1、    房地產管理中多項目開發模式的問題解析    周莉娟摘要：項目制管理是當代房地產企業極力推行的組織管理形式。在新的市場形勢下， 各個房地產企業為求得更廣闊的生存和發展空間，保持快速穩定的發展勢頭，就必須不斷推進管理創新，盡快確立適宜企業實際的管理模式。本文針對房地產管理中的多項目開發模式進行分析研究， 以期提高房地產管理的科學性和有效性。關鍵詞：房地產管理 多項目開發 管理 問題分析引言近年來，隨著社會的發展和人民社會水平的不斷提高，房地產行業發展勢頭迅猛， 占國民經濟的比例越來越大。然而，隨著市場競爭的白熱化，政府政策的控制，房地產行業利潤空間被

2、不斷壓縮，開發項目的成本也在逐漸增加。為實現健康長遠發展，房地產企業就需要在項目開放、管理方面投入更多精力，不斷擴大企業規模，追求更大的發展空間和經濟效益。一、房地產多項目開發的必要性1、房地產企業自身發展下需要。我國房地產發展的總體情況：呈現出松散的局面，且資金的集中度不高，抗風險能力低，缺乏行業引導。同時房地產的涉及面廣且開發周期長，存在著很多不確定的因素，房地產行業容易遭受較大的風險。因此，房地產行業只有擴大規模，實現規?；a才能夠實現對資源的有效整合，提高抗風險的能力，進而推動房地產的長遠發展?？梢姡M行多項目開發是房地產實現自身發展的需要。2、有利于增強市場競爭力。由于房地產行業市

3、場競爭越來越激烈，導致房地產企業開發新項目難度較大。房地產企業要想繼續保持其競爭優勢，就要加大對人力、物力以及財力的投入力度。此外，隨著房地產行業發展越漸成熟，房地產開發領域涉及的專業分工現象逐漸突出。對顧客而言，更加傾向于選擇整體產品均好的房地產企業，但實際情況是，僅有少數房地產企業才能做到全面鋪開。如果房地產企業選擇采取多項目開放模式，就能夠吸引大批優秀人才。房地產企業通過加強外部合作，聯合多方力量，提高其管理水平和產品質量，從而實現其市場占有率和競爭力的提升。3、有利于提高投資回報率在新的房地產政策影響下，若房地產企業仍然沿用過去的單項目開發方法，容易導致現金大量外流，從而無形中增加相關

4、成本費用和開支。且在回款后大量資金只能存放于銀行， 一旦通貨膨脹率較存款利率高，則會致使存款縮水，從而導致投資的利潤率少于預期值。但房地產企業開發多個項目，科學安排現金流出和流入，就能確保資金的合理快速運作，因此房地產企業在未投入大量資金的情況下就能產生預期的投資利潤率。二、房地產多項目開發的模式在房地產的多項目開發中，主要有三種模式：矩陣式管理型、職能管理型和項目管理型。1、矩陣式多項目管理。矩陣式的多項目管理是以項目部為主體，對企業的監管和設計工作都是由總部的職能部門直接進行管理的，區域公司只是對內部的一般性事物進行管理。項目部由多個部門抽調出來的專業人才組成，并對項目經理和部門經理負責。

5、這一項目管理模式有著自身的優勢，可以實現對外界環境的快速反應， 但是項目管理人員受到雙重的領導， 容易引發管理的沖突。2、職能多項目管理。職能管理型是一種由各部門依據項目開發階段情況干預項目的管理模式。在這種模式中，房地產企業總部只負責監督和管理所屬一級企業，而項目及其他業務直接由下面區域級公司負責管理，具體包含項目拓展、設計、銷售等。此管理模式能夠使分工具有集中、專業等特點，從而能夠做到最大程度地重復使用內部資源。3、項目管理模式。在項目管理型模式中項目公司是開發的主體，下設有工程、 設計和銷售等職能崗位， 該管理模式對外適應性較強， 能夠很快對外部的各種變化及時作出相關反應。在缺點方面，

6、由于房地產企業總部無法全面有效控制項目的開發，導致內部資源常出現被閑置的情況。面對不同的管理模式，房地產企業需結合自身特點、企業戰略以及管理重點等方面選擇合理的管理模式。三、房地產多項目管理中的問題在多項目開發模式日益興起的今天，多項目管理模式已經成為房地產企業在激烈競爭中能否取勝的關鍵所在，但與單一項目開發模式相比，多項目開發所存在的問題也不可避免的暴露出來。也勢必會面臨許多新的管理難題，如成本的壓力、 資源的競爭以及市場目標快速變化等。1、沒有健全的資金管理機制，監管力量差。近幾年，我國的房地產企業一直將經營發展的重點放在業務的拓展方面，對于企業內部的細節管理則缺乏有效的監督管理，并沒有制

7、定出健全的內部管理機制，相對于其在業務方面的管理，內部資金管理相對落后。解決措施是以企業整體發展為視角制訂資金平衡計劃。在多項目的房產開發模式下，企業在制訂項目的開發計劃時，企業的管理者應該要具備全局觀，依據企業全局發展觀來制定相應的投資策略，不能夠只從項目的角度來制定資金的調配計劃。2、規章制度不完善在過去開發單一項目過程中，由于相關管理級別和人員都少，相對簡單的規章制度也不會對管理水平造成明顯影響。而在多項目開發的管理模式中，管理級別、職能部門、工作人員明顯增多，在這種情況下企業的各項工作程序、資金使用等都變得復雜。一些房地產企業未及時建立健全管理制度，容易導致管理混亂，各職能部門間溝通不

8、暢、合作協調性較差，甚至監督考核不規范、不明確，從而影響企業整體運作效率。為有效解決這一問題，企業需在進行項目開發前，全面制定符合企業實際的科學高效的管理制度，從制度層面確保各項工作的有序開展。3、資源配置的不合理。資源的合理配置是促進企業發展的關鍵因素。房地產行業作為一種資源密集型的產業，包含了品牌、人力、土地、財務、技術、客戶、供應商以及政府等相關內部、外部資源。資源合理有效性配置的過程在一定程度上就是企業發展或者是社會發展的過程。但是，我國很多房地產行業在開發多項目時，不能科學合理地配置、優化這些內外部資源，使企業的資金或者是人力資源處于極度緊張的狀態下，進而阻礙了企業的發展。從這個角度

9、來講，為了保障房地產行業的得到良性、可持續的發展，房地產企業應合理的優化、配置企業內外部的資源。4、戰略規劃不夠清晰。房地產企業的發展戰略主要有市場、產品等發展規劃，一些企業在開發多項目過程中未在初期制定明確的發展規劃，因而在后續發展中對項目的開發程序和產品的質量考核等缺乏相應的考核標準，從而使開發項目具有較大市場風險。對此企業在開發項目之初就需制定戰略規劃，在市場戰略規劃方面，要明確市場發展目標。在研制產品的發展規劃方面，要細化到產品模式、產品質量、項目規模等結語目前，我國大部分的房地產企業都面臨著多項目的新型開發模式下，單個項目的開發資金多，企業面臨著無力承擔的窘境，這使得企業的資金管理工作遇到了巨大的挑戰。而多項目開發模式的管理方式在房地產的發展做出了不小的貢獻，但是多項目開發模式也存在部分問題。本文主要分析了多項目開發模式對于企業發展的必要性，同時分析了其存在的問題，以供借鑒。參考文獻1陸國強. 淺談房地產管理的創新j. 科技創新與應用，2014，12：226.2. 解碼房地產融