1、目 錄 第一章  拍賣標的描述及市場分析第二章  拍賣工作方案（一）準備工作（二）拍賣工作計劃及時間安排第三章  拍賣風險揭示及對策（一）拍賣流標風險揭示及對策（二）拍賣“冒標”風險揭示及對策（三）競買人惡意串通風險揭示及對策第四章  招商宣傳第五章  拍賣實施方案（一）拍賣的指導思想及原則（二）拍賣標的保留價的確定（三）拍賣方式選擇（四）競買人報名（五）拍賣成交價款的支付方式及時限（六）拍賣標的的交割（七）其他特殊問題的處理第六章  拍賣流程圖第七章  組織保證及措施  第一章  拍

2、賣標的描述及市場分析本次于 年 月 日 時在 拍賣，標的為 。由于該地所處地理位置優越，交通便利，是廣大商戶理想的經營場所。因此，一旦發布拍賣公告，必定會有許多競買人積極報名參與，形成良好的競價基礎，從而在拍賣會中營造出激烈的競爭氛圍，最終達到理想的成交價位。 第二章  拍賣工作方案 （一）準備工作 一、委托方需要做的準備工作1提供 證明及現有租賃合同；2對 進行核實、測量；3抽出專人配合拍賣機構進行現場查勘、逐戶走訪現承租人，聯系、協調、商議拍賣過程中的相關事項。二、拍賣機構需要做的準備工作1對委托方提供的產權證明、租賃合同及其他資料進行查閱了解；2抽

3、調骨干力量成立項目組，負責拍賣工作的具體實施；3在與委托方進行充分溝通、磋商并取得一致意見的基礎上，確定拍賣總體思路和運作程序。主要包括：（1）了解拍賣標的，進行市場分析；（2）明確拍賣目的、拍賣標的的范圍、招商宣傳措施、拍賣方式等事項；（3）拍賣工作組織；（4）拍賣工作計劃及時間安排；（5）精心組織，對拍賣風險的估計及控制措施；（6）制定拍賣文件；（7）相關工作的協調；（8）其他事項。 （二）拍賣工作計劃及時間安排根據委托方的要求和對拍賣標的的市場調查，結合潛在競買人對拍賣標的反饋的信息，我公司建議拍賣公告期在10天左右為宜。接受委托后，可根據委托方的具體要求確定時間。初步計劃如下

4、： 階段劃分主要工作內容計劃時間安排了解勘察標的收集相關資料；現場查勘拍賣標的，逐戶走訪現承租人；錄像、照相；繪制標的示意圖13天發布拍賣公告草擬拍賣公告，報委托方審查；選擇媒體擇期發布1天制作拍賣資料制定拍賣文件，辦理工商備案等2天招商推廣宣傳選擇媒體宣傳、在標的現場張貼公告710天競買咨詢接受競買人咨詢，帶領競買人查勘標的710天審查競買人資格，辦理競買報名手續審查競買人資格，交納拍賣保證金，辦理競買報名手續710天召開拍賣會安排布置會場，舉行拍賣會，現場簽署拍賣成交確認書、拍賣筆錄1天拍賣后期工作向委托方提交拍賣成交報告書，協助委托方完成相關工作等。根據委托方要求確定注：時間安

5、排在階段之間有交叉，如制作拍賣資料、招商推廣宣傳、競買咨詢、審查競買人資格、辦理競買報名手續等幾個階段可同時進行。 第三章  拍賣風險揭示及對策 由于拍賣標的自身因素及其他不可預見因素的存在，在拍賣活動中必將存在潛在的風險。如何確保拍賣活動的順利進行，將各種風險順利化解或降低到最低程度，是一個值得高度關注的問題。我們認真分析和研究了此次租賃權拍賣中可能存在的種種情況，認為，主要要防止三種風險：一是拍賣流標的風險；二是拍賣“冒標”的風險；三是競買人惡意串通的風險。 （一）拍賣流標風險揭示及對策  拍賣流標是在拍賣活動中由于各種原因導致拍賣標的不成

6、交的一種現象。導致流標的主要原因是：（1）競買人對標的價值難以準確科學的判斷；（2）拍賣人自身操作的經驗不足；（3）拍賣人沒有給委托方提供詳實的參考意見。為了有效防止拍賣流標，我們認為應重點把握好以下幾個方面：一、科學確定保留價確定拍賣標的保留價，既是一種藝術，又是一種策略，它必須要與標的市場價相對應，若保留價過高，就會導致競買客戶的流失，失去機會；保留價偏低或者出現拍賣時競買人合謀，則會造成委托方應得利益損失。因此，拍賣人在拍賣前，應對拍賣標的進行充分的市場調研，全面了解標的情況，在客觀分析標的資源的基礎上，按照“保留價從低，低開高走，宜低不宜高”的原則，給委托方提供科學參考意見。建議委托方

7、科學、合理確定標的的拍賣保留價（也稱底價）。標的保留價合理，給競買人以利潤空間，方能充分調動競買人參與競買的積極性，以形成激烈的競爭氛圍，從而實現理想的拍賣成交目標。二、招商宣傳是關鍵招商宣傳是否成功，主要取決于拍賣人的運作能力和經驗。加大宣傳招商力度，借勢創意，做好標的包裝，宣傳標的優勢，擴大招商范圍，吸引眾多的潛在競買人積極參與競買，方能確保拍賣成功。因此，拍賣公告期要合理，給投資者必要的分析、決策時間；公告要盡量擴大輻射范圍，應同時在多家媒體、采取多種方式進行信息發布；公告內容上應充分反映出拍賣標的的潛在價值；做好公告的設計、策劃，以發揮媒體的傳播效應，提高宣傳推介效果，以爭取到更多的競

8、買人，充分實現標的價值。三、專業化運作是保證我們經過多年的拍賣實踐，在眾多的領域中都積累了豐富的拍賣工作經驗，專業化程度日趨成熟。                               四、選擇優秀的拍賣師優秀拍賣師對拍賣技巧的靈活應用，能激發現場競買人的競價熱情，有可能打破競買人原

9、有的參拍策略。拍賣師主持拍賣會，能否掌控、調節拍賣會現場氣氛，是確保拍賣會能否成功的關鍵。我們決定由公司首席拍賣師主持本次拍賣會。 （二）拍賣“冒標”風險揭示及對策  在拍賣中，投資者往往自覺不自覺的突破原有的心理價位，志在必得，從而導致“冒標”風險，為以后標的交割留下隱患。為防止拍賣中“冒標”現象的發生，拍賣人的操作實力、經驗就顯得尤為重要。一、詳實了解、掌握競買人的心理價位通過與競買人進行深度溝通，詳實了解競買人參拍的真實意圖，切實掌握競買人心態，做到心中有數，應對自如。二、高度重視競買群體心理的多種變化我們將在掌握競買人心理價位的基礎上，在拍賣會上密切注視競買人的心理

10、變化，適時、客觀、合理的引導競買人理性決策，將可能出現的“冒標”問題消滅在萌芽狀態，確保標的順利成交。三、嚴密制作拍賣規則針對此次拍賣標的，制作規范、科學的拍賣文件，對拍賣中可能出現的各類問題，與委托方充分進行溝通，作到詳盡聲明和約定。在競買人辦理報名手續時，讓競買人仔細閱讀拍賣規則，并簽字確認，這樣使買受人不想違規，不能違規，也不敢違規。 （三）競買人惡意串通風險揭示及對策  拍賣中的惡意串通是指在拍賣活動中，拍賣當事人為了謀取不法利益共同合謀實施的損害他人利益的違法行為。競買人相互之間的惡意串通主要表現在以下幾個方面：（1）競買人之間相互約定一致壓低拍賣價格；（2）競買

11、人之間相互約定買受人或相互約定排擠其他競買人；（3）其他惡意串通行為。根據我們長期拍賣實踐的經驗，結合此次拍賣標的的特殊性，主要采取以下對策：一、全面掌握競買人的競買心理和行為在拍賣活動前期，通過與競買人的直接接觸，用專業的眼光審視每個競買人的真實心理和意圖，將競買人內心存在的串通心理消滅在萌芽狀態之中。二、加強拍賣會活動的安保措施拍賣實踐中，有些競買人利用不正當的競爭手段，威脅其他競買人競投。針對這種情況，拍賣人應當提前安排好安保人員，制定嚴密的安保措施，以確保拍賣活動的順利進行。三、拍賣師視拍賣會情況靈活采用拍賣方式拍賣法規定：拍賣活動應當由拍賣師主持。拍賣師在主持拍賣中，有權視拍賣現場情

12、況靈活采用不同的拍賣方式。根據我們多年的拍賣實踐經驗，在采取常用的增價式拍賣方式的同時，拍賣人可以通過改變拍賣方式來阻止競買人之間的串通合謀。 第四章  招商宣傳 我公司將嚴格按照拍賣法的規定，根據委托方的要求，結合此次拍賣標的的具體情況，選擇適當的新聞媒體發布拍賣信息或公告，全方位進行宣傳，吸引盡可能多的競買人參與，確保標的一次全部成交。一、招商目標通過對該標的的宣傳、推介招商，確保拍賣活動成功。二、市場定位依據標的的具體情況及市場調查分析，將標的的市場定位為：具有經營需求的個體工商戶。三、招商范圍針對此次拍賣標的的實際情況，此次招商范圍主要以勉縣為主。四、招商

13、具體方式1、媒體招商廣告。計劃在等主流媒體上發布拍賣公告。2、重點客戶專訪。針對該標的實際情況，我們將逐戶走訪現有承租人，有針對性的尋找潛在目標客戶（包括之前與委托方聯系咨詢的意向客戶），通過登門拜訪、電話聯系等形式積極推介，吸引其參與競買。3、制作標的宣傳單。在標的周邊張貼、散發，將信息充分的發布出去。 第五章  拍賣實施方案（一）拍賣的指導思想及原則 一、指導思想堅持市場化運作，提高了政府資產使用效益、實現資產保值增值。 二、拍賣原則1堅持“公開、公正、公平、誠實信用”的拍賣原則；2維護委托方利益的原則；3競買人平等競爭的原則；4拍賣標的保留價保密的

14、原則。 （二）拍賣標的保留價的確定在客觀分析標的資源和現狀的基礎上，按照“保留價從低、低開高走、宜低不宜高”的原則，科學合理的確定該標的的保留價，以形成激烈的競爭氛圍，最終實現理想的拍賣成交目標。（三）拍賣方式選擇委托方可確定具體的拍賣方式：即整體或分割拍賣。整體拍賣，即該表的的租賃權作為一個標的進行拍賣，其優點是有可能一次全部成交；缺點是成交價格可能較低，買受人后期付款時間較長。分割拍賣，即將該標的編號后，對其租賃權逐個進行拍賣。其優點是成交價較高，付款時間短，資金回籠快；缺點是有可能一次不能完全成交，須多次處置，處置周期長。根據該標的的特點及實際情況，我們建議本次拍賣采取有底價增

15、價分割拍賣方式。 （四）競買人報名 一、辦理競買報名競買人應提供企業營業執照、法定代表人身份證；委托代理人競買的應有授權委托書；居民個人參與競買的應提供本人身份證。二、交納拍賣保證金為保證競買人對其競買行為負責，競買人應向拍賣人或委托方交納競買拍賣標的參考價20%30%的拍賣保證金。三、與我公司簽訂競買協議書（按約定條件簽訂） （五）拍賣成交價款的支付方式及時限競買成交后，買受人按簽訂的競買協議書的約定，將成交價款及時、足額交至拍賣公司或委托方指定的賬戶，具體時間、方式由委托方確定。 （六）拍賣標的的交割  委托方在收到買受人全部成交價款后，在

16、約定時間內與買受人簽訂房屋租賃合同并將房屋交付給買受人使用。具體規定在拍賣文件中詳細約定。 （七）其他特殊問題的處理 一、關于對買受人的特別約定鑒于本次拍賣的標的是房屋租賃權，買受人在取得承租權后，還應遵守以下規定：1、買受人在租賃期內不得擅自轉租，如因特殊原因需轉租的需經委托方同意。2、買受人在租賃期內從事經營的項目要合法，并符合市、縣政府的相關要求，同時接受委托方的合理管理。3、買受人在租賃期內如需對所租賃的房屋進行裝修，必須征得委托方同意，并符合城建、環保等管理部門的要求，在不得破壞整棟建筑及房屋主體結構的基礎上安全、規范實施作業。其裝修物及添置附著物在房屋租賃期屆滿

17、時應自行無償拆除，且委托方不給于任何形式的補償。二、關于現有承租人的優先承租權由于該標的現均處于租賃使用中，委托方可根據實際情況決定現有承租戶在同等條件下對其現承租的房屋是否享有優先承租權。如委托方同意賦予其優先承租權，則委托方出具證明對其身份予以認可，我們在拍賣會現場設立“現有承租戶競買專區”，在拍賣過程中，由拍賣師對其進行報價詢問以達到充分實現其優先承租權。第六章  拍賣流程圖簽訂委托拍賣合同 編制宣傳資料，開展宣傳招商 發布拍賣公告 接受競買人咨詢，安排拍賣標的展示 制定拍賣服務方案 審核競買人主體資格，簽訂競買協議書 

18、;1拍賣師致詞2介紹與會領導及來賓3介紹工作人員舉行拍賣會 4宣讀拍賣會規則5拍賣師主持競價6簽署拍賣成交確認書及拍賣筆錄7拍賣會結束，客戶滿意度調查                    1價款清算  拍賣會后期工作   2標的交割                  3定期回訪客戶第七章  組織保證及措施 一、成立項目組1項目領導小組：全面負責拍賣的組織協調和重大事項的決策。2專家顧問組：主要負責本次拍賣中有關政策、策劃工作的咨詢及指導策劃方案的擬訂工作。 3拍賣招商組：主要負責拍賣前期的