1、房 地 產(chǎn) 基 礎(chǔ) 知 識什么是房地產(chǎn)？房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。 房地產(chǎn)由于其自己的特點(diǎn)即位置的固定性和不可移動性，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱為不動產(chǎn)。可以有三種存在形態(tài)：即土地 、建筑物、房地合一。什么是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)？房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是將房地產(chǎn)這一不動產(chǎn)作為一種重要的特殊的財(cái)產(chǎn)而形成的物權(quán)，是依照國家法律對其所有的房地產(chǎn)享有直接管理支配并享受其利益以及排除他人干涉的權(quán)利，包括房地產(chǎn)所有權(quán)和房地產(chǎn)他物權(quán)。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)具有絕對性和排他性。按照中華人民共和國土地管理法和中華人民共和國物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是終身的，但土地屬于國家所有，個人只擁有土地的使用權(quán)，沒

2、有所有權(quán)。但房產(chǎn)是建設(shè)在國有土地上的，所以所謂的多少年產(chǎn)權(quán)實(shí)際是指土地使用權(quán)。為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)權(quán)登記?房地產(chǎn)權(quán)登記是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理的主要行政手段，是政府為健全法制，加強(qiáng)房地產(chǎn)管理，依法確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)利的法定手續(xù)。房地產(chǎn)權(quán)登記有三個方面的作用：產(chǎn)權(quán)確認(rèn)，即確認(rèn)房地產(chǎn)的權(quán)屬狀態(tài)；保障權(quán)利人的合法權(quán)益；加強(qiáng)房地產(chǎn)管理，即通過房地產(chǎn)權(quán)登記對房地產(chǎn)交易狀況進(jìn)行管理和監(jiān)督。房屋所有權(quán)證的作用：房屋所有權(quán)證是國家依法保護(hù)房屋所有權(quán)的合法憑證，是具有法律效力的證件，由人民政府房地產(chǎn)行政機(jī)關(guān)核發(fā)，其他任何部門和單位均無權(quán)制作或發(fā)放，所發(fā)放的權(quán)證一律無效。建設(shè)部在關(guān)于加強(qiáng)房屋所有權(quán)證發(fā)放管理工作的通知中也規(guī)定房屋

3、所有權(quán)人必須依法到房屋所在地的房地產(chǎn)行政主管機(jī)關(guān)申請登記領(lǐng)取房屋所有權(quán)證。憑證管理房產(chǎn)；憑證出售、出租房屋；憑證申請房屋翻、改、擴(kuò)建；憑證申請辦理房屋繼承、析產(chǎn)、分割、贈與、交換、調(diào)撥等產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)；憑證辦理抵押手續(xù)；憑證辦理拆遷、安置、補(bǔ)償手續(xù)。管理部門在辦理有關(guān)手續(xù)時凡涉及到房屋所有權(quán)證的歸屬，也均應(yīng)以房屋所有權(quán)證作為確認(rèn)證件，不得以其他證件替代。什么是房屋共有權(quán)證？指由縣級以上房產(chǎn)管理部門對共有的房屋向共有權(quán)人核發(fā)，每個共有權(quán)人各持一份的權(quán)利證書。 房屋共有權(quán)證是房屋所有權(quán)證的附件，一般為縣級以上房產(chǎn)管理部門對共有的房屋向共有權(quán)人核發(fā)，每個共有權(quán)人各持一份的權(quán)利證書，用以證明共有房屋的歸

4、屬;是房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)頒發(fā)給兩個或者兩個以上的權(quán)利人的法定憑證。共有的房屋，由權(quán)利人推舉持證人收執(zhí)房屋所有權(quán)證。其余共有人各執(zhí)房屋共有權(quán)證書一份，房屋共有權(quán)證書與房屋所有權(quán)證書具有同等效力。共有房屋一般分為：“按份共有”和“共同共有”兩種。所謂“按份共有”是指房屋共有人按照各自的房屋份額對共有的房屋分享權(quán)利和承擔(dān)義務(wù);“共同共有”是指房屋共有人對共有房屋分享權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)。房屋共有權(quán)保障共有人的權(quán)利。在法律上共同擁有房屋相關(guān)義務(wù)和權(quán)利的人叫房屋共有人。房地產(chǎn)投資有以下幾個特點(diǎn)： （一） 位置的固定性和不可移動性。 （二） 使用的長期性。 （三） 影響因素多樣性。 （四） 投資大量性。 （五）

5、保值增值性。 （六） 行業(yè)相關(guān)性。 土地一級開發(fā)：是指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地、鄉(xiāng)村集體土地進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設(shè)條件(熟地)，再對熟地進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程。 （房地產(chǎn)開發(fā)商拿土地蓋房子屬于二級開發(fā)）土地一級市場：土地使用權(quán)從無償劃撥到有償使用的轉(zhuǎn)變（土地出讓）。交易中，出讓方是土地所有者人民政府，受讓方是土地使用者，現(xiàn)在以開發(fā)商居多。根據(jù)國有土地有償使用制度，國家通過招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓土地使用權(quán)形成的市場，為土地一級市場。土地二級市場為土地

6、使用權(quán)作為商品進(jìn)入市場后，在市場上的流轉(zhuǎn)交易活動，包括土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等。土地用途分類：根據(jù)城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，城市用地可以分為九類： 1、 居住用地 2、 公用設(shè)施用地（含商業(yè)用地） 3、 工業(yè)用地 4、 倉儲用地 5、 對外交通用地 6、 道路廣場用地 7、 市政公用設(shè)施用地 8、 綠化用地 9、 特殊用地 房屋用途分類：按照房屋的使用功能可以分成下列幾類： 1、 居住用途的房屋。 2、 工業(yè)用途的房屋。 3、 商業(yè)用途的房屋。 4、 文體娛樂設(shè)施。 5、 政府和公用設(shè)施。 6、 多功能建筑（綜合樓宇,又叫城市綜合體）。什么是商品房？商品房是指在市場經(jīng)濟(jì)條件下

7、，具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司(包括外商投資企業(yè))通過出讓方式取得土地使用權(quán)后經(jīng)營的住宅，均按市場價出售。由于中國長期以來在住房體制上實(shí)行的是供給制，所以，商品房是80年代以后才在中國出現(xiàn)的。其價格由成本、稅金、利潤、代收費(fèi)用以及地段、層次、朝向、質(zhì)量、材料差價等組成。另外，從法律角度來分析，商品房是指按法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定可在市場上自由交易，不受政府政策限制的各類商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。商品房根據(jù)其銷售對象的不同，可以分為外銷商品房和內(nèi)銷商品房兩種。商品房只是特指經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司開發(fā)的，建成后用于市場出售出租的房屋，包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑

8、物，而自建、參建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不屬于商品房范圍。 商品房是指開發(fā)商開發(fā)建設(shè)的供銷售的房屋，能辦產(chǎn)權(quán)證和國土證，可以自定價格出售的產(chǎn)權(quán)房。內(nèi)銷商品房：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過實(shí)行土地使用權(quán)出讓形式，經(jīng)過政府計(jì)劃主管部門審批，建成后用于在境內(nèi)范圍（目前不包括香港、澳門特別行政區(qū)和臺灣）出售的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。 外銷商品房：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按政府外資工作主管部門的規(guī)定，通過實(shí)行土地批租形式 ，報(bào)政府計(jì)劃主管部門列入正式項(xiàng)目計(jì)劃，建成后用于向境內(nèi)、外出租的住宅，商業(yè)用房及其他建筑物。為進(jìn)一步簡化交易手續(xù)、刺激住房消費(fèi)，按照總量控制、合理平穩(wěn)的原則，北京市政府1999

9、年11月發(fā)文規(guī)定，除花園式住宅、部隊(duì)住房和按照市政府制定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租的公有住房（廉租房）外，普通內(nèi)銷商品房、僑匯房、經(jīng)濟(jì)適用住房，職工已購公有住房、動遷房、職工住宅和其他劃撥土地上的住房交易，統(tǒng)一歸并為內(nèi)銷商品住房交易，銷售對象為中國境內(nèi)的公民、法人、其他組織和改革開放后赴境外的中國公民。2002年9月1日，北京市取消內(nèi)、外銷商品房的區(qū)別。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，任何推向市場的，并可以自由買賣交易的房屋都應(yīng)該是一種商品。商品房價格構(gòu)成包括：1、 土地使用權(quán)取得費(fèi)2、 住宅開發(fā)成本3、 住宅開發(fā)期間費(fèi)用4、 利潤5、 稅金下列費(fèi)用不得計(jì)入商品住宅成本：1、開發(fā)經(jīng)營單位自用的辦公用房、營業(yè)用房等應(yīng)分?jǐn)?/p>

10、的各種費(fèi)用； 2、企業(yè)的贊助、捐贈支出以及其它各種與開發(fā)經(jīng)營無關(guān)的費(fèi)用； 3、各種賠償金、違約金、滯納金和罰款； 4、國家規(guī)定不得列入成本費(fèi)用的其他支出。商品房升值的因素包括：1、 交通情況2、 周邊環(huán)境3、 物業(yè)管理4、 社區(qū)背景5、 配套設(shè)施6、 房屋品質(zhì)7、 期房合約8、 經(jīng)濟(jì)周期房地產(chǎn)開發(fā)商資質(zhì)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定，城市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)申請核定企業(yè)資質(zhì)等級并持有建筑主管部門頒發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級證書。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定中將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)劃分為五個等級，其中一、二、三、四級企業(yè)能從事城市房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，五級企業(yè)只能在本地區(qū)從事村鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。因此，審查開

11、發(fā)商的資格不僅要從形式上看其有關(guān)證件是否齊全，還應(yīng)從實(shí)質(zhì)上去審查開發(fā)商有無相應(yīng)的開發(fā)資格。為慎重起見，建議購房者盡量選擇被評為一級或二級企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)商。什么是預(yù)售許可證？商品房預(yù)售許可證是由市、縣房地產(chǎn)行政主管部門核發(fā)的，同意開發(fā)商進(jìn)行商品房預(yù)售的惟一合法憑證。其主要內(nèi)容有：預(yù)售許可證號、銷售單位名稱、項(xiàng)目名稱、預(yù)售建筑面積、房屋坐落位置(含幢號)、房屋使用性質(zhì)、發(fā)證機(jī)關(guān)及發(fā)證日期等。商品房的預(yù)售條件：根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件 (一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書； (二)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； (三)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)

12、的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期； (四)多層建筑已完成主體結(jié)構(gòu)三分之一以上； (五)高層建筑已完成地面以下的主體工程。商品房的現(xiàn)售條件：根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件： (一)現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書； (二)取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件； (三)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； (四)已通過竣工驗(yàn)收； (五)拆遷安置已經(jīng)落實(shí)； (六)供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮谆A(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期； (七)

13、物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。商品房買賣合同的內(nèi)容包括：根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：(一)當(dāng)事人名稱或者姓名和住所； (二)商品房基本狀況； (三)商品房的銷售方式； (四)商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間； (五)交付使用條件及日期； (六)裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾； (七)供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ崱⒌缆贰⒕G化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任； (八)公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬； (九)面積差異的處理方式； (十)辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜； (十一)解決爭議的方法； (十二)違約責(zé)任； (十三)雙方約定的其他事項(xiàng)。什么是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓？房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓(rea

14、l estate transfer)是指合法擁有土地使用權(quán)及土地上建筑物、附(引)著物所有權(quán)的自然人、法人和其他組織，通過買賣、交換、贈與將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的法律行為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓主要包括下列方式：      （一）買賣；     （二）交換；     （三）贈與；     （四）以房地產(chǎn)抵債；     （五）以房地產(chǎn)作價出資或者作為合作條件，與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的； &#

15、160;   （六）因企業(yè)兼并或者合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；     （七）法律、法規(guī)、規(guī)章許可的其他方式。什么是房地產(chǎn)抵押？房地產(chǎn)抵押是指債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對房地產(chǎn)的占有作為債權(quán)的擔(dān)保，在債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人依法享有的拍賣該房地產(chǎn)并優(yōu)先受償。房地產(chǎn)抵押是伴隨著中國土地使用權(quán)制度改革和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而產(chǎn)生的一種房地產(chǎn)利用方式，也是融資風(fēng)險(xiǎn)的一種防范措施。房地產(chǎn)價值巨大，由其作為債權(quán)擔(dān)保之標(biāo)的物，對于債權(quán)的實(shí)現(xiàn)甚為有利。隨著中國各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展，尤其是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)抵押已為越來越多的債權(quán)人（主要是銀行等金融機(jī)構(gòu)）

16、所運(yùn)用作為債權(quán)擔(dān)保的形式。債權(quán)人基于房地產(chǎn)抵押而享有的權(quán)利稱為房地產(chǎn)抵押權(quán)。房地產(chǎn)抵押權(quán)具有物權(quán)性和價值權(quán)性兩大基本性質(zhì)。房地產(chǎn)抵押主要是一種具有擔(dān)保性質(zhì)的融資行為，因此房地產(chǎn)抵押的標(biāo)的物可以是合法取得的房地產(chǎn)，也可以是已取得使用權(quán)的土地。具體來說包括四種形式：一、 土地使用權(quán)抵押。土地使用權(quán)設(shè)定抵押，必須是以政府有償出讓的方式取得現(xiàn)尚未建造房屋的土地使用權(quán)，以行政劃撥方式取得的土地使用權(quán)是不能單獨(dú)設(shè)定抵押權(quán)的。二、 在建過程抵押。是指房屋建筑過程權(quán)利人，在房屋建設(shè)期間將在建的房屋和土地的使用權(quán)全部的或部分的設(shè)定抵押，作為貸款銀行收回貸款履行擔(dān)保的行為。三、 預(yù)購商品房期權(quán)抵押。是指商品房預(yù)購

17、人將已經(jīng)付清房款和部分付清房款的預(yù)購商品房期權(quán)設(shè)定抵押，以取得購房貸款的擔(dān)保形式。四、 現(xiàn)房抵押。是指以獲得所有權(quán)的房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)設(shè)定抵押。什么叫土地使用權(quán)出讓？國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。所謂“出讓”是指一次性收取一定年限內(nèi)的地價款。我國法律規(guī)定土地使用權(quán)出讓的最高年限是居住用地70年，商旅、娛樂用地40年，其他用地50年。出讓土地使用權(quán)的最高使用年限，就是法律規(guī)定的一次簽約出讓土地使用權(quán)的最高年限。土地使用權(quán)年限屆滿時，土地使用者可以申請續(xù)期，具體由出讓方和受讓方在簽訂合同時確定，但不能高于法律規(guī)定的最高年

18、限。（1）居住用地70 年；（2）工業(yè)用地50年；（3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；（4）商業(yè)、旅游、娛樂用40年；（5）綜合或者其他用地50年。我國土地使用權(quán)的出讓方式有三種：拍賣、招標(biāo)和協(xié)議。1拍賣出讓 拍賣出讓，是指在指定的時間、地點(diǎn)利用公開場合，由政府的代表者主持拍賣土地使用權(quán)，土地公開叫價競報(bào)，按“價高者得”的原則確定土地使用權(quán)受讓人的一種方式。拍賣出讓方式引進(jìn)了競爭機(jī)制，排除了人為干擾，政府也可獲得最高收益，較大幅度的增加財(cái)政收入。這種方式主要適用于投資環(huán)境好、盈利大、競爭性強(qiáng)的商業(yè)、金融業(yè)、旅游業(yè)和娛樂業(yè)用地，特別是大中城市的黃金地段。 2招標(biāo)出讓 招標(biāo)出，是指在規(guī)定

19、的期限內(nèi)由符合受讓條件的單位或者個人（受讓方）根據(jù)出讓方提出的條件，以密封書面投標(biāo)形式競報(bào)某地塊的使用權(quán)，由招標(biāo)小組經(jīng)過開標(biāo)、評標(biāo)，最后擇優(yōu)確定中標(biāo)者。投標(biāo)內(nèi)容由招標(biāo)小組確定，可僅規(guī)定出標(biāo)價，也可既規(guī)定出標(biāo)價，又提出一個規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，開標(biāo)、評標(biāo)、決標(biāo)須經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證。招標(biāo)出讓的方式主要適用于一些大型或關(guān)鍵性的發(fā)展計(jì)劃與投資項(xiàng)目。 3協(xié)議出讓 協(xié)議出讓，是指土地使用權(quán)的有意受讓人直接向國有土地的代表提出有償使用土地的愿望，由國有土地的代表與有意受讓人進(jìn)行談判和切磋，協(xié)商出讓土地使用的有關(guān)事宜的一種出讓方式。它主要適用于工業(yè)項(xiàng)目、市政公益事業(yè)項(xiàng)目、非盈利項(xiàng)目及政府為調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、實(shí)施產(chǎn)業(yè)政策而需要

20、給予扶持、優(yōu)惠的項(xiàng)目，采取此方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于國家規(guī)定所確定的最低價。以協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)，沒有引入競爭機(jī)制，不具有公開性，人為因素較多，因此對這種方式要加以必要限制，以免造成不公平競爭、以權(quán)謀私及國有資產(chǎn)流失。什么是五證、兩書？詞條圖冊更多圖冊“五證”是指：一、國有土地使用證二、建設(shè)用地規(guī)劃許可證三、建設(shè)工程規(guī)劃許可證四、建設(shè)工程施工許可證(建設(shè)工程開工證)五、商品房銷售(預(yù)售)許可證。房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時應(yīng)具備“五證”。其中建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證由市規(guī)劃委員會核發(fā)，建筑工程施工許可證由市建委核發(fā)，國有土地使用證和商品房銷售（預(yù)售）許可證由市國土資源和房

21、屋管理局核發(fā)。 “五證”中最重要的是國有土地使用證和商品房銷售(預(yù)售)許可證，兩者表明所購房屋屬合法交易范疇。商品房銷售(預(yù)售)許可證的預(yù)售范圍為本項(xiàng)目可銷售樓盤，購房者務(wù)必看清購買樓層是否在預(yù)售范圍內(nèi)。一般購房者購房時只需看一下 國有土地使用證和預(yù)售許可證這“兩證”就行了。因?yàn)橐话闱闆r下如果開發(fā)商未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證是拿不到國有土地使用證的，但掛牌出讓的土地是先取得國有土地使用證的。未取得上述兩個規(guī)劃許可證和施工許可證是拿不到預(yù)售許可證的。開發(fā)商取得了預(yù)售許可證就可以證明該項(xiàng)目在規(guī)劃、工程、土地使用等方面通過了政府的批準(zhǔn)，就具備了將開發(fā)的商品房進(jìn)入市場交易的資格。根據(jù)

22、北京市商品房交易的相關(guān)法規(guī)規(guī)定，開發(fā)商只有具備預(yù)售許可證才能與客戶簽署正式 的預(yù)售契約。“兩書”是指：住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。“兩書”可以作為商品房買賣合同的補(bǔ)充約定，并且是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時，向購房人提供的對商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件和保證文件。住宅質(zhì)量保證書是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，其中應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗(yàn)的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。住宅使用說明書應(yīng)當(dāng)對住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位(部件)的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等作出說明，并提出使用注意事項(xiàng)。什么是現(xiàn)房？現(xiàn)房是指消費(fèi)者在購買時具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售房

23、屋的大產(chǎn)證的商品房，與消費(fèi)者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。 只有擁有房產(chǎn)證和土地使用證才能稱之為現(xiàn)房什么是期房？人們習(xí)慣上把在建的、尚未完成建設(shè)的、不能交付使用的房屋稱為期房。即指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）止，在這一期間的商品房稱為期房，消費(fèi)者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽預(yù)售合同。什么是總平面圖？亦稱“總體布置圖”，按一般規(guī)定比例繪制，表示建筑物，構(gòu)筑物的方位、間距以及道路網(wǎng)、綠化、豎向布置和基地臨界情況等。圖上有指北針，有的 還有風(fēng)玫瑰圖。 建筑總平面圖是表明新建房屋所在基礎(chǔ)有關(guān)范圍內(nèi)的總體布置，他反映新建、擬建、原有和拆除的房屋、構(gòu)筑物等

24、的位置和朝向，室外場地、道路、綠化等的布置，地形、地貌、標(biāo)高等以及原有環(huán)境的關(guān)系和鄰界情況等。 建筑總平面圖也是房屋及其他設(shè)施施工的定位、土方施工以及繪制水、暖、電等管線總平面圖和施工總平面圖的依據(jù)。建筑層高分類：中國民用建筑設(shè)計(jì)通則（gb 503522005）將住宅建筑依層數(shù)劃分為： (1)、低層建筑：1-3層。(2)、多層建筑：4-6層。(3)、中高層建筑：7-9層。(4)、高層建筑：10層以上或高度超過24m的建筑。(5)、超高層建筑：l00m以上的建筑物。什么是躍層住宅？所謂躍層就是指住宅占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通

25、過公共樓梯而采用戶內(nèi)獨(dú)用小樓梯連接。躍層住宅是一套住宅占兩個樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層；一般在首層安排起居、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，最好有一間臥室，二層安排臥室、書房、衛(wèi)生間等。躍層住宅的特點(diǎn)是：住宅占有上下兩層樓，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房、及其它輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過公共樓梯而采用戶內(nèi)獨(dú)用小樓梯聯(lián)接。躍層式住宅的優(yōu)點(diǎn)是：每戶都有較大的采光面；通風(fēng)較好，戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確；相互干擾較小。在高層建筑中，由于每兩層才設(shè)電梯平臺，可縮小電梯公共平臺面積，提高空間使用效率。什么是復(fù)式住宅？復(fù)式住宅是受躍層式住宅的設(shè)計(jì)構(gòu)思啟發(fā)，在建造上仍每戶占有上下

26、兩層，實(shí)際是在層高較高的一層樓中增建一個1.2米的夾層，兩層合計(jì)的層高要大大低于躍層式住宅（復(fù)式設(shè)計(jì)為3.3米，而一般躍層式為5.6米），復(fù)式住宅的下層供起居用，炊事、進(jìn)餐、洗浴等，上層供休息睡眠用，戶內(nèi)設(shè)多處墻式壁柜和樓梯，中間樓板也即上層地板。一層的廚房高2米，上層貯藏讓高1.2米，上層直接作為臥室床面，人可坐起但無法直立。復(fù)式樓與躍式樓的區(qū)別： 躍式樓也是兩層的層高，也有一個樓梯上到二層，但和復(fù)式樓最大的區(qū)別就是沒有那個從一樓直通二樓頂?shù)幕ネ臻g。復(fù)式樓與錯層的區(qū)別：錯層是標(biāo)準(zhǔn)的單層建筑（層高2.8米），層高比躍式、復(fù)式、夾層（閣樓）的層高都低，只是通過將部分功能分區(qū)的地面和頂面都抬高幾

27、十公分人，然后做幾步臺階連接，達(dá)到豐富縱向空間形式的效果。什么是住宅的層高和凈高？層高是指住宅高度以“層”為單位計(jì)量，是從本層地板面或樓板面到上一層樓板面之間的距離。凈高則是指層高減去樓板厚度的凈值。 什么叫容積率？容積率，是指一個小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。容積率=地上總建筑面積÷規(guī)劃用地面積 對于發(fā)展商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。一個良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過5，多層住宅應(yīng)不超過2，綠地率應(yīng)不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項(xiàng)目都能做得到。當(dāng)建筑物層高超過8米，在計(jì)算容積率時該層建筑面積加

28、倍計(jì)算。容積率越高，居民的舒適度越低，反之則舒適度越高。綠地率也是如此。綠地率較高，容積率較低，建筑密度一般也就較低，發(fā)展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。容積率和綠地率這兩個比率決定了這個項(xiàng)目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢的角度來設(shè)計(jì)一個社區(qū)。容積率一般是由政府規(guī)定的，并根據(jù)不同城市的特點(diǎn)有所差別。現(xiàn)行城市規(guī)劃法規(guī)體系下編制的各類居住用地的控制性詳細(xì)規(guī)劃,一般而言,容積率分為 ：獨(dú)立別墅為0.20.5, 聯(lián)排別墅為0.40.7, 6層以下多層住宅為0.81.2, 11層小高層住宅為1.52.0, 18層高層住宅為1.82.5, 19層以上住宅為2.44.5, 住宅小區(qū)容積率

29、小于1.0的，為非普通住宅。 容積率可以更加準(zhǔn)確地衡量地價水平，人們購買土地使用權(quán)的目的是為了對土地進(jìn)行開發(fā)，建設(shè)房屋。容積率存在客觀上的最合理值。在一般情況下，提高容積率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，會帶來建筑環(huán)境的劣化，降低使用的舒適度。為做到經(jīng)濟(jì)效益、社會效益與環(huán)境效益相協(xié)調(diào)，城市規(guī)劃中的容積率存在客觀上的最合理值。什么叫綠化率？ 綠化率是指：項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。但綠化率只是開發(fā)商宣傳樓盤綠化時用的概念，并沒有法律和法規(guī)依據(jù)。法律法規(guī)中明確規(guī)定的衡量樓盤綠化狀況的國家標(biāo)準(zhǔn)是綠地率，綠地率是指小區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與小區(qū)用地的比率,主要

30、包括公共綠地、宅旁綠地、配套公建所屬綠地和道路綠地等，其計(jì)算要比綠化率嚴(yán)格很多。 計(jì)算公式： 綠地率=綠地面積/土地面積 綠地率所指的“居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地”主要包括公共綠地,宅旁綠地,配套公建所屬綠地和道路綠地等。公共綠地內(nèi)占地面積不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等綠化小品建筑可視為綠地。 綠化率是一個不準(zhǔn)確、不規(guī)范的用詞，準(zhǔn)確的提法應(yīng)為“綠化覆蓋率”。綠化覆蓋率是指綠化垂直投影面積之和與小區(qū)用地的比率,相對而言比較寬泛,大致長草的地方都可以算作綠化,所以綠化覆蓋率一般要比綠地率高一些。什么叫建筑密度？是指建筑物的覆蓋率，具體指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有建筑的基底總面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比（）

31、，它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度 。建筑密度=建筑首層面積/規(guī)劃用地面積比如一塊地為10000平方米，其中建筑占地3000平方米，這塊用地的建筑密度就是3000/10000=30% 。建筑密度一般不會超過40%-50%，用地中還需要留出部分面積用作道路、綠化、廣場、停車場等。 建筑密度與建筑容積率考量的對象不同，相對于同一建筑地塊，建筑密度的考量對象是建筑物的占用面積，建筑容積率的考量對象是建筑物的使用空間什么是七通一平？七通一平是指土地(生地)在通過一級開發(fā)后，使其達(dá)到具備上水、雨污水、電力、暖氣、電信和道路通以及場地平整的條件，使二級開發(fā)商可以進(jìn)場后迅速開發(fā)建設(shè)。主要包括

32、：通給水、通排水、通電、通訊、通路、通燃?xì)狻⑼崃σ约皥龅仄秸Ｆ咄ㄒ黄脚c三通一平的區(qū)別：1、三通一平（水通、電通、路通和場地平整）是施工臨時設(shè)施建設(shè)，其用材、施工、維護(hù)上具有臨時性。七通一平是小區(qū)永久配套設(shè)施建設(shè)，其用材、施工、維護(hù)上必須符合國家相關(guān)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，具有永久性。 2、三通一平是建設(shè)單位和施工單位針對現(xiàn)場施工需要，根據(jù)施工組織設(shè)計(jì)而進(jìn)行的施工部署。七通一平是根據(jù)整個小區(qū)生活工作需求，由城市規(guī)劃設(shè)計(jì)院進(jìn)行的小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)設(shè)計(jì)。 3、三通一平是工程建設(shè)階段的施工準(zhǔn)備。七通一平是工程建設(shè)后期階段小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)實(shí)施階段。 4、完成了三通一平即完成了施工準(zhǔn)備工程建設(shè)，施工隊(duì)伍可以進(jìn)場進(jìn)入正

33、常施工。完成了七通一平即完成了小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)，小區(qū)可以交付使用，住戶可以入住進(jìn)行正常的工作生活。雙路供電：雙路供電指一個負(fù)載有兩個電源供電,兩個電源之間可以切換,在其中一個電源失電的情況下可以投切到另一個電源供電。需要有一個雙回路投切開關(guān)。什么是生地、熟地？生地是指未開發(fā)的農(nóng)地、荒地或城區(qū)內(nèi)附有需拆遷的地上建筑物的土地，市政、拆遷費(fèi)用由開發(fā)者承擔(dān)。也就是所說的“毛地出讓” 熟地主要是指經(jīng)過征地、拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施投入，達(dá)到“七通一平”的可直接用于建設(shè)的土地。也專指周邊相關(guān)配套已完全到位，并已經(jīng)歷過多次開發(fā)，具有相當(dāng)成熟度的地塊。什么叫樓面地價？1、樓面地價最簡單的意思就是單位建筑面積平均分?jǐn)?/p>

34、的土地價格。 樓面地價是房價的主要組成部分之一，與建造成本、開發(fā)利潤、相關(guān)稅費(fèi)等共同構(gòu)成了商品房的市場價值。 2、樓面地價的計(jì)算公式： 樓面地價土地總價÷規(guī)劃建筑面積 土地單價÷規(guī)劃容積率 規(guī)劃建筑面積土地面積×容積率 容積率=規(guī)劃建筑總面積÷土地面積 例如：某地拍賣的宗地2009-22號。土地面積為13145平方米，容積率為3.2，建筑密度25%，綠地率25%，建筑高度80米。最后成交價為4.63億元。 樓面地價=463000000/（13145*3.2）=11007元/平方。 3、樓面地價與地面基準(zhǔn)地價相比，樓面地價具有理解容易，操作簡便，易于應(yīng)用，

35、更新方便等特點(diǎn)，是政府和開發(fā)商都樂于接受的計(jì)價方式。什么叫日照間距？日照間距是房屋建筑學(xué)的一個名詞日照間距指前后兩排南向房屋之間，為保證后排房屋在冬至日底層獲得不低于一小時的滿窗日照而保持的最小間隔距離。日照間距的計(jì)算方法：以房屋長邊向陽，朝陽向正南，正午太陽照到后排房屋底層窗臺為依據(jù)來進(jìn)行計(jì)算。日照間距系數(shù)=d/h,由此得日照間距應(yīng)為：d=(h-h1)/tanh 本公式中： d房屋間距 h前幢房屋檐口至地面高度； h1后幢房屋窗臺至地面高度。什么是變頻供水？以往高層供水方法是在頂層設(shè)置水箱，將水抽到水箱里儲存，住戶使用的是水箱里的水。這種方法因?yàn)樗膬Υ娌荒鼙ＷC水質(zhì)，所以以前的人都不愛住高層

36、。現(xiàn)在高層供水主要采用的是水泵加壓，就是在樓下（地下室）安裝水泵，在市政供水壓力足夠的樓層（通常6層以下），采用市政水，以上的部分，通過水泵加壓供水。這種方法避免了水的污染變質(zhì)，所以比較受大家歡迎。變頻供水的最突出的特點(diǎn)是節(jié)能，降低設(shè)備損耗，延長設(shè)備壽命，減少水質(zhì)二次污染，安全性能高等特點(diǎn)。對于高層用戶尤其重要。什么叫住宅的進(jìn)深？住宅的進(jìn)深，在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房室或一幢居住建筑從前墻皮到后墻皮之間的實(shí)際長度。為了保證建成的住宅具有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一定的要求。目前我國大量城鎮(zhèn)住宅房間的進(jìn)深一般都限定在5米左右，不能任意擴(kuò)大。在住宅的高度（層高）和寬度（開間）確

37、定的肖前指提下，設(shè)計(jì)的住宅進(jìn)深過大，就使住房成狹長型，距離門窗較遠(yuǎn)的室內(nèi)空間自然光線不足。進(jìn)深大的住宅可以有效地節(jié)約用地。 什么叫住宅的開間？住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻的定位軸線到另一面墻的定位軸線之間的實(shí)際距離。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱開間。住宅的開間在住宅設(shè)計(jì)上有嚴(yán)格的規(guī)定。根據(jù)住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)（gbj100-87）規(guī)定：住宅建筑的開間常采用下列參數(shù)：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、 4.2米。 規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。什么是使用率？使用率是房地產(chǎn)市場上一個約定俗成的參

38、考指標(biāo)，使用面積與建筑面積之比，用百分?jǐn)?shù)表示。使用率可以反映出商品房使用面積的大小，具有一定參考性。 高層塔樓的房屋使用率是72%75%，高層板樓的房屋使用率是78%80%，多層住宅的房屋使用率是85%左右。國家現(xiàn)行的政策對住房使用率有一個指導(dǎo)性規(guī)定，即要求高層建筑使用率不低于70%，多層建筑使用率不得低于75%。由此可見，國家并沒有把住房使用率的起點(diǎn)定得很高。專業(yè)人士認(rèn)為70%至80%的使用率都是比較合理的，使用率應(yīng)該有個合理的限度，并不是越高越好。一般認(rèn)為，使用率越高，公攤面積就越少，相對的單位價格就更低。房屋的價值除了套內(nèi)使用面積以外，還與配套的公建、小區(qū)的環(huán)境和服務(wù)設(shè)施等相關(guān)聯(lián)。真正高

39、檔的物業(yè)，是不能省略豪華的大堂、會所，即使是走廊也必須設(shè)計(jì)得寬一點(diǎn)才夠檔次。公共空間的品質(zhì)的提升一要靠設(shè)計(jì)和后期管理，二要以一定的面積和空間作為代價。什么叫框架結(jié)構(gòu)？框架結(jié)構(gòu)是指由梁和柱以剛接或者鉸接相連接而成構(gòu)成承重體系的結(jié)構(gòu)，即由梁和柱組成框架共同抵抗適用過程中出現(xiàn)的水平荷載和豎向荷載。采用結(jié)構(gòu)的房屋墻體不承重，僅起到圍護(hù)和分隔作用，一般用預(yù)制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、空心磚或多孔磚、浮石、蛭石、陶爛等輕質(zhì)板材等材料砌筑或裝配而成。框架建筑的主要優(yōu)點(diǎn)：空間分隔靈活，自重輕，有利于抗震，節(jié)省材料；具有可以較靈活地配合建筑平面布置的優(yōu)點(diǎn)，利于安排需要較大空間的建筑結(jié)構(gòu)；框架結(jié)構(gòu)的梁、柱構(gòu)件易于

40、標(biāo)準(zhǔn)化、定型化，便于采用裝配整體式結(jié)構(gòu)，以縮短施工工期；什么是剪力墻？剪力墻(shear wall)又稱抗風(fēng)墻或抗震墻、結(jié)構(gòu)墻。房屋或構(gòu)筑物中主要承受風(fēng)荷載或地震作用引起的水平荷載的墻體。防止結(jié)構(gòu)剪切破壞。剪力墻按結(jié)構(gòu)材料可以分為鋼筋混凝土剪力墻、鋼板剪力墻、型鋼混凝土剪力墻和配筋砌塊剪力墻。其中以鋼筋混凝土剪力墻最為常用。剪力墻結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝土墻板來代替框架結(jié)構(gòu)中的梁柱，能承擔(dān)各類荷載引起的內(nèi)力，并能有效控制結(jié)構(gòu)的水平力。鋼筋混凝土墻板能承受豎向和水平力，它的剛度很大，空間整體性好，房間內(nèi)不外露梁、柱楞角，便于室內(nèi)布置，方便使用。剪力墻結(jié)構(gòu)形式是高層住宅采用最為廣泛的一種結(jié)構(gòu)形式。什么叫框

41、架-剪力墻結(jié)構(gòu)？框架-剪力墻結(jié)構(gòu)也稱框剪結(jié)構(gòu)，這種結(jié)構(gòu)是在框架結(jié)構(gòu)中布置一定數(shù)量的剪力墻，構(gòu)成靈活自由的使用空間，滿足不同建筑功能的要求，同樣又有足夠的剪力墻，有相當(dāng)大的剛度，框剪結(jié)構(gòu)的受力特點(diǎn)，是由框架和剪力墻結(jié)構(gòu)兩種不同的抗側(cè)力結(jié)構(gòu)組成的新的受力形式，所以它的框架不同于純框架結(jié)構(gòu)中的框架，剪力墻在框剪結(jié)構(gòu)中也不同于剪力墻結(jié)構(gòu)中的剪力墻。什么叫用地紅線？用地紅線：各類建筑工程項(xiàng)目用地的使用權(quán)屬范圍的邊界線。 與建筑紅線相比，用地紅線詞義明顯寬泛。只要是在所屬用地紅線內(nèi)的施工，都不受外界的影響（噪音、粉塵方面的污染除外）。什么是不可抗力？不可抗力是一項(xiàng)免責(zé)條款,是指買賣合同簽訂后，不是由于合同

42、當(dāng)事人的過失或疏忽,而是由于發(fā)生了合同當(dāng)事人無法預(yù)見、無法預(yù)防、無法避免和無法控制的事件，以致不能履行或不能如期履行合同，發(fā)生意外事件的一方可以免除履行合同的責(zé)任或者推遲履行合同，在我國民法通則民法通則上是指“不能預(yù)見、不能避免和不能克服的客觀情況”。不可抗力主要包括以下幾種情形： （1）自然災(zāi)害、如臺風(fēng)、洪水、冰雹； （2）政府行為，如征收、征用；（3）社會異常事件，如罷工、騷亂。什么是電子巡更？一種通過先進(jìn)的移動自動識別技術(shù)，將巡邏人員在巡更巡檢工作中的時間地點(diǎn)及情況自動準(zhǔn)確記錄下來。它是一種對巡邏人員的巡更巡檢工作進(jìn)行科學(xué)化，規(guī)范化管理的全新產(chǎn)品。是治安管理中人防與技防一種有效的，科學(xué)的

43、整合管理方案。 電子巡更系統(tǒng)是按設(shè)定程序的路徑上的巡更開關(guān)和讀卡器，使保安人員能夠按照預(yù)定的順序在安全防范區(qū)域內(nèi)的巡視站進(jìn)行巡邏，可同時保障保安人員以及大樓的安全。什么是low-e玻璃？low-e玻璃又稱低輻射玻璃，是在玻璃表面鍍上多層金屬或其他化合物組成的膜系產(chǎn)品。其鍍膜層具有對可見光高透過及對中遠(yuǎn)紅外線高反射的特性，使其與普通玻璃及傳統(tǒng)的建筑用鍍膜玻璃相比，具有優(yōu)異個隔熱效果和良好的透光性。其特點(diǎn)如下：一、 優(yōu)異的熱性能 外門窗玻璃的熱損失是建筑物能耗的主要部分，占建筑物能耗的50%以上。有關(guān)研究資料表明，玻璃內(nèi)表面的傳熱以輻射為主，占58%，這意味著要從改變玻璃的性能來減少熱能的損失，最

44、有效的方法是抑制其內(nèi)表面的輻射。普通浮法玻璃的輻射率高達(dá)0.84，當(dāng)鍍上一層以銀為基礎(chǔ)的低輻射薄膜后，其輻射率可降至0.15以下。因此，用low-e玻璃制造建筑物門窗，可大大降低因輻射而造成的室內(nèi)熱能向室內(nèi)的傳遞，達(dá)到理想的節(jié)能效果。 室內(nèi)熱量損失的降低所帶來的另一個顯著效益是環(huán)保。寒冷季節(jié)，因建筑物采暖所造成的co2、so2等有害氣體的排放是重要的污染源。如果使用low-e玻璃，由于熱損失的降低，可大幅減少因采暖所消耗的燃料，從而減少有害氣體的排放。 二、良好的光學(xué)性能 low-e玻璃對太陽光中可見光有高的透射比，可達(dá)80%以上，而反射比則很低，這使其與傳統(tǒng)的鍍膜玻璃相比，光學(xué)性能大為改觀。

45、從室外觀看，外觀更透明、清晰，即保證了建筑物良好的采光，又避免了以往大面積玻璃幕墻、中空玻璃門窗光反射所造成的光污染現(xiàn)象，營造出更為柔和、舒適的光環(huán)境。什么是三防門？“三防門”也就是民間說的，防火防盜防噪音的入戶門，實(shí)質(zhì)上就是官方認(rèn)可木質(zhì)防火門，但它仍與普通的木質(zhì)防火門（例如：公共部份的過道門，機(jī)防門，和樓梯門,管井門）又有著相互本質(zhì)上的區(qū)別。在外型，結(jié)構(gòu)，鎖具應(yīng)用木質(zhì)防盜門的原理和造型，選用防火材料上使用高科技防火板為材料，從而相對提高了該木質(zhì)防火門的防盜隔音等性能而得名。一、防盜。這是門的基本功能，門體能夠防撬，使用一般手工工具，15分鐘內(nèi)不能撬開。門鎖能夠防鉆，有一定的科技含量。 二、

46、防火。門體由金屬制成，在火災(zāi)時，一定的時間內(nèi)，能夠防止明火和煙氣擴(kuò)散，防止火災(zāi)蔓延。 三、 防寒。門體內(nèi)有保溫材料，安裝上三防門，就可以不再裝普通門。個人住房貸款包括哪幾種？目前北京市個人住房貸款主要有三種：（ 1）住房資金管理部門利用歸集的住房公積金委托銀行發(fā)放的政策性個人住房擔(dān)保委托貸款，通常稱為公積金貸款：（2）商業(yè)銀行利用信貸資金發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款：（3）組合貸款，在資金管理部門運(yùn)用政策性住房資金、商業(yè)銀行利用信貸資金向同一借款人發(fā)放的貸款，是政策性貸款和商業(yè)性貸款組合的總稱。 購買商品房時，都需要交納哪些稅費(fèi)？1 合同印花稅：總房價的0.5； 2律師費(fèi)：為各銀行所聘請的按揭律師

47、收取； 3保險(xiǎn)費(fèi)：財(cái)險(xiǎn)保險(xiǎn)費(fèi)=總房款 × 年費(fèi)率 × 年限系數(shù)； 4公證費(fèi)：一般為200元至400元，或按公證處收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 5公用部位共有設(shè)備維修基金：總房價的2%； 6契稅：普通住宅按總房價款的1.5%繳納，別墅、度假村以及每建筑平方米價格超過上年度商品住房平均價格一倍以上（現(xiàn)為9432元/m 2 以上）的高檔住宅，按總房價款的3%繳納； 7房屋所有權(quán)證工本費(fèi)：4元/本； 8房屋所有權(quán)證印花貼稅：每件5元； 9房屋所有權(quán)證測繪圖表費(fèi)：每套100元； 注：以上費(fèi)用以相關(guān)部門最終收取的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)。什么是印花稅？以經(jīng)濟(jì)活動中簽立的各種合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)、營業(yè)帳簿、權(quán)利許可證照

48、等應(yīng)稅憑證文件為對象所征的稅。印花稅由納稅人按規(guī)定應(yīng)稅的比例和定額自行購買并粘貼印花稅票，即完成納稅義務(wù)。印花稅是對經(jīng)濟(jì)活動和經(jīng)濟(jì)交往中書立、領(lǐng)受的應(yīng)稅經(jīng)濟(jì)憑證所征收的一種稅。具有以下特點(diǎn)：1、兼有憑證稅和行為稅性質(zhì); 2、征收范圍廣泛; 3、稅收負(fù)擔(dān)比較輕; 4、由納稅人自行完成納稅義務(wù)。現(xiàn)行印花稅采用比例稅率和定額稅率兩種稅率。比例稅率有四檔，即千分之1、萬分之5、萬分之3和萬分之0.5。 適用定額稅率的是權(quán)利許可證照和營業(yè)賬簿稅目中的其他賬簿，單位稅額均為每件伍元。什么叫契稅？契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動的不動產(chǎn)為征稅對象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。應(yīng)繳稅范圍包括：土地使用權(quán)出售、贈與

49、和交換，房屋買賣，房屋贈與，房屋交換等。契稅是土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移時向其承受者征收的一種稅收，現(xiàn)行的中華人民共和國契稅暫行條例于1997年10月1日起施行。在中國境內(nèi)取得土地、房屋權(quán)屬的企業(yè)和個人，應(yīng)當(dāng)依法繳納契稅。契稅，是對契約征收的稅，屬于財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移稅，由財(cái)產(chǎn)承受人繳納。根據(jù)國家規(guī)定，房屋買賣要向國家繳納契稅，征收標(biāo)準(zhǔn)為：普通住宅1.5%，高檔住宅3%全部由買方承擔(dān)。 地方規(guī)定，住房須同時滿足3個條件才能認(rèn)定為普通住房。這3個條件是：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上，單套建筑面積在140(含)平方米以下，實(shí)際成交價低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。公共區(qū)域的照明費(fèi)用誰來負(fù)擔(dān)？公

50、共區(qū)域的照明一般指樓房的大堂、電梯間、樓梯間、公共走廊等部位的照明，由此產(chǎn)生的照明費(fèi)用應(yīng)該由受益人負(fù)擔(dān)。高層住宅的首層住戶，是否還要交納電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)？應(yīng)該交納電梯的運(yùn)行維護(hù)費(fèi)。其原因有三：1、從財(cái)產(chǎn)所有權(quán)關(guān)系來看；電梯屬樓內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人共有，共有財(cái)產(chǎn)的維護(hù)管理費(fèi)用應(yīng)由全體產(chǎn)權(quán)人負(fù)擔(dān)。2、從電梯服務(wù)的特點(diǎn)來看；電梯服務(wù)屬公共性服務(wù)，公共性服務(wù)具有非排他性和非競爭性的特點(diǎn)，因此不能排斥任何人去乘電梯，電梯的運(yùn)行費(fèi)用也不會因?yàn)槟骋粋€人不去乘坐而減少。3、從實(shí)際操作上講，如果首層住戶不交電梯費(fèi)，那么會引起一系列的連鎖反映，2層、3層住戶也會以不使用電梯為由拒絕交納電梯費(fèi)，甚至更高樓層的住戶也不交納電梯

51、費(fèi)用，結(jié)果是電梯費(fèi)用無人交納，電梯無法運(yùn)行。現(xiàn)行各種供暖方式的價格是多少？ 1、市熱力集團(tuán)供應(yīng)的，供暖價格為每建筑平方米采暖季為24元；2、燃煤鍋爐（直供方式）供應(yīng)的，民用供暖價格為每建筑平方米采暖季為16.5元；3、燃煤鍋爐（間供方式）供應(yīng)的，民用供暖價格為每建筑平方米采暖季為19元；4、燃油（柴油）、燃?xì)猓ㄌ烊粴狻⒚簹猓㈦婂仩t供應(yīng)的，供暖價格為每建筑平方米采暖季為30元；如何計(jì)算面積：1、當(dāng)住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高大于4.9米 (2.7米2.2米)時，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積的計(jì)算值按該層水平投影面積的2倍計(jì)算；當(dāng)住宅建筑層高大于7.6米（2.7米×2+2.2米）時，不論層內(nèi)是否

52、有隔層，建筑面積的計(jì)算值按該層水平投影面積的3倍計(jì)算。 2、當(dāng)辦公建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高大于5.5米(3.3米2.2米)時，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積的計(jì)算值按該層水平投影面積的2倍計(jì)算；當(dāng)辦公建筑層高大于8.8米（3.3米×2+2.2米）時，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積的計(jì)算值按該層水平投影面積的3倍計(jì)算。 3、當(dāng)普通商業(yè)建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高大于6.1米 (3.9米2.2米)時，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積的計(jì)算值按該層水平投影面積的2倍計(jì)算；當(dāng)普通商業(yè)建筑層高大于10米（3.9米×22.2米）時，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積的計(jì)算值按該層水平投影面積的3倍計(jì)算。 4、計(jì)算含陽臺建筑

53、的容積率指標(biāo)時，陽臺部分建筑面積的計(jì)算值按照其水平投影面積計(jì)算。  住宅面積包括：一、總建筑面積：房屋各層面積總和二、套內(nèi)建筑面積：套內(nèi)使用面積 + 套內(nèi)墻體面積 + 陽臺建筑面積三、住宅使用面積：住宅分戶門內(nèi)除墻、柱等結(jié)構(gòu)部位所占面積之外全部可供用的凈面積總和,包括臥室、廳、廚房、壁櫥、陽臺、室內(nèi)走道、室內(nèi)樓梯等；四、整棟建筑物的公用建筑面積：整棟建筑物的面積-各套套內(nèi)面積之和-已作為獨(dú)立使用空間銷售、出租的地下室、車庫及人防工程等建筑面積； 五、公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)：整棟樓公用建筑面積 / 整棟樓各套套內(nèi)建筑面之和 六、銷售面積：購房者所購買的套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偟墓妹?/p>

54、積之和 七、建筑平面系數(shù)： 使用面積 / 銷售面積建筑面積：建筑面積，是地產(chǎn)名詞，與實(shí)用面積及實(shí)用率計(jì)算有直接關(guān)系，指建筑物長度、寬度的外包尺寸的乘積再乘以層數(shù)。因應(yīng)國家地區(qū)不同，其定義和量度標(biāo)準(zhǔn)未必一致。建筑面積一般大于使用面積。建筑面積是建設(shè)工程領(lǐng)域一個重要的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，也是國家宏觀調(diào)控的重要指標(biāo)之一。商品房建筑面積由建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，共有建筑面積部分為共有產(chǎn)權(quán)。套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積和套內(nèi)陽臺面積；部分組成。按套(單元)計(jì)價或者按套內(nèi)建筑面積計(jì)價的，商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。商品房銷售面積套

55、內(nèi)建筑面積分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e套內(nèi)建筑面積的計(jì)算公為：套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積套內(nèi)墻體面積陽臺建筑面積銷售房屋，如果按套內(nèi)面積計(jì)算，對業(yè)主和開發(fā)商都有一定的有利因素。對業(yè)主來說，按套內(nèi)面積銷售的方式比較直觀、比較透明，也比較好操作。只要有一點(diǎn)數(shù)學(xué)常識的人，他都可以計(jì)算，這個差別不是太大。那么建筑面積計(jì)算就比較復(fù)雜，需要專業(yè)的人員來做這個事情。對他來說，如果他產(chǎn)生懷疑或者是他對這個問題有糾紛的時候，他就需要花費(fèi)很多的精力；對發(fā)展商來說，再也不必向業(yè)主解釋太多面積差異的產(chǎn)生原因，減少了雙方的誤會，避免了因面積糾紛產(chǎn)生的投訴。所以說，這種計(jì)算方式對雙方都有利，有效保護(hù)了購房者的利益，避免了開發(fā)商多計(jì)

56、算公共面積增加利潤。對于業(yè)主來講，套內(nèi)面積并不是房間的面積，還包括墻體的面積，假如按套內(nèi)面積算的話，有些業(yè)主不知就里，拿著尺子一量，發(fā)現(xiàn)自己的面積不對，還會發(fā)生新的糾紛。套內(nèi)面積并不是一般的消費(fèi)者者拿著一把尺就能準(zhǔn)確算出來的。關(guān)鍵是要委托專門的部門準(zhǔn)確地測量面積。套內(nèi)使用面積和墻體面積：套內(nèi)使用面積：指的是套內(nèi)各項(xiàng)功能空間的使用面積之和。一般包括臥室、起居室(廳)、廚房、衛(wèi)生間、餐廳、過廳、過道、儲藏室、壁柜等。套內(nèi)使用面積是住宅設(shè)計(jì)中的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)之一。按照國家有關(guān)規(guī)定，計(jì)算套內(nèi)使用面積時，躍層住宅中的套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的使用面積總和計(jì)入使用面積；煙囪、通風(fēng)道、管道井等不計(jì)入使用面積；室內(nèi)使

57、用面積按結(jié)構(gòu)墻體表面尺寸計(jì)算。 商品房各套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體，分為共用墻體和非共用墻體。共用墻體是指商品房各，套之間分隔墻、套與公用建筑空間之間的分隔以及外墻(包括山墻)。共用墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積，非共用墻水平投影全部計(jì)人套內(nèi)建筑面積。國家規(guī)定的可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e包括哪些？ 一、大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道、變（配）電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房。二、套與公用建筑空間之間