1、一、概述1范圍本規(guī)范適用于商品房銷售活動(dòng)中各類房屋銷售面積的測(cè)量與計(jì)算。2引用文獻(xiàn)本規(guī)范引用下列文獻(xiàn)：GBJ96-1986住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范：建設(shè)部建房1995517號(hào)商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則：CH5001-1991房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范。使用本規(guī)范時(shí)，應(yīng)注意使用上述引用文獻(xiàn)的現(xiàn)行有效版本。3定義本規(guī)范采用以下定義：3.1商品房銷售面積商品房整幢出售，其銷售面積為整幢商品房的建筑面積（地下室作為人防工程的，應(yīng)從整幢商品房的建筑面積中扣除）。商品房按“套”或“單元”出售，其銷售面積為購(gòu)房者所購(gòu)買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡(jiǎn)稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和。3.2整幢房屋建筑面積整

2、幢房屋建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積之和，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。3.3套內(nèi)建筑面積套內(nèi)建筑面積系指套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積及套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積之和。3.4套內(nèi)使用面積套內(nèi)使用面積系指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻線水平投影計(jì)算。3.5套內(nèi)墻體面積商品房各套（單元）內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)和承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種。商品房各套（單元）之間的分隔墻、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）均為共用墻，共用墻墻體水平投影面積的一半讓入套仙墻體面積。非共用墻

3、墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。3.6陽(yáng)臺(tái)建筑面積陽(yáng)臺(tái)建筑面積系指陽(yáng)臺(tái)地面底板外沿在水平面的投影。3.7套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積系指套仙各陽(yáng)臺(tái)建筑面積之和。3.8共有建筑面積房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)產(chǎn)共同占有或共同使用的建筑面積。3.9共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)整幢建筑物的共有建筑面積與整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和的比值，即為共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。3.10應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為套內(nèi)建筑面積與共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)之和。二、測(cè)量要求4房屋邊長(zhǎng)測(cè)量慶連續(xù)測(cè)量?jī)纱稳∑骄担ㄖ袛?shù)），兩次測(cè)量讀數(shù)之差（較差）不超過(guò)表1規(guī)定。表1 單位：m ±0.0005L（L1

4、0） 鋼卷尺 ±0.001L（L10） 兩次測(cè)量讀婁數(shù)之差 L被測(cè)邊長(zhǎng) 手持式測(cè)距儀 0.005 5房屋分段邊長(zhǎng)之和與房屋總邊長(zhǎng)之差不超過(guò)（1）式規(guī)定：（略）6商品房面積測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)不確定度U（中誤差）如（2）式所示。商品房面積測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)不確定度：（略）三、測(cè)量項(xiàng)目與測(cè)量設(shè)備7測(cè)量項(xiàng)目如表2所示表2代號(hào) 測(cè)量項(xiàng)目 1 套內(nèi)使用面積 2 套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積 3 套內(nèi)墻體面積 4 套內(nèi)建筑面積 5 應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e6 套房銷售面積 7 整幢商品房的建筑面積8用于商品房面積測(cè)量的設(shè)備如表3所示，也可選用不低于表3給同技術(shù)指標(biāo)要求的其它測(cè)量設(shè)備。上述測(cè)量設(shè)備須經(jīng)法定計(jì)量檢定機(jī)構(gòu)檢定合格且在有效期

5、內(nèi)方可使用。表3序號(hào)測(cè)量設(shè)備名稱 主要技術(shù)指標(biāo) 1 鋼卷尺 示值誤差：±（0.30.2L）mm 式中：以米為單位的被測(cè)距離值 2 刻度直角鋼尺 測(cè)量面垂直度：0.5mm/500mm 示值誤差：±0.48mm 3 手持式測(cè)距儀 測(cè)量范圍：（0-140）m 擴(kuò)展不確定度：5mm（P=95） 4 經(jīng)緯儀 2級(jí) 5 拉力計(jì) 測(cè)量范圍：（0-100）N 四、測(cè)量方法與面積計(jì)算9測(cè)量前準(zhǔn)備9.1商品房測(cè)量前應(yīng)參照購(gòu)房協(xié)議實(shí)地調(diào)查，對(duì)分戶權(quán)界線及房屋公用共有部位進(jìn)行確認(rèn)，按附錄1對(duì)計(jì)入建筑面積的部位進(jìn)行確認(rèn)。9.2房屋面積測(cè)量平面草圖應(yīng)實(shí)地繪制，樓房要分層繪制。盡量按幾何圖形分塊，并編寫(xiě)

6、序號(hào)。房屋面積測(cè)量平面草圖是房屋面積測(cè)量與計(jì)算的原始依據(jù)，其式樣見(jiàn)附錄5。10測(cè)量點(diǎn)位的選取10.1套內(nèi)房屋邊長(zhǎng)測(cè)量測(cè)點(diǎn)一般取距地面1.2m±0.2m的高度，在房屋的兩個(gè)長(zhǎng)邊、兩個(gè)短邊的1/6和5/6位置，兩測(cè)點(diǎn)應(yīng)保持水平。房屋邊長(zhǎng)較長(zhǎng)時(shí)，應(yīng)適當(dāng)增加測(cè)點(diǎn)數(shù)。10.2墻體厚度測(cè)量測(cè)點(diǎn)一般取距地面1.2m±0.2m的高度，距門（窗）框（左、右兩點(diǎn)）0.2m位置。10.3陽(yáng)臺(tái)邊長(zhǎng)測(cè)量陽(yáng)臺(tái)邊長(zhǎng)測(cè)量選點(diǎn)參照10.1，陽(yáng)臺(tái)的長(zhǎng)、寬每邊選取兩個(gè)測(cè)量點(diǎn)。10.4整幢建筑物外圍尺寸測(cè)量測(cè)點(diǎn)一般取建筑物外墻勒腳以上距地面1.2m±0.2m的高度緊貼墻面的水平位置。當(dāng)無(wú)法選取上述測(cè)點(diǎn)的

7、位置時(shí)，可選取盡可能靠近上述測(cè)點(diǎn)位置為測(cè)量點(diǎn)位，或用刻度直角鋼尺在被測(cè)長(zhǎng)度的兩個(gè)端面的延長(zhǎng)線上選取等效測(cè)量點(diǎn)位。室內(nèi)分段測(cè)量之和（含墻身厚度）與房屋外廓的全長(zhǎng)的差值滿足第5條要求時(shí)，應(yīng)以房屋外廓數(shù)據(jù)為準(zhǔn)，分段測(cè)量的數(shù)據(jù)按比例配賦。超差需進(jìn)行復(fù)測(cè)。11測(cè)量方法與面積計(jì)算11.1套內(nèi)使用面積以矩形房屋測(cè)量為例：用鋼卷盡（或測(cè)距儀）測(cè)量套內(nèi)各矩形房間長(zhǎng)邊、短邊的邊長(zhǎng)，在每個(gè)測(cè)點(diǎn)上，使測(cè)量線與被測(cè)量邊保持平行，連續(xù)測(cè)量?jī)纱危瑑纱螠y(cè)量值之差應(yīng)不超過(guò)表1規(guī)定。取連續(xù)兩次測(cè)量值的平均值作為一個(gè)測(cè)量點(diǎn)的測(cè)量值，以各測(cè)點(diǎn)的測(cè)量的平均值分別作為長(zhǎng)邊和短邊的邊長(zhǎng)測(cè)量結(jié)果。讀數(shù)精確到0.001m。套內(nèi)房間邊長(zhǎng)測(cè)量時(shí)，

8、對(duì)已進(jìn)行墻面裝飾的，應(yīng)加上裝飾面厚度。裝飾面厚度可參考結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)施工總說(shuō)明或地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)圖集說(shuō)明，按墻面材料種類、原料配比計(jì)算。套內(nèi)第i個(gè)矩形房間的使用面積公式（略）套內(nèi)使用面積公式（略）11.2套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積2為套內(nèi)各陽(yáng)臺(tái)建筑面積之和。其中矩形陽(yáng)臺(tái)建筑面積按11.1測(cè)量方法測(cè)量陽(yáng)臺(tái)圍護(hù)結(jié)構(gòu)的長(zhǎng)、寬，對(duì)有共用墻體的，應(yīng)計(jì)算一半墻體面積。11.3套內(nèi)墻體面積靠近門窗部位的墻體厚度可直接測(cè)量，其他無(wú)法直接測(cè)量的，測(cè)量墻體的內(nèi)外尺寸，計(jì)算差值求得。對(duì)于已進(jìn)行墻面裝飾的，需減去裝飾面厚度。對(duì)于磚墻結(jié)構(gòu)，按設(shè)計(jì)圖紙的標(biāo)準(zhǔn)說(shuō)明，取實(shí)測(cè)值最接近的設(shè)計(jì)值作為墻體厚度；對(duì)于其他不屬于標(biāo)準(zhǔn)厚度的墻體，

9、按實(shí)測(cè)值計(jì)算。各墻體長(zhǎng)度乘以墻體厚度得出各墻體面積。套內(nèi)墻體面積3為共用墻體面積的一半與全部非共用墻體面積之和。11.4套內(nèi)建筑面積11.4.1套內(nèi)建筑面積4應(yīng)為11.1、11.2和11.3測(cè)量結(jié)果之和。412311.4.2套內(nèi)建筑面積還可用下述方法測(cè)得。沿各套建筑結(jié)構(gòu)外圍，用鋼卷盡（或測(cè)距儀）測(cè)量各部分的長(zhǎng)邊、短邊，按11.3的方法測(cè)量和計(jì)算出各外墻墻體厚度。再分別計(jì)算出長(zhǎng)邊平均值與其兩端墻體厚度一半的差值、短邊平均值與其兩端墻體厚度一半的差值，則兩差值的乘積與各套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積之和即為各被測(cè)套內(nèi)建筑面積4。11.5各套應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e11.5.1共有建筑面積應(yīng)參照上述有關(guān)測(cè)量方法進(jìn)行測(cè)

10、量。11.5.2共用建筑面積分?jǐn)偟脑瓌t和方法見(jiàn)附錄2。11.5.3各套應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e4的計(jì)算a.多層商品住宅樓中各套應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e共有建筑面積共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)（幢）各套內(nèi)建筑面積之和各套分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e各套內(nèi)建筑面積×共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)（幢）b.多功能綜合樓中各套應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e本幢房屋共有建筑面積共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)（幢）幢內(nèi)各功能區(qū)建筑面積之和本功能區(qū)獨(dú)用的共有建筑面積本功能共分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)（功能區(qū)） 本功能共內(nèi)各套建筑面積之和同功能區(qū)內(nèi)某戶（套）同功能區(qū)內(nèi)某套建筑面積×分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e 共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)（功能區(qū)）1

11、1.6套（單元）房銷售面積套房銷售面積6應(yīng)為套內(nèi)建筑面積4與本套分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e5之和。64511.7整幢商品房建筑面積測(cè)量整幢商品房建筑面積7時(shí)，用鋼卷盡在房屋外側(cè)勒腳以上處測(cè)量房屋外圍的兩個(gè)長(zhǎng)邊、兩個(gè)短邊，應(yīng)符合10.4的要求。當(dāng)測(cè)量距離大于30m時(shí)，在鋼卷尺零刻線端鉤上拉力計(jì)，當(dāng)拉力計(jì)示值達(dá)到50N時(shí)，訊取邊長(zhǎng)測(cè)量值。測(cè)量時(shí)現(xiàn)場(chǎng)溫度與檢定時(shí)溫度相差±15以上，應(yīng)按下式進(jìn)行溫度修正。（略）若用激光測(cè)距儀測(cè)量房屋外圍邊長(zhǎng)時(shí)，測(cè)距儀的前沿要緊貼被測(cè)邊長(zhǎng)的起點(diǎn)，激光束投射到位于被測(cè)邊末端面的目標(biāo)板上，并使光束兩端在同一水平面。在高海拔地區(qū)使用手持式激光測(cè)距儀，空氣折射率對(duì)被測(cè)距離的修

12、正量計(jì)算公式見(jiàn)附錄4。11.8非矩形房屋面積的測(cè)量與計(jì)算非矩形房屋面積測(cè)量與計(jì)算按附錄3進(jìn)行。五、測(cè)量結(jié)果的處理12.1分?jǐn)傁禂?shù)保留到小數(shù)點(diǎn)后4位以上。12.2所有面積計(jì)算過(guò)程中保留到小數(shù)點(diǎn)后3位。所有面積計(jì)算結(jié)果保留到小數(shù)點(diǎn)后2痊，單位為平方米。12.3商品房銷售面積測(cè)量結(jié)果按附錄6格式出具測(cè)量報(bào)告。附錄附錄1商品房建筑面積計(jì)算商品房建筑面積系指層高在2.20m以上（含2.20m）的房屋外墻（或柱外圍）水平投影面積。層高取自地面至樓面、樓面至樓面、樓面至屋面（不包括隔熱層）的垂直高度。1計(jì)算全部建筑面積的范圍1.1永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，不論其高度均算一層，按其外墻勒腳以上外圍水平面積計(jì)算建筑

13、面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算。1.2自然層內(nèi)的附層、技術(shù)層，按其層高在2.20m以上部位的上口外圍水平投影面積計(jì)算。1.3穿過(guò)房屋的通道，房屋內(nèi)的門在、大廳，不論其高度，均一層計(jì)算。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20m以上的，按其水平投影面積計(jì)算。1.4樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等房屋的自然層計(jì)算。1.5突出房屋屋面，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)且層高在2.20m以上的方形或坡形樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房，按其維護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積計(jì)算。1.6封閉陽(yáng)臺(tái)、挑廊，按其外圍水平投影面積計(jì)算。1.7屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按呼層水平投影面積總和計(jì)算。1.8建筑物墻外有頂蓋和柱的

14、走廊、檐廊，按其柱外圍水平投影面積計(jì)算。1.9房屋間永久性的、封閉的架空通廊，按外圍水平投晾面積計(jì)算。1.10凈高在2.05m以上的地下室或半地下室，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）外圍水平面積計(jì)算。1.11有柱雨蓬或有維護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或維護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算。1.12玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計(jì)算。1.13屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱外圍水平投影面積計(jì)算。1.14位于自然層以上的假層房屋或斜面結(jié)構(gòu)房屋，按其高度超過(guò)2.20m以上部位的水平投影面積計(jì)算。（應(yīng)具備通風(fēng)，采光條件）。2計(jì)算一半建筑面積的范圍2.1與房屋相連有上蓋、未封閉的架空通廊和無(wú)

15、柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積一半計(jì)算。2.2獨(dú)立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚、站臺(tái)等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算。2.3未封閉的陽(yáng)臺(tái)、挑廊按其水平投影面積的一半計(jì)算。2.4無(wú)上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積總和的一半計(jì)算。3不計(jì)算建筑面積的范圍3.1層高在2.20m以下的房屋，凈高在2.05m以下的地下室和半地下室。3.2突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、藝術(shù)裝飾、垛、挑沿、半圓柱、勒腳、臺(tái)階等。3.3房屋之間無(wú)上蓋的架空通廊。3.4無(wú)柱的雨蓬。3.5建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺(tái)。3.6騎樓、過(guò)街樓的用作街巷通行的部分，以及房屋底層

16、用作街巷通行的部分。3.7房屋的天面、挑臺(tái)、天面上的花園、泳池。3.8消防、檢修等用途的室外爬梯。3.9構(gòu)筑物，如獨(dú)立煙囪、煙道、水塔、儲(chǔ)油（水）池、罐、地下人防干、支線等。4商品房建筑面積計(jì)算的內(nèi)容如有變化，以建設(shè)部的現(xiàn)行有效文本為準(zhǔn)。附錄2共有建筑面積的分?jǐn)傆?jì)算1應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e1.1各產(chǎn)權(quán)戶共有的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、配電室、設(shè)備間、公共門廳、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室，以及為整幢房屋服務(wù)的共有房屋和管理用房均作為共有部位計(jì)算建筑面積。1.2套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半，為共有建筑面積。2不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e2.1從屬于人防工程的地下室、半地下室。2.2供出徂或出售的固定車位或?qū)Ｓ密噹?kù)。2.3幢外的用作公共休憩的設(shè)施或架空層。3產(chǎn)權(quán)雙方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按其文件或協(xié)議規(guī)定計(jì)算分?jǐn)偂?.2無(wú)權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，可按相關(guān)面積比例進(jìn)行計(jì)算分?jǐn)偂?共有建筑面積