1、歐陽組創編2021.02.16招商人員需要準備回答的60個問題？時間：2021.02. 16創作：歐陽組一、關于地理位置的問題1）項目具體地理位置？項目位于重慶市永川區興龍湖c B D核心地段，昌州大道 東段777號，東臨興龍大道，南靠昌州大道，西面匯龍大 道，北接成渝高速，是進岀永川的必經要道。2）項目環境有何特色？項目位于興龍湖CBD核心地段，向東步行5分鐘即可到 達興龍湖公園，10分鐘可到達神女湖景區，緊鄰重慶市 水利電力職業學院，周圍是新城區域的老樓盤，如宇界維 詩卡，巨宇江南等，同時項目旁邊有政府辦公大樓，是含 有旅游屬性和商務屬性的成熟地段。項目內各大小品、雕 塑、花藝、圍欄、噴泉

2、等，為消費者營造休閑舒適的購物 環境。3）項目周圍的主要交通設施有哪些？成渝高鐵，公交車，重慶-成都長途汽車，各鄉鎮客車， 岀租車。4）項目附近公交班次、路線？502、106、109、111、112、108、305 等公交線路5）項目附近有哪些主干道、寬度、是否太吵？昌州大道東段、興龍大道，約20米寬，良好的交通和綠 化，最大程度降低噪音。6）項目所屬居委會、派出所？中山路居委會，中山路派出所7）項目周圍商業業態及營業狀況？多為社區商業，營業狀況靠近主干道的臨街商鋪還不錯，多為火鍋、藥房、五金、中餐等，盈利狀況良好。協信的 購物中心除少數餐飲店鋪營業額不錯之外，大部分商家處 于培養期。人民廣場

3、，現目前是永川新城最集中的地方， 有人人樂超市、崇尚百貨、新世紀超市、吉又吉超市，娛 樂為主的米樂迪KTV、樂曼迪KTV。8）項目周圍學校及其地點交通、距離重慶水利電力職業技術學院，重慶市永川區昌州大道東段 801號，步行，425米。重慶市農業機械化學院/重慶市機電工業學校，乘車7分 鐘，3公里。重慶市經貿中等專業學校，重慶市永川區紅河大道189 號，乘車3分鐘，1.1公里。重慶文理學院，距離本項目約17公里，乘坐111到荷塘 月色下車，再步行1公里。9）項目周圍醫院及其地點交通、距離？永川口腔醫院，項目A館正對面，步行20米。永川福華醫院，昌州大道學府廣場，步行600米。永川拜博口腔醫院，紅

4、河大道219號棠城公園219-7號219-8號，乘坐111到紅河麗景站再步行610米。新人民醫院，位于新區匯龍大道，乘坐305到民政局下車, 再步行170米。10）項目周圍菜市場、游樂設施如何？紅河苑菜市場，緊鄰興龍湖。周邊游樂設施僅協信有兩家 兒童游樂場，設施環境一般。11）項目附近居住的是什么樣的人？永川中央CBD商務人士，高校學生，素質較高，消費力 較強的人士（大部分從老城遷至新城）。12）項目離最近的農貿市場多遠？紅河苑農貿市場，步行約十分鐘。13）地理環境對本項目有什么有利和不利因素？有利因素：1、項目位處的興龍湖商圈為名列重慶最具商業投資價 值十大板塊的第五，永川政府也是重點打造。

5、2、項目周邊近30個高品質樓盤，4所高校，三公里范圍 內覆蓋消費人群20度萬。3、項目距離高鐵站15公里，距離高速路進出口 1公里,是進出永川的必經要道。4、項目離新城熱鬧的人民廣場商圈不遠，在傳統購物中心 購物屬性弱化的大趨勢下，會逐漸取代傳統老商圈的商業地 位。不利因素：1、項目與協信相距太近，這種距離下招商相對受到一 定影響，客戶會有少許分流。二、關于項目狀況的問題14）項目開發商、設計單位、施工單位? 開發商：重慶江鴻豪茂置業有限公司建筑設計單位：中煤科工集團重慶設計研究院有限公司景觀設計單位：重慶時星園林景觀設計有限公司施工單位：重慶競盟建筑工程（集團）有限公司一級監理公司：重慶凱弘

6、工程咨詢有限公司15）項目開業后的管理團隊是那里來的？公司重金聘請的成都著名的商管公司公司進行統一招商、運營、管理16）項目業態定位是什么？智慧城市綜合體，永川的解放碑，弱化購物業態比例，放大體驗類項目業態占比，打造永川集購物，休閑，餐飲，娛樂于一體的一站式購物中心。17）項目總占地面積、總建筑而積？綠化率、容積率、建筑密度？占地面積157608 m2，總建筑而積為540951.66 m2,綠化率40%,容積率2.598,建筑密度28%18）公攤系數？商業公攤系數目前公司還在測算當中，有消息會第一時間通 知19）國有土地使用年限、起始年月？商業用地40年，自2009年2059年20）項目布局規

7、劃情況？我們的店鋪在哪里？重慶市永川區昌州大道東段，商業街負一樓到五樓，以及 后面的法式風情街我們周圍都有哪些商戶？為什么將那些商戶放在我們旁邊？公司對每一種業態的布局都是經過多次思考討論的，把這 些商戶放在旁邊，可以形成集合效應。同時這些商家能吸 引人流量，也能為我們帶來人氣。能否調換位置？原則上不能，因為每一個業態的分布和每個商鋪的落位都 是經過我們專業招商團隊和運營團隊的多次思考討論最 終得出的最佳方案，牽一發而動全身，每一個商鋪的落位 也都是很有講究的，因此原則上不能調換位置。21）項目共幾層？地下一層，AE館地面上四層，C館地面上五層，最高共 計六層。各店鋪的面積、深、寬？各店鋪面積

8、，深，寬都有數據，具體看店鋪所在位置。每層有多少品牌商戶？不同樓層根據業態的不同以及面積的不同品牌商戶的數量 也是不同的滾梯、直梯、貨梯有幾部？滾梯：直梯：近40臺貨梯：扶梯：近50臺我們的送貨車停在哪里？從哪里上貨？我們的垃圾臨時放在哪里？22）本項目在造型、設計上突出之處？本項目外立面全部采用高端干掛石材，風情街均采用法式 風情磚石鋪裝，營造岀濃郁風情的休閑街區。23）項目分幾期？何時開工、竣工、交付使用？預計開業日 期？分3期，開工時間2014年11月10 H,竣工時間（未定）,交付使用時間（未定），預計開業時間在2018年5月24）現在有多少商戶進入？大商戶都有哪幾家？目前已簽約4萬方

9、重百旗艦店和6000方萬達影城。肯德 基必勝客已經進入了簽約流程。星巴克、HM、屈臣氏、 大玩家、孩子王、芭菲盛宴等都在項目現場進行了多次洽 談。25）項目的配套服務都有那些？項目有24小時監控服務，24小時外賣服務，以及第一太 平戴維斯專業管家的貼心物管，一鍵購票、訂餐、繳費、 預約專車、掛號等智能服務。26）建筑地下層數及用途？共二層，負一層部分為地下商業、電器、超市和數碼通訊, 負二層為車庫。27）項目公共設施如何規劃、使用？項目傾心打造3大主題景觀、4大主題廣場，通過小品、外擺、綠色植物、建筑外觀，聲光、電藝術等，造就景觀地標。各廣場將定期舉行大型活動, 同時為商家提供活動場地，聚攏商

10、圈人氣。28）項目景觀有何特色、中庭廣場如何規劃設計？項目住宅底商部分為歐式建筑風格，景觀主要參照地中海 和法國景觀風格。中庭廣場中心為旱噴，周圍一圈分布有 小品區域和外擺區，穿插經典綠植景觀，留出足夠區域給 到節假日進行大型營銷活動。29）項目公攤主要包含哪些地方？樓梯、電梯、消防通道、走廊過道、配電房、物管用房、電梯井和其他公共區域30）項目商業用電和商業用水的費用？目前公司還在制定當中，后期以供電局和水利局統一標準收 取。31）項目店鋪內預留電話線嗎？預留32）項目地下停車場層高、總面積、車位數？總面積12萬方、車位數近4000個33）項目車位費用的收取情況？目前公司還在制定當中三、操作

11、方式情況準備回答的問題34）本項目經營店鋪有幾種方式？租賃為主35）預計租金？租金部分看具體位置，每層樓的價格肯定是不同的，同一 層樓的朝向不同，開間進深不同，位置不同，肯定租金也 是不同的。此外還要看店鋪具體的業態和面積，承租能力 肯定也是不一樣的。同時我們收取租金還要根據商家的類 型和知名度進行考慮，因此租金方面暫時沒有一個固定的 數據，有興趣我們可以針對你的具體業態進行深入探討。36）預計回報率？要根據具體是用作投資還是自己經營，自己經營也要看你 自身的經營經驗和經營項目。但從我項目的定位和品牌實 力來看，開放商自持60%的商業，就是對這個項目最大的 保障。37）訂金多少？幾天內補足簽約

12、？公司正在制定當中，有確切標準會第一時間通知。38）簽約時需帶什么資料？個人：身份證，營業執照，組織機構代碼證，稅務登記證, 商標注冊證，如服裝需檢驗報告公司：身份證，營業執照，法人章，稅務登記證，商標注冊證，組織機構代碼證，授權書，合同章39）進場裝修的裝修押金？根據業態、面積和品牌實力不等40）合作將提交什么證件？身份證、營業執照等41）如采用匯款形式，開發商開戶行、帳號？待通知42）營運工商管理費和稅費有幾種、額度、多少由誰承擔？按照國家統一標準執行43）物業管理費具體為多少？目前公司正在制定當中44）、物業管理費包括哪幾項服務項目？包括物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護；物業

13、管理區域清潔衛生，物業管理區域綠化養護；物業管理區域 秩序維護。45）店鋪的水、電、電話、物業維修等是否另行收費？具體費 用？店鋪的水電和電話費都是按國家統一標準收取，物業維修 我按照實際產生費用收取，具體費用公司還在制定中46）這樣租金的價格是否合適？我們的租金是通過多次市場調研，深入了解永川以及重慶主 要商圈商業環境之后，結合現在的市場行情制定的，項目重 要的是它是否有價值。四、政策法規的問題47）現場管理有什么規定？目前公司正在制定當中48）戶名可否作內部變換？有什么條件？要提前告知公司相關部門，必須雙方達成一致進行協議簽 字按手印49）委托他人簽訂合同需要準備哪些證件？個人委托他人辦理

14、的，需要提供國家公證機關辦理的代為辦理的公證書及相關資料。單位委托個人的，需要單位出具委托書（加蓋公章）及相 關資料。、50）管理費用多少？有沒有統一辦理保險？管理費用公司正在制定當中，保險由商戶自行購買51）對餐飲有沒有特殊的要求？營業時間，用電用水用氣和物業改造需要提前告知溝通。 煙道、排風、下水，必須在不影響周邊商戶的情況下進行 布置52）特種行業的要求？ 24小時營業？具體營業時間和業態需要提前溝通，以便安排物管人員保障 商家和消費者的人身財產安全，同時針對性的開水開電。五、建材與設備的問題53）對我們商戶裝修有什么要求？統一的店招，店內水電氣按照運營部的要求下進行裝修 或調整。如何辦

15、理進場裝修手續？我們有統一的運營團隊協助辦理。裝修單位質資證明申請裝修表格商戶工作流程商戶防火培訓裝修材料驗收臨時接電申請裝修工人的備案電工證等從業證和所有人的身份證復印件。54）電器設備:供電系統開關及開關箱品牌管線各層梯廳照明設備各空間及插座55）弱電獨立插線盒56）給排水系統57）消防安全設備：發電機組品牌公共消防設備58）化糞池59）化油池60）污水處理61）永川經濟現狀？2013年底，永川常住人口 106.8萬，按照重慶十二五規劃，永川區2020年城區人口達到100萬，重慶六大區域性中心城市，渝西最大的商業城市，西部地區最大的職業教育城市，旅游城市，智慧城市，經濟最具競爭力城市， 未

16、來發展空間巨大。62）項目機會？眾多的居住人群且有較高的消費水平，城市綜合體的打造符 合城市化水平發展的需求，永川區重點打造興龍湖片區63）項目優勢？自持物業，地段成熟（離高鐵近，交通路線眾多，緊鄰學校） 業態規劃（恒溫游泳池，重百，萬達影院等）64）輻射范圍？核心人群三公里范圍內20萬人，重點人群永川城區66萬人。65）周邊人口？巨宇江南，水晶城，桓大中央華府，宇界維斯卡，紅河苑， 呂龍陽光尚城，紅河麗景，御龍山，泰晤士清晨，荷塘 月色，金玉藍灣，君臨棠城等共計20萬人。66）店而面積劃分，每層層高？不同樓層和業態而積不同，一樓層高6米，2, 3, 4層高5.1 米67）開發商開發過哪些樓盤

17、？銀山源，桓大中央華府，江鴻國際大飯店，海棠一品。68）商業是如何運營的？統一招商，統一規劃，統一管理，統一運營。69）中山辦事處什么時候拆？今年年底70）臨時停電怎么辦商場有緊急備用電源和足夠的發電機，保證臨時停電的應 急工作71）天然氣開通和費用餐飲部分的天然氣我們連接到每個樓層，開通等費用是由 商家自行承擔。72）廣告如何收費我們不同的廣告位，包括品牌墻，LED屏等，根據不同位 置和時段有不同的收費標準，這個后期會有專門的運營團 隊負責。73）周邊有什么銀行項目周邊有農業銀行、成都銀行、交通銀行、平安銀行， 我項目后期也會引進部分銀行，提高客戶的消費體驗。74）小區本身居住戶數小區戶數：

18、2818戶居住人數：9018人（按每戶3.2人計算）。75）項目還有一年多的時間才開盤，現在聯系我們還太早了。 我們肯定不是要求您現在就入駐，想必您對我們的項目考 察也需要一段時間，同時，我們的項目也在進行業態規劃, 前期肯定要收集意向商家并進行綜合篩選，大家進行一個 雙向選擇。76）萬達和協信都找過我，你相對他們有什么優勢？首先我們的定位與協信萬達有所區別，在業態上，我們會 求同存異，我們的重百、萬達影院、恒溫游泳池、首家跨 界業態綜合體，首家創意辦公WE WORK以及永川首個 智慧城市試點項目都是較他們而言的亮點業態，我們所處 的地理位置優勢也非常成熟。同時，我們開發商自持物業 高達60%

19、,日后統一招商、運營、管理，對于商家會非常 重視，力求達到合作雙贏的局面。77）物業全部銷售么？為了更好服務我們的商戶，也方便日后的運營管理，我們 僅銷售40%的物業。78）對比了協信、金科，對新城商業發展有些失去信心永川向東發展，新城商業發展繁榮是必然的，協信和金科 是招商、運營管理上出了問題，而我們華茂，公司重金聘 請國內知名顧問團隊進行統一的招商規劃運營管理，將會 給永川人民帶來不一樣的良心作品。79）因為今年的經濟狀況不景氣，不太敢擴張市場。經濟不景氣，但那不會大范圍影響人們的消費意識，有些 必要消費是存在的，可能他們是厭倦了現有的消費模式， 他們需要一個更好的消費平臺與生活環境。這些

20、，華茂國 際中心都是可以帶給他們的。80）商家入駐后，你們會有定期的活動？這個肯定是有的，我們有自己專門的運營團隊，從自身角 度來看，要想把項目做火，不是單靠引進好商家，運營上 而我們也會花很大的功夫，所以這點請你放心。81）新城的人氣和老城沒得比，不愿意在新城去發展。永川向東發展的趨勢，想必您也有體會到，況且高鐵已經 開通，將拉動永川的經濟逐漸向東聚集，新城的發展也是 大勢所趨，只是看您能不能洞察到這個先機。82）關注華茂半年左右了還沒看見實體的商業本項目開發商是當地最大開發商，有成功的開發經驗，施 工進度是跟進項目定位和規劃進行推進。83）經理表示老板自己會出去找新位置開分店，拒絕給聯系方

21、 式。表明來意，強調項目優勢和投資機會，抬高自身姿態，以 專業的角度和誠懇的態度去爭取其好感和信任。84）客戶表示沒有具體租金價格，不太愿意簽意向書。轉換說法，表示只是初步意向書，有利于后期為其爭取更 多優惠，對其沒有約束力，也是表明商家希望和項目合作 的誠意。85）客戶表示經濟不景氣。分析市場原因，突出項目優勢，強調項目的機會和潛力。86）客戶問到招他們進去把他們放在什么位置。根據他們實際的面積和裝修而定，原則上都是相關品類放一起，形成集群效應，根據最后的品牌和大家淺談的條件 而定。87 ）有客戶明確表示今年無計劃爭取明年，發送資料，不放過任何機會從專業角度宣傳項目 品質，引起商家重視。88

22、）有商家已在新城離我們項目較近的地方開了分店，表示暫 不考慮。從專業角度全面介紹項目，強調入駐的優勢與潛力，引導 商家考慮其他業態的投資。89）酒店位于本項目政府大樓里面，商家反映視線不開闊，離 正公里距離較遠沒有直線距離，會導致客戶流失。HMC華茂國際中心是未來興龍湖的核心商圈，打造的是 一站式消費。目前根據市場分析，酒店消費群體都是目的 性消費，本項目是未來城市的中心地帶，附帶獨一無二的 多種特殊業態。同時，客戶需要的是優質的睡眠，位于大 樓里面的位置，更是對酒店客戶提供了良好的休息環境。90）酒店外圍環境較差，由于旁邊是水電校公寓多年來沒有得 到整治和改散，直接影響酒店外圍環境，會導致客

23、戶沒有 一個舒適度的環境。目前酒店還未啟動，政府文件已批在本項目酒店和學校公 寓在項目結束前會得到整改，在本項目和學校公寓的中間 我們會打造小而精，小而美的小品、雕塑等點綴，配合濱 湖廣場的法式風情街建筑，為酒店客戶營造良好的周邊環 境。91）酒店地上停車位較少，由于場地原因大部分訂酒店客戶只 能暫用地下停車位，給予臨時定酒店客戶會帶來不變。 本項目打造的是智慧商業綜合體，依托國家互聯網戰略永 川智慧城市，依托APP;網上商城；免費WIFI；智能支 付；智能停車等智慧體系，無需為停車和訂閱酒店有所擔 憂，直接網上預訂酒店及車位，方便又快捷。92）KTV在本項目是一個重要的主力店業態，位于本項目

24、B 館三層，之前溝通的位置和面積商家多次反映KTV業態 環評和消防會帶來很大麻煩，由于限制不能離學校和政府 大樓太近，不能開KTV。目前KTV業態的具體位置公司會根據商家的需求進行綜 合考慮，商家有相關的問題都可以提出來，大家共同溝通 解決，公司這邊有最新消息，會第一時間與商家聯系。93）餐飲在本項目B館位置對于大型餐飲商家（整層）反映該 館的步行梯和公共衛生間暫用面積過大，對于設計和擺放 的利用空間會帶來不便，廣告位也有一些困擾因素（沒有 直接掛大字的廣告位，只有放端頭，）露臺利用空間也不 大（連廊暫距了一定位置），實地面積看起來要比沙盤要 小很多，步梯和公共衛生間是由于項目過消防的需要，這

25、點確實很遺憾，每個項目出于不同的設計和不同的考慮，在樓層結 構上都會有一些不同，華茂國際中心15萬方商業綜合體 要對項目進行統一的招商運營管理，因此對于廣告和店招 都會有統一的標準，這也是對商家的保護和負責，在廣告 支持上，公司后期會綜合考慮L E D屏和其他廣告渠道的 支持，露臺的設計主要岀于對商家外擺氛圍的考慮，這也 是一種外部廣告。沙盤的主要目的是用于商家更加直觀立 體的了解項目的特點和優勢，實際項目的而積可利用空間 也不算小，連廊和露臺都是很好的亮點位置。94）購物中心的中庭可以用來做攀巖業態嗎？公司會對該業態綜合考慮，后期會第一時間與商家溝通。95）想在華茂做兒童小火車，就像協信的那

26、樣？問可否做獨 家？公司會對該業態綜合考慮，后期會第一時間與商家溝通。96）外墻是否可以打廣告？公司會綜合考慮，對于商家的店招和廣告位等會有統一的 標準，這也是對商家的保護。97）開發商怎么保證達到一定的開業率后才開業，若沒實現怎 么處理？任何投資都是有風險的，開發商在開業率這一塊會盡力保 持其在一個水平線上，但不對商家承諾滿多少開業率開 業。98）開發商承諾的鋪子是某知名品牌，但最后卻未入駐，怎么 處理？開發商不會承諾某鋪位是某品牌，我們在簽約了品牌后會 直接告知商家該鋪位是某品牌，沒簽約則是在洽談當中。99）華茂售房部外面的LED屏可否打廣告？品牌入駐后，在 開業之前可否在上面做宣傳？可以打廣告，但具體如何公司在后期會對各商家進行綜合考 慮。100）各店鋪的面積、深、寬？、101）項目是否自帶煙道、排水系統？在餐飲區域均自帶煙道、排水系統。102）店鋪投入資金高、押金交的高可否延長租賃合約年 限？原則上公司對零售、餐飲、娛樂不同業態有不同的固定租賃 年限，不特例某一家而延長。103 ）項目公攤系數為多少，公攤主要包含哪些地方？街鋪和購物中心公攤系數不同，具體數據在后期會第一時 間告知商家。公攤主要包含：各產權戶的電梯井、管道井、 樓梯間、垃圾道、配電室、設備間、公共門廳、過道、地 下室、值班警衛室，以及為整