1、對以房養老新思路的思考摘要：在社會保障體系逐漸完善的情況下，如何應對“未富先老”的國情， 真正實現“老有所養、老有所醫、老有所為、老有所學、老有所樂”的目標。本 文探討了以房養老新思路：政府引導、市場運作、以房養老、金融服務。關鍵詞： 以房養老 思路方式我國正進入老齡社會，目前60歲及以上的老年人口已達億，占全國總人口 的11%預計到2050年老年人口將達億，占總人口近25%在社會保障體系逐漸完 善的情況下，如何應對“未富先老”的國情，真正實現“老有所養、老有所醫、老 有所為、老有所學、老有所樂”的目標，成為政府和社會普遍關注的重大問題。、問題與思考“老有所養”的兩大基本要素：一是有適合的居所

2、，因為老年人生活內容主 要是依托居住空間環境來實現，年齡越大對居所的依賴性越強；二是有相應的可 支配收入,用來滿足物質和精神生活的需求。近幾年各級政府高度重視養老事業，積極采取切實有效的措施，在稅費減免、 財政補貼、養老金遞增等方面實施政策傾斜。一是政府財政是養老事業的投資主 體；二是機構養老(如養老院，托老所等)是政策優惠和資金投入的主要對象；三是 政府可投入的養老資源與實際需求差距很大。目前社會各界議論和關注的熱點主 要圍繞:政府應加大投入、老年公寓如何設計、如何服務等問題展開。但資金從 何處來這一核心問題卻被忽視。筆者認為，即使今后我國財力不斷豐厚，對老齡事 業的資金投入持續增加，也無法

3、同步滿足日益龐大的老齡群體和日益增長的物質 及精神需求。如:鞍鋼目前大部分退休人員而言，其特點是原工資性收入較低，積蓄較少。 通過房改獲得的自有住房是其家庭最大的財產，也是在生活資料方面最大的社會 資源存量，因此只有發揮和盤活現有住房，向存量住房要資金，將生活資料轉化為 養老資金，降低生活成本，提高支付能力，才能加快實現“老有所養、老有所醫、 老有所為、老有所學、老有所樂”的目標。二、思路與方式1. 總體思路主要是政府引導、市場運作、以房養老、金融服務。(1) 政府引導。高度重視養老事業，鼓勵引導以房養老，通過制度創新，政策 傾斜,專項啟動，積極調動社會各方資源為養老事業服務。(2) 市場運作

4、。按照市場價值規律和供求規律進行市場化運作，由銀行、保險、住房公積金管理機構、房地產開發、房屋管理和司法公證部門、拍賣行業、 中介行業等機構和部門共同參與及操作。(3) 以房養老。實施住房生活資料與養老貨幣資金的互動與五個“轉通”：一是人與房轉通。60歲前人養房，60歲后房養人。二是新與老轉通。一方面是老年人與中年人轉通，現有60歲及以上為“存 量人”，將近退休的中年人為“增量人”，兩者不能隔裂而應貫穿，破除現行就存 量老人制訂和開發各種優先政策及金融產品的思維定勢；另一方面是老房與新房 轉通。現有自住產權房為存量房，需要購買新居房為增量房，在發掘、搞活現有存 量房資源的同時，對后續新居增量房

5、需求一并考慮，統籌建設，如適合老齡人居住 的多功能老年公寓、普通商品房等。三是房與錢轉通。通過運作機構將住房變現金，用自己的房變現為自己的錢， 用于提升養老生活質量。四是購與租轉通。根據老年人及家庭的經濟能力，對購房、租房、調房應同 步顧及、相互轉通。五是政策性住房與商業性住房轉通。老齡群體中經濟收入存在高、中、低 三個層次。目前政府提供的經濟適用住房和廉租住房等政策性住房在數量上難以 普惠符合條件的中低收入者，由于歷史的原因，部分老年人居所多為老、破、小。 通過市場化運作，將這部分住房騰出，用于廉租住房房源。(4) 金融服務。目前無論是住房公積金管理機構提供政策性住房貸款，還是商業銀行提供的

6、經營性住房貸款，均以退休年齡為“紅線”，申貸人資格和還貸 期限一般截止到退休年齡。公積金管理中心的買斷產權以房自助養老尤為重要。自主開發創新，如:(1)由開發商建造新型養老公寓，個人購買,公益性機構 管理;(2)由開發商建造，政府一次性買斷，個人租用;(3)由開發商建造，政府租用, 公益性機構管理；(4)由公益性機構建造，政府補貼,個人買或租:(5)老年人騰出 的住房由政府作為經濟適用住房、廉租住房，解決中低收人家庭的住房問題等， 也可將各種方式組合交叉運作，充分調動市場各種存量房資源，加以重組整合，營 造全新的格局。2.養老方式據20 1 5年國民經濟長期規劃預測，在本世紀前1 5年,我國將

7、強調以家庭 養老為主,走家庭養老與社會養老相結合的道路，改造和新建多樣化的老年住宅， 增建社區養老服務設施，大力改善家庭養老環境是我國老年安居環境建設的首要 任務。目前我國養老方式基本為四種：一是分散式居家養老，其住宅為本人或子女 所有,生活自理或請保姆或由子女護理，這種傳統型養老是目前主流方式。二是集中式機構養老（也稱社會養老）,即各種“養老院”、“敬老院”、“托老所”、“護理院”等等，由政府投入或社會捐贈，屬社會福利性質，主要解決“三無”老 人（無子女、無依靠、無經濟實力）的養老問題。三是集中式老年公寓，由開發商 建造,市場化運作，且帶有一定的公益色彩，可購可租,配套設施齊全，實施產權式

8、酒店管理和服務，是新型的居家養老方式。四是分散式社區養老，在傳統家庭養老 的基礎上，由社區建立專門服務機構，通過政府購買服務方式，對所在社區的老人 分門別類適時上門提供生活照料及保健康復等方面的服務，是社區福利事業的一 個組成部分。目前及今后總體上是以居家養老為主，社區養老為輔，機構養老為補 充。目前我國獨生子女政策形成“ 4:2:1 ”家庭結構的現狀及占比持續擴大的 趨勢，老年人及青年人觀念的不斷轉變，傳統型分散式的居家養老方式將逐步被 集中式新型老年公寓的養老所取代。但是在制定房地產開發政策和開發商新建住 宅小區時,這一趨勢尚未受到重視，在政策上只明確要擴大經濟適用住房、廉租住 房、限價房

9、、定銷房和占70%勺90平方米以下的中小戶型房,以及綠化率、商場、 服務行業、文體活動場所等生活服務設施，唯獨沒有提出有關老年公寓的政策要 求。建議在新住宅小區開發規劃建設中，明確設定多功能老年公寓建設的量化 比例,如10萬平方米住宅小區，應建若干比例面積的老年公寓，同時配套社區養 老服務部門，使新建住宅小區成為適合老、中、青、幼四個層面宜居的和諧社區。三、啟動與試點如何找準切入點，啟動創新試點工作，筆者認為應從住房金融入手。在老齡 金融服務和以房養老方面，初步設計以下創新品種。1. 試辦住房公積金“加按揭”貸款。“加按揭”貸款是指已辦住房按揭貸款,正常還款一年以上，為現房的借款人提供一種“追

10、加”貸款服務，包括兩種涵 義:一是根據其抵押房產的評估值和貸款成數，已還部分貸款后，房屋價值大于貸 款余額,對已還貸款數仍可繼續貸出。二是房價升值，現評估值超過原評估值，升 值部分可按貸款成數計算后再追加部分貸款，增加的貸款可付現金用于合法的日 常消費,對于即將退休或原貸款期限30年的借款人，突破原貸款政策以退休年齡為限的紅線 增貸部分可以用于養老。2. 試辦老齡住房公積金貸款。對退休前正常繳存住房公積金的職工，在退休 時不提取住房公積金賬戶余額者，可申辦住房公積金貸款，用所購新房抵押，由本 人或繳存住房公積金但無貸款的子女償還，原住宅由住房公積金管理中心用增值 收益資金收購，用于廉租住房或經

11、濟適用住房房源。3. 試辦“以房自助養老”。對退休前正常繳存住房公積金一年以上、已退休且年滿65歲及以上的老人，可將自有產權住房賣給住房公積金管理中心，老人 一次性收取房款，同時住房公積金管理中心再將此房返租給老人，租期雙方約定, 租金與市場價相同。老人按租期年限將租金一次性付與管理中心，其他費用均由管理中心交付。租期滿后，如老人健在則租金全免：如期內過世，剩余租金則退還 老人的遺產繼承人。這一辦法側重于居家養老。住房公積金管理中心最終將其房 屋用于廉租住房或經濟適用住房。4. 試辦按揭與倒按揭串聯接力貸款。對現有住房公積金按揭貸款購房的職工,即將退休且正常還貸即將結束，住房公積金管理中心與借

12、款人雙方約定，再辦 理倒按揭貸款，對該房重新評估后再抵押給住房公積金管理中心，一次性或按月 取得一筆資金，用于養老費用，該房仍由本人居住直到去世，其房產可以由其子女 或住房公積金管理中心出售，用來償還貸款本息，如由住房公積金管理中心處置 變現,價值大于貸款本息的，剩余部分退還給繼承人。5. 試辦產權回購或業務。開發公司建造的商品房或老年公寓，由老人本人或 家人全額付現或住房公積金貸款購買入住。次年起 ，開發商逐年向其回購部分產 權,對全額付現購房者，其回購資金用于養老；對于住房公積金貸款購房者，可以 用回購資金償還貸款。由于房價的升值，原則上可以住新房不花錢。住房公積金 管理中心回購完畢取得完全產權后，可再循環使用。6. 試辦公益性與經營性結合運作的老年公寓。由住房公積金管理中心選擇實力強、項目位置好的開發商，在開發新住宅小區時，建造若干面積的多功能新型 老年公寓，由住房公積金管理中心用增值收益資金一次性購買。對正常繳存住房 公積金的已退休或即將退休人員且均未提取住房公積金存款者，優先準予購買或 租賃