“T”字形區域快速運輸通道，優化鐵路、公路、航空、內河、港口等各種交通運輸基礎設

7、施的銜接。城市交通系統以軌道交通為骨干的集約化運輸導向型交通發展模式。確立公共交通優先發展的主體地位，優先建設“鼓臺-倉山-東部新城”復合交通走廊內及跨江交通設施。四、福州商業市場概況1、商圈概況東街口商圈：東百、大洋、東方、新華都百貨、南后街五一廣場商圈：冠亞廣場、大洋廣場正大廣場店臺江商圈：中亭街、元洪購物廣場、榕城古街、步行街、東百群升店萬寶商圈：寶龍城市廣場、萬象城福州市區商圈分布區域商圈類型特點代表物業福州市區東街口核心商圈東街口商業主要由東百、大洋、東方、新華都百貨組成，但東街主干道并不寬敞，沿街商鋪主要由品牌商店、大量的特色店、三坊七巷文化街組成，該商圈為成熟商圈，未來開發力度較

8、小。東百、大洋、東方、新華都百貨、南后街五一廣場區域商圈五一廣場商圈商業圍繞五一廣場而設，商圈內現有大型商業有冠亞廣場、大洋正大廣場店等；該商圈北至東街口商圈，南接茶亭老商業中心，茶亭商業中心中君臨盛世茶亭、世茂天城即將面世，未來該商圈有可能取代東街口核心地位冠亞廣場、大洋廣場正大廣場店臺江區域商圈臺江現有中亭街、元洪購物廣場、榕城古街、步行街、臺江農貿集市等，商圈商業檔次偏于中低檔，目前東百群升店已入駐臺江商圈，為該商圈最高檔商業中亭街、元洪購物廣場、榕城古街、步行街、東百群升店萬寶區域商圈“萬寶商圈”從2004年始初露端倪，與東街口和中亭街等其他商圈不同的是，這是在沒有商業底蘊的新地上規劃

9、的全新shopping mall從而打造一個全新的商圈。目前該商圈的商業影響力完全依賴寶龍城市廣場和萬象城。寶龍城市廣場、萬象城Ø 榕城商業發展歷程，東街口商圈、臺江商圈作為榕城傳統兩大商圈具有得天獨厚的地理區位優勢，剛興起的萬寶商圈開始逐漸成熟。Ø 目前福州市現有的商業房地產項目大都有兩個特點，一個是運作模式大都為銷售物業，另一個是經營業態單一。同時福州的商業場所還存在著高度集中，新興商業形態和次商圈還不發達等弊端。Ø 福州較為成熟的三大商圈分別是東街口、臺江和萬寶商圈，這些商圈存在的商業形態大都為：傳統商業街、市中心的商場、獨立商鋪、購物中心等。隨著年底福州金

10、融街萬達廣場的開業，將形成一個新的金融街萬達商圈。Ø 福州市鼓樓區是福建省、福州市政要機關、本地人口的集聚地，先天的地利優勢，造就了東街口商業區商業經濟的繁榮。2、東街口商圈分析東街口商圈以八一七北路、津泰路商業街和南后街為主，其位于東街口以南，南門兜以北，西至南后街，東到五一路，是目前福州最繁榮的商業區，也是福州市傳統的商業核心區。東街口商圈內主要分布四大百貨商場、一個購物中心和三條商業街：其分別是東百商場、東方百貨、大洋百貨、新華都百貨和冠亞廣場及八一七北路、津泰路、南后街。涉及商業業態：服飾、餐飲、鞋帽、數碼通訊、鐘表眼鏡等。主要商業形態：市區購物中心、百貨、沿街商鋪、步行街等

11、。主要零售企業：大洋百貨一店、東百商場、東方百貨東街店、新華都百貨、國美電器、永樂電器、蘇寧電器、好又多量販超市、冠亞廣場、大洋百貨二店1）大洋百貨東街店福州首個“流行百貨”概念倡導者 開業時間 2002年9月 總建面積 4萬平方米 年銷售額 8.6億 樓層 共10層 主體定位 時尚流行百貨 主要亮點 化妝品及少女裝2）東百東街店福州老字號百貨 開業時間 1997年 總建面積 3.8萬平方米 年銷售額 11.9億 樓層 共9層 主體定位傳統百貨與流行百貨相結合3）東方百貨東街店福州首家奢侈品店開業時間2004年7月總建面積2.6萬平方米年銷售額3億樓層共7層總體定位中高端百貨主要亮點國際一二線

12、品牌4）東街口商圈小結：Ø 業態：以經營服裝服飾為主，由休閑品牌專賣店、自營服飾店、傳統百貨、主題店、時尚賣場、餐飲、影院、傳統老字號店及服務設施組成；沿街店鋪以休閑品牌為主。Ø 定位：中低檔為主，大眾消費。Ø 消費群體：年輕人、家庭群體、外地游客。Ø 優勢：福州核心商圈、歷史悠久、知名度高；客流量大。Ø 劣勢：交通、停車均不方便、衛生條件較差、車流人流混亂；沿街店鋪檔次偏低；百貨店仍以傳統百貨為主，硬件設施及商品布局均過于陳舊；整體形象不好，管理雜亂無章。3、 臺江商圈分析臺江區作為全省商貿中心區，經濟實力雄厚，市場商貿繁榮。自中國“五口通商

13、”以來，臺江成為閩江流域貨物的集散地，商業日趨繁榮。中亭街源于宋代，已有近千年的歷史。新世紀，隨著中亭街的改造及東百元洪購物中心的開業，以中亭街、東百元洪購物中心、臺江農貿市場、榕城古街為主的臺江商圈成為了福州市繁華的商貿中心區。涉及商業業態：服裝、餐飲、影城、游樂城、通訊、家電、鞋帽、家居用品、鐘表眼鏡等。主要商業形態：購物中心、百貨商場、超市、家電賣場、沿街商鋪、專業市場、批發市場等。主要零售企業：東方百貨群升店、東百元洪購物中心、國美電器、永樂電器、蘇寧電器、世紀聯華超市、臺江農貿市場。1）東方百貨群升店GUCCI福建首個專柜開業時間2009年4月總建面積3萬平方米年銷售額3億樓層共4層

14、總體定位高端百貨主要亮點奢侈品牌開業時間2009年4月總建面積10萬平方米年銷售額3.8億樓層共5層總體定位時尚購物廣場主要亮點餐飲+購物 2）東百元洪購物廣場東百首個購物廣場形態 3）臺江商圈小結：Ø 業態：以服裝服飾批發市場為主，家電賣場、主要商業街區由休閑品牌專賣店為主。Ø 定位：主要以中低檔消費為主、購買力偏低。Ø 消費群體：年輕人、家庭群體、工薪階層、外地游客。Ø 優勢：福州次核心商圈、歷史商業文化沉積、知名度高、客流量大。Ø 劣勢：檔次偏低；以傳統商業街為主，整體形象不好，管理雜亂無章。4、 萬寶商圈分析自2007年開業以來，隨著寶

15、龍城市廣場對主力百貨進行調換，以福建本土百貨企業新華都取代原有的康城百貨，并縮小了零售的經營面積，增加了餐飲、娛樂業態的占有比例；萬象城也擴大了餐飲娛樂的經營面結，并對原有主力店百安居進行了撤換，以增加能購迅速集聚人氣的零售業態。在經過兩年多時間的經營，寶龍城市廣場、萬象城開始集聚了不少人氣，目前已日趨成熟。因hoppingmall這種商業形態有著規模龐大、業態豐富的特征，所以“萬寶商圈 ”能在短期內崛起，成為福州新興商圈。涉及商業業態： 服裝、 服裝、餐飲、通訊、家電、鞋帽、家居用品、鐘表眼鏡等。主要商業形態：百貨商場、超市、家電賣場、商鋪等。主要零售企業：新華都百貨、天虹百貨、國美電器、蘇

16、寧電器、家樂福等 1）寶龍城市廣場項目位置 工業路與西二環路交匯處 開業時間2007年5月1日總建筑面積22萬平方米商業面積共計17萬平方米業態組合：百貨、超市、家電賣場、影院、餐飲、娛樂、電玩、品牌專賣店、酒店式公寓 2）萬象城項目位置 工業路與西二環路交匯處 開業時間2006年12月22日總建筑面積11萬平方米業態組合：百貨、家電賣場、餐飲、娛樂、品牌專賣店 3）萬寶商圈小結：Ø 業態：以兩大購物中心為主，百貨商場、家電賣場、服裝服飾專賣店、品牌餐飲店為主。Ø 定位：主要以中低檔消費為主。Ø 消費群體：追求時尚個性的年輕人、學生群體、工薪階層、家庭群體。

17、16; 優勢：福州新興商圈、交通便利、停車方便、業態較豐富、 客流量大。Ø 劣勢：經營模式主要以銷售物業為主、大量的人流尚未轉化為購買力、整體形象偏低。5、 部分商業租金情況項目名稱所處位置租金情況 （元/月/）項目體量主要業態寶龍城市廣場臺江區50-45022萬百貨、超市、家電賣場、影院、餐飲、娛樂、電玩、品牌專賣店、精裝修酒店式公寓冠亞廣場臺江區80-3508.9萬百貨、餐飲、娛樂、品牌專賣店、精裝酒店公寓東百元洪臺江區50-28010.7萬購物、休閑、娛樂、餐飲世茂天城臺江區180-3003.6萬精品百貨、女人街、餐飲、名品店、五星級酒店、5A寫字樓、高層住宅萬象城臺江區70-

18、20011萬百貨、家電賣場、餐飲、娛樂、品牌專賣店三、福州市寫字樓市場分析1、區域分布目前福州商務寫字樓集中分布在鼓樓區湖東路、五四路、五一路、東街、東大路、華林路、古田路等核心路段，其中以五四路和湖東路為中心的現代核心商務區甲級寫字樓最為集中。2、租賃市場目前，福州甲級寫字樓租金達到60-130元/月，集中在7090元/月為主，而中低端寫字樓主租金主力集中在3060元/月，整體空置率較低。2010年7月福州甲級寫字樓租金水平樓宇名稱樓宇位置租金水平宜發大廈五四路60.00元/月置地廣場五四路與湖東路交叉口80-90元/月環球廣場五四路90-110元/月東煌大廈五四路 100元/月信和廣場五四

19、路100-130元/月3、銷售市場2010年，由于新增項目均為鼓樓和臺江區高品質項目，因此平均銷售均價有所上漲，達到20000萬/左右。就已經銷售的世茂天城和開始推廣的恒力城來看，地段稀缺、品牌開發商開發的高端寫字樓銷售市場反應良好。2011年福州新建甲級寫字樓對外售價樓宇名稱樓宇位置對外銷售報價恒力城五四路25000元/恒力金融中心井大路25000元/世茂天城廣達路25000元/萬達廣場江濱大道18000元/4、代表性高端寫字樓樓宇名稱樓宇位置總建面積單層面積入駐企業主力辦公面積層高層數租金開發單位管理單位恒力金融中心湖東路350051200-1400200-2503.8M26福建中旅房地產

20、開發有限公司恒力城五四路350001000整層銷售約3.5M404-5元/福建中旅房地產開發有限公司信和廣場五四路57540約1500分割租賃，面積90-300約3.5M276元/信和置業(福州)有限公司信和置業(福州)有限公司物業處中庚青年廣場東街388441138.46整層銷售,每層九戶，每戶88210無梁式3.2M316元/中庚集團 （駿建地產） 中庚物業置地廣場五四與湖東路交叉612001000300左右約3.5M324元/置地房地產開發有限公司武夷（福建）物管東煌大廈五四路36242約1200只租不售,靈活分割地上30 地下37元/東煌(福建)房地產開發有限公司福州大博韜物業管理有限

21、公司環球廣場五四路906002700220-650約3.2M 地上36 地下2 5.5元/福州集升房地產開發限公司福州集升房地產開發限公司宜發大廈五四路435001400多為1層1戶，甚至多層1戶約3M334元/宜發房地產開發有限公司宜發物業管理有限公司新僑聯廣場五一路 32800約1600320-600 地上26 地下23.5元/福建高景房地產開發有限公司福州高景物業管理有限公司平安大廈五一路373151130分戶在208-380 地上32 地下35/武夷中心東街 3100016768003.5m 地上23 地下33.2元/僑鄉、安福、建興三家房地產福州華港物業管理有限公司5、寫字樓市場小結

22、福州高品質甲級寫字樓近兩年來租金保持平穩上漲，目前在60-130元/月之間；但中低端寫字樓租賃價格僅達到30-60元/月的水平。福州寫字樓銷售市場以高品質項目為主，平均售價在20000元/左右，其投資回報率水平在6%，部分稀缺型、高品質項目可達到7左右。目前，福州寫字樓市場租售面積有限，尤其是高端寫字樓無法全面滿足。福州寫字樓市場承租價格穩定增長，高端寫字樓受市場追捧，樓宇產業和樓宇經濟正在加速升級，樓宇品質應市場需求而提升，樓宇運營因品質提升而價值彰顯，但寫字樓市場價值仍被低估，呈商住“倒掛”現象。若不考慮新增供應項目，高品質甲級寫字樓入駐（或入駐意向）情況較好四、福州住宅市場概況1、房地產

23、市場總體概況 09年福州市房地產開發投資止跌回升，完成投資額361.80億元，增長15.4%。全年商品住宅完成投資252.19億元，增長12.6%；商品房銷售額457.61億元，增長123.8%；商品房銷售面積690.13萬平方米，增長86.2%。2、2010年上半年房產市場概況2010年上半年房地產發展變化，從新年1月份開始，福州整體房地產市場依然延續09年的火熱勢頭，1月成交量達到了2240套，成交均價也達到了10448元/，開發商在資金壓力上已明顯減弱。進入2月，總簽約套數僅為1177套，環比減少1063套。簽約面積也只有報出的135025，環比減少120542，降幅高達47.16%。然

24、而在房價方面，2月再度上漲5.16%，報出10988元/,環比上漲540元/。3月相比二月的低迷狀態，情況顯然有所改善。3月五行政區總簽約套數為1631套，環比增加454套，增幅為38.57%。簽約面積方面，達到190629，環比增加55604，增幅為41.18%。4月，國務院出臺政策調控樓市，但福州市五行政區總簽約套數達到2409套，環比增加778套，為過去四個月以來的最高值，簽約面積方面更是突破二十萬平米，達到255215，環比增加64586，增幅為33.88%。均價方面，連續四月突破萬元，報出 11322元/，環比上漲55元/。5月的福州樓市是2010年以來最低迷的一月，在一系列的樓市調控的重壓下，福州樓市簽約量驟然下降，五月的簽約量已經回到了2008年最低的水平。住宅簽約量僅為861套，簽約面積更是下降到了10萬平米以下，報出93428，環比減少161787，降幅達到63.39%。均價方面，在經適房和馬尾區樓盤的拉低作用下，5月均