1、永定土樓民俗園項目可行性分析2010年12月目 錄第一部分總論11.1項目名稱11.2項目編制依據11.3項目建設必要性1第二部分項目選址與片區概況42.1項目選址42.2項目片區概況52.3宏觀經濟發展概況62.4莆田物流業發展情況7第三部分項目定位與初步規劃方案103.1項目定位103.2項目功能規劃103.3項目進度安排12第四部分項目投資估算134.1土地購買費用134.2道路建設費用134.3土地三通一平費用134.4交易區建設費用134.5倉儲配送區建設費用134.6配套服務區建設費用134.7園區內廣場建設及綠化144.8停車場建設費用144.9其他費用144.10設施設備購買費

2、用144.11總投資成本14第五部分財務分析155.1財務分析假設條件155.2收益分析155.3稅收分析165.4項目投資效益16第六部分社會效益分析176.1項目建設可帶動當地經濟發展，促進城市就業176.2項目可有效服務城市建設規劃17第七部分總結18第一部分 總論1.1項目名稱永定土樓民俗園項目1.2項目編制依據莆田市人民政府關于加快發展現代物流業的意見(莆政綜20073號)莆田市人民政府關于印發莆田市“十一五”現代物流發展專項規劃的通知（莆政綜2007101號）1.3項目建設必要性1.3.1永定縣構建區域商貿物流中心的需要莆田市北部與福州相接，南部與泉州毗鄰，東面臨海，是一個天然的港

3、口城市，海岸線總長534.5公里，莆田市為沿海經濟開放區，享受國家、省賦予的一系列優惠政策。近年來，這里已成為外商和港澳臺商投資的熱點，現己批準設立外商投資企業1456家，合同利用外資3832億美元，實際到資23.2億美元，已建成投產“三資”企業668家。 莆田市自改革開放以來，國民經濟持續、快速、健康發展，人民生活水平日益提高。但是，長期以來，莆田市的物流業發展相對滯后，嚴重影響了發展莆田獨特區位優勢的發展，莆田外貿商品富集區和東南沿海天然港口的重要物流節點地位作用尚沒有得到充分的發揮，物流行業發展專業化程度與集中程度不足，滯后于莆田的工業化發展。按照市委、市政府建設“產業集聚強勁、配套功能

4、完善、生態環境優美”湄洲灣港口城市的總體要求，以市場為導向，以企業為主體，以信息技術為手段，以物流中心建設為重點，大力發展第三方物流，整合物流資源，加快物流信息技術平臺建設，提高物流服務效率，降低社會物流總成本，完善現代物流業發展政策體系，實現物流的社會化、專業化、規模化、信息化。本項目建成后，將作為莆田地區規模最大，集中化程度最強、專業化程度最高，交通物流網絡健全的專業化物流園區。將充分發揮莆田市優越的區位優勢，打造成海西區域商貿物流中心，構筑輻射東南沿海地區及海西地區的商貿物流通道。1.3.2服務莆田的產業體系，促進莆田工業的發展莆田市目前已建設成為以鞋業為主，同時發展電子設備產業、木雕刻

5、產業為一體的福建特色工業基地，建成了具有鮮明特色的中國工藝美術城；同時，建設成全國重要的醫療器械產品生產基地。城市發展目標明確，工業特征明顯。本項目建設大型建材市場、倉儲等專業市場，利用莆田發達的交通運輸網絡，將莆田市的優勢產品集中銷售，市場可為工業產品提供具有特色的大型交易平臺，配以完善的信息流服務，及加工、倉儲、配送、運輸等服務，從而帶動莆田工業發展。1.3.3促進莆田物流體系發展莆田市城市物流中心的建設，要結合莆田的優勢產業。莆田在福建的物流規劃布局為6個沿海城市之一，即充分發揮沈海高速公路及沿邊優勢，又是一個得天獨厚的天然港口，依托鞋業外貿、電子產品、木雕產業構建物流園區，發展與之配套

6、的物流服務，促進莆田建成海西戰略的重要物流中心。全面推進商貿物流業加快發展，圍繞打造海西區域商貿物流中心，構筑溝通臺灣地區及東南亞地區的物流通道目標，推進專業市場集群的建設，重點建設莆田大型物流園。積極推進建材交易中心、木雕交易市場、旅游產品市場等一批特色專業市場的建設。莆田市目前物流體系尚不健全，成為莆田產業發展制約因素，迫切需要建設專業化物流園，目的建設完成，可成為莆田地區最大的物流集散地，貨物品種齊全，物流流量大，物流行業發展基礎及優勢明顯。項目可依托莆田的港口優勢、區位優勢和即將形成的發達的鐵路、公路交通網絡等交通基礎設施優勢，以省內及周邊地區的各類企業為服務對象，以自有物流企業與運輸

7、企業為運行主體，以物流基礎設施和綜合運輸系統為依托，借助向莆鐵路、高速公路、省道所拓展內陸腹地，構筑服務于莆田市與周邊地區、輻射全省及內陸中部地區的區域性現代物流服務系統。發展成為海西地區最具特色的物流集散中心，提升海西地區物流服務水平，構建“大商貿，大物流，大信息”物流服務體系。第二部分 項目選址與片區概況2.1項目選址項目位于華林經濟開發區，東臨農業職業中專學校規劃的竹林路，西到圍墻，南臨324國道，北至圍墻，距莆田西高速路入口僅3公里，距莆田市區有5公里。（詳見華林經濟開發區控制性規劃）。離莆田市區約不到10公里，離莆田港口約20公里，離莆田新火車站約10分鐘車程，交通十分便利。項目所在

8、處鐵公水三體交通網絡發達。圖21 項目地塊地貌2.2項目片區概況項目所在片區主要規劃為工業區，目前園區規模以上工業企業（已投產，年產值500萬元以上）有89家，租賃的規模以下工業企業有60家，在建的工業企業有26家。項目離城市中心不遠，處于工業區與城區的三角地帶，是未來莆田重要物流服務區域。項目地塊目前為一個休閑山莊。圖22 項目地塊現狀2.3宏觀經濟發展概況“十五”期間莆田市地區生產總值年均增長12.7%，比“九五”期間快5.3個百分點，高于同期全省平均水平2.1個百分點，2005年全市實現生產總值359.93億元，人均生產總值達到1600美元；全市財政總收入29.46億元，年均增長17.9

9、%。其中地方級收入14.56億元，年均增長16.6%；五年累計完成全社會固定資產投資額351.26億元，超過1983-2000年投資的綜合。經濟總量和財政收入躍升全省第七位。綜合經濟實力的增強，為加快建海峽西岸經濟區區域性物流樞紐中心奠定了堅實的基礎。2.4莆田物流業發展情況2.4.1物流產業從行業結構看，莆田物流業的構成大致可以分為公路運輸業、水上運輸業、裝卸搬運企業、倉儲業、郵電通訊業、流通加工業、貨代等。涉及運輸配送、倉儲保管、裝卸搬運、現代包裝、流通加工與物流信息通訊等現代物流六大基本活動，物流業基本框架已經形成。表2-1 “十五”期間莆田物流業總產出20012002200320042

10、005生產總值（萬元）209063238101255616238400268279占地區生產總值比重%9.510.39.77.97.5從業人員（萬人）43906452054347042803占全部從業人員比重%2.93.02.762.8資料來源：莆田市統計資料手冊2002-2006注：物流業僅指交通運輸業、倉儲和郵電通信業2.4.2物流企業莆田市物流企業起步比較晚，基本上屬于運輸型、倉儲配送型，少數企業開始從事綜合物流業服務。道路貨運企業存在著“多、小、散、弱”的問題，車輛保有量在100輛以上的企業中，車輛掛靠現象較為普遍。企業經營理念上局限于獲得短期貨源，信息化、網絡化、電子商務技術等應用水

11、平較低。同時，國有和民營性質企業企業占據相當大部分的物流市場份額，而中外合資合作企業、外商獨資企業所占比重很小。莆田市物流企業所提供的物流服務，已經滲透到生產性和消費性各領域，其中，鞋材、電子產品、石油化工產品等生產性物流占了很大的比例。2.4.3專業批發市場目前莆田市有五個較具規模的專業批發市場：涵江小商品批發市場，是全省建設規模最大、吸儲商戶最多、批零品種最齊、貿易成交額最高、服務功能最優的“五最”商城，日客流量平均達3萬多人次，2005年成交額達34.2億元；閩中水產品批發市場，日交易量達80多噸，日營業額達50多萬元，2005年交易額逾1.6億元，產品主要來自全國各沿海地帶如浙江、上海

12、、廣東、秦皇島、連云港等，產品直接銷往省內外及臺灣、港、澳等；閩中蔬菜批發中心，是福建省重點區域性三大蔬菜批發中心市場之一，市場每日蔬菜上市交易品種在45100種，2005年蔬菜交易額約達1.1億元，交易量達到10萬噸；莆田市農副產品批發市場，是集批發、零售為一體的新型綜合性農貿市場，是莆田市最大的水果批發市場之一，2005年成交貨物總額達3.6億元；莆田鞋材批發市場，2005年交易額已達到5億元，并呈現出繼續上升的趨勢，發展勢頭良好。2.4.4綜合交通體系連接秀嶼等港區、高速公路、快速鐵路、國家和省級干線公路、長樂等機場的客貨運立體綜合交通體系已具雛型。公路方面：莆田市公路通車里程為1619

13、公里，境內有324國道、福泉高速公路，三郊線、五秀線、涵滄線等省道通過，已形成了“三縱三橫”的公路主框架。鐵路方面：“十五”期間莆田市開始改寫“地無寸鐵”的歷史。福廈鐵路莆田段（含湄洲灣支線）于2004年開工；向莆鐵路經國家有關部門批準也即將動工修建。港口方面：莆田港已初步形成了以秀嶼港區為主，東吳港區、三江口等港區（港點）逐步發展的基本格局。秀嶼港區主要承擔綜合運輸服務功能，東吳港區主要服務于湄洲灣電廠的煤炭運輸，三江口等港區（港點）服務地方物資運輸及陸島交通運輸。截至2005年底，全港共有各類生產性泊位36個，其中萬噸級以上深水泊位2個，碼頭岸線長度1968米，年綜合通過能力396萬噸，其

14、中集裝箱通過能力4萬標準箱。航空方面：高速公路直通福建主要機場，距離均在一小時物流圈內。距福州長樂國際機場77公里，距泉州晉江機場75公里，距廈門高崎國際機場157公里。2.4.5物流信息“十五”期間，莆田市建成以光纜為主、數字微波和衛星通信為輔的大容量、高速率、安全的本地信息基礎傳輸網絡。以“中國莆田”、“莆田市政務信息網”政府門戶網站為核心，各級各部門為輔的網站群已初步形成。市“一辦三中心”政務信息化服務平臺建設成效顯著，“網上審批”系統正在建立；海關、金融、保險等系統的信息化建設也取得了一定的進展，網上報關、聯網劃帳等社會服務項目正在興起。“涵江商貿城”電子商務系統把消費者、經銷商、供貨

15、者連在一起，實現了售前、售中、售后的全過程服務，大大降低商貿企業商品流通成本。2005年，莆田市98%企業擁有計算機，78%企業光纖接入互聯網，30%企業建立了網站，開展信息采集和辦公自動化應用。第三部分 項目定位與初步規劃方案3.1項目定位依托福廈鐵路、向莆鐵路、湄洲灣北岸港口支線，以及沈海高速公路、莆永高速公路、興化灣至尤溪高速公路、莆秀高速公路的交通網絡，加速發展莆田港口的建設，形成一個立體的，輻射海西、面向臺灣，以家居建材市場建設為龍頭，整合莆田市內中小型專業市場、物流企業，構建“大市場、大物流、大信息”的大型區域性、國際化、綜合型的商貿物流市場，作為海西重要商品集散地。3.2項目功能

16、規劃項目以政府扶持、企業主導、市場營運的模式運作，借助交通區位優勢，以專業市場建設為龍頭，共享專業市場商貿客源，通過專業市場商流、物流、人流、資金流的集散作用，在莆田市形成新的重要的商貿物流集散地，集交易、展示、配送、包裝、倉儲、信息、金融、郵電、商務服務于一體大型商貿物流市場。主要功能建設如下：3.2.1項目市場主體 項目以家居建材市場為龍頭，帶動其他專業市場發展。整合市場資源，將城區分散的生產型企業、中小型批發市場和物流企業遷至本項目，實現集中化管理、規模化經營，促進莆田市現代化商貿物流體系形成。主要專業市場包括，建材市場、電子產品市場、小商品市場、五金制品市場、服裝批發市場等。同時也引導

17、市內中小型物流企業集中在本項目經營。3.2.2項目功能規劃（1）專業市場主體功能專業市場設有展銷中心、商務辦公中心、經營發展中心、會議展覽中心、餐飲中心、娛樂中心、信息網絡中心、電子商務中心、科研設計中心、物流中心等一系列的功能配套。（2）項目功能布局在空間形態上分為：主體市場交易區、倉儲物流區、商務生活配套區、中心道路和綠化區。交易區：擬劃分為多個專業市場，主要包括建材市場、電子產品市場、小商品市場、五金制品市場、服裝批發市場等。倉儲物流區：作為專業市場的重要配套設施，同時也是區域性商品集散的物流中心。提供運輸(配送)、倉儲、裝卸搬運、貨物分揀、包裝加工、物流信息處理服務。商務及生活配套區：

18、商務區是為專業市場提供各種配套服務的功能區，內擬設有市場管理辦公室、園區信息管理系統、園區電力管理總部、園區消防管理總部、銀行、保險、電信、貨代公司、運輸公司、餐飲、賓館中心等配套設施；生活配套區：專業市場的居住生活區，并提供有餐飲、超市、娛樂、電信、郵政等各種生活配套設施。修建與莆田城市道路連接的大道和園區內道路；同時修建停車站、廣場、綠化區。表31 項目功能分區面積功能分區占地面積（畝）占地面積（）面積占比（%）交易區170113333.937.8%倉儲物流區7046666.915.6%商務生活區9060000.320%停車場5033333.511%綠化、廣場3523333.457.8%道

19、路3523333.457.8%合計4503.3項目進度安排2010年2011年，完成項目的規劃設計及報批工作，完成園區土地整平等前期工作，完成園區內主要道路設施的基本建設及“三通一平”的建設；2011年2012年，開始部分市場建設，開始對外進行宣傳；2012年2013年，完成園區全部建設，正式投入市場運營。第四部分 項目投資估算4.1土地購買費用本項目預計占地面積450畝，每畝土地購買費用約XX萬元，購買土地總成本為XX萬元。4.2道路建設費用 道路內將修建長度為2公里，寬度為50米的主干道，該主干道成本為2500萬/公里，修建總成本為5000萬元。另項目內還需修建長度約1.5公里，寬度為18

20、米的園區道路，修建成本為1000萬/公里，修建成本為1500萬元。共計6500萬元。4.3土地三通一平費用參照類似項目工程費用進行估算，土地三通一平，即道路工程建設、給排水工程、供電工程、等工程的費用為4.5萬元/畝，土地開發總費用共2,025萬元。4.4交易區建設費用本項目交易區占地面積為170畝，按容積率1.0計算，建筑面積共11.4萬平方米，參照類似項目建設投資標準，計算得出本項目建筑材料費用約為1,200元/，可計算得出交易區建筑安裝成本為13，680萬元。4.5倉儲配送區建設費用本項目倉儲配送區占地面積為70畝，按容積率0.8計算，建筑面積共3.8萬平方米，參照類似綜合市場項目的建設

21、投資標準，計算得出本項目的建筑材料費用約為1,100元/，可計算得出倉儲配送區建筑安裝成本為4，180萬元。4.6配套服務區建設費用本項目配套服務區占地面積為90畝，按容積率2.0計算，建筑面積共12萬平方米，參照區內類似項目的建設投資標準，計算得出本項目的建筑材料費用約為1,300元/，可計算得出配套服務區建筑安裝成本為15，600萬元。4.7園區內廣場建設及綠化本項目內生活廣場及綠化共占地35畝，按造價130元/平方米估算，廣場建設及項目內綠化總成本約304萬元。4.8停車場建設費用本項目停車區占地面積為50畝，參照類似綜合市場項目的建設投資標準，計算得出本項目的停車場建筑材料費用約為90

22、元/，可計算得出停車場建筑成本為300萬元。4.9其他費用綜上道路建設，土地三通一平，交易區、倉儲配送區、配套服務區、停車場等區域的建設，廣場及綠化等的建設成本為42589萬元，建設過程中，其他相關費用為：（1） 前期費用：按建設成本的3%計算，約為1278萬元。（2） 報建費用：按每平方米100元計算，該費用約為3000萬元。（3） 工程管理費：按建設成本的3%計算，約1278萬元。（4） 營銷費用：按建設成本的3%進行計算，約1278萬元。（5） 不可預見費：在開發過程中的某些零星稅費、雜費、預算外支出，按建設費用和其他費用之和的5%估算，共約2471萬元。4.10設施設備購買費用本項目建

23、設過程中，需要購置叉車、各種加工設備、電器設施、電子地磅、運輸車輛等設施設備，上述設施設備購置成本估算為200萬元。4.11總投資成本預計總投資每畝地200萬左右，整個項目約為9億元人民幣。第五部分 財務分析5.1財務分析假設條件（1）國內物價保持基本穩定，不發生較高通貨膨脹；（2）項目能夠按照計劃進度按時完成項目建設；（3）市場需求與預測的情況不發生大的變動和項目的管理能夠跟上計劃發展的需要；（4）國內的稅收政策不發生較大變化；（5）假設項目運營期15年，相關收益的估算按國內類似商貿物流園區收益進行估算；（6）項目運作過程中，園區的日常管理費用分攤至園區內經營者的日常經營中，在本分析中不進行

24、計算。5.2收益分析（1） 交易區收益 交易區以收取租金的形式獲取收益，該項收益為400元/平方米/年，經營期內平均每年獲取的收益為4，533. 4萬元/年。（2） 配套服務區收益 配套服務區以出售物業來獲取收益，根據莆田市物業的銷售價格估算，每平方米售價為2500元，該區內的物業在5年內出售完畢，每年獲取的收益為30，000萬元/年。（3） 倉儲配送區收益向建材家居業相關企業出租，租金約為180元/年，經營期內平均每年獲取的收益為684萬元/年。（4） 停車場收益通過收取停車費獲取收益，經營期內平均每年獲取的收益為280萬元/年。5.3稅收分析物流園區的營業稅金按照國家統一規定的5%征收，再加上營業稅金的10%作為城建及教育附加稅，企業的所得稅按照國家規定的33%的稅率進行征收。每年為當地政府約創造一億元以上稅收，同時解決了很多社會事業青年的就業問題。5.4項目投資效益1.本項目在運營期稅后內部收益率約為10%