1、丹東房地產市場現狀分析一、丹東城市概況丹東是一個以工業、商貿、物流、旅游為主體的沿江沿海沿邊城市，總面積 1.52萬平方公里，建城區55平方公里。下轄三縣（市）【鳳城市、東港市、寬甸 滿族自治縣】、三區【振興區、元寶區、振安區】和一個國家級邊境經濟合作區, 總戶籍人口 244萬，其中主城區人口 80萬人左右。是國務院批準的沿海開放城 市，遼寧沿海經濟帶開發戰略重點發展區域，東北東部最便捷的岀海口和區域經 濟發展先導區。距平壤220公里，距首爾420公里，距沈陽220公里，距大連252公里， 正在建設的東北東部鐵路及丹通高速公路打通了東北東部新的出海通道，將使東 北東部十三個城市豐饒的資源直接面

2、向海洋。港口吞吐量2008年達到3470萬噸, 力爭到2015年進入億噸大港行列。丹東民航機場正在爭取成為口岸機場。風光迷人環境優美。丹東依山、臨江、面海，風景優美，氣候宜人，夏無酷 暑，冬無嚴寒，年平均氣溫9°co森林覆蓋率達66%,淡水資源豐富，人均占有水 量是全國人均水平的15倍。二、丹東市房地產市場綜合分析1. 環境分析：沿江區域是丹東市最好的地段，也是丹東房價最高的區域。 保利地產之所以價格高，區劃速度也不錯，是因為一是品牌優勢的炒作; 二是靠山；三是項目規模大。城東區域的樓盤主要是元寶區和振安區的 樓盤，從數量上來看是最多的。新城區現在的政府辦公區、環保產業區、 儀器儀表

3、等都在建設當中，商業也逐漸配套成熟。2. 產品分析：沿江區域的樓盤全部為高層，玫瑰庭院是底商和高層。城中 的樓盤大多以多層為主，也有部分高層。城東區域的建筑以多層為主， 有部分小高層。新城區住宅大多都是高層產品。3. 價格分析：沿江的樓盤以振興取得沿江樓盤價格最高，其次是元寶區 和振安區，也就是從西往東價格從高走低。城中區域的放假大約在3500-5000 之間，價格上升是因為保利地產的入駐，整個拉動了周圍樓盤的房價。城東 區域的房價在3200-4500之間，此區域大多是當地的開發商。新城區的房價 大約在2800-4000左右。緊鄰鴨綠江項目均為高檔社區，20-30層高層，戶 型150-200平

4、方米為主力戶型，項目起價5500-5800元，均價6000元以上。4. 客戶分析：沿江區域的客戶是丹東的高端客戶，述有一部分東北三省 投資客戶，以及在丹東的朝鮮人和韓國人。城中區域客戶大多是丹東本地的 較多，暴力樓盤有部分投資客戶，而且全款到位的很多，這也證明了丹東人 購買力非常的強。城東區域的客戶大多是丹東本地的卡戶，以及部分投資客 戶。新城區的入住客戶大多為丹東的高端人士和朝鮮、韓國以及東三省的偷 投資客戶。5. 去化分析：沿江區域的樓盤銷售都非常火爆，淡然也是存在尾盤，尾 盤有兩種，一種是水岸豪庭的高房價樓盤，樓層較高的，另外是玫瑰和綠江 剩余的樓層不好的，一班1-4層全未銷售。城中由于

5、離市區較近，整體上銷 售都非常火爆。城東區域有部分樓盤去化速度一般，例如御景園從07年開 始賣，到現在一起總共35棟去化率才達到80%多。6. 戶型分析：沿江區域戶型大都是200左右的大戶型，而且以3居為主。三、丹東市房地產市場發展前景1. 老城區房地產市場發展滯后（1）老城區房地產投資客戶口益漸少，目前僅有20%的投資客戶。（2）沿江的土地已經基本成熟沒有土地，其他區域風險大，競爭大。（3）入駐老城區風險較大，另外新城區的土地比老城區有潛力。2. 新城區市場前景廣闊新城區的樓盤主要為新加坡城、東興園、綠江大湖城、牛頓方式，這些樓 盤的開發商有北京、江浙、溫州的外地開發商校多，這些開發商的驗光

6、都是很好 的，丹東新城區的發展非常有前潛力。3. 前陽地段有待開發丹東沿江地塊，老區以及新區都已成熟，沒有土地，唯有前陽的沿江區 域有土地可以開發，但ii前還未掛牌，有待廣大開發商投資開發。四、總結（一）房地產市場開發戰略思路1. 以廣告宣傳為主，顯著賣方市場，產品不愁銷路；2. 以文化、時尚、教育的方式等比較虛的理念炒作為主，有一定競爭3. 競爭集中在產品戶型、智能化、水景規劃或者結構上的突破等，競爭較 激烈4. 當消費者對地段、規劃、綠化、戶型等都進行比較后，繼而在比較開發 公司的信譽，品質及物業服務，競爭進入白熱化（二）在口益激烈的市場競屮如何走的更穩1. 忘記過去那一個個激動人心的銷售

7、高峰，忘記過去是那樣輕而易舉的獲 勝，現在的市場已經不是原來的爆發式增長，粗仿式經營的時代。2. 把主要的精力放在前期的設計、規劃上，要花更多的資金和精力投入在 前期，聘請水平更高的專業人士，現在已經不是決戰后期的銷售時代。3. 不要期望概念一鳴驚人，而是踏實實的做好每一個細節，這樣才能經受 買千錘百煉的比較。4. 比較時代，市場更多的是觀望、盤整，在投入上準備的更多更充分一些, 回報上期望要小一些，不要好高鷲遠。5. 產品要么是差異性很大的，要么是均好性很強的東西，否則是會走進不 死的灰色地帶，銷售好的樓盤都是靠差異性或均好性贏得市場的。（三）丹東市房地產發展前景在丹東市經濟平穩較快發展的背景下，隨著遼寧沿海經濟帶上升為國家戰 略，丹東市迎來了大開發、大開放、大發展的新機遇。從城市建設方面看，隨 著基礎建設投資規模的不斷加大，城市建設的步伐不斷加快，為未來的發展提 供了更加廣闊的空間。從丹東市的房地產發展規劃看，一系列區域規劃的制定 與實施，將有效地協調城市中心區域與周邊區域房地產市場平衡發展，轉移屮 心區域高度集中的住房需求，特別是在丹東新城區新建中朝公路大橋，必將為 城市發展帶來新一輪的房地產投資熱潮。從丹東市房地產開發投資看，受市場 銷售量增長和價格出現穩中趨升態勢的影響，房地產開發企