1、沈陽市房屋面積測量與計算細則一 . 適用范圍1. 本細則規定了房屋面積測量與計算的內容與基本要求, 適用于 沈陽市城市規劃區范圍內 , 國有土地上各種房屋面積測算。集體土地 上的房屋可參照執行。二 . 引用標準、依據2. 本細則引用下列標準 : GB/T17986-2000 房產測量規范；GB50096-1999住宅設計規范；建設部建房1995517號商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則；建設部令 83 號 2001 房產測繪管理辦法；建設部令 88 號 2001 商品房銷售管理辦法；遼建發2000102 號遼寧省商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤 暫行辦法；市人大發200134 號沈陽

2、市城市房產管理條例； 沈房發(1995)213 號 關于實施商品房銷售面積審核制度的通知； 沈房發(1998)14 號 關于加強商品房銷售面積審核管理的通知； 本細則制定時,所示版本均為有效。所有標準都會被修訂, 使用本細則時應注意使用上述標準的現行版本。如某一問題在上述各標準中闡述不一致，本細則引用時以排序在前的標準為準三 . 總則3. 為加強我市房屋面積測算管理 , 保護房屋權利人及當事人的 合法權益 ,結合本市實際情況 , 制定此細則。3.1沈陽市房屋面積測算工作實行歸口管理。沈陽市房產局是本市房屋面積測算管理的行政主管部門。3.2為保證房屋面積準確性、嚴肅性,房屋產權登記發證（初始登記

3、、轉移登記、變更登記、他項權利登記、 注銷登記 ）、商品房銷售、房屋拆遷涉及實行產權調換的、 按照房改政策出售公有住房、 房屋租賃、供暖收費等涉及面積測算的 ,按照本細則執行。四 . 測量要求4. 房屋邊長測量 房屋邊長測量以米為單位 , 主要應使用相應精度的手持式測距儀 或經過檢定合格的鋼卷尺。房屋邊長測量應連續測量兩次, 每次讀至毫米；兩次測量讀數之差 _ （較差）不超過 （1）式規定：| AL| < 0.005 米（1）取兩次測量數據平均值（中數）作為房屋邊長最終結果。如果房屋邊長實行分段測量時, 各分段邊長之和與房屋總邊長之差不超過 式規定：| AL'| <0.01

4、（2）n 代表分段數邊長如果直接測量房屋總邊長有困難時,實測坐標點的中誤差應滿足<± 0.02, 則可用全站儀實測坐標后計 算總米。測量時可采用相 對坐標系，并選取一個（或量少）測站點將各點一次性測完。4.1房屋面積測算有建筑施工圖的房屋,經實地檢測,滿足下列條件時可按建施圖標注的尺寸依據幾何圖形進行面積計算。a） 實測整棟房屋外圍邊長與施工圖設計尺寸比較之差小于70mm 。b） 各套內房屋兩內墻面邊長測量值（不含裝飾面厚度） 、兩側裝飾 面厚度、套內墻體設計厚度三項之和與竣工圖對應標注的尺寸之差小于 30mmc) 墻體裝飾面厚度通常如下表 :種類 部位 厚度抹灰 內 普通 1

5、8mm; 中級 20mm; 高級 25mm外 20mm保溫層 外 參考外墻透熱系數，一般在30 50 之間水刷石外 20 24mm貼瓷磚內 19-22mm貼面磚外 23-26mm 貼水磨石、大理石、磨光崗石內 14-15mm 水泥沙漿名種石材厚度外d) 墻體設計厚度一般分以下兩類：非承重墻體 :12CM ； 18CM承重墻體:24cm ； 30cm ； 49cmc) 具體裝飾面厚度 ,墻體厚度可參考建筑設計施工圖編寫說明確定。無建施圖或有建施圖的房屋, 但經檢測不滿足第及第條要求,應采用實際測量房屋邊長數據依據幾何圖形進行面積測算 ,但實測的房屋邊長數據應滿足下列條件。a) 房屋外圍邊長測量數

6、據及各套內房屋同側邊長測量數據應分 別滿足第 4 條 (1) 式要求。b) 各套內同側邊長測算數據之和 ( 含裝飾面厚度、套內墻體厚度 ) 與對應的房屋外圍邊長總長度測量數據的差值應滿足第4 條(2) 式要 求。c) 對滿足 a)、b)條要求的數據 ，以各套內同側邊長測算的數據與房屋外圍總邊長的比例大小配賦b) 項差值,由此得出的各套內同側邊長數據,方可用于有關面積計算。4.2采用實測法按幾何圖形測算的房屋面積精度要求每個測繪單元面積測算中誤差滿足(3) 式要求。|Ms| < 0.01 +0.0003S(3)S-為一個測繪單元房屋面積。如一棟房屋的面積或一套房屋的面積,即一個測繪單位的房

7、屋面積。每個單元面積測算限差滿足(4) 式要求| SI < 0.02+0. 0006S(4)4.3形狀比較復雜的房屋面積,可以測定房角點(或特征點 )的坐標,按(5)、 (6) 式計算房屋面積：S= Xi(Yi+1-Yi-1)(5)S= Xi(Yi-1-Yi+1)(6)式中：S - 面積 ,m2 ;Xi- 房角點的縱坐標,m ；Yi- 房角點的橫坐標,m ；n- 房角點個數；i- 房角點序號, 按順時針方向編號；4.4 房角點測定的中誤差應為± 0.02 面 m,由相鄰房角點測定(7)D 應滿足(7) 式要求的坐標反算邊長與實測邊長之差| 羽 <0.02+0.0004DD

8、 代表實測邊長，以米為單位；4.5 按第 4.3 測算的房屋面積中誤差Ms 應滿足 (8)式要求|Ms| < 0.02(8)(7)Di-1;i+1 多邊形中對角線長度，m。門意義同第4.3 條；4.6按實測數據計算的房屋面積均須獨立測算兩次,兩次之差滿足(4) 式要求后 ,取平均值做為最終結果。4.7本細則允許使用其它測量儀器和方法進行房屋面積測算量儀器須經法定計量檢定機構檢定合格,且在有效期內使用；測算,但 測的精度分別符合(3) 、(4)、(8) 式的要求。五 .房屋面積的分類與定義5.依據房屋面積測算部位不同將房屋面積分為三類即房屋建筑面積、使用面積、居住面積。為規范房屋買賣、房屋

9、產權登記中面積測算工作 , 本細則引入銷售面積、產權面積定義。5.1房屋的建筑面積系指房屋外墻( 柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積,包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等的水平投影面積, 且具備有上蓋,結構牢固 ,層高 2.20 米以上 (含 2.20 米,以下同 )的永 久 性建筑。當外墻設外保溫層時按保溫層外表面計算。5.1.1層高是指地面至樓面 ,樓面至樓面的豎直高度。5.2房屋的使用面積系指房屋內全部可供使用的空間面積,按房 屋的內墻面水平投影面積計算,有復合保溫層 ,按復合保溫層表面尺寸計算。一般分為住宅使用面積和非住宅使用面積。5.3居住面積系指住宅房屋戶內設計用于居住的空間面積、即

10、臥 室面積 ,按臥室的內墻面水平投影面積計算。5.4銷售面積系指商品房、經濟適用住房銷售及房改售房活動中允許銷售用以做價款結算依據的那部分建筑面積。房的建筑面積商品房、經濟適用住房整棟銷售的,其銷售面積為整棟商( 地下室作為人防工程的, 應從整棟商品房的建筑面品積中扣除)。商品房、經濟適用住房按套或一個銷售單元出售的,其銷售面積即為套內或銷售單元建筑面積(以下簡稱套內建筑面積) 與應 分攤的公用建筑面積之和,或套內建筑面積。5 5 房屋的產權面積系指產權人依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積, 即經房地產行政管理部門確權認定的建筑面積房屋的產權面積為套內或單元建筑面積與應分攤的公用建筑面積之和。六

11、 . 房屋面積測算的內容與范圍6. 房屋面積測算的內容房屋面積測算包括以下幾種面積的測算房屋建筑面積、公用建筑面積、使用面積、居住面積、銷售面積、產權面積的測算。6.1房屋面積測算的范圍測算全部建筑面積的范圍a) 單層房屋層高超過220 米的不論其高度如何均按一層計算筑面積按房屋勒腳以上的外圍水平投影面積測算。單層房屋內如帶,其 建有部分樓層,；其層高超過2.20 米的亦應計算建筑面積。b) 多層房屋按各層建筑面積總和計算。c) 地下室、半地下室等及相應出入口，其層高在 2.20 米以上的 ，按其外墻(不包括采光井防潮層及保護墻)外圍水平投影面積計算。d) 坡地房屋利用吊腳做架空層 , 有圍護

12、結構的 , 層高 2.20 米以上的部位按外圍水平投影面積計算。e) 房屋的門廳、大廳無論其高度如何均按一層計算其建筑面積, 門廳、大廳內的回廊部分層高在2.20 米以上的按其水平投影面積計算。f) 樓梯間、電梯井、垃圾道、提物井、管道井等, 按房屋自然層 計算建筑面積。E) 房屋內的技術層、夾層、插層按2.20 米以上的部位計算建筑面積。h) 與房屋相連的有兩個及兩個以上柱或有圍護結構的門斗、 門廊按柱外圍水平投影面積計算。i) 房屋屋面上 ,屬永久性建筑的樓梯間、 水箱間、電梯機房、閣樓 ,層高在2.20 米以上的部位, 按其外圍水平投影面積計算。j) 玻璃幕墻作為房屋外墻的 ,按其外圍水

13、平投影面積計算。 ( 如出現坡屋面按 2.20 米以上的部位計算建筑面積 )k) 房屋間永久性的封閉的架空通廊, 高度在2.20 米以上的部位, 按其外圍水平投影面積計算。L) 樓房懸挑、陽臺全封間的 (指原始設計封閉的 ) 按外圍水平投影面積計算。m) 屬永久性結構,全封閉的室外樓梯, 按自然層水平投影面積計算。n) 有伸縮縫的房屋,若與室內相通, 伸縮縫按自然層計算建筑面積。計算一半建筑面積的范圍a) 與房屋相連有上蓋、有圍護結構 ,但不封問的走廊、檐廊 ,按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。b) 未封閉的陽臺、挑廊 ,按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。c) 無頂蓋、有圍護結構的

14、室外樓梯,按各層水平投影面積的一半 計算。d) 有頂蓋的未封閉的永久性的架空通廊 ,按外圍水平投影面積的 一半計算。e) 有兩個以上柱的雨蓬 ,按柱外圍水平投影面積的一半計算。不測算建筑面積的范圍a)層高 2.20 米以下的房屋；層高2.20 米以下的地下室和半地下室。b) 突出房屋墻面的構件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階等。c) 房屋之間無頂蓋的架空通廊。d) 房屋屋面上的花園、泳池、露臺等。e) 建筑物內的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、 罐的平臺。f) 騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行或消防通道的部分。g) 利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋

15、。h) 活動房屋、臨時房屋、簡易房屋。i) 獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。j) 與房屋室內不相通的房屋間伸縮縫。K) 單層建筑物內分割的操作間、控制室、儀表問等單層房屋。L) 房屋屋面上 ,屬永久性建筑的樓梯間、水箱間、電梯機房及閣 樓等高度在 2.20 米以下的部分。M) 建筑物內設計用于通風采光的天井。n) 無圍護結構的室外樓梯 , 檢修、消防的室外樓梯、爬梯。o) 單柱或無柱的雨蓬。p)室外樓梯坡度小于33.94 度部分。七 .整棟房屋面積測算方法7.1建筑面積對應計算建筑面積房屋各層各部位, 使用手持測距儀、鋼卷尺或全站儀對房屋外圍邊長進行測量。7.1. 2 測距儀的測距

16、起點位置要緊貼被測邊長的起點,激光束應投射到被測邊末端的目標板上 ,并使光束兩端在同一水平面上 ,且離 地面 1.2 米以上。使用鋼卷尺量距時 ,尺兩端應選在房屋同一水平面 上以保持尺子處于水平位置。對滿足第條要求可以依據建施竣工圖依據幾何圖形計算各層、各部位建筑面積。對滿足第條要求可以依實測數據依據幾何圖形計算各層、各部位建筑面積。復雜的房屋可按照第4.3 條測算各層、各部位建筑面積。各層、各部位建筑面積之和即為整棟房屋建筑面積。7.2使用面積整棟房屋內各套（ 單元 ）測算的使用面積之和即為整棟房屋的使用面 積,各套（單元）使用面積的測算方法見8.2 條。7.3居住面積整棟房屋內各套（ 戶）

17、測算的居住面積之和即為整棟房屋的居住面積。各套 （戶） 居住面積的測算方法見第8.1 條。7.4銷售面積、整棟測算的房屋面積中,扣除地下人防工程、償還產權、聯建等不應銷售那部分的房屋面積,即為該棟房屋銷售面積。7.5產權面積整棟房屋內的各產權人經房地產管理部門依法確認擁有房屋所有權的那部分建筑面積之和。八 .成套房屋面積測算方法8.1各套 （戶）居住面積測算：以矩形房屋測量為例使用手持測距儀或鋼卷尺測定房屋臥室內長邊、短邊長度,每條邊長連續測量兩次,兩次測量值之差不超過（1） 式規定,取連續兩次測量值的平均值作為邊長的最終值,設長邊為Li 短邊為Di 。臥室邊長測量時, 對已進行墻面裝飾的5

18、應加上裝飾面厚度上厚度按照第） 條執行。如果房屋內墻的邊長、裝飾面厚度、套內墻體設計厚度之和與圖紙設計尺寸之差滿足第） 條要求,則依設計圖紙按矩形計算套 （戶）內居住面積。如不滿足上述條件或無設計圖紙, 則按實測數據即下式計算套內居住面積。S= （li+2I ） x （Di+21 ）（9）i 代表矩形房間個數編號；I 代表墻體一側裝飾面厚度；墻體裝飾面厚度2I 確定方法a） 有門口、窗口的墻體: 用測距儀或鋼卷尺測量門口、窗口墻體厚度 ,判斷減墻體厚度（具體數值參考第） 條）, 之差即為2I 。b） 與門口、窗口垂直的墻體: 用測距儀或鋼卷尺在外側測墻體兩邊相鄰兩窗口（門口）的相鄰邊線長度,再

19、在內側分別測每個窗口（門口）靠墻近邊線與墻面長度,三者之差,判斷減墻體厚度（具體數值參考第條）, 之差即為 2I 。8.1.6非矩形依其幾何圖形測算8.2各套內 （單元）使用面積測算8.2.1套內使用面積由套內臥室斗起居室、過廳、過道、廚房、衛生間、廁所、儲藏問、壁柜等空間面積組成。非住宅單元的使用面積應包括攤位、柜臺、精品屋、寫字間等空間面積。比照第8.1 條各套 （戶）內居住面積測算方法,對各部位進行面積測算,即可算出各套內（單元）使用面積。套內樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積。不包括在套內墻體面積內的套內煙囪、通風道、管道井等均計入使用面積。內墻面裝飾厚度計入使用面積8.3各套（單元

20、）建筑面積測算各套（單元）建筑面積由套內建筑面積、分攤的公用建筑面積兩部分組成。套內建筑面積由套內房屋的使用面積、套內墻體面積、套內陽臺面積三部分組成。8.3.3套內房屋的使用面積測算方法, 按第 8.2 條執行8.3.4套內墻體面積系指各套內使用空間周圍的維護式承重墻體以及結構柱所占的面積 , 分為共用和非共用兩種。內夾保溫層計入套內墻體面積。各套之間的分隔墻 ，套與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）均為共用墻體,其余為非共用墻體。非共用墻體面積全部計入套內建筑面積共用墻體面積的計算各套之間的分隔墻以中線為界''分別計入各自套內建筑面積。外墻、套與公用建筑空間（含樓

21、梯問 ）之間分隔墻 ,按套內分隔墻厚度一半（分隔墻厚度不同,按最小厚度計算）計入套內建筑面積,其余部分計入公用建筑面積。套內墻體面積分以下兩種情況測算a） . 實地檢測 ,如果滿足第條要求 ,可依圖紙設計尺寸計算套內墻體面積。b） . 實地檢測 ,如果不滿足第條,或無圖紙按第） 、b）條測量數據 ,推斷墻體厚度后 ， 再計算套內墻體面積。套內陽臺建筑面積苦套內陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。視具體情況按圖紙或實測面積計算。公用建筑面積的內容房屋公用建筑面積系指各產權人共同占有或共同使用的建筑面積,通 常由以下兩部分構成。a） 棟內的電梯間（包括電梯井及前室） 、樓梯間

22、、垃圾道、配電室、 設備間、公共門廳和過道、地下室以及其它只為整棟樓服務的功能空 間的建筑面積。b） 第 834 條共用墻體面積的計算中 ，應計入套內建筑面積之外的共用墻體面積公用面積分攤的原則a) 公用建筑面積分攤應以棟為單位進行。b) 依據相關房屋的套內建筑面積按比例分攤。c) 凡已作為獨立使用的空間銷售或出租的地下室、車棚、車庫不 計入公用建筑面積。d) 凡作為人防工程的地下室不計入公用建筑面積, 人防工程所建 任何設施用房不參與公用建筑面積分攤計算。e) 與本棟相連或不相連小區內的經營性用房和非經營性的管理用房、公共用房以及物業管理用房的建筑面積,不計算本棟公用建筑面積中。f) 底層為

23、非住宅 ，上部為住宅 ,非住宅內設置供住宅使用的樓梯間 電梯間 (包括電梯井及前室 ), 非住宅外設置的住宅室外樓梯 ,按實際層 數計算的建筑面積計入該棟房屋公用建筑面積中。g) 回遷住宅與商品房以建筑軸線為界的連體建筑 ,單獨進行公用 建筑面積的分攤。h) 住宅與非住宅以建筑軸線分界的連體建筑各有獨立使用樓梯 通道的 ,單獨進行公用建筑面積分攤。i) 陽臺、閣樓不參與公用建筑面積的分攤。公用建筑面積的分攤計算住宅樓a) 如按相關房屋的建筑面積按比例進行分攤,其計算公式如下:8 si=k1 x si, k1= E8 si 藝 si式中:k1 為全樓公用面積分攤系數；Si 為各單元參加分攤的套內建筑面積(不含陽臺面積,以下同 ),m2 ;S s為各單元參加分攤所得的分攤面積,m2 ;ES s 為參加全樓分攤的公用面積總和,m2 ;藝 si 為參加全樓分攤的各單元套內建筑面積總和,m2；b） 住宅樓梯間應按單元進行分攤，其分攤方法按下式計算：S sj=k2 x Si ,