1、1 坤厚載物坤厚載物 誠者自成誠者自成羅甸人民廣場羅甸人民廣場商業營銷策略方案商業營銷策略方案2 坤厚載物坤厚載物 誠者自成誠者自成目 錄國內商業地產政策及經濟商業地產政策分析貴州發展概況黔南州經濟規劃發展羅甸發展概況三都房地產調三都房地產調研報告研報告商業定位篇商業定位篇營銷篇營銷篇國內經濟發展走勢商業地產投資梳理國內商業地產政策及經濟國內商業地產政策及經濟34 坤厚載物坤厚載物 誠者自成誠者自成樓市樓市政策及投資回顧政策及投資回顧5 坤厚載物坤厚載物 誠者自成誠者自成樓市樓市政策及投資回顧政策及投資回顧6 坤厚載物坤厚載物 誠者自成誠者自成樓市樓市政策及投資回顧政策及投資回顧7 坤厚載物坤

2、厚載物 誠者自成誠者自成樓市樓市政策及投資回顧政策及投資回顧8 坤厚載物坤厚載物 誠者自成誠者自成樓市樓市政策及投資回顧政策及投資回顧9 坤厚載物坤厚載物 誠者自成誠者自成樓市樓市政策及投資回顧政策及投資回顧10 坤厚載物坤厚載物 誠者自成誠者自成樓市樓市政策及投資回顧政策及投資回顧11 坤厚載物坤厚載物 誠者自成誠者自成樓市樓市政策及投資回顧政策及投資回顧12 坤厚載物坤厚載物 誠者自成誠者自成樓市樓市政策及投資回顧政策及投資回顧13 坤厚載物坤厚載物 誠者自成誠者自成樓市樓市政策及投資回顧政策及投資回顧14 坤厚載物坤厚載物 誠者自成誠者自成樓市樓市政策及投資回顧政策及投資回顧15 坤厚載

3、物坤厚載物 誠者自成誠者自成樓市樓市政策及投資回顧政策及投資回顧16 坤厚載物坤厚載物 誠者自成誠者自成樓市樓市政策及投資回顧政策及投資回顧17 坤厚載物坤厚載物 誠者自成誠者自成樓市樓市政策及投資回顧政策及投資回顧18 坤厚載物坤厚載物 誠者自成誠者自成樓市樓市政策及投資回顧政策及投資回顧19 坤厚載物坤厚載物 誠者自成誠者自成樓市樓市政策及投資回顧政策及投資回顧20 坤厚載物坤厚載物 誠者自成誠者自成樓市樓市政策及投資回顧政策及投資回顧21 坤厚載物坤厚載物 誠者自成誠者自成樓市樓市政策及投資回顧政策及投資回顧22 坤厚載物坤厚載物 誠者自成誠者自成樓市樓市政策及投資回顧政策及投資回顧23

4、 坤厚載物坤厚載物 誠者自成誠者自成樓市樓市政策及投資回顧政策及投資回顧24 坤厚載物坤厚載物 誠者自成誠者自成樓市樓市政策及投資回顧政策及投資回顧25 坤厚載物坤厚載物 誠者自成誠者自成樓市樓市政策及投資回顧政策及投資回顧26 坤厚載物坤厚載物 誠者自成誠者自成從從20102010年年20112011年龍湖地產、保利地產、萬科、富力、華潤、萬達等一線開發公司年龍湖地產、保利地產、萬科、富力、華潤、萬達等一線開發公司隨著住宅地產受調控和銀根緊縮等政策打壓，從而把投資重點放在商業地產，投資隨著住宅地產受調控和銀根緊縮等政策打壓，從而把投資重點放在商業地產，投資金額增長金額增長20%30%20%3

5、0%，由此可見國內地產巨頭紛紛都把焦距放在商業地產。，由此可見國內地產巨頭紛紛都把焦距放在商業地產?？偨Y：總結：國內經濟、商業經濟發展走勢國內經濟、商業經濟發展走勢2728 坤厚載物坤厚載物 誠者自成誠者自成中國經濟分析中國經濟分析29 坤厚載物坤厚載物 誠者自成誠者自成中國經濟分析中國經濟分析30 坤厚載物坤厚載物 誠者自成誠者自成中國經濟分析中國經濟分析31 坤厚載物坤厚載物 誠者自成誠者自成中國經濟分析中國經濟分析32 坤厚載物坤厚載物 誠者自成誠者自成中國經濟分析中國經濟分析33 坤厚載物坤厚載物 誠者自成誠者自成中國經濟分析中國經濟分析34 坤厚載物坤厚載物 誠者自成誠者自成中國經濟

6、分析中國經濟分析35 坤厚載物坤厚載物 誠者自成誠者自成中國經濟分析中國經濟分析36 坤厚載物坤厚載物 誠者自成誠者自成中國經濟分析中國經濟分析37 坤厚載物坤厚載物 誠者自成誠者自成中國經濟分析中國經濟分析38 坤厚載物坤厚載物 誠者自成誠者自成中國經濟分析中國經濟分析39首先我國的潛在經濟增長速度開始下降，潛在經濟增長速度由資本積累、勞動力和首先我國的潛在經濟增長速度開始下降，潛在經濟增長速度由資本積累、勞動力和全要素生產率三者確定。，全要素生產率三者確定。，“十二五十二五”期間，我國潛在經濟增速會降至期間，我國潛在經濟增速會降至8.5%8.5%左右，左右，遠低于過去三十年的遠低于過去三十

7、年的9.5%9.5%和和“十一五十一五”期間的期間的10.5%10.5%的速度。主要原因在于大規模的速度。主要原因在于大規模基礎設施建設的空間減小，勞動力增長速慢，外需不振，人為保持經濟高速度即不基礎設施建設的空間減小，勞動力增長速慢，外需不振，人為保持經濟高速度即不可能也沒必要。可能也沒必要。 其次今年我國宏觀調控政策取向是穩中求進，繼續實行積極的財政政策，通過結構其次今年我國宏觀調控政策取向是穩中求進，繼續實行積極的財政政策，通過結構性減稅提高經濟活力，繼續實施穩健的貨幣政策。性減稅提高經濟活力，繼續實施穩健的貨幣政策。 坤厚載物坤厚載物 誠者自成誠者自成總結總結貴州發展狀況貴州發展狀況4

8、041 坤厚載物坤厚載物 誠者自成誠者自成貴州經濟數據（貴州經濟數據（20092009年）年）2009年全省生產總值為3893.51億元，比上年增長11.2%。其中，第一產業增加值為554.02億元，增長4.8%；第二產業增加值為1474.33億元，增長12.0%；第三產業增加值為1865.16億元，增長12.6%。在第三產業中，交通運輸、倉儲和郵政業增長4.1%，批發和零售業增長20.4%，住宿和餐飲業增長15.6%，金融業增長26.2%，房地產業增長17.5%，其他服務業增長9.4%。第一產業、第二產業、第三產業增加值占生第一產業、第二產業、第三產業增加值占生產總值的比重分別為產總值的比重

9、分別為14.2%14.2%、37.9%37.9%和和47.9%47.9%。與。與上年相比，第一產業、第二產業比重分別下降上年相比，第一產業、第二產業比重分別下降0.90.9個和個和0.60.6個百分點，第三產業比重上升個百分點，第三產業比重上升1.51.5個百分點個百分點。按常住人口計算，全省人均生產總值為。按常住人口計算，全省人均生產總值為1025810258元元，折合，折合15021502美元，比上年增長美元，比上年增長10.7%10.7%。指標名稱計量單位絕對數比上年增長比上年增長(%)(%)從業人員萬人2322.461.31.3 其中：城鎮從業人員萬人498.125.55.5 其中：第

10、一產業萬人1626.40-0.2-0.2 第二產業萬人228.705.35.3 第三產業萬人467.365.05.0從業人員結構： 其中：第一產業%70.0-1.1-1.1（百分點）（百分點） 第二產業%9.90.40.4（百分點）（百分點） 第三產業%20.10.70.7（百分點）（百分點）年末城鎮人口登記失業人數萬人12.34-1.8-1.8年末城鎮登記失業率%3.8-0.2-0.2（百分點）（百分點）42 坤厚載物坤厚載物 誠者自成誠者自成指標名稱絕對數比年初增加比年初增加存款余額5898.31161.21161.2 其中：國有商業銀行存款3163.1499.7499.7 其中：企業存款

11、1599.6343.5343.5 城鄉儲蓄存款2676.1438.9438.9貸款余額4656.51087.21087.2 其中：國有商業銀行貸款2509.3524.9524.9 其中：短期貸款1090.7194.4194.4 其中：工業貸款243.9-21.6-21.6 商業貸款108.82.22.2 農業貸款334.197.497.4 中長期貸款3433.0852.1852.1 其中：基本建設貸款1738.7383.8383.8 其他中長期貸款1565.0464.4464.4 其中：個人消費貸款457.2163.0163.0金融業快速發展。全年實現金融業增加值190.17億元，比上年增長2

12、6.2%。存貸款規模繼續擴大。年末，全省金融機構各項人民幣存款余額為5898.3億元，比年初增加1161.2億元，同比多增250.9億元，其中，城鄉儲蓄存款為2676.1億元，比年初增加比年初增加438.9438.9億元；各項貸款余額為億元；各項貸款余額為4656.54656.5億元，億元，比年初增加比年初增加1087.21087.2億元，同比多增億元，同比多增541.7541.7億億元。保險市場保持較快發展元。保險市場保持較快發展。全年商業保險保費收入為95.23億元，比上年增長19.1%。證券市場在規范中發展。年末，境內上市公司17家，與上年持平；股票投資者累計開戶數為44.7萬戶，比上年

13、增加10萬戶。全年證券交易金額為3484.5億元，比上年增加506.6億元。貴州經濟數據（貴州經濟數據（20092009年）年）43 坤厚載物坤厚載物 誠者自成誠者自成貴州經濟數據（貴州經濟數據（20102010年）年）2010年全省生產總值為4593.97億元，比上年增長12.8%。分產業看，第一第一產業增加值產業增加值630.33630.33億元，增長億元，增長4.7%4.7%；第二產業增加值第二產業增加值1800.061800.06億元，增長億元，增長16.6%16.6%，其中工業增加值，其中工業增加值1516.871516.87億億元，增長元，增長15.7%15.7%；第三產業增加值；

14、第三產業增加值2163.582163.58億元，增長億元，增長12.1%12.1%，其中，批發和零售業增長21.6%，住宿和餐飲業增長16.6%，交通運輸、倉儲和郵政業增長15.2%。44 坤厚載物坤厚載物 誠者自成誠者自成貴州經濟數據（貴州經濟數據（20102010年）年）第一產業、第二產業、第三產業增加值占生產總值的比重分別為13.7%、39.2%和47.1%。與上年相比，第一產業、第三產業比重分別下降0.4個和1.1個百分點，第二產業比重上升1.5個百分點。旅游業、服務行業上升趨勢明顯增加，隨著第三產量提升，品質上將得到提高旅游業、服務行業上升趨勢明顯增加，隨著第三產量提升，品質上將得到

15、提高。45 坤厚載物坤厚載物 誠者自成誠者自成貴州經濟數據（貴州經濟數據（20102010年）年）城鎮居民生活水平穩步提高。2010年，全省城鎮居民人均可支配收入14142.74元，扣除物價因素，比上年實際增長比上年實際增長7%7%。城鎮居民人均消費性支出。城鎮居民人均消費性支出10058.2910058.29元元，實際增長7.8%。分支出類別看，食品增長6.9%，衣著增長8.9%，居住增長19.2%，家庭設備用品及服務增長14.2%，醫療保健增長2.1%，交通和通信增長29.2%，教育文化娛樂服務增長9.4%，其他商品和服務增長9.9%。年末，城鎮居民家庭擁有家用汽車、家用電腦、攝像機等耐用

16、消費品的數量保持較快增長，分別比上年增長22.9%、8.2%和4.2%。城鎮居民人均住房建筑面積達到27.42平方米。46 坤厚載物坤厚載物 誠者自成誠者自成貴州經濟數據（貴州經濟數據（20102010年）年）指標名稱年末數（億元） 比年初增加（億元）比年初增加（億元）各項存款余額7363.9 1465.7 1465.7 其中：企業存款2075.5 504.1 504.1 財政存款361.5 59.7 59.7 機關團體存款1016.7 194.6 194.6 儲蓄存款3245.0 568.9 568.9 其中：活期1852.3 410.9 410.9 定期1392.7 158.0 158.0

17、 農業存款400.5 93.5 93.5 各項貸款余額5747.5 1091.0 1091.0 其中：短期貸款1015.3 196.1 196.1 其中：個人貸款及透支228.1 41.0 41.0 其中：個人消費貸款44.7 7.3 7.3 單位貸款及透支726.5 136.4 136.4 其中：經營貸款669.7 126.7 126.7 固定資產貸款 56.9 9.8 9.8 中長期貸款4582.4 877.8 877.8 其中：個人貸款1207.2 373.3 373.3 其中：個人消費貸款766.7 245.1 245.1 單位貸款2957.3 344.2 344.2 金融業穩步發展。

18、全年實現金融業增加值金融業穩步發展。全年實現金融業增加值222.44222.44億元，比上年增長億元，比上年增長11.3%11.3%。存貸款規模繼續擴大。年末，全省金融機構各項人民幣存款余額7363.9億元，比年初增加1465.7億元，同比多增304.5億元，其中城鄉儲蓄存款3245.0億元，比年初增加568.9億元；各項貸款余額5747.5億元，比年初增加1091億元，同比多增3.8億元。保險市場保持較快發展。全年原保險保費收入122.63億元，比上年增長28.8%。證券市場進一步發展。年末，境內上市公司19家，比上年增加2家；證券、期貨投資者累計開戶數51.3萬戶，增加7.4萬戶。全年證券

19、、期貨成交金額6520.52億元，比上年增長28.5%。47 坤厚載物坤厚載物 誠者自成誠者自成貴州經濟數據（貴州經濟數據（20112011年）年）2011年全省生產總值5701.84億元，比上年增長15.0%。其中，第一產業增加值726.22億元，增長1.2%；第二產業增加值2334.02億元，增長20.7%；第三產業增加值第三產業增加值2641.602641.60億元，增長億元，增長14.2%14.2%。第一產業、第二產業、第三產業增加值占生產總值的比重分別為12.7%、40.9%和46.4%。與上年比，第一產業、第三產業比重均降低0.9個百分點，第二產業比重上升1.8個百分點。48 坤厚

20、載物坤厚載物 誠者自成誠者自成結語：結語：國家對西部開發的優惠政策國家對西部開發的優惠政策, ,如對地方特色產業、產品的扶持政策如對地方特色產業、產品的扶持政策, ,不失時機不失時機地積極發展有市場需求前景的產業地積極發展有市場需求前景的產業, ,增強本地區在區域分工格局中的協作配增強本地區在區域分工格局中的協作配套能力套能力; ;努力改善投資環境努力改善投資環境, ,積極吸引外界資金和人才積極吸引外界資金和人才, ,促進本地資源比較優勢促進本地資源比較優勢向產業競爭優勢轉化。向產業競爭優勢轉化。黔南州發展狀況黔南州發展狀況4950 坤厚載物坤厚載物 誠者自成誠者自成貴陽市(7區4縣市)云巖區

21、 南明區 花溪區 烏當區 白云區 小河區 金陽新區 清鎮市 修文縣 息烽縣 開陽縣 遵義市(2區12縣市)紅花崗區 匯川區 遵義縣 桐梓縣 綏陽縣 正安縣 道真縣 務川縣 鳳岡縣 湄潭縣 余慶縣 習水縣 赤水市 仁懷市 安順市(1區5縣)西秀區 平壩縣 普定縣 關嶺縣 鎮寧縣 紫云縣黔南布依族苗族自治州 (12縣市)都勻市 龍里縣 貴定縣 福泉市 甕安縣 獨山縣 平塘縣 荔波縣 惠水縣 羅甸縣 長順縣 三都縣 黔東南苗族侗族自治州(16縣市)凱里市 麻江縣 黃平縣 施秉縣 三穗縣 天柱縣 錦屏縣 黎平縣 從江縣 鎮遠縣 丹寨縣 岑鞏縣 雷山縣 劍河縣 臺江縣 榕江縣 銅仁市(2區8縣)碧江區

22、萬山區 思南縣 江口縣 石阡縣 德江縣 印江縣 沿河縣 玉屏縣 松桃縣畢節市(1區7縣)七星關區 赫章縣 納雍縣 黔西縣 大方縣 織金縣 金沙縣 威寧縣 六盤水市(1區3縣市) 鐘山區 水城縣 六枝特區 盤縣 黔西南布依族苗族自治州(8縣市) 晴隆縣 普安縣 冊亨縣 望謨縣 安龍縣 貞豐縣 北黔中經濟區黔北經濟協作區畢水興能源資源富集區“三州”等民族地區興義市 興仁縣全省共9個市州,88個縣市區+金陽新區全省行政劃分全省行政劃分51 坤厚載物坤厚載物 誠者自成誠者自成2011年全省分地區生產總值(億元)各市州GDP總值增長%貴陽市1383.0717.1遵義市1121.1617六盤水市613.3

23、916.6安順市285.5515畢節市737.4116.8銅仁市357.7215.5黔東南州383.6316.8黔南州443.5915.5黔西南州375.3215.6全省經濟持續穩定增長，目前黔南州區域尚屬中期開發狀態，投全省經濟持續穩定增長，目前黔南州區域尚屬中期開發狀態，投資價值仍屬高回報資價值仍屬高回報全省經濟收入全省經濟收入52 坤厚載物坤厚載物 誠者自成誠者自成居民存款儲蓄黔南居首，充分說明黔南大眾消費能力在全省來說潛力巨大，并且居民存款儲蓄黔南居首，充分說明黔南大眾消費能力在全省來說潛力巨大，并且隨著大眾消費理性化、合理投資化的理念提高，除性價比外市場更傾向于投資產隨著大眾消費理性

24、化、合理投資化的理念提高，除性價比外市場更傾向于投資產品的升值率品的升值率全省分地區居民儲蓄存款情況表全省分地區居民儲蓄存款情況表地市2010年2011年居民儲蓄存款余額增幅年累計新增郵銀市場占有率郵銀年新增市場占有率居民儲蓄存款余額增幅貴陽1087.95 18.01%166.01 4.24%3.11%1248.0214.71%遵義601.10 23.75%115.38 14.63%14.97%743.6423.71%安順165.43 18.92%26.32 7.92%7.79%205.6724.32%黔南黔南235.58 235.58 18.45%18.45%36.70 36.70 18.0

25、3%18.03%21.65%21.65%293.16293.1624.44%24.44%黔東南275.6523.89%53.16 14.15%15.87%352.9028.03%銅仁209.08 30.15%48.43 18.19%23.98%266.4027.42%畢節255.83 22.57%47.11 11.65%12.65%330.9229.35%六盤水229.42 22.87%42.70 8.54%10.00%264.8515.44%黔西南184.0520.29%31.05 11.30%13.03%225.4522.50%合計3244.09 21.17%566.85 10.38%11

26、.77%3934.1721.27%53 坤厚載物坤厚載物 誠者自成誠者自成十二五”經濟社會發展的主要目標。今后五年經濟社會發展的主要目標是：到2015年，“951”經濟社會發展新格局基本形成，全州地區生產總值在2010年基礎上翻一番以上，綜合經濟實力上一個新臺階。人均地區生產總值接近或達到全省平均水平，城鄉居民收入位居全省中上水平，貧困人口大幅度減少；固定資產投資年均增長達35%以上，20112011年人均固定資產投資突破年人均固定資產投資突破1 1萬元；現代交通網絡萬元；現代交通網絡體系、供水安全保障體系和現代信息網絡體系不斷完善，人民生活水平上一個新體系、供水安全保障體系和現代信息網絡體系

27、不斷完善，人民生活水平上一個新臺階臺階。社會基本公共服務能力顯著提高，社會保障體系基本覆蓋城鄉，生態環境保護上一個新臺階黔南州經濟計劃黔南州經濟計劃市場調研篇市場調研篇5455 坤厚載物坤厚載物 誠者自成誠者自成羅甸縣基本情況羅甸縣基本情況本本 案案56 坤厚載物坤厚載物 誠者自成誠者自成羅甸縣基本情況羅甸縣基本情況羅甸縣位于貴州南部，東西寬63公里，南北長72公里，總面積3013平方公里，是一個以布依族為主的多民族聚居的山區縣，有漢、布依、苗、瑤、壯、侗等民族。是貴州得天獨厚的“天然溫室”。以早菜、西瓜為龍頭的商品基地。早熟蔬菜有茄子、辣椒、番茄、黃瓜等25個品種。以柑桔為主的水果基地。 縣

28、人民政府駐龍坪鎮57 坤厚載物坤厚載物 誠者自成誠者自成羅甸縣基本情況羅甸縣基本情況羅甸城鎮化發展的現狀 目前建成和改造了羅斛大道、商業街、斛興路、政府路、建設路、環城路、躍進路、河濱大道、解放路、信邦大道、興華路、明珠街等城市道路共計24.6公里；已建成了早菜交易市場、城中、城西等三個市場；修建了河濱路文化長廊，大圓盤、商業街隔離帶綠化，斛興路彩虹燈時光隧道，主干道的路燈、河濱路石拱橋、政府花園等。河濱路、商業街等路段的綠化體現了南亞熱帶風光，提高了城市品位，改善了人居環境。城鎮建設的快速發展，給我縣招商引資創造了優越的投資環境，拉動了建材、商業、飲食業、裝飾業、服裝業、運輸業、城市交通等行

29、業的發展和繁榮，2008年底，羅甸縣城鎮化水平達到了24.31%，縣城人口達4.7萬人。58 坤厚載物坤厚載物 誠者自成誠者自成羅甸縣基本情況羅甸縣基本情況羅甸城鎮化發展的現狀 目前建成和改造了羅斛大道、商業街、斛興路、政府路、建設路、環城路、躍進路、河濱大道、解放路、信邦大道、興華路、明珠街等城市道路共計24.6公里；已建成了早菜交易市場、城中、城西等三個市場；修建了河濱路文化長廊，大圓盤、商業街隔離帶綠化，斛興路彩虹燈時光隧道，主干道的路燈、河濱路石拱橋、政府花園等。河濱路、商業街等路段的綠化體現了南亞熱帶風光，成為羅甸的一道城市風景線；建成體育中心、青少年活動中心、水上娛樂中心、羅甸弘波

30、灣游樂中心；開發了龍興商城、金斛家園小區、山水華庭、騰龍欣苑、新河苑小區以及教師新村等商住小區，提高了城市品位，改善了人居環境。城鎮建設的快速發展，給我縣招商引資創造了優越的投資環境，拉動了建材、商業、飲食業、裝飾業、服裝業、運輸業、城市交通等行業的發展和繁榮，2008年底，羅甸縣城鎮化水平達到了24.31%，縣城人口達4.7萬人。59 坤厚載物坤厚載物 誠者自成誠者自成羅甸縣經濟情況羅甸縣經濟情況固定資產投資快速增長固定資產投資快速增長 積極爭取國家“擴內需、保增長”資金，先后共爭取到四批新增中央投資9400萬元。同時，加大招商引資力度，灰洞電站、1000噸冷藏保鮮庫等一批項目相繼開工建設，

31、部分項目已竣工并投入使用。全年預計完成固定資產投資11.9億元，同比增長26.3%。 規模工業增加值快速增長規模工業增加值快速增長 采取電價補貼、貸款貼息等扶持政策，最大限度克服金融危機給工業生產帶來的困難，宏宇硅業、蒙江冶金分公司相繼恢復生產，信邦公司、黔龍食品廠等龍頭企業進一步擴大規模。全年預計實現規模工業增加值4.95億元，同比增長37%。 中央經濟直撥羅甸縣，大力發展電力、招商引資、工業等發展，因中央經濟直撥羅甸縣，大力發展電力、招商引資、工業等發展，因第二產業經濟的直線拉高發展，務工人口、高新產業技術人才等受第二產業經濟的直線拉高發展，務工人口、高新產業技術人才等受第二產業的迅猛發展

32、將大增，以此預估很大可能性導致未來第二產業的迅猛發展將大增，以此預估很大可能性導致未來4 4年內，年內，羅甸縣第三產業將連帶獲得巨大經濟效應的提高。羅甸縣第三產業將連帶獲得巨大經濟效應的提高。60 坤厚載物坤厚載物 誠者自成誠者自成羅甸縣經濟情況羅甸縣經濟情況社會零售消費品持續社會零售消費品持續23.08%23.08%增長比，加速的促動羅甸增長比，加速的促動羅甸城人均發展，為房地產市場做好充分的奠基。城人均發展，為房地產市場做好充分的奠基。財政總收入快速增長財政總收入快速增長 積極培植稅源，加強稅收征管，推進財稅國庫集中支付和部門預算管理，努力實現增收節流。全年完成財政總收入2.68億元，同比

33、增長27.76%。 農民人均純收入快速增農民人均純收入快速增長長 積極組織實施“3211”助民增收和“185”現代農業產業化工程，加大勞務輸出力度，認真落實種糧補貼、退耕還林補助等惠民政策，有力促進農民收入的快速增長。全年預計實現農民人均純收入3101元，同比增加465元。 社會消費品零售總額快速增長社會消費品零售總額快速增長 認真落實“家電下鄉”、農機具補貼等惠民政策，不斷刺激消費。全年預計實現社會消費品零售總額4.24億元，同比增長23.08%。61 坤厚載物坤厚載物 誠者自成誠者自成羅甸商業地產分析羅甸商業地產分析主商圈臨街商鋪租金主商圈臨街商鋪租金8080元元/ /月月100100元元

34、/ /月，售價月，售價2.72.7萬萬/ /3.23.2萬萬/ /，次商圈臨街商鋪，次商圈臨街商鋪3030元元/ /月月5555元元/ /月，售價月，售價1.81.8萬萬/ /2.32.3萬萬/ /之間。從整體來看羅甸商業情況非常雜亂，之間。從整體來看羅甸商業情況非常雜亂，原因是羅甸私房較多，并且房東與房東之間又是朋友親戚關系，在租賃售價上差異性很小導原因是羅甸私房較多，并且房東與房東之間又是朋友親戚關系，在租賃售價上差異性很小導致同質化嚴重加之市場混亂，按正常情況中心地段十字路口商鋪應該是最高價，在羅甸卻是致同質化嚴重加之市場混亂，按正常情況中心地段十字路口商鋪應該是最高價，在羅甸卻是小街（

35、大道旁的內街）商鋪價位最高，從此可以看出羅甸房地產已是塤亂式發展。小街（大道旁的內街）商鋪價位最高，從此可以看出羅甸房地產已是塤亂式發展。次商圈次商圈主商圈主商圈本項目本項目62 坤厚載物坤厚載物 誠者自成誠者自成羅甸縣在建項目基本情況（一）羅甸縣在建項目基本情況（一）序號序號項目名稱項目名稱電話電話地理位置地理位置商業建商業建筑面積筑面積建筑形式建筑形式開盤時間開盤時間產權年限產權年限代理商代理商1 1新旺7945888羅甸人民街與解放路交匯處97004+1（1層獨立商鋪）純商業23+4高層2012.1140自銷2 2騰龍欣醫院后門58

36、645+2（小高層）2012年底40自銷3 3都市麗甸縣興華西路都市麗景小區內19376層純商業2012.540自銷羅甸最大商業開發體量新旺角項目，第一個在當地開發純商業建筑，羅甸最大商業開發體量新旺角項目，第一個在當地開發純商業建筑，目前已遇到銷售瓶頸，主要原因商業面積過大及銷售模式傳統，曾使目前已遇到銷售瓶頸，主要原因商業面積過大及銷售模式傳統，曾使用返祖模式但由于操作不突顯，對市場下料不足未引起市場反應。用返祖模式但由于操作不突顯，對市場下料不足未引起市場反應。63 坤厚載物坤厚載物 誠者自成誠者自成羅甸縣在建項目基本情況（二）羅甸縣在建項目基本情況（二）序號序

37、號項目名稱項目名稱月均銷售套數（套）月均銷售套數（套）銷售面積銷售面積起價起價（元（元/ /）最高價最高價（元（元/ /）1 1新旺角未售6300+65002 2騰龍欣苑未面市500060003 3都市麗景（剩余面積1923）65008500以市調數據對比新旺角和騰龍欣苑超出市場合理價以市調數據對比新旺角和騰龍欣苑超出市場合理價20%-25%20%-25%，據訪問，據訪問新旺角洽談過一家酒店和一家百貨公司，商家心里價位新旺角洽談過一家酒店和一家百貨公司，商家心里價位50005000左右左右/ /，新旺角因價格落差較大最終未能實現去化。新旺角因價格落差較大最終未能實現去化。64 坤厚載物坤厚載物

38、 誠者自成誠者自成序號項目名稱 本身配套內容 車位比車位租售價格物業管理公司項目商業賣點項目商業評價1新旺角5層純商業購物廣場待定縣政府旁，老城繁華區域B區城市綜合體和A區5層純商業，由于解放中路街道狹窄及自身停車位稀少，車輛停靠和經營車輛流動性差，并且商業面積過大，無論是超市或者百貨商城很難進駐，導致后期銷售阻力較大。2騰龍欣苑1000休閑廣場待定打造環城路新農貿市場，小面積劃分商鋪總價低較為容易去化該項目全步梯房住宅，靠自身一期住宅業主和周邊原住民都是經營農貿行業為支柱，打造第二個羅甸農貿市場，但由于地段較偏，并且售價過高于市場接受價，導致升值空間較小回報率低。3都市麗景 主力店商業街待定

39、電梯房現代化高層及打造中高端商業街剛完善的小區，商業屬于醞釀期，進駐商家以主力店和中高端品牌店較多，唯一滯后的是臨街二層商業未售出。羅甸縣在建項目配套及評價羅甸縣在建項目配套及評價65 坤厚載物坤厚載物 誠者自成誠者自成商業地產項目個案分析商業地產項目個案分析基本情況基本情況： 小區于2010年開發交工，現已逐漸成熟，目前該開發商在開發“斛濱園”項目。售價：售價： 一層臨街門面32000元/ 內商門面約25000元/臨街二層8800元/ 商二層 6500元/面積：面積： 門面191.15 內商二層1937.21 都市麗景都市麗景地段位于農貿市場后，屬次中心區域，內商商地段位于農貿市場后，屬次中

40、心區域，內商商鋪已銷售鋪已銷售90%90%，臨街門面剩余一個（，臨街門面剩余一個（191191），），據初步估算獨立門面均價應在據初步估算獨立門面均價應在22000-2500022000-25000元元/ /之間。之間。66 坤厚載物坤厚載物 誠者自成誠者自成基本情況基本情況：占地1700 面面 積：積： B區商業每層1500/層（商業共3+1層4500） A區商業1300/層（商業共4+1層5200 ）2012年11月3日開盤，2014年完工B區二層售價：預估6300元/左右A區二層售價：預估6500元/左右新旺角新旺角( (重點分析重點分析) )新旺角是本項目最具競爭力對手，新旺角與本項目

41、隔街而對，目前獨立商鋪約新旺角是本項目最具競爭力對手，新旺角與本項目隔街而對，目前獨立商鋪約80%80%屬還遷戶剩余已售馨，商業預計年底面市，產品組合綜合體有屬還遷戶剩余已售馨，商業預計年底面市，產品組合綜合體有3 3層商業和層商業和5 5層純商業層純商業及負一層。曾做過及負一層。曾做過8%8%年返祖營銷模式，最后以市場信心奔潰而取消返祖模式。年返祖營銷模式，最后以市場信心奔潰而取消返祖模式。商業地產項目個案分析商業地產項目個案分析67 坤厚載物坤厚載物 誠者自成誠者自成基本情況基本情況：占地6000 （二層商業） 商業面積：商業面積： 總見面5864 2012年年底開盤二層商業售價約5000

42、6000元左右/，分割小鋪150個左右騰龍欣苑騰龍欣苑該項目位于縣醫院后城市邊緣，該項目位于縣醫院后城市邊緣，20122012年年底開盤皆為內商，商鋪隔劃為小鋪商年年底開盤皆為內商，商鋪隔劃為小鋪商場規劃做農貿市場，二層商場劃分場規劃做農貿市場，二層商場劃分150150個小型商鋪，二期住宅已售個小型商鋪，二期住宅已售90%90%商業地產項目個案分析商業地產項目個案分析68 坤厚載物坤厚載物 誠者自成誠者自成羅甸縣共有超市羅甸縣共有超市4 4個中小型超市，百貨商場個中小型超市，百貨商場1 1個，菜市場個，菜市場1 1個，農產品批發市場個，農產品批發市場1 1個，個，農貿市場農貿市場1 1個（未面

43、市），家具、家電街個（未面市），家具、家電街1 1條，據調查商場租金條，據調查商場租金3030元元/ / /月月4040元元/ / /月之間，其中超市定位同質化較強，輻射區域小導致競爭激烈。月之間，其中超市定位同質化較強，輻射區域小導致競爭激烈。農產品批發市場家惠超市麗景萬家樂超市服美百貨富萬家超市菜市場福樂多超市本項目家具、家電街商業地產項目個案分析商業地產項目個案分析69 坤厚載物坤厚載物 誠者自成誠者自成羅甸商圈近況照片羅甸商圈近況照片菜市場菜市場項目超市項目超市農貿市場農貿市場斛興路斛興路都市麗景都市麗景家電超市家電超市70 坤厚載物坤厚載物 誠者自成誠者自成私人商鋪分析私人商鋪分析基

44、本情況基本情況： 40租金：租金： 30000元/年 售價：售價：人民街：一元平價店人民街：一元平價店 位于繁華地段位于繁華地段62.562.5元元/ /月月/ /的租金，較的租金，較高與羅甸租金均價，周邊商圈屬服裝業高與羅甸租金均價，周邊商圈屬服裝業態為主。態為主。注：羅甸縣私人商鋪較多，售價同質化高，無法測算回報率71 坤厚載物坤厚載物 誠者自成誠者自成私人商鋪分析私人商鋪分析基本情況基本情況： 400 （含二層）租金：租金： 200000元/年 售價：售價：商業街：特步商業街：特步 該商鋪位于人民街，共該商鋪位于人民街，共兩層，租金為兩層，租金為4242元元/ / /月。月。注：羅甸縣私

45、人商鋪較多，售價同質化高，并無法測算回報率72 坤厚載物坤厚載物 誠者自成誠者自成私人商鋪分析私人商鋪分析基本情況基本情況： 40 租金：租金： 30000元/年 售價：售價：2700028000元/回報率：回報率：2.77% 2.77% 回報年限：回報年限：3636年年人民街：便利店人民街：便利店 位于人民街中心十字路口，嚴位于人民街中心十字路口，嚴重的租金與售價比，升值率虛重的租金與售價比，升值率虛高太多，與該業主溝通即使出高太多，與該業主溝通即使出價到價到3 3萬萬/ /，也不愿意出售。，也不愿意出售。注：羅甸縣私人商鋪較多，售價同質化高，并無法測算回報率73 坤厚載物坤厚載物 誠者自成

46、誠者自成私人商鋪分析私人商鋪分析基本情況基本情況： 32 開：4M 進：8M 高：4M租金：租金： 38000元/年 售價：售價：人民街：人民街：DS(DS(服裝店服裝店) ) 位于人民街與商業街交匯十字位于人民街與商業街交匯十字路口處，租金為約路口處，租金為約100100元元/ /月月/ /，該商鋪的租金價格高于整，該商鋪的租金價格高于整條人民街平均租金條人民街平均租金30%40%30%40%，是人民街最貴租金的門面是人民街最貴租金的門面注：羅甸縣私人商鋪較多，售價同質化高，并無法測算回報率74 坤厚載物坤厚載物 誠者自成誠者自成私人商鋪分析私人商鋪分析基本情況基本情況： 32 開：3M 進

47、：8M 高：4.6M租金：租金： 16000元/年 售價：售價：商業街：茶葉專賣店商業街：茶葉專賣店商業街中段，商業街中段，4242元元/ / /月租月租金為該街平均租金價格，隨金為該街平均租金價格，隨位于步行街但由于羅甸人口位于步行街但由于羅甸人口密度小，休閑購物并不能直密度小，休閑購物并不能直接吸引人流，且農貿市場在接吸引人流，且農貿市場在對面街，只有趕集日或節假對面街，只有趕集日或節假日時，人流量較大，平常日日時，人流量較大，平常日人流量較稀松人流量較稀松注：羅甸縣私人商鋪較多，售價同質化高，并無法測算回報率75 坤厚載物坤厚載物 誠者自成誠者自成私人商鋪分析私人商鋪分析基本情況基本情況

48、： 48 開：8M 進：6M 高：4.6M租金：租金： 25000元/年 售價：售價：2600028000元/回報年限：回報年限：52年 回報率：回報率：1.92%商業街：龍福服飾商業街：龍福服飾周邊家具、家電業態為主要商周邊家具、家電業態為主要商業形式，臨近步行街和農貿市業形式，臨近步行街和農貿市場，商鋪售價升值較快，但是場，商鋪售價升值較快，但是租金仍然較緩速增長租金仍然較緩速增長注：羅甸縣私人商鋪較多，售價同質化高，并無法測算回報率76 坤厚載物坤厚載物 誠者自成誠者自成私人商鋪分析私人商鋪分析基本情況基本情況： 12 開：3M 進：4M 高：3.2M租金：租金： 35000元/年 售價

49、：售價：解放西路：汽車站內商解放西路：汽車站內商汽車站對面租金較高，周邊以汽車站對面租金較高，周邊以百貨業態居多，商業貿易密集，百貨業態居多，商業貿易密集，租金漲勢為全城最快區域之一。租金漲勢為全城最快區域之一。注：羅甸縣私人商鋪較多，售價同質化高，并無法測算回報率77 坤厚載物坤厚載物 誠者自成誠者自成私人商鋪分析私人商鋪分析基本情況基本情況： 36 開：3M 進：12M 高：4.6M租金：租金： 25000元/年 售價：售價：解放西路：床上用品店解放西路：床上用品店該商鋪為租金價格是解放西路該商鋪為租金價格是解放西路租金平均價租金平均價5858元元/ /月月/ /注：羅甸縣私人商鋪較多，售

50、價同質化高，并無法測算回報率78 坤厚載物坤厚載物 誠者自成誠者自成私人商鋪分析私人商鋪分析基本情況基本情況： 96 開：8M 進：12M 高：3.4M租金：租金： 25000元/年 售價：售價：斛興路：長江賓館斛興路：長江賓館 附近摩托車、干貨、家具、復附近摩托車、干貨、家具、復合等型業態較為密集，靠近農合等型業態較為密集，靠近農貿市場，周邊有民政局等行政貿市場，周邊有民政局等行政單位。升值率及租金升值都較單位。升值率及租金升值都較大。大。注：羅甸縣私人商鋪較多，售價同質化高，并無法測算回報率79 坤厚載物坤厚載物 誠者自成誠者自成私人商鋪分析私人商鋪分析基本情況基本情況： 15 開：3M

51、進：5M 高：3.2M租金：租金： 23000元/年 售價：售價：解放中路：女裝店解放中路：女裝店三岔路口商鋪租金三岔路口商鋪租金127127元元/ /月月/ /低于街道中段商鋪租金價格，低于街道中段商鋪租金價格，反應羅甸商業售價不合理。反應羅甸商業售價不合理。注：羅甸縣私人商鋪較多，售價同質化高，并無法測算回報率80 坤厚載物坤厚載物 誠者自成誠者自成私人商鋪分析私人商鋪分析基本情況基本情況： 16.8 開：2.4M 進：7M 高：3.4M租金：租金： 34000元/年 售價：售價：解放中路：陽光小屋二元店解放中路：陽光小屋二元店小三岔口商鋪租金低于街道中小三岔口商鋪租金低于街道中段商鋪租金

52、價格，折射出商業段商鋪租金價格，折射出商業租金不合理。租金不合理。注：羅甸縣私人商鋪較多，售價同質化高，并無法測算回報率81 坤厚載物坤厚載物 誠者自成誠者自成私人商鋪分析私人商鋪分析基本情況基本情況： 1800租金：租金： 800000元/年 售價售價：（：（2006年購置，45005000元/）興華路：富萬家超市興華路：富萬家超市興華路的商業和商鋪是全城最興華路的商業和商鋪是全城最貴，據富萬家負責人及周邊人貴，據富萬家負責人及周邊人士透露，內商目前市場售價士透露，內商目前市場售價90009000元左右元左右/ /，臨街商鋪售，臨街商鋪售價價2700027000元元3500035000元元/

53、 /。注：羅甸縣私人商鋪較多，售價同質化高，并無法測算回報率82 坤厚載物坤厚載物 誠者自成誠者自成市場總結市場總結主商圈商鋪租金價格主商圈商鋪租金價格80 80 元元/ / /月月127127元元/ / /月，次商圈商鋪月，次商圈商鋪3030元元/ / /月月4545元元/ / /月，主商圈二層及內商鋪月，主商圈二層及內商鋪3535元元/ / /月月左右，根據市場結論羅甸商鋪售價脫離合理商業地產經濟邏輯，左右，根據市場結論羅甸商鋪售價脫離合理商業地產經濟邏輯，只能結合當地租金以及對比重點項目，才能得出市場能接受的只能結合當地租金以及對比重點項目，才能得出市場能接受的合理性價。合理性價。83

54、坤厚載物坤厚載物 誠者自成誠者自成臨街商鋪均價租金反推權重定價（一）對比項目匯通地產騰龍興苑新旺角富萬家超市茶葉專賣店女裝店租金（元/月/）5450583741127權重0.50.60.80.70.60.7修正市場均價273046.425.924.688.9權重系數修正后市場均價40.4/40.4/月月/ /按10年回報計算均價：均價：48484848元元/ /按12年回報計算均價：均價：5817.65817.6元元/ /84 坤厚載物坤厚載物 誠者自成誠者自成臨街商鋪均價租金反推權重定價（二）評語：評語：本項目銷售均價根據均價租金反推權重定價法計算得出，羅甸主商圈商鋪租金價格80 元/月12

55、7元/月，次商圈商鋪30元/月45元/月，主商圈二層及內商鋪35元/月左右。建議：建議：啟動低開高走價格策略起價價格策略起價49994999元元/ /，嚴密把握銷控小幅度增長，給銷售持續添加動力，配合返祖模式營造出快速增長的造勢氛圍。項目均價：項目均價：5332.285332.28元元/ /商業運作篇商業運作篇8586 坤厚載物坤厚載物 誠者自成誠者自成項目前期營銷策劃梳理項目前期營銷策劃梳理住宅銷售羅甸人民廣場B區二期銷售76套2011.8認籌期推廣方式老帶新2%提成優惠方式2012.4認籌期推廣方式路旗、短信、入口顯示屏、廣告牌優惠方式交10萬抵13萬交5萬抵押5.5萬2012.6.9開盤

56、活動客戶見面、抽獎（空調、冰箱、洗衣機）優惠方式一次性9.7折住宅銷量50套貸款9.9折備注：交認籌金備注：交認籌金70807080人參加，開盤時價格上漲人參加，開盤時價格上漲500500元元/ /分期9.8折（三個月）87 坤厚載物坤厚載物 誠者自成誠者自成項目前期營銷策劃梳理項目前期營銷策劃梳理2012.6.92012.7.15持續期推廣方式老帶新2%提成優惠方式一次性9.6折貸款9.7折2012.7.52012.9.30認籌期推廣方式發5次宣傳單（8000份）優惠方式一次性9.6折貸款9.7折二期住宅銷售76套銷售周期點銷售周期點開盤：開盤：2012.6.92012.6.9 銷售共銷售共

57、3939套商鋪套商鋪外商銷售外商銷售1010套（計：套（計：618.31618.31）（除兩套贈送給工程部和兩套贈送給（除兩套贈送給工程部和兩套贈送給我司兩套面積不計在內）我司兩套面積不計在內）內商內商2929套（計：套（計：825.08825.08）內商鋪銷售內商鋪銷售共計：共計：109109個個內商鋪：內商鋪：5555個個外商鋪：外商鋪：5454個個銷售報價從銷售報價從1500015000元元/ /降至降至1400014000元元/ /銷售成交均價銷售成交均價1100011000元元外商鋪銷售外商鋪銷售銷售報價銷售報價2500025000元元/ / 銷售成交均價銷售成交均價22500225

58、00元元/ /未售內商鋪共計未售內商鋪共計3838個個內商鋪內商鋪1818個（含個（含2 2個過道）個過道）外商鋪外商鋪2020個個2011.82012.62011.82012.6蓄水周期共蓄水周期共1010個月，到訪客戶絕大多數是交認籌金意向客個月，到訪客戶絕大多數是交認籌金意向客戶，成交商鋪共戶，成交商鋪共3939套，從套，從2012.72012.7月到至今未售出商鋪。月到至今未售出商鋪。88 坤厚載物坤厚載物 誠者自成誠者自成總結總結：依銷控數據顯示，住宅銷售屬正常壓力小，臨街依銷控數據顯示，住宅銷售屬正常壓力小，臨街外商較符合市場接受價所以銷售阻力也不大，內商銷量一外商較符合市場接受價

59、所以銷售阻力也不大，內商銷量一直處于低迷采取報價價格下浮直處于低迷采取報價價格下浮9.3%9.3%來拉動銷量，但市場依來拉動銷量，但市場依然反應冷淡，由此可以看出市場信心不足，觀望姿態較強。然反應冷淡，由此可以看出市場信心不足，觀望姿態較強。89 坤厚載物坤厚載物 誠者自成誠者自成羅甸商業地產羅甸商業地產如何開創新績？如何開創新績？我們采用什么我們采用什么營銷模式？營銷模式？商業梳理商業梳理90 坤厚載物坤厚載物 誠者自成誠者自成商業梳理商業梳理S（優勢）：首個負一層商鋪分割銷售地段位于較繁華商圈周邊商圈貿易頻繁升值潛力高 W（劣勢）：與競爭對手新旺角同質化嚴重前期商業定位差異化小項目前期運作

60、留有較多不完善O（機會）：與我司資源共享引進超市入場，為負一整體商業添加濃厚商業氣氛負一工程進度加快廣場施工整體形象加快體現商業模式重新合理定位T（危險） ：工程節點延后，影響導致蓄水期過長意向客戶流失傳統商業操作模式附加值表現不明顯91 坤厚載物坤厚載物 誠者自成誠者自成整體租賃是指開發商不將物業出售,而將其整體出租給一家商業企業,由這家商業企業進行規劃及經營,開發上每年向商業企業收取約定的租金。租金一般在第三或者第四年開始遞增,前二,三年主要是幫助商業企業培養市場,以實現項目的可持續發展;同時,商業企業向開發商交納相當于2-3個月的押金。 商業模式梳理商業模式梳理整體出租模式整體出租模式9