1、資產評估總復習資料第一章 總論容易出的題型：單選（2題）、多選（2題）、名詞解釋（1題）、簡答題（1題）表示重要考點一、資產評估的概念資產評估是指通過對資產某一時點價值的估算，從而確定其價值的經濟活動。主體：資產評估機構；客體：資產評估的對象二、資產評估的特點 現實性、市場性、預測性、公正性、咨詢性三、資產的分類按存在形態分類：有形資產（固定資產，即機器設備、房屋建筑物）和無形資產（專利權、商標權、專有技術、土地使用權、商譽）按是否具有綜合獲利能力分類：單項資產和整體資產按資產是否獨立存在分類：可確指資產和不可確指資產（商譽）按流動性分類：短期資產和長期資產（固定資產、無形資產）四、資產評估的

2、特定目的：特定目的影響價值類型的選擇五、資產評估的價值類型：市場價值、在用價值、投資價值、持續經營價值、清算價格、保險價值、課稅價值決定和影響價值類型的因素：特定目的、市場條件、資產功能和狀態六、資產評估的假設繼續使用假設、公開市場假設、清算（清償）假設七、資產評估的原則工作原則：獨立性原則、客觀性原則、科學性原則、專業性原則經濟原則：貢獻原則、替代原則、預期原則八、資產評估程序定義：廣義和狹義程序區分 教材P20九、資產評估程序的內容 教材P22-28第二章 資產評估的基本方法容易出的題型：單選（3題）、多選（12題）、有可能有名詞解釋（偶爾）一、市場法市場上能找到與被評估資產完全相同的參照

3、物，就可以把該參照物價值直接作為被評估資產的價值；若找不到完全相同的參照物，則找類似參照物，按其市場價格再做差異調整，確定被評估資產的價值。參照物差異調整因素主要包括：時間因素、地域因素、功能因素選擇參照物時，一般選擇三個或三個以上的可比參照物。二、成本法評估價值=重置成本-實體性貶值-功能性貶值-經濟性貶值=重置成本*成新率（一）重置成本1、一般分為復原重置成本和更新重置成本。一般來說，復原重置成本大于更新重置成本。它們采用的都是資產的現時價格，不同之處在于資產在技術、設計、標準方面的差異。2、重置成本的估算方法（1）重置核算法；（2）物價指數法 評估價值=歷史成本×評估時物價指數

4、/購建時物價指數=歷史成本×（1+物價變動指數）（3）功能價值法 評估價值=（被評估資產年產量/參照物年產量）×參照物重置成本（4）規模經濟效益指數法 評估價值=（被評估資產產量/參照物產量）x×參照物重置成本 當規模經濟效益指數為1時，即為功能價值法（5）統計抽樣法 評估價值=某類資產賬面歷史成本之和×（某類抽樣資產重置成本/某類抽樣資產歷史成本）（二）實體性貶值：由于使用和自然力作用形成的貶值實體性貶值=重置成本×貶值率=重置成本×（1-成新率）成新率=（重置成本-預計殘值）×尚可使用年限/總使用年限=1-貶值率貶值率=

5、（重置成本-預計殘值）×實際已使用年限/總使用年限實際已使用年限=名義使用年限*資產利用率資產利用率=截止評估日資產累計實際利用時間/截止評估日資產累計法定利用時間*100%（三）功能性貶值：由于技術相對落后造成的貶值功能性貶值額=（被評估資產年凈超額運營成本×折現系數） =復原重置成本-更新重置成本（四）經濟性貶值：當資產使用基本正常時，不計算經濟性貶值三、收益法1、未來收益有限時 評估值=Ri/(1+r)i2、未來收益無期限：年金資本化法和分段法 （注：與企業價值評估中收益法運用的原理完全相同）收益額可以是稅后利潤、現金流量、利潤總額折現率包括無風險報酬率、風險報酬率和

6、通貨膨脹率說明：這一章主要會和后面所學的具體資產的價值評估結合使用第三章 機器設備評估容易出的題型：單選（5題）、多選（12題）、有可能有名詞解釋（偶爾）、計算題（1題）一、成本法機器設備評估價值=重置成本-實體性貶值-功能性貶值-經濟性貶值（一）重置成本的確定<1>重置核算法A、外購設備1、外購單臺國內設備：不需安裝：重置成本=市場價格+運雜費需安裝：重置成本=市場價格+運雜費+安裝調試費2、外購單臺進口設備不需安裝：重置成本=（FOB離岸價+途中保險費+國外運雜費）×基準日外匯匯率+進口關稅+增值稅+銀行及其他手續費+國內運雜費 CIF到岸價= FOB離岸價+途中保險

7、費+國外運雜費需安裝：重置成本=單臺未安裝進口設備重置成本+安裝調試費+人員培訓費+其他進口設備從屬費用的計算：國外海運費=貨價×海運費率國外運輸保險費=（貨價+海運費）×保險費率關稅=CIF到岸價*關稅消費稅=（關稅完稅價+關稅）×消費稅率÷（1-消費稅率）增值稅=（關稅完稅價+關稅+消費稅）×增值稅率銀行財務費用=貨價×費率外貿手續費=到岸價×外貿手續費率海關監管手續費率=到岸價人民幣數×費率（×減稅百分率）3、外購成套需安裝設備重置成本=單臺未安裝進口設備重置成本綜合+單臺未安裝國產設備重置成本總和

8、+工器具重置成本+安裝工程費+工程監理費+軟件重置成本+設計費+貸款利息4、車輛重置成本國內購置車輛重置成本=車輛價格+購置附加稅+證照費及其他費用進口車輛重置成本=車輛CIF價格+進口關稅+消費稅+增值稅+證照費及其他費B、自制設備 非標設備重置成本=（不含主要外購件的主材費÷不含主要外購件的成本主材費率+主要外購件費）×（1+成本利潤率）×（1+銷售稅金率）×（1+非標設備設計費率÷非標設備產量） 不含外購件的主材費=【（某主材凈消耗量÷該主材利用率）×含稅市場價格÷（1+增值稅率）】 主要外購件費=【某主要外

9、購件數量×含稅市場價格÷（1+增值稅率）】<2>物價指數法設備重置成本=設備歷史成本×（1+環比物價指數）=設備歷史成本×（評估日定基物價指數/購建時定基物價指數）若為進口設備，重置成本=賬面原值中到岸價格×（評估時外匯匯率/進口時外匯匯率）×（1+進口設備生產國同類資產價格變動指數）×（1+關稅稅率）×（1+其他稅費率）+賬面原值中支付人民幣部分價格×（1+國內同類資產價格變動指數）<3>規模經濟效益指數法 評估價值=（被評估資產產量/參照物產量）x×參照物重置成本（二

10、）實體性貶值 實體性貶值額=重置成本×（1-成新率）=重置成本×貶值率成新率=設備尚可使用年限/（實際已使用年限+尚可使用年限）實際已使用年限=名義已使用年限×設備利用率涉及到設備在使用過程中進行了大修或更新改造，實際已使用年限可用加權投資年限替代。加權投資年限=（加權更新成本）÷（更新成本）加權更新成本=已使用年限×現行更新成本現行更新成本=原始投資額×價格變動系數（三）功能性貶值功能性貶值=超額投資成本引起貶值+超額運營成本引起貶值超額投資成本引起貶值=復原重置成本-更新重置成本 （若重置成本使用的是更新重置成本，則不考慮這部分貶

11、值）超額運營成本引起貶值=（被評估資產年凈超額運營成本×折現系數）（四）經濟性貶值1、因生產能力降低造成經濟性貶值經濟性貶值率=【1-（實際使用生產能力/額定生產能力）x】×100%經濟性貶值額=重置成本×經濟性貶值率2、因收益減少造成經濟性貶值經濟性貶值額=設備年收益損失額×（1-所得稅率）×（P/A，r，n）3、因受環境保護限制而造成經濟性貶值二、市場法 略第四章 房地產評估 容易出的題型：單選5個，多選1-2個，名詞解釋1個，簡答可能1個，計算1個一、土地使用權評估的特點1、土地資產及其分類2、土地資產特性：自然特性、經濟特性3、土地資產

12、價格體系：價格類型4、影響地產價格的因素5 土地使用權評估的原則：替代原則、最有效原則、變動原則、供需原則、貢獻原則二、土地權屬及其處置1、土地權屬類型2、企業資產重組與改制中土地權屬的處置三、土地評估方法（一）市場法待估土地評估值=比價案例土地價格×××× 年限修正系數=1（1+r）-m÷1（1+r）-n m：待估土地使用權剩余年限，n：比較案例土地使用權剩余年限 若是以基準地價為基礎，則修正系數中，公式計算不變，只是分子中的年限為實際出讓年限或轉讓年限，分母中的年限為最高出讓年限。 容積率修正系數= 容積率=建筑面積÷土地面積（二

13、）收益法評估值=*1 （有期限） A指土地收益，r為還原利率，n為收益年限 = （無期限）（三）成本法土地價格=土地取得費+土地開發費+稅費+利息+利潤+土地增值收益 （無期限） 利息=（土地取得費+稅費）*土地開發期*利率+土地開發費*土地開發期*利率*50% 利潤=（土地取得費+稅費+土地開發費）*利潤率 土地增值收益=（土地取得費+稅費+土地開發費+利息+利潤）*土地增值率土地價格=無期限土地價格* 1 （有期限）（四）假設開發法地價=樓價-建筑費-專業費用-利息-利潤-稅費-租售費用 樓價現值 ， 建筑費現值 注：計算時均折算為現值計算專業費用=建筑費*一定比例利息=（地價+建筑費+專

14、業費用）*利率利潤=（地價+建筑費+專業費）*利潤率稅費=地價*稅率租售費用經驗確定根據等式及指標計算式關系，解以地價為未知數的一元一次方程，可求得地價四、建筑物評估的特點1、建筑物及其分類2、建筑物評估特性3、建筑物評估時需考慮因素4、建筑物評估的原則五、建筑物評估方法（一）成本法建筑物評估值=建筑物重置成本-實體性貶值-功能性貶值-經濟性貶值1、重置成本：（1）預決算調整法 （自己看書） （2）重編預算法 （自己看書） （3）價格指數調整法 重置成本=建筑物歷史成本* （定基物價指數） =待估建筑物歷史成本*（1+環比物價指數） （環比物價指數）2、實體性貶值（1）使用年限法實體性貶值率=

15、*100%成新率=*100%=1-貶值率（2）打分法成新率=結構部分合計得分*結構部分評分修正系數+裝修部分合計得分*裝修部分評分修正系數+設備部分合計得分*設備部分評分修正系數實體性貶值=重置成本*貶值率=重置成本*（1-成新率）3、功能性貶值 一般與實體性貶值合并4、經濟性貶值經濟性貶值=建筑物年收益凈損失額÷正常資產收益率 （年收益凈損失額相等時） = （年收益凈損失額不相等時，將損失折現）（二）市場法 略，自己看書（三）殘余估價法建筑物價格=具體運用：1、建筑物和土地年總純收益=年總收入-年總費用 2、土地年純收益=土地價格*土地還原率（或土地收益率） 3、建筑物純收益=建筑

16、物和土地年總純收益-土地年純收益 4、建筑物折舊率=1/剩余使用年限*100% 5、建筑物價格=建筑物純收益/（建筑物還原率+建筑物折舊率）第五章 無形資產評估 容易出的題型：單選3個，多選1個，計算1個一、無形資產評估的特點1、無形資產的特點2、無形資產的分類3、影響無形資產評估價值的因素二、無形資產評估的程序與方法1、評估程序：注意如何鑒定無形資產2、方法：收益法、成本法二、無形資產評估一般方法應用公式（一）收益法：無形資產評估值=最低收費額+最低收費額=重置成本凈值*轉讓成本分攤率+無形資產轉讓機會成本轉讓成本分攤率=機會成本=無形資產轉出的凈減收益+無形資產再開發凈增費用無形資產收益額

17、=銷售收入*銷售收入分成率*（1-T） =銷售利潤*銷售利潤分成率*（1-T）銷售收入分成率=銷售利潤分成率*銷售利潤率銷售利潤分成率=銷售收入分成率/銷售利潤率利潤分成率=追加利潤現值之和/利潤總額現值之和 （邊際分析法） = （約當投資分成法） 購買方約當投資量=購買方投入的總資產的重置成本*（1+適用成本利潤率） 無形資產約當投資量=無形資產重置成本*（1+適用成本利潤率）（二）成本法：無形資產評估值=無形資產重置成本*成新率自創無形資產重置成本=（物質資料實際耗費量*現行價格）+（實耗工時*現行費用標準） （財務核算法） =市價*成本/市價系數 或=市價*成本利潤率=市價*（1-銷售利

18、稅率） （市價調整法）外購無形資產重置成本市價類比法物價指數法 無形資產賬面成本*成新率=剩余使用年限/（已使用年限+剩余使用年限）*100%二、專利權評估（一）收益法超額收益=【（使用專利權技術產品價格-不使用專利權技術產品價格）*銷售量】*（1-T） =【（使用專利權技術產品銷售量-不使用專利權技術產品銷售量）*（價格-單位成本）】*（1-T） =【（使用專利權技術產品單位成本-不使用專利權技術產品單位成本）*銷售量】*（1-T） 直接測算法超額收益=銷售收入*銷售收入分成率*（1-T）=銷售利潤*銷售利潤分成率*（1-T） 利潤分成率法 將差額收益按折現率及收益期限折現即為專利權評估的價

19、值（二）成本法 略三、專有技術、商標權、計算機軟件 評估方法與專利權相似 略四、商譽評估（一）割差法商譽評估值=企業整體資產評估值-企業的各單項資產評估價值之和（含可確指無形資產）（二）超額收益法1、超額收益資本化價格法商譽的價值= 被評估企業預期收益率=企業預期年收益額/企業的單項資產評估價值之和*100%2、超額收益折現法商譽價值=各種專項無形資產評估的特點、程序、考慮因素略，自己通過看教材復習。第六章 流動資產評估出題題型：單項選擇34題，多選1題一、流動資產評估的特點1、內容：現金、存款、應收賬款、預付款、存貨、短期投資、其他2、流動資產特點：周轉速度快、變現能力強、形態多樣化3、評估

20、特點4、評估程序二、實物類流動資產評估（一）材料1、近期購進庫存材料：賬面價值和市場價值接近，可用歷史成本法或市場法2、購進批次間隔時間長，價格變化大的庫存材料：以最接近市場價格的材料價格或直接以市場價格作為評估值3、購置時間早，市場已脫銷，沒有準確市場現價的庫存材料：市場法4、超儲積壓物資：核定數量和質量，扣除貶值（二）低值易耗品：成本法評估值=全新成本價值*成新率（三）在產品：成本法和市場法（四）產成品及庫存商品：1、成本法：若評估日與完工日接近，評估值=產成品數量*單位產品賬面價值若評估日與完工日相距較遠，產成品評估值=產成品實有數量*（合理材料工藝定額*材料單位現行價格+合理工時定額*

21、單位小時合理工時工資、費用）=產成品實際成本*（材料成本比例*材料綜合調整系數+工資、費用成本比例*工資、費用綜合調整系數）2、市場法三、債權類及貨幣類流動資產評估（一）應收賬款及預付賬款的評估應收賬款評估值=應收賬款賬面價值-已確定壞賬損失-預計壞賬損失壞賬比例=評估前若干年發生的壞賬數額/評估前若干年應收賬款余額（二）應收票據的評估1、本金加利息法：應收票據評估值=本家*（1+利息率*時間） 時間為出票日到評估日2、貼現法：應收票據評估值=票據到期值-貼現息 貼現息=票據到期值*貼現率*貼現期 貼現期為評估日到到期日（三）待攤費用、預付費用和短期投資1、待攤費用：看其形成的具體資產價值來確定，如果該資產中已進行了評估，則此價值為零2、預付費用：考慮是產生效益的時間在評估日后才是評估的對象，否則為零。預付費用評估價值=全部預付費用/全部期限*剩余期限3、短期投資：公開掛牌交易的，以評估日的收盤價計算確定；不能公開交易的，可按本金加利息法確定（四）現金和各項存款：實有額即為評估值第七章 長期投資與其他資產投資出題題型：單項選擇34題，多選1題一、長期投資評估及其特點1、長期投資概念：這里指狹義的長期投資2、長期投資的分類3、長期投資評估的特點：對資本投資；對被投資企業的償債能力和獲利能力的情感4、長期投資評估程序二、有價證券投資的評估（