1、物業管理作業與實訓物業治理習題與實訓（適用與房地產經營與估價、物業治理等專業）姓名：專業：班級：學號：遼寧商貿職業學院技術經濟系房地產教研室壽金寶編2006年11月改編-XX. A刖 百物業治理是房地產經營與估價專業主干課程之一。為配合課 程教學的需要，使學生通過作業與實訓，準確把握本課程所需要把握 的要緊內容、知識點，提高學生分析問題、明白得問題和解決問題的 能力，以適應物業治理崗位的需要，提高實踐技能，特編寫物業治 理習題與實訓輔助教材。物業治理習題與實訓輔助教材的編寫，是依照物業治理職業 崗位的要求，突出了教材的要緊知識內容和各章節的知識點，并差不 多涵蓋了崗位職業技能的要求。由于房地產

2、經營與估價專業的物業治理課程教材，己選用由 機械工業出版社出版、壽金寶主編的物業治理教材。為了與新教 材相配套，物業治理習題與實訓輔助教材在原編寫的基礎上，又 作了一些修改。由于編寫時刻倉促、能力有限，難免有不當之處，敬 請指正。我國物業治理行業進展專門迅速，其業務也將不斷的規范和深 化。因此，木輔助教材也將隨著物業治理行業的不斷變化而進行修正 和補充。編者2006年11月目 錄第一部分習題與案例分析第一章物業治理導論3第二章物業治理體系4第三章 物業治理項目的招標與投標5第四章物業治理合同7第五章物業治理的要緊內容及差不多程序8第六章房屋建筑修理治理10第七章房屋建筑設備設施治理12第八章物

3、業治理檔案的建立與治理14第九章居住性物業的治理服務16第十章經營性物業的治理服務18第十一章其他類型物業的治理服務17第十二章物業治理服務質量的國際認證20第十三章章物業治理法規24第二部分實訓指導一、住宅小區（或高級公寓）物業治理考察26二、商場（或寫字樓）物業治理現狀調查28三、物業治理安全服務及安全監控系統30四、房屋建筑的供電設備和給排水系統32五、消防設備設施34六、冬季供暖治理實訓36第一部分習題與案例分析第一章物業治理導論一、名詞說明1 .物業2 .物業治理二、問題解答1 .物業及物業治理的要緊特點是什么？2 .物業治理的要緊內容有哪些？3 .簡述物業治理過程？4 .物業治理怎

4、么說是治理依舊服務？三、案例分析年輕人熱衷應聘物業治理行業盡管周六天氣陰雨綿綿，但浦東房地產大廈里人頭涌動，迎風而立的'物業治理行業 人才交流洽談會垂幅吸引了專門多路人的眼光。周先生年輕有為并非下崗人員，而且是一家物業治理公司的一位年薪4萬的部門經理, 當他得知這次'物業治理行業人才交流洽談會后，就亳不猶疑地買了門票參加了洽談會， 并直奔一些較聞名的物業治理公司展位。周先生認為：物業治理行業前景寬敞，而目前該行 業正處在群雄逐鹿的“戰國”時代，行業中的品牌公司將主導整個行業的進展。因此，周先 生想到一家品牌公司工作，以尋求更大的進展空間，今后能大展宏圖。本次洽談會上應聘者大多具

5、有大中專或本科以上學歷，許多家長也來為子女搜集情報。物業的老總們都專門興奮。因為在整個聘請過程中，大多數應聘者最關懷的并不是收 入和待遇狀況，而是進展前景和進展空間。（摘自上海青年報）第二章物業治理體系一、名詞說明1 .業主2 .業主大會3 .業主委員會二、問題解答1 .組建物業治理企業的差不多條件是什么？2 .業務委員會產生的差不多條件有哪些?3 .召開第一次業主大會（或代表大會）的差不多條件有哪些?三、案例分析1 .買房尚未取得產權證，但已辦完其他一切手續,，能否享受業主的權力？2 .某位業主來咨詢：他所在小區在預備召開業主（代表）大會核定業主（代表）資格 時，對他的（代表）資格提出異議，

6、認為他盡管是事實上的買房者，但還沒取得房產證，因 此沒有證據證明他確實是業主。請問：（1）買房尚未取得產權證，但已辦完其他一切手續，能否享受業主的權力？（2）不是業主能否參加業主（代表）大會，能否成為業主委員會成員？第三章物業治理項目的招標與投標一、名詞說明1.物業治理招標2.物業治理投標3.開標4 .評標5.定標二、問題解答1 .物業治理招投標應遵循哪些原則？2 .物業治理招標有哪些方式?3 .物業治理招標文件包括哪些要緊內容？4 .物業治理招標的程序5 .物業治理投標書的內容有哪些?6 .物業治理項目投標實施步驟三、案例分析業主委員會能否不請物業治理公司而自行治理？一些業主委員會認為：物業

7、的所有權是自己的，因而治理權也由自己支配。并認為物業 治理專門簡單，也確實是掃掃地、看看門而已，能夠不請專業的物業治理公司治理，與其讓 物業治理公司賺錢，不如自己治理劃算。請問：(1)業主委員會能否不請物業治理公司而自行治理？(2)開發商能否自己開發自行治理物業？第四章物業服務合同一、名詞說明1 .物業服務合同2 .物業治理公共契約二、簡答1 .物業服務（托付）合同的特點是什么？2 .物業服務（托付）合同的要緊內容有哪些?3 .物業治理托付合同主體雙方（物業治理企業和業主）有哪些要緊的權益和義務？4 .物業治理公共契約的內容是哪些?三、案例分析1 .物業治理費應何時收取合適，一次性能否預收幾年

8、物業服務費，什么緣故?2 .已買房屋，但沒有入住，是否要繳納物業服務費，什么緣故?第五章物業治理的要緊內容及差不多程序一、名詞說明1 .物業治理早期介入2 .前期物業治理3 .物業接管驗收4 .房屋二次裝修二、問題解答1 .物業治理服務的要緊內容有哪些?2 .簡述物業治理程序3 簡述物業治理早期介入的作用及要緊介入時期。4,前期物業治理服務的要緊內容有哪些？5 .簡述前期物業治理服務的操作程序。6 .簡述物業治理服務過程中的治理與服務的關系。三、案例分析1 .業主入住前裝修住宅，是否一定要向物業治理企業申請？2 .物管企業私自撬門修理房屋（如修漏水管道）是否承擔賠償責任，應如何處理?第六章房屋

9、建筑修理治理一、名詞說明1 .房屋修理2 .房屋修理治理3 .房屋完損等級4 .小修工程5 .中修工程6 .大修工程二、問題解答1 .房屋建筑修理治理的要緊內容。2 .小修、中修、大修及綜合修理如何界定?3 .如何評判房屋完損等級，有何規律?4 .房屋建筑修理施工治理的要緊內容是什么？5 .修理施工技術治理的關鍵環節有哪些？6 .如何做好修理工程質量治理工作，有哪些有效措施?7 .房屋建筑各要緊部分的養護工作重點是什么？三、案例分析1 .業主剛入住，房屋顯現問題責任由誰負？2 .房子存在質量問題，業主能否拒交物業治理費？第七章房屋建筑設備設施治理一、識圖1 .以某個住宅小區總平面圖為例，畫出原

10、有建筑、新設計建筑、打算拆遷建筑、圍墻、 綠地、河流等圖例,2 .以某一建筑首層平面圖為例，指出某個房屋的開間、進深距離。3 .以某一建筑的立面圖為例，指出該建筑總高度、每層高度、底層標高與外地面標高 之差等。二、問題解答1 .物業治理所涉及的房屋建筑要緊附屬設備設施有哪些?2 .房屋建筑附屬設備設施要緊治理內容有哪些?3 .分別簡述給排水系統、供暖系統、供配電系統、電梯設備等運行的差不多要求。4 .給排水系統日常養護的重點是什么？5 .簡述二次供水的水箱、水池日常養護的技術要點。6 .簡述供曖系統日常養護的工作重點和最佳時期。8 .簡述電梯設備日常養護的工作重點。三、案例分析1 .業主剛入住

11、，房屋顯現問題責任由誰負，什么緣故?2 .物管企業私自撬門修理房屋（如修漏水管道）是否承擔賠償責任?第八章物業治理檔案的建立與治理一、名詞說明1 .檔案2 .物業治理檔案3 .電子檔案4 .圖5 .檔6 .卡7 .冊8 .表二、問題解答1 .檔案形式有哪些？2 .物業治理檔案的作用3 .物業治理檔案哪一種分類方法更符合物業治理的需要？4 .物業治理檔案資料應包括哪些要緊內容?5 .物業檔案治理有哪幾個重要環行?三、案例分析如何做好住戶入住工作某大廈業主把其物業托付房產代理商租賃。代理商與租戶簽訂了租賃合同。租戶到大廈 物業治理公司辦理入住手續時，因未攜帶業主托付代理商簽訂租賃合約的授權書，物業

12、治理 公司不同意租戶入住。但代理商聲稱業主一定會認可的。因此物業治理公司為租戶辦理了入 住手續。事后，業主不承認代理商所簽訂的合同，要求物業治理公司采取措施收回其物業。 物業治理公司發出限期搬出的通知后，租戶卻不同意搬出，并向物業治理公司投訴，要求公 司賠償其裝修缺失10萬元。1 .該租戶辦理入住時應提交哪些資料？2 .建立業主檔案對處理本案的意義是什么？3 .本糾紛案的要緊責任人是誰？4 .本糾紛案應如何處理為好？第九章居住性物業的治理一、名詞說明1 .住宅小區2 .住宅小區物業治理3 .高級公寓4 .別嬖二、問題解答1 .住宅小區物業治理要緊內容？2 .住宅小區物業治理的特點和原則有哪些?

13、3 .住宅小區達標考評的標準有哪些?4 .高級公寓物業治理服務的特點和要求是什么？5-別嬖區物業治理服務的特點和要求是什么？6.智能建筑物業治理服務的特點是什么？三、案例分析1 .某物業治理公司進駐的某住宅小區共有1100套商品住宅，在企業進駐開展物業治理 服務時，該小區業主入住已一年有余，入住率已達到46%,而且該小區已成立了業主委員 會。然而，通過實際接觸了解才明白，該業主委員會是由一部分（約100戶）業主通過網絡 自發舉薦產生的，還推選了一位業主委員會主任。該業主委員會主任通常在網上聯絡各位業 主或召開主委員會會議。（1）依照國家有關規定，該業主委員會是否合法？（2）物業治理公司是否應該

14、與該業主委員會建立正常的工作關系？2 .物業治理企業利用業主會所開設經營性商場或酒店是否合法，什么緣故?3 .業主家中被盜，物業治理企業是否應賠償?第十章經營性物業治理一、名詞說明1 .經營性物業治理2 .寫字樓（商務樓）3 .商業物業（如商場）4 .工業區5 .酒店二、問題解答1 .寫字樓物業治理服務的特點及要緊內容是什么？2 .商業樓宇物業治理服務的特點及要緊內容是什么？3 .工業區物業治理服務的特點及要緊內容是什么？4 .酒店物業治理的要緊內容是什么？三、案例分析1.某超巾發覺商品被盜，并懷疑剛走出收費口的一位顧客偷了東西。現在，在大門口 值勤的保安得到領導指示，對該顧客進行搜身檢查。請

15、問：（1）保安能否對該顧客進行搜身檢查？（2）假如該顧客同意進行搜身檢查以證明自身清白，應如何處理？（3）如保安對該顧客進行搜身檢查后，發覺了被盜商品應如何處理？第十一章其他類型物業治理一、名詞說明1. (BAS)2. (SAS)3. (FAS)4. (CAS)5. (OAS)6. 系統集成平臺7. 智能建筑二、問題解答1.學校的物業治理服務有哪些治理內容和特點？3.智能建筑物業治理服務的特點是什么？三、案例分析1 .保安人員“監守自盜”如何辦?2 .保安為救業主跌傷如何處理？3 .醫院內有人亂貼藥品廣告如何處理?第十二章 物業治理服務質量的國際認證一、名詞說明1. TC2. ISO二、問題解

16、答1.物業治理企業實施IS09000質量標準體系有何意義?2.物業治理企業如何實施IS09000標準?3. 我國物業治理企業實施IS09000質量標準認證應注意哪些要緊問題？三、案例分析1999年5月深圳廣信物業治理公司通過了 IS09002質量體系認證。深圳廣信物業治理公司是廣州地區規模較大、有一定實力的物業治理公司，1998年該 公司把創優和引入IS09002質量標準體系治理模式作為全年工作重點。公司要求全體職員實 現治理觀念的轉變，同時要認識到企業要求生存、求進展必須練內功，而推行IS09002質量 體系是促進規范化、科學化治理的重要手段。通過半年的積極預備，按照動員一培訓一編定 文件一

17、試運行一內審5個步驟開展工作，初見成效。深圳廣信物業治理公司及屬下的金鷹大 廈、紫荊小區、尚雅小區三個治理處同意了深圳質量認證中心的質量審核。該公司的質量體 系得到認證中心的認可，并順利通過現場認證。(1)深圳廣信物業治理公司是如何實施ISO9O02質量體系認證的？(2)深圳廣信物業治理公司要緊體會是什么？第十三章物業治理法規一、名詞說明1 .物業治理法律關系2 .物業治理法律規范二、問題解答1 .物業治理法律責任有哪些形式?2 .中華人民共和國民法通則的要緊內容是什么？3 .中華人民共和國合同法的要緊內容是什么？4 .國家物業治理條例的要緊內容是什么？5 .前期物業治理招標投標治理暫行方法的

18、要緊內容是什么？6 .業主大會規程的要緊內容的要緊內容是什么？三、案例分析1 .開發商對物業治理的承諾與物管企業的說法有差異如何辦?2 .出租房屋顯現損壞，由誰負責修理?第二部分實訓指導一、住宅小區（或高級公寓）物業治理考察（一）目的通過對XX住宅小區（或高級公寓）的物業治理業務和物業治理企業的實地考察，使學 生了解考察地物業治理現狀、進展趨勢，熟悉相應類型物業的治理服務內容以及物業治理企 業的具體情形，為下一步綜合實習和畢業實習打下基礎。（二）內容1. 了解住宅小區（或高級公寓）自然狀況；2. 熟悉住宅小區（或高級公寓）物業治理服務的要緊內容；3. 把握住宅小區（或高級公寓）物業治理服務的重

19、點及關犍環節：4. 了解該物業治理企業現狀和相應治理部門的工作職責：5. 了解目前住宅小區（或高級公寓）物業治理服務的難點和存在的問題。（三）要求1 .實習考察時，要認真做好記錄：2 .實習考察后要進行分組討論；3 .在分組討論的基礎上，每人要寫一份XX住宅小區（或高級公寓）物業治理考察 報告。二、商場（或寫字樓）物業治理現狀調查（一）目的通過對X X商場（或寫字樓）的物業治理情形的實地調查，使學生了解商場（或寫字樓） 的物業治理服務內容和特點，為拓寬物業治理服務的思路和領域奠定基礎。（-）內容1 .熟悉商場（或寫字樓）物業的自然狀況；2 . 了解商場（或寫字樓）的物業治理服務的要緊內容：3

20、.重點把握商場（或寫字樓）物業治理服務的重點；4 .熟悉商場（或寫字樓）物業相應治理部門的工作職責：5 . 了解該商場（或寫字樓）物業治理服務的難點和存在的要緊問題。（三）要求1 .實習調查時，要認真做好記錄：2 .實習調查后要進行分組討論；3 .在分組討論的基礎上，每人寫出一份XX商場（或寫字樓）物業治理調查報告。三、物業治理安全服務及安全監控系統（一）目的以周遍已裝備安全監控系統的單位為主或智能化樓宇進行現場教學，學生通過現場教 學，熟悉智能化樓宇或相關物業的安全服務內容、治理重點，了解安全服務在相關類型物業 的物業治理中的地位，以及安全服務對相關類型物業的重要性。同時，熟悉安全監控系統組

21、 成部分和操作方法以及在安全服務中的作用，提高學生為把握、提高安全服務和安全監控系 統的治理能力。（二）內容1 .熟悉物業治理安全服務的要緊內容；2 . 了解智能化樓宇或（科研教學等）單位安全服務的特點和重點：3 .熟悉安保部門的工作職責：4 . 了解安全監控系統的組成、布局和監控范疇：5 .熟悉安全監控設備的功能和技術要求；6 .把握安全監控設備操縱方法；7 . 了解安全監控室（中央操縱室的規章制度）。（三）要求1 .要認真做好現場教學筆記；2 .總結出智能化樓宇或其他各類物業安全服務的難點和解決方法：3 .以某一類型物業對象，制定安全服務治理的規章制度：4 .以現場教學的物業為對象，安全監

22、控系統布局進行合理設計：5 .撰寫物業治理安全服務（包括監控系統）實訓報告。四、房屋建筑的供電設備和給排水系統（一）目的利用學院的變電所、水泵房等的水電設備設施進行現場教學，學生通過現場教學熟悉電 力設備、供水設備（設施）的性能，了解熟悉供電和給排水設備（重點是供配電室和水泵房） 治理工作的要緊內容，把握供電和給排水設備的差不多操作方法，提高學生供電和給排水設 備的養護治理能力。（二）內容1 .供電和給排水設備的工作性能、技術參數：2 .供電、停電時，設備操作程序和注意事項：3 .供電系統容易顯現的故障及排除故障的方法及相應措施：4 .水泵啟動的操縱程序：5 .變頻泵的性能和作用：6 .水池（

23、如有水箱還應包括水箱）的養護的要緊措施。（三）要求1 .要認真做好現場教學筆記；2 .熟悉供電、停電時，設備操作程序和注意事項；3 .把握常見故障（如供電系統的停電、斷路、短路、漏電等）的排除方法：4 . 了解水池的作用和養護的方法和治理要求:：5 . 了解變電和水泵房的治理規章制度；6 .撰寫供電和給排水設備設施治理的實訓總結。五、消防設備設施（一）目的以學院圖書館消防自動報警系統和教學樓為主進行消防設備設施治理的現場教學。通過 現場實物講解，使學生熟悉了解房屋建筑的消防設備設施種類、性能、布局，以及使用方法。 以提高治理養護消防設備設施的能力。（二）內容1 . 了解學院消防設備設施的構成（如自動報警系統、室內外消防栓、滅火器、消防安 全標示等）；2 .消防（設備設施）安全系統的布局；3 .消