1、房地產企業稅務策劃摘 要 隨著我國房地產市場的快速發展，房地產企業也迎來了新的發展契機。但是從目前的房地產企業的經營狀況來看，稅務負擔成為房地產企業的主要負擔之一，并且從目前國家制定的稅收政策來看，房地產企業的稅務負擔是所有行業中比較高的。本文主要對房地產企業的經營狀況進行了一定程度的分析，并列舉了房地產企業所需交納的稅種，討論了土地增值稅、企業所得稅、營業稅，探討了房地產企業如何進行稅務策劃。關鍵詞 房地產企業 稅務策劃 增值稅從當前的房地產企業經營狀況來看，稅務負擔已經成為了企業的主要支出之一，與企業的切身利益聯系的最為緊密。對于房地產企業而言，如何優化稅務結構，合理控制稅務成本，已經成為

2、了企業經營的首要問題。從國內的大環境來看，國家對于房地產市場的政策趨于嚴厲，房地產企業的暴利時代也將終結，在這種狀態之下，房地產企業要想在競爭中處于優勢地位，就要做好稅務策劃工作，要通過稅務策劃將企業的稅務負擔降到最低，有效的增加利潤空間，減少企業的稅務支出，促進房地產企業的健康發展。一、目前房地產企業經營狀況和稅務負擔情況房地產企業的經營狀況主要是營銷自己的產品商品房，這與其他的營銷企業的目的一致，但是又有著許多不同，房地產企業的經營狀況呈現著以下特點：1商品房的建設過程是一個復雜的計劃性較強的過程房地產企業的經營主要是建設并銷售商品房，而整個建設及銷售過程包括征地、拆遷、設計、建設、銷售等

3、諸多環節，所有這些過程都需要周密的計劃。2房地產企業的開發周期長，投資額度大由于房地產企業的整個商品房開發過程環節多，每個環節需要充足的準備時間和開展時間，所以房地產企業的整體開發周期較長。另外，房地產企業的開發過程需要支付大量的征地費、拆遷補償、設計費及材料費，所以投資額度大。3房地產經營的商品房的經營風險較其他產品要大一些房地產經營的商品房與其他產品不同，其他產品的生產周期短，資金回籠快。而商品房建設周期長，屬于大宗消費項目，建設之后又面臨著一個較長的銷售期，所以，房地產企業的經營風險較其他產品要大。當前房地產企業在經營過程中，按照國家的要求，需要上交一定比例的各種稅務項目。從總體稅務負擔

4、來講，房地產企業的稅務負擔偏高，征收比例為：營業稅交納比例為銷售收入的5%，企業所得稅為所得額的25%，土地增值稅增收比例為30%60%之間。所以，房地產企業要想降低稅務負擔，就要做好稅務策劃工作。二、我國房地產企業需要交納的稅種分析房地產企業需要交納的稅種可以按照商品房的開發過程來劃分，主要分為以下幾種：1房地產開發準備階段涉及的稅種房地產企業在準備階段主要需要交納兩種稅務項目，一是耕地使用稅，這主要是發生在占用耕地的情況下。另一種是契稅，契稅的交納比例是購買土地款的3%5%。2房地產建設階段涉及的稅種房地產建設階段涉及的稅種主要有建筑營業稅、合同印花稅以及城鎮土地使用稅。這幾種稅務的交納比

5、例為建筑營業稅按照營業額度的3%交納，合同印花稅按照合同金額的萬分之三交納，城鎮土地使用稅根據地方標準確定。3房地產銷售階段涉及的稅種房地產在銷售階段涉及的稅種較多，主要分為：營業稅、土地增值稅、印花稅、企業所得稅、房產稅。（1）營業稅是針對房地產項目銷售行為征收的，征收比例是營業額的5%，是房地產企業在銷售過程中交納的主要稅種。（2）土地增值稅的彈性較大，主要是針對土地的實際增值狀況加收的，按照土地的增值幅度，增值稅率從30%60%之間。（3）印花稅的征收主要依據國家的產權轉移規定來征收的，稅率為0.05%，這是按照交易數量計算的。（4）企業所得稅主要是指房地產企業在經營過程中，按照出賣土地

6、或者商品房而得到的收益的一定比例征收的稅務。目前企業所得稅的執行標準是25%。（5）房產稅的概念主要是指對商品房在賣出之前由于出租和出借而產生收入征收的稅種。三、房地產企業稅收策劃的具體辦法和措施房地產企業的稅收策劃是一種降低企業稅務負擔的有效手段，因此，為了降低企業稅務負擔，目前多數的房地產企業都盡最大的努力，下大力氣開展稅收策劃工作，其具體辦法和措施為：1房地產企業的土地增值稅的稅收策劃在房地產企業的土地增值稅的稅收策劃中，具體措施為三個：（1）根據企業實際的借款規模，計算產生的利息水平，然后選擇適合企業的利息扣除的辦法，便于企業減少稅務支出。（2）研究國家的相關政策，特別是國家關于土地增

7、值稅的起征點的優惠政策，研究透了之后，按照相關優惠政策執行，減低企業稅務負擔。（3）合理利用分拆、轉讓等經營行為，降低由于整體經營而帶來的高額的增值稅負擔。2房地產企業的企業所得稅的稅收策劃做好房地產企業的企業所得稅的稅收策劃，主要應該做好兩方面的工作：一是要做好延遲納稅的策劃工作，因為按照國家的政策，企業所得稅可以延后一段時間交納。二是要研究稅務法律的規定，做好稅前的企業經營所得的扣除。3房地產企業的營業稅的稅收策劃房地產企業的營業稅的稅收策劃，同樣需要做好兩方面的工作：一是做好營業業務的拆分工作，有效剝離價格以外的費用。二是將商品房的其他合同與營業合同分離，避免捆綁銷售帶來的高稅務負擔。參考文獻：1劉明紅,