1、土地價值評估的幾點思考2003年9月2日黃家聰坂雪崗”地王拍賣于9.7億一錘定音， 這個價格的確讓業內業外落了一地的眼鏡，在遠超出業內普遍預期的成交價格讓大家意外不已的同時，關于土地價值乃至地產項目可行性研究的方式方法也再一次成為業內、尤其是房地產咨詢顧問業界的討論和爭議話題，如何對地塊的價值進行準確預測和分析？地塊以及項目的價值到底應該由什么因素決定？目前的價值評估方式方法存在哪些不足？等等問題再次浮出水面。無疑，土地作為房地產的最核心的生產要素和最主要的成本構成，對項目的開發和銷售、以及項目的市場價值無疑是舉足輕重，但土地的不可復制性和不可移動性的特點，讓土地與其他的生產資源有本質的區別，

2、實時區域社會經濟的發展、城市化進程、房地產市場的整體表現等等因素都對土地的價值影響深遠，而土地的價值最終也并非體現在土地本身、而是體現在基于該土地的開發項目，即土地應用上，企業之間的品牌效應、開發水平、經營能力、產品模式等各不相同往往也導致了項目市場價格的不同表現，并且在市場化程度越來越高、競爭越來越激烈的情況下，不同的企業獲取土地的目的和戰略考慮也不盡相同所有的這些特點和因素，的確為土地價值的準確評估帶來了很大的難度。一、有形與無形在現代營銷觀念上，我們普遍會將產品分為三個層次：核心產品、有形產品以及附加產品，而相應的產品價值也包括了核心價值、有形價值和無形價值三個組成部分。在開放的市場，尤

3、其是高度社會化的房地產市場，在同質化產品之間核心產品的成本以及核心產品的價值差異并不會太大，所以按照目前的價值評估方式一一通過同質化產品的類比對核心產品進行評估，一般也不會出現太大的誤差。而產品的真正存在差異主要體現在有形價值和無形價值上，而有形的產品價值差異又主要體現在產品設計、空間規劃、社區環境等方面， 無形價值的差異則主要體現在企業品牌、項目營銷、社區文化等方面，目前業內對于這兩種價值的差異尚沒有一種具體量化的標準和方式。所以，目前的地產價值研究其實都是集中在核心產品價值上面，而在有形價值方面，主要是通過現有的、可比性較強的參考標準去類比和推測，而對產品的無形價值評估就更是很少涉及， 在

4、完全競爭的市場形態下， 一方面，產品的有形方面的差異化程度對產品的市場價值表現有重大的影響，而另一方面，無形價值在產品總價值中的比重也越來越大，在這些價值差異的影響下，現在的價值評估較大的誤差自然就無可避免了。二、靜態與動態目前房地產可行性研究的方式側重于在現有市場環境中尋找可比性參考、通過類比的方式去評估區域的發展以及項目的銷售價格，然后通過反推的方法確定土地價格，這在很大程度上等于是用現在的標準去評估未來的市場，雖然這從操作上來說無疑是一種比較可行的方法，但市場發展的不確定性也為價值的評估帶來了巨大的挑戰。由于房地產項目的開發周期一般都比較長，使用年限更是長達數十年，并且項目開發銷售時間比

5、土地獲取的時間往往有一定的延遲，而市場時刻處于動態的變化當中，尤其是中國的市場，還存在區域發展不平衡，整體變化規律不明顯等諸多較為特殊的特點，為市場變化趨勢的預測增加了更多的變數，因此要合理的把握市場變化的趨勢也就更加困難。雖然在當前的實際研究當中，對區域的發展規劃、產業構成、經濟發展趨勢、城市化進程、政策法規等相關市場變量也往往進行充分的研究和分析，但在實際的評估中，這些因素往往成了擺設，難以被具體的量化到價格表現上，又或者通過經驗判斷或定性分析，形成諸如升值潛力、發展前景等抽象的概念，對土地的交易價格幾乎沒有任何實際的指導意義。三、預期與引導在對項目開發與營銷模式的采用上， 目前的研究和評

6、估方式普遍將焦點放在預期性”的經營模式上，而在市場的預期”分析的時候也普遍是根據現有供應市場的實際情況、或者較為明顯的發展趨勢，從現有市場環境中或者潛在的開發、營銷模式中尋找類比項目，最后在很大程度上是根據市場經驗來假設預開發項目的市場價格。而極少采用深度的需求研究、從而建立引導性”的項目運營模式作為研究的標準，當然引導性”經營模式的研究分析一方面普遍存在缺乏可比性依據、又或者取證過于困難等原因，另一方面，引導性”中增加了的產品、營銷、或者其他方面的創新的內容，大大拓展了研究的范圍和參考要素，這在實際執行上無疑是大大增加了評估作業的復雜性以及作業難度，并且市場風險也相對較高，所以在實際研究中很

7、少會被采用。但現在，項導性”的開發和營銷在越來越多的被企業應用，也成為很多企業市場突圍的重要策略，尤其是在區域競爭激烈以及城市邊沿化的項目開發當中，這種趨勢更加明顯。四、利潤與戰略在目前的比較主流評估模式中， 企業的目標利潤在很大程度上幾乎成為不同發展商獲取土地價格的唯一差異所在，但這種通俗的、普遍形式的價值評估方式對實際情況并不相同的企業決策而言，顯然是有所局限的。畢竟不同的地產商之間因為企業實際情況的差別，在發展戰略上也不盡相同，基于戰略長期性以及全局性的考慮，土地資源乃至項目的開發在某些時候并不僅僅被開發商簡單的視為是一個利潤中心，更有可能成為企業整體發展的一個戰略工具，例如通過土地儲備提升企業在資本市場上的價值和融資能力、例如通過土地的控制建立競爭障礙、例如通過大幅土地的獲取和開發營造規模優勢、甚至通過土地拍賣的眼球效應提升品牌價值等等，而這些戰略的考慮在很大程度上是難以用具體的金額去衡量的，但在很多時候這些戰略手段對企業的發展往往比實際的價格成本更加重要，所以在日后，土地資源的戰略含義對企業獲取土地的價格的影響作用將越來越大。由此可見，土地價格的影響因素是多方面的，不同的企業也有不同的情況，隨著市場的發展和變化，現有土地價值的