1、南寧商業地產發展中存在的問題與對策         內容摘要：近年來，我國的商業地產在發展過程中，出現了很多共性的問題。本文立足于廣西南寧市，對南寧市商業發展所存在的突出的問題進行了探討，并試圖通過分析，尋求解決這些共性問題的方法。 關鍵詞：南寧市 商業地產 購物中心 南寧市商業地產的快速發展始于2003年        內容摘要：近年來，我國的商業地產在發展過程中，出現了很多共性的問題。本文立足于廣西南寧市，對南寧市商業發展所存在的突

2、出的問題進行了探討，并試圖通過分析，尋求解決這些共性問題的方法。關鍵詞：南寧市 商業地產 購物中心 南寧市商業地產的快速發展始于2003年，當年大連萬達集團舉資12億元進軍南寧市中心商圈，華星時代廣場項目緊隨其后上馬，這拉開了南寧商業地產快迅發展的序幕。到了2004年，中國-東盟博覽會落戶南寧，南寧商業地產開始放量增長，中心商圈有陽光100城市廣場、新和平、金朝陽、金之島、新朝陽商業廣場以及金山廣場、盛世·聯邦廣場等數十個商業地產項目，商業地產開發迅速進入發展的高峰期。 隨著商業地產的快速發展，區域商業悄然浮出水面，原來以南寧市中心商業圈為主的整個城市商業格局發生了巨大的變化。從“夢

3、之島水晶城”、“航洋國際城”，到江南物流中心12萬平方米的商業項目“榮寶華商城”、2.8公里長的“10+1商業大道”，再到蒲廟500多畝的“南洋假日Street Mall”，還有各社區樓盤的區域主題商業，如江南香格里拉花園、檸檬宿、城市碧園等，南寧商業地產開發從城市中心一直延續到區域中心。 來自南寧市政府的數據稱：至2005年底，南寧市商業市場建筑面積達到540多萬平方米，人均擁有面積高達3平方米以上。而由上海市商業經濟研究中心與上海市經濟委員會共同完成報告上海市零售商業網點面積調研報告顯示，2005年上海零售商業網點總面積達到3200萬平方米，按常住人口計算，居民人均零售商業面積約為1.75

4、平方米。比全國城鎮的平均水平高出2至3倍，接近東京、大阪、京都等日本主要城市。而南寧人均擁有商業面積又遠遠超過上海人均1.75平方米左右的水平，但上海居民的可支配收入平均水平是南寧的2倍多。 南寧市商業地產發展中存在的問題 （一）發展速度過快，短期商業面積供應量過大 從長期的角度看，南寧市商業地產還是有比較大的發展空間的。作為廣西壯族自治區首府，南寧商業地產有較強輻射能力和擴張能力，只要業態布局合理，管理成熟，現在的商業面積是可以消化的。而現在的問題是發展速度過快，短期商業面積供應量過大，導致商業地產的問題凸顯，比如銷售非常吃力、招商困難、空置率高，兌現腳步越來越慢等。來自廣西房地產信息門戶站

5、綠城人居網數據，2006年上半年，南寧市共銷售商鋪9.6577萬平方米，比2005年同期下跌14.27%，而2006年上半年，僅青秀區商鋪批準預售面積卻達35.22萬平方米。供應與需求之巨大差距不言自明。江南區某些商業項目，建成交付已經一兩年時間了，但至今未能投入運營。處在朝陽商圈的一些商業項目，交付使用后也未能如期投入運營。如新朝陽商業廣場，目前投入運營面積不到整個廣場的30% 按南寧市商業網點2003-2010規劃綱要的規劃，南寧市2010年人均擁有零售商業網點營業面積達到1平方米， 2010年商業從業人員達到73萬人，比2000年年平均增長9.6%。而僅到2006年，南寧市人均商業面積就

6、已經達3平方米以上了。總建筑面積500多萬平方米，這一數據無論按常住人口計算，還是按流動人口計算，其人均面積都是偏高的。 商業地產之所以在短短幾年內得到了迅猛的發展，一方面是政府政策的引導，另一方面是因為商業房地產開發利潤遠遠高于普通商品住宅的利潤。與普通商品住宅相比，商業地產售價高，南寧的商鋪售價2004年最高時曾達到56萬元/平方米。受利益驅使，南寧部分開發商只專注于商業地產，因此除了中心商業區域外，基本上每個小區都有大量配套的小區底鋪。 （二）普遍存在短線操作，存在先天不足 一個商業地產項目的投資往往少則要幾億元，多則十幾、幾十億元，但商業地產項目需要一個較長時間的投資回收期，少則十多年

7、，多則幾十年的投資回收期。即使開發商引進了一些具有很高的經營水平、品牌效應、強大消化能力的主力店客戶，還是需要一個比較長的投資回收期。本來這樣的商業項目是一些有比較雄厚資金實力的房地產開發商、投資商才做的項目。但是這幾年國內的商業地產開發銷售模式創新以后，一些小規模的房地產開發企業也從事了商業地產的開發，新型的銷售方式可以把長期的商業地產項目轉變為短期的住宅項目一樣開發。這種創新的方式是把長期的出租經營改為出售。 南寧市的商業地產項目推向市場時，基本上采用“商鋪全零售”模式或“產權式商鋪全零售”這兩種模式。“商鋪全零售”是指開發商將大的商業項目分割成若干個中小商鋪，然后再將具有特定位置的商鋪賣

8、給眾多業主這些業主可以自行經營，也可將商鋪再轉租給其他人經營；“產權式商鋪全零售”模式是指開發商將商鋪的產權全部分割出售，購買者擁有的不是一個個獨立的商鋪，而是根據份額擁有對整個商業項目的產權及其收益權，由業主們根據擁有的商鋪面積大小推舉物業管理公司對整個項目進行管理。 近幾年南寧市商業地產在“產權式商鋪全零售”模式基礎上，又采用了“售后返租”的模式，售后返租又稱返租銷售，是指房地產商為促進銷售，銷售產權式商鋪時，與買家約定，在出售后的一定年限內，由買家把經營權交由房地產商行使，開發商承諾每年給予一定的固定租金給買家。超過規定的返租年限后，交由買家自主經營。售后返租在國外實際上是開發商融資的一

9、種方式，到了國內以后演變為開發商營銷的一種噱頭，用以套取現金的一種財務技巧。 這樣，原來需要長期占用十幾個億的資金才能開發完成的項目，采用了“產權式商鋪全銷售”或者“售后返租”的方式后，開發商往往只需投入20%35%的自有資金就可以啟動，其它資金可從銀行貸款、通過商鋪預售和其它融資渠道來開發完成。由于房地產開發利潤遠遠高于商業經營利潤，多數開發商都想快點把商鋪銷售出去，進入新的地產項目開發，賺取更多的利益，而不是想長期從事商業營運。 這種短線操作的商業地產所帶來的不良影響是多方面的。如論證不充分，建設開發盲目，招商項目定位與市場脫節，貪大求全，脫離當地消費水平等等。商業地產不僅在經營過程中要求

10、穩，在商業地產開發的全程更要求穩。不管是商業選址、規劃設計，還是市場調研、聚集人氣等，“穩”都將成為決定商業地產開發成功與否的決定因素。因此以短線操作的方式開發商業地產，一開始便注定其有許多的先天性不足。 （三）政府規劃規模過大，定位不準 根據南寧市商業網點2003-2010規劃綱要的規劃，從構造南寧市區域性現代商貿中心的大商圈出發，南寧市商貿業今后發展的重點是：建設2個城市商業中心區和6個區域性商業中心區，以及10條特色商業街和178個社區商業中心。按照規劃，除了朝陽商圈及七星路商圈需要建大型集購物、休閑、娛樂、餐飲為一體的購物中心外，其余的六個副區域中心也有五個要建規模在10萬平方米以上的

11、大型購物中心。“社區商業中心則按居民在4000-10000人左右，配套建立一個。通常半徑在一公里范圍，按每人0.5平方米布局。每個社區商業中心網點面積一般在2000-5000平方米，多的可達1萬平方米。”這些規劃表面上看，沒有什么問題，但是細究起來卻有問題：規劃時按整個廣西的區域中心進行規劃，真正服務的對象卻是本區域市民。 要把南寧建設成區域性現代商貿中心，首先是商業設施、設備先行。由于南寧市本身出口東盟產業非常少，和東盟間的長期商貿往來較少。廣西出口東盟國家的產品事實上主要是往越南，而其中很大一部分又是通過憑祥和東興等口岸出口。南寧要建成商貿中心關鍵要從物流的角度出發，充當貴州、重慶、四川等內陸省份出口東盟國家的出海口，因此重點發展的應當是城市外圍的物流園、批發市場。而把10+1商業大道、金湖廣場、航洋國際城等也定位為“為東盟服務的商業街和購物中心”則有點不妥。每年一次的中國東盟博覽會，時間很短，博覽會結束以后，到南寧來直接進貨的東盟客商非常有限。作為一個營業面積超10萬平方米的購物中心，沒有長期的客源基礎，沒有穩定的營業額，僅僅從建設南寧商業形象的角度出發，很難維持。