1、目目錄錄第一部分：產品線對比分析的類別第二部分：房地產企業產品線拓展策略 第三部分：住宅產品市場的分類需求1住宅市場產品的分類和影響產品發展的因素2建立住宅產品線的方法-價值點分類組合法3目標產品線類別和其價值特征4常規目標產品線第四部分：地產企業品牌的價值點 1住宅市場常見的品牌價值類型2 地產企業品牌價值分析方法3 品牌產品線的合成第五部分：產品線建設工作計劃的分解和數據庫建立 1 市場需求信息的分類和數據庫建立2 材料、工藝、新技術和成本數據庫3 品牌產品線控制體系組建第六部分：產品設計標準 第1頁/共114頁第一部分 產品線對比分析的類別產品線市場定位對比分析產品線結構特色對比分析產品

2、線盈利能力對比分析第2頁/共114頁產品線市場定位對比分析產品線市場定位對比分析產品線市場定位對比分析產品線市場定位著重點在于產品線內各種房地產品的分別定位并相互呼應, 相互配合, 從而使整條產品線在市場中取得較強的競爭力。產品線市場定位必須綜合分析顧客需求與競爭者產品線的情況, 并在此基礎上進行綜合考慮。在制定產品線定位策略時, 要講求產品線中各房地產品定位要有針對性、目標一致性和彼此協調性。第3頁/共114頁產品線結構特色對比分析產品線結構特色對比分析產品線結構特色對比分析產品線結構分析包括產品線長度分析、產品線內產品相關度分析、產品線之間關系分析三方面的內容。產品線長度分析由于房地產行業

3、保持高速發展態勢, 發展良好的房地產公司在產品線長度上不斷延伸。同時, 市場成長也會要求房地產企業具有較長的產品線。第4頁/共114頁產品線盈利能力對比分析產品線盈利能力對比分析 房地產企業生產產品的目的就是盈利, 產品線只是盈利的形式。因此,房地產企業必須重視產品線的贏利性分析。企業要知道產品線上每一個產品品種的銷售額和利潤, 自身的產品線與競爭對手的對比情況。在產品線盈利方面, “ 金地” 、“ 華潤” 的觀點相同, 認為企業應該增加商業物業的投入, 而“ 萬科” 很少參與商業物業, 戰略上專注住宅產品。第5頁/共114頁第二部分 房地產企業產品線拓展策略在中國的房地產市場中, 很多的中小

4、房地產企業可能沒有意識到產品線的重要性, 也沒有到總結產品線的這個高度,大型房地產公司目前的戰略多為開拓新的市場、增加顧客群, 同時為了適應顧客需求的變化, 對產品線進行延伸拓展。第6頁/共114頁房地產企業根據自身特點拓展產品線房地產企業根據自身特點拓展產品線的策略主要有以下幾點：的策略主要有以下幾點：第一, 增加新的產品線, 以擴大房地產品組合的廣度。第二, 擴展現有的產品線, 使其產品線更加豐滿。 第三, 更多地增加每一房地產產品的品種, 以增加產品組合的深度。 第7頁/共114頁第一第一, 增加新的產品線增加新的產品線, 以擴大房地產品組合的以擴大房地產品組合的廣度。廣度。 采用這種方

5、法, 新的產品線就可以利用房地產企業在其他產品線的聲譽。例如萬科希望為客戶的全生命期提供產品, 希望能夠涵蓋客戶從第一次置業的低端產品到今后選擇的中高端產品, 即鎖定終身客戶,現在萬科已經嘗試性建設一些中低價商品房和廉租房并開始涉足高檔住宅開發。第8頁/共114頁第二第二, 擴展現有的產品線擴展現有的產品線, 使其產品線更加豐滿。使其產品線更加豐滿。 通過分散風險、拉長產品線來順應調控。例如在商業地產領域開發上, 很多房產公司將產品線拉長, 既開發高檔商場, 也開發普通商業街既開發星級豪華酒店, 也開發經濟型酒店。寫字樓開發有出租型的, 也有出售型的, 租售并舉。第9頁/共114頁第三, 更多

6、地增加每一房地產產品的品種, 以增加產品組合的深度。 房地產企業在確定自己的產品組合時應該考慮產品線之間的相關度, 一般來說, 產品線之間的相關度越高, 越有助于公司發揮自己在某個領域內的優勢, 萬科就是一個典型的代表, 其在大眾住宅領域具有明顯優勢。 眾所周知, 高端住宅產品線盈利能力較好, 但是項目運作周期長, 資金占壓風險大中低端住宅產品線雖然贏利性不如高端產品, 但是有利于解決資金的快速周轉和收入的穩定延續, 也有助于企業適當規模的擴展。不同的產品線各有所長, 所以房地產企業應該根據顧客的需要以及本企業的發展戰略不斷的調整產品線以促進企業的不斷發展。第10頁/共114頁市場分類需求企業

7、品牌價值點企業分類品牌產品線設計標準施工技術標準材料和設備選用標準運營管理和物業服務標準平均利潤目標品牌價值傳遞目標關于住宅產品線建設工作的說關于住宅產品線建設工作的說明明第11頁/共114頁第三部分：住宅產品市場的分類需求在中國的房地產市場中, 很多的中小房地產企業可能沒有意識到產品線的重要性, 也沒有到總結產品線的這個高度,大型房地產公司目前的戰略多為開拓新的市場、增加顧客群, 同時為了適應顧客需求的變化, 對產品線進行延伸拓展。第12頁/共114頁1住宅市場產品的分類和影響住宅市場產品的分類和影響產品發展的因素產品發展的因素復合地產旅游地產創意地產高科技地產文化地產按開發的復合價值模式分

8、類按產品描述的生活方式分類新城鎮建設郊區休閑養生郊區旅游度假城市便捷生活城市綜合商務生活第13頁/共114頁產品研究的不同類別 細分價值點-研究內容 loft 建筑空間和生活方式 小戶型青年公寓 建筑空間和生活方式 70/90產品 建筑空間和生活方式 精裝修公寓 風格和品質質量 老年公寓 建筑功能和服務配置 獨立廚衛的加工和工業生產 產品模塊的工業化標準、成本 花園洋房 建筑藝術形式、空間形式、生活方式 住宅產業化 經濟性、效率、質量、建筑空間和形式 品牌產品線 規劃特征、建筑風格、品質質量、建筑空間形式、服務標準 1住宅市場產品的分類和影響住宅市場產品的分類和影響產品發展的因素產品發展的因素

9、按產品價值點細分的研究第14頁/共114頁1住宅市場產品的分類和影響住宅市場產品的分類和影響產品發展的因素產品發展的因素影響產品發展趨勢的因素住宅產業化發展的趨勢：經濟性好、效率高、能耗低，質量穩定技術成熟和市場接受認可度提升形成對中低端住宅產品的覆蓋開發綜合服務能力提高的需求社會文化和社會結構的變化因素政策的傾向第15頁/共114頁2.建立住宅產品線的方法建立住宅產品線的方法產品線建設的目的提高企業的生產效率：建立開發流程的參考標準、有效控制開發環節的資金成本和時間成本項目品質保障-品牌價值傳遞：對開發模式、設計、材料使用、施工工藝、配套服務等內容，建立參照標準第16頁/共114頁2.建立住

10、宅產品線的方法建立住宅產品線的方法產品線建設的原則借鑒各種開發模式的利弊和適用性與地產企業文化和品牌建設相結合形成明確的指導性和參考規范易于管理、操作和學習易于維護和更新第17頁/共114頁2.建立住宅產品線的方法建立住宅產品線的方法價值點組合：地段、建設規模、建設密度、目標品質、目標生活狀態家庭構成地段市區市遠郊區市郊區市區市遠郊區市郊區第18頁/共114頁2.建立住宅產品線的方法建立住宅產品線的方法價值點組合：地段、建設規模、建設密度、目標品質、目標生活狀態家庭構成建筑規模200萬平方以上的城市綜合功能開發50萬以下的小型居住區50萬以上的大型社區25萬方以下的小型綜合體項目25萬方以上的

11、綜合體項目第19頁/共114頁2.建立住宅產品線的方法建立住宅產品線的方法價值點組合：地段、建設規模、建設密度、目標品質、目標生活狀態家庭構成建筑密度容積率2.5以上，高層為主的住區容積率11.8，小高層為主的住區容積率1.82.5，高層混合住區容積率0.31.0，花園洋房、連排別墅、疊加別墅為主的社區容積率0.61.2，多層為主的住區容積率0.30.8，house獨幢住區容積率0.3以下，Villa住區第20頁/共114頁2.建立住宅產品線的方法建立住宅產品線的方法價值點組合：地段、建設規模、建設密度、目標品質、目標生活狀態家庭構成目標品質基本保障類產品：廉租房、經濟適用房、限價房、回遷房舒

12、適類產品：中高等品質安居類產品：中小戶型、中等品質商品房頂級產品享受生活類產品第21頁/共114頁2.建立住宅產品線的方法價值點組合：地段、建設規模、建設密度、目標品質、目標生活狀態、家庭構成目標生活狀態朝9晚5的普通工薪族，居家生活Soho人士，以家為工作場所的生活方式長期出差的商務人士，投資或第二置業 財富階層、高級官員的休閑生活第二居所企業主、高管、職業經理人、娛樂及體育界高收入群體、政府高官，第一居所，居家生活第22頁/共114頁2.建立住宅產品線的方法價值點組合：地段、建設規模、建設密度、目標品質、目標生活狀態、家庭構成家庭構成單身青年：0居室、1居室丁克家庭：1居室、2居室婚戀二人

13、：1居室、2居室三代人同室：3居室和更多功能間和未成年子女一起的兩代人：2居室、2+1居室、3居室空巢老人：1居室、2居室城市商務類的：0居室及以上家庭度假類的：2居室及以上第23頁/共114頁2.建立住宅產品線的方法建立住宅產品線的方法產品線的研究方向選擇原則市場容量大：存在大量、持續的需求；共性特征強：宜于建立標準化參數和流程；相對利潤率高；政策風險小：結合在正常的市場秩序之下的真實需求；并順應社會的政策變動傾向；第24頁/共114頁3目標產品線的類別和價值特目標產品線的類別和價值特征征 類別 城市中檔住宅、 城市高檔住宅、郊區別墅、 中低端住宅、 新城鎮建設和新農村建設第25頁/共114

14、頁4常規目標產品線常規目標產品線 城市康居社區、城市白領社區、城市高級公寓、城市別墅和郊區house （附表） 第26頁/共114頁城市康居社區城市白領社區城市高級公寓城市別墅和郊區house市區舊城及近郊改造類的青年住區項目；涵蓋各類別中等收入人群；開發規模較大；以開發增值為主要利潤點，高層高密度小戶型公寓；以塑造多樣化豐富城市生活為主要特征；平均利潤低，品牌價值低技術難度小，分期開發，建設速度快，回收資金快；市區中高密度住宅建設項目；以高層公寓為主，多層住宅或花園洋房的混合形態；開發規模在50萬平米以下；開發增值+文化附加價值增值+服務增值；中等面積、大面積戶型；技術復合度高，建設速度相對

15、較慢，回收資金慢；利潤高，品牌價值高市區舊城及近郊改造類的青年住區項目；針對年輕的家庭構成；開發規模較?。换蛘呤谴笠幠ｉ_發中的局部；以開發增值為主要利潤點，高層高密度小戶型公寓；以塑造多樣化豐富城市生活為主要特征；技術難度小，建設速度快，回收資金快；平均利潤低，品牌價值低市區或近郊的低密度住宅建設項目；以聯排、高密度獨棟、或者疊加別墅為主；開發規模在20萬平米以下；開發增值+文化附加價值增值+服務增值；大戶型；技術復合度高，建設速度相對較慢，回收資金慢；利潤高，品牌價值高；第27頁/共114頁第四部分：地產企業品牌的價值點 第28頁/共114頁1住宅市場常見的品牌價值類住宅市場常見的品牌價值類

16、型型生活元素及人文價值高技派元素的居住價值l運動健康-倡導健康生活l傳統地域文化-弘揚地方文化的價值l財富人生的價值觀-追求贏得財富和尊重的生活態度l創意和創新的價值觀-以思維自由、存在自由、創意生活為自我生活價值的生活態度l家庭生活-以家庭和睦、體驗家庭親情為生活態度l尊重自然和他人-與自然接觸、熱愛自然的體驗式生活態度l綠色建筑 采用低能耗生產的材料、原生材料； 采用生產過程無污染或者低污染的產品設備 采用無污染低污染的工藝流程；使用低污染能源；環保生活 節能建筑-低能耗建筑，保溫性能好 節水建筑-提高水的使用率 低排放-減少二氧化碳氣體的排放 采用了減少使用維護成本的技術，使建筑運營過程

17、中經濟效益強l高舒適度環境 采用高技術設備，提升居住環境的安全性和舒適度，更健康。第29頁/共114頁2地產企業品牌價值分析方法地產企業品牌價值分析方法 建筑人的環境居住舒適度心理健康和情感需求生活便利性家庭的日常生活成本尊貴感自由私密性鄰里交往安全感第30頁/共114頁2地產企業品牌價值分析方法地產企業品牌價值分析方法 居住舒適度 生 活便利性生活空間對光、日照的健康標準等級；對窗、陽臺、戶外空間的設計標準；生活空間空氣質量的評判標準設定：室內的通風和加濕、恒溫以及過濾等措施；室外空氣的凈化和污染控制；生活空間的溫度舒適度標準：建筑保溫、窗體及屋面保溫，控制室內適宜溫度生活空間噪音標準的設定

18、和控制；生活用水的健康標準設定；出行：交通方式、道路空間、距離購物：種類、規模、檔次、運動：類別、檔次娛樂：種類、檔次、平均成本第31頁/共114頁日常生活成本心里健康和情感需求降低建筑物的冬夏采暖制冷成本；降低物業管理維護成本的措施；房屋的建設質量和設備設施使用年限的合理標準； -太陽能熱水、太陽能路燈或其他綠色能源的使用； -中水利用；節水馬桶等設備的選用；節能灶具； -不易老化損壞的材料和配件； -電梯節能技術； -易于養護的植物； -易于維護的景觀水循環設計； -合理的物業配套設施運營計劃；提供不同交往空間；茶室、棋牌、游泳、戶外休息、健身場；不同年齡人的活動場：兒童、青年、老年人提供

19、散步道、社區商業街等空間；根據不同等次社區提供不同類別的服務：訂票、購物、洗衣、維修、接送、保健、健身、養生社區興趣活動組織：社區戶外俱樂部、社區車友會、社區馬會俱樂部，社區高爾夫團體提供針對家庭問題的專門服務：寵物托管、子女照顧、老人照料、心理咨詢、教育社區形象建設和宣傳2地產企業品牌價值分析方法地產企業品牌價值分析方法 第32頁/共114頁3品牌產品線的合成開發價值品質質量文化價值塑造文化感受服務價值物業和管理+品牌價值附：各類產品線開發特征對比表第33頁/共114頁第五部分：產品線建設工作計劃的分解和數據庫建立 第34頁/共114頁1市場需求信息的分類和市場需求信息的分類和數據庫建立數據

20、庫建立（收集辦法：通過案場問卷、專業公司調研；建立基礎信息庫，長期跟以年齡和家庭構成為基數，建立分類標準）年齡生活狀態家庭構成教育、職業家庭收入活態度和消費觀針對產品的功能需求1824 2435 3545 4555 5565 65以上 客戶分類 客戶分類、建筑功能、配套功能、社區環境、設備設施、物業服務、會所功能、數據庫資料第35頁/共114頁建筑功能套型功能單元使用方式功能要求配置標準和技術要求備注客廳 起居室 門庭 餐廳 廚房 衛生間1、衛生間2 臥室1、臥室2 工作室 儲藏間 洗衣間、傭人房 衣帽間 休憩陽臺、工作陽臺 其他 1市場需求信息的分類和市場需求信息的分類和數據庫建立數據庫建立

21、客戶分類、建筑功能、配套功能、社區環境、設備設施、物業服務、會所功能、數據庫資料（收集辦法：通過案場問卷、專業公司調研；建立基礎信息庫，長期跟以年齡和家庭構成為基數，建立分類標準）第36頁/共114頁配套功能園區配建功能需求使用方式服務特征和功能標準備注超市、菜市場 面包店、花店 影樓、郵局 衛生站 醫院 銀行 托兒所、幼兒園 小學、中學 會所 影院 書店 1市場需求信息的分類和市場需求信息的分類和數據庫建立數據庫建立客戶分類、建筑功能、配套功能、社區環境、設備設施、物業服務、會所功能、數據庫資料（收集辦法：通過案場問卷、專業公司調研；建立基礎信息庫，長期跟以年齡和家庭構成為基數，建立分類標準

22、）第37頁/共114頁社區環境園區環境要求功能需求和特征備注主要景觀特征 綠化率水環境或其他 老人活動區 兒童休息區 運動活動空間 交流活動空間 地面停車場 步行系統 其他 1市場需求信息的分類和市場需求信息的分類和數據庫建立數據庫建立客戶分類、建筑功能、配套功能、社區環境、設備設施、物業服務、會所功能、數據庫資料（收集辦法：通過案場問卷、專業公司調研；建立基礎信息庫，長期跟以年齡和家庭構成為基數，建立分類標準）第38頁/共114頁配套設施分類及特征標準和技術要求備注電梯 供電系統 弱電系統 給排水 園區公共管理 機動車位 自行車位 其他 設備設施1市場需求信息的分類和數據庫建立客戶分類、建筑

23、功能、配套功能、社區環境、設備設施、物業服務、會所功能、數據庫資料第39頁/共114頁物業管理服務需求特征服務標準和服務隊伍的建立備注家政服務保安公共安全公共區域維護管理酒店式服務老人救護定制服務其他物業服務1市場需求信息的分類和數據庫建立客戶分類、建筑功能、配套功能、社區環境、設備設施、物業服務、會所功能、數據庫資料第40頁/共114頁會所服務需求和使用特征運營和管理備注書屋、酒吧棋牌類 球類運動 養生、SPA 美容、健身、游泳 俱樂部、社團 會所功能1市場需求信息的分類和數據庫建立客戶分類、建筑功能、配套功能、社區環境、設備設施、物業服務、會所功能、數據庫資料第41頁/共114頁項目分類項

24、目名稱項目規模和區位項目目標客戶項目產品特征康居類城市高級公寓城市別墅白領社區典型開發個案的數據庫資料1市場需求信息的分類和數據庫建立客戶分類、建筑功能、配套功能、社區環境、設備設施、物業服務、會所功能、相關數據庫資料第42頁/共114頁宣傳賣點產品類別和分期風格和文化配套設施康居類城市高級公寓城市別墅白領社區產品特征1市場需求信息的分類和數據庫建立客戶分類、建筑功能、配套功能、社區環境、設備設施、物業服務、會所功能、相關數據庫資料第43頁/共114頁 規格尺度材料標準工藝標準規律規劃格局 道路 植物類別 活動空間 停車和管理 小品和文化設施 水景觀系統 照明系統 安防系統 綠化率 建筑密度

25、建筑形態 其他指標 典型開發個案園區環境1市場需求信息的分類和數據庫建立客戶分類、建筑功能、配套功能、社區環境、設備設施、物業服務、會所功能、相關數據庫資料第44頁/共114頁規格尺度規格尺度材料標準材料標準工藝標準工藝標準規律規律戶型及室內配置戶型及室內配置戶型配比戶型配比設備設施標準設備設施標準大堂和公共區域大堂和公共區域電梯電梯入口門庭入口門庭外立面材料外立面材料門、窗門、窗五金件、電氣配件五金件、電氣配件裝修標準裝修標準其他其他典型開發個案建筑特征1市場需求信息的分類和數據庫建立客戶分類、建筑功能、配套功能、社區環境、設備設施、物業服務、會所功能、相關數據庫資料第45頁/共114頁 功

26、能功能配置標準配置標準建設標準建設標準規律規律社區商業社區商業 物業服務物業服務 會所會所 典型開發個案物業和會所1市場需求信息的分類和數據庫建立客戶分類、建筑功能、配套功能、社區環境、設備設施、物業服務、會所功能、相關數據庫資料第46頁/共114頁建筑材料數據庫2-材料、工藝、新技術和成本數據庫材料材料特點和適用性特點和適用性室內室外使用規范和技室內室外使用規范和技術標準術標準常見品牌及檔次常見品牌及檔次砌體磚、面磚、鋪地砌體磚、面磚、鋪地磚磚天然石材、人造石天然石材、人造石木材、仿木材料木材、仿木材料水泥、混凝土水泥、混凝土涂料、合成材料涂料、合成材料金屬板材金屬板材陶瓷、玻璃陶瓷、玻璃鋼

27、材鋼材光源光源防水材料防水材料管材、線材管材、線材其他材料其他材料客戶分類、建筑功能、配套功能、社區環境、設備設施、物業服務、會所功能、相關數據庫資料第47頁/共114頁分類分類 特點和適用性特點和適用性技術要求技術要求價格和品質等級價格和品質等級建筑建筑屋面系統、門、窗、幕屋面系統、門、窗、幕墻墻產地產地性能描述性能描述適用范圍適用范圍材料材料技術標準技術標準質量保證質量保證安裝及維護成本安裝及維護成本電梯電梯五金件、衛浴五金件、衛浴規劃規劃公共安全管理系統公共安全管理系統公共垃圾回收系統公共垃圾回收系統公共信息發布通知系統公共信息發布通知系統公共照明系統公共照明系統水景觀的維護系統水景觀的

28、維護系統車輛管理系統車輛管理系統 給排水給排水給水設備、表具；給水設備、表具；污水處理、中水使用污水處理、中水使用 供暖系統供暖系統方式，設備系統標準方式，設備系統標準 強弱電強弱電變配電設備，弱電設備變配電設備，弱電設備 燃氣系統燃氣系統設備標準設備標準 人防工程人防工程相關設備標準相關設備標準 成套設備數據庫2-材料、工藝、新技術和成本數據庫客戶分類、建筑功能、配套功能、社區環境、設備設施、物業服務、會所功能、相關數據庫資料第48頁/共114頁分類分類 做法分類做法分類特征和適用特征和適用區域區域材料和施工技材料和施工技術要求術要求品質等級品質等級建筑建筑內外墻體內外墻體設計標準圖樣設計標

29、準圖樣做法特點：做法特點：適用范圍適用范圍 屋面屋面欄桿欄桿陽臺陽臺臺階臺階衛生間衛生間雨篷雨篷樓梯間樓梯間凸窗凸窗通風井通風井 建筑構件和常規節點標準做法2-材料、工藝、新技術和成本數據庫客戶分類、建筑功能、配套功能、社區環境、設備設施、物業服務、會所功能、相關數據庫資料第49頁/共114頁園區規劃常規節點標準做法2-材料、工藝、新技術和成本數據庫分類做法分類特征和適用區域材料和施工技術要求品質等級規劃 車行道路斷面和做法 設計標準圖樣集 步行道做法減速帶、交通指示圍墻、大門路牙、排水溝擋板車庫出入口井蓋、管溝花池、路燈、草坪燈無障礙設計要素車棚、亭廊水景觀、屋面種植、常規種植灌溉系統客戶分

30、類、建筑功能、配套功能、社區環境、設備設施、物業服務、會所功能、相關數據庫資料第50頁/共114頁分類分類 植物名稱植物名稱氣候適應特征和氣候適應特征和生長特征生長特征技術要求技術要求價格和品質等級價格和品質等級喬木喬木速生速生千頭椿千頭椿適應區域適應區域樹型特點樹型特點生長習性生長習性適應土質適應土質適用場所適用場所規格大小規格大小遷移養護要求遷移養護要求植物成本、植物成本、養護成本養護成本慢生慢生觀賞類觀賞類果樹果樹行道樹行道樹灌木灌木 花草花草 常用植物數據庫2-材料、工藝、新技術和成本數據庫客戶分類、建筑功能、配套功能、社區環境、設備設施、物業服務、會所功能、相關數據庫資料第51頁/共

31、114頁技術名稱技術名稱技術特點技術特點適用范圍適用范圍維護特點維護特點價格和維護成本價格和維護成本太陽能使用太陽能使用 戶用吸塵系統戶用吸塵系統 恒溫恒濕系統恒溫恒濕系統 呼吸式幕墻系統呼吸式幕墻系統 水循環使用水循環使用 地源熱地源熱 光伏電光伏電 風能風能 綠色建筑材料綠色建筑材料 新型保溫材料新型保溫材料 節水、節能材料節水、節能材料 隔音降噪材料或做法隔音降噪材料或做法 成熟技術、新材料的數據庫2-材料、工藝、新技術和成本數據庫客戶分類、建筑功能、配套功能、社區環境、設備設施、物業服務、會所功能、相關數據庫資料第52頁/共114頁3品牌產品線控制體系組建基礎數據信息+市場需求信息產-

32、品線分類特征模版品牌價值的技術元素+產品分類特征=品牌產品線標準第53頁/共114頁第六部分：產品設計標準第54頁/共114頁總平面設計產品設計標準1.間距! 1.1 建筑平面搭接錯位時,h值(凈尺寸)不宜大于2.4m,以免影響采光總平面設計、單元戶型設計 、公共空間 、室外工程、設備設施、物業服務、會所功能、相關數據庫資料第55頁/共114頁總平面設計2.消防 2.1總圖中應做好消防車道及消防車登高面設計,注意人車分流;當消防車道下面為地下室時,結構應考慮消防車總重300KN荷載. 2.2 登高面 登高面宜在用的紅線內解決,條件限制時可利用綠化帶作登高面,但綠化帶下應設硬地,并按消防車總重3

33、00KN計算當建筑物凹入處進深不大于4m(凈寬)時,該凹入范圍可計入1/4周邊長度算作登高面;如凹槽寬度不大于2.5m(凈寬),該寬度可不計入建筑周邊總長度.產品設計標準總平面設計、單元戶型設計 、公共空間 、室外工程、設備設施、物業服務、會所功能、相關數據庫資料第56頁/共114頁2.3 消防車道 高層建筑周圍宜設環形或沿建筑的兩個長邊設置消防車道;盡端式消防車道應設18m18m回車場 消防車最小轉彎半徑:高層12m,多層 消防車道最小寬度:登高面處6m,其它處4m. 消防車道的坡度:登高面 1%,其它處 7%. 消防車道距建筑物距離宜 5m 高層建筑的沿街長度超過150m或總長度超過220

34、m時應設穿過高層建筑的消防通道. 高層建筑應設有連通街道和內院的人行通道,通道之間的距離不宜超過80m.總平面設計產品設計標準總平面設計、單元戶型設計 、公共空間 、室外工程、設備設施、物業服務、會所功能、相關數據庫資料第57頁/共114頁3.流線設計住宅出入口處應設置人車分流專用通道;當商住樓住戶大堂與流量大的商業服務空間臨近時,商業用房的貨運出入口宜設在地下室或與大堂入口異向布置,避免人,貨流交叉,減少交通安全隱患.4. 附屬用房 總平面設計時應在小區顯著位置(如入口附近)設置管理用房.應在住宅(區)的下風向和較隱蔽處設垃圾站,其面積不宜小于6,與住宅距離不宜小于10m,外部與道路相連;垃

35、圾站地面及內壁宜貼光滑,宜清潔材料,并配置給排水設施.5 s8 W9 B1 r5 M: E 箱式變電在總圖中要綜合考慮,不應設在入口附近,建議其與主體建筑的間距不小于9m,以免影響景觀和采光.總平面設計產品設計標準總平面設計、單元戶型設計 、公共空間 、室外工程、設備設施、物業服務、會所功能、相關數據庫資料第58頁/共114頁5.摩托車,自行車存放總圖中應結合綠化設置摩托車,自行車存棚(庫),其與主體建筑的間距不宜小于9m;偏低檔次的住宅項目,宜按每戶一輛自行車,每十戶一輛摩托車設置出于安全問題,自行車庫不宜設在地下車庫內,應單獨考慮. 總平面設計產品設計標準總平面設計、單元戶型設計 、公共空

36、間 、室外工程、設備設施、物業服務、會所功能、相關數據庫資料第59頁/共114頁單元戶型設計 1. 單元戶型基本設計要求 層高:采用分體空調的普通樓盤層高宜為2.8m,檔次較高的可為3.0m;若采用中央空調不宜小于廚房,衛生間室內凈高不小于2.2m;排水橫管下皮距樓地面的凈高不小于1.9m且不應影響門窗的開啟.2 |7 D( k8 ) X/ M3 p, 起居廳開間不宜小于3.4m(凈寬),深寬比不宜大于2;應減少開向起居廳的門洞,布置家具的墻面直線長度不應小于3m;無陽臺的起居廳宜設計寬度大于1.8m的低窗臺觀景凸窗.1 t! g) k1 Q/ c1 4 V9 k平面有凹槽的高層住宅,其凹槽的

37、開口寬度不應小于2.4m(凈寬),凹槽的深寬比不應大于4.產品設計標準總平面設計、單元戶型設計 、公共空間 、室外工程、設備設施、物業服務、會所功能、相關數據庫資料第60頁/共114頁 避免臥室緊靠電梯井道,如無法解決則應采取相應降噪措施:相鄰的墻體為隔音墻體;大于2.5m/s井道上部應設高度大于1m的隔聲層,隔聲層設800800進出口復式住宅頂層衛生間設在下層臥室上方時不應采用下排式排水.戶內通向所有房間的走道凈寬不宜小于1000;當走道長度大于2000時,應相應加寬至1100.戶內樓梯寬度應注意為凈寬;當一面臨空時,墻面到樓梯扶手最小寬度應不小于800門寬大于900的儲藏室門宜采用推拉或外

38、開平開門以增加儲藏空間.北方地區首層為架空車庫時二層地面應采取保溫措施.設于底層或靠近外墻的壁柜以及廚房,衛生間儲物柜應采取防潮措施嚴寒地區居室,起居廳的外窗應設置可開啟的氣窗以進行定期通風換氣,且內門門下空隙不應小于25第61頁/共114頁2. 玄關玄關內應考慮衣帽鏡,柜的設置空間,凈寬宜1500戶配電箱應避免與對講機,開關及門鈴一同設置,以免發生沖突;戶配電箱所龕入墻面可適當加寬為120;門鈴宜采用遙控式門鈴;對講機距門邊的距離宜大于100,其下方可設玄關燈開關3. 廚房中,高檔住宅廚房面積不應小于5m2;單排布置設備的廚房凈寬不宜小于1.6m, 雙排布置時凈寬不宜小于2.2m 櫥柜布置應

39、遵循洗,切,炒的流線,以間距800,單排布置為宜.爐灶應避開窗口設置;櫥柜進深宜550,長度在2000-3000之間,吊柜進深350,凈高不小于500;廚房應考慮微波爐,消毒柜的位置,并設相應的插座;電器插座應避免靠近水盆,灶具.(廚房具體設計可詳集團設計工程部之廚廁詳圖第62頁/共114頁廚房主要設備尺寸表設備名稱 長(mm) 寬(mm) 高(灶臺 800 500-550 650-700洗滌臺 900-1200 500-550 800操作臺 400-1200 500-550 800吊柜 普通 400-1200 300-350 500調料 400-1200 300-350 350-400抽油煙

40、機 800 300-350 根據油煙機型配合確定 冰箱位寬度不小于650,若考慮美式大冰箱尺寸應為800;注意冰箱門的開啟方便及冰箱散熱.如洗衣機設在廚房,預留機位應不小于600 x600;廚房僅在布置有洗衣機時設防止溢流和干涸的專用排水地漏地漏,地漏位于洗衣機出水口一側,離櫥柜距離不小于200.第63頁/共114頁洗菜盆,洗手盆建議采用底出水供水方式.廚房吊柜設置時應注意避免擋窗吊頂下皮應高于窗洞上皮50廚房應設排煙道;中高檔廚房應結合煙道設計管道井.(排煙道尺寸表詳見二.單元戶型設計9.油煙機 )為便于迅速排除油煙和異味,廚房外窗或外墻宜設換氣扇北方地區廚房應進行采暖設計設于底層或靠外墻,

41、靠衛生間的廚房壁柜內一定要采取防潮措施,北方地區尤其要注意.廚房樓面結構板未降板時應設門檻廚房門下端如設百頁通風口,其外形尺寸不小于250450;無百頁者,門下空隙不應小于25.第64頁/共114頁4. 衛生間當兩戶衛生間位于凹槽相對布置時,窗應錯位布置避免通視;衛生間窗宜采用磨砂玻璃衛生間門應在隱蔽處開設;直接開向起居廳的衛生間應設前室.應考慮坐便器,洗臉盆等潔具上下水噪音對臥室的影響,不宜沿臥室墻面布置衛生間設施(衛生間具體設計可詳集團設計工程部之廚廁詳圖公用衛生間宜以柱盆或掛式臺盆為主,柱盆或臺盆邊距墻應大于150; 主人衛生間臺面寬度宜560-600,長度不小于900,高度850;臺盆

42、鏡面寬度應與臺面長度相同且鏡面底邊距臺面的距離為200毛巾架距地1200;避免與插座位置矛盾坐便器凈寬宜為900,最小凈寬不小于850.淋浴間凈寬宜為1000,最小凈寬不小于900;淋浴開關距地1000-1200,淋浴噴頭由距地1680-1880上下推拉桿固定;地漏位于淋浴頭下部居中,并距墻400.第65頁/共114頁浴缸尺寸宜采用750 x1550,檔次較高時可考慮增加浴缸平臺尺寸;淋浴噴頭做法參上;熱水器不應設在浴缸的中部.普通有外窗的衛生間排氣扇應安裝在窗固定扇上;高檔次宜結合吊頂設吸頂式排風扇;無外窗的衛生間排氣扇應與通風道排風口相連 不宜采用下沉式衛生間設計;如條件限制必須采用時,衛

43、生間樓面應為抗滲混凝土,給水管管材宜采用新型管材,水平溢流管應接至排水立管 排水設計時嚴禁將給水管明設在浴缸底部;施工時要注意浴缸底部一定做防水層./ R“ C6 V; M5 x( M) P! u7 z, c大戶型主衛生間宜洗,浴分間設,潔具設施要與戶型檔次相匹配;應設管道井暗廁應設計通風道,其位置應避免靠近給水管及設在門后.第66頁/共114頁成品排風道選用表層數 尺寸6 360200或380240或4302907-9 500300或55035010-30 600300或650350注:1.高層排風道宜采用主-次-主變壓式風道,且防止串味應采用單雙層分別排風系統.2.高層排風道排風口應有防火

44、止回閥,加工廠應隨風道統一供應 當下層為商用空間時,結構設計時應考慮衛生間潔具的布置,避免潔具正下方是大梁,導致無法居中安裝復式住宅當頂層衛生間設在下層臥室上方時不應采用下排的排水方式衛生間,廚房地漏的排水管應設存水彎;且洗衣機排水處應設防止溢流和干涸專用地漏第67頁/共114頁衛生間應從門口向地漏找坡度;地漏應設在室內最低端并靠近浴盆或淋浴噴頭.衛生間結構宜沉板50-100;未降板的衛生間應設門檻衛生間吊頂下皮應高于窗洞上皮50.管線設計要合理,避免影響放置浴盆,淋浴房及開窗;塑料泛水管穿墻埋設時,高度應大于1500,避免因高度不合理被二次裝修打穿漏水.插座應靠近鏡臺設置并避免設在毛巾桿的下

45、方北方地區衛生間散熱片位置設計時一定要與電氣專業互相配合以免互相矛盾,如將插座設在散熱片的后面室內的PVC管線應設置消音措施以減少上下水管道噪音.第68頁/共114頁5. 陽臺非封閉陽臺地面應比室內最少低50,如有困難以及頂層露臺的門應設門檻當洗衣機位于陽臺時,洗衣污水不應直接排到雨水管內,應設防止溢流和干涸專用排水地漏;陽臺欄板要考慮洗衣機位的擺放避免鏤空;當洗衣機置于窗下時,窗臺高度不宜小于1200,以保證窗的開啟和給水管的設置. 進深大于1500的陽臺挑梁要設計成梯形,避免挑梁高度過大影響室內采光陽臺欄板下部應設100高邊梁;陽臺欄桿嚴禁橫向設計,防止幼兒攀爬,減少安全隱患.觀景陽臺寬度

46、不宜小于1500,其它陽臺不宜小于1200頂層陽臺應設頂板;復式住宅的陽臺應考慮晾衣及遮陽的需要.北方地區生活陽臺應設計為封閉陽臺,且欄板及頂層陽臺頂部要設保溫以防止產生結露;底為架空的封閉陽臺應在底板下面貼50厚聚苯保溫板,并設吊頂陽臺排水禁止散排應設地漏,地漏的位置建筑專業要結合雨水管,宜靠近外墻,陽臺角端設置,不宜設在門口;陽臺地面應向地漏找坡第69頁/共114頁陽臺門應選用密閉效果好,質量高的產品,不宜采用門聯窗;考慮室內鑲地板的高度,陽臺門下門框高度不應小于50,避免使室內完成面高于門框,影響美觀且不防水;北方地區開敞陽臺門窗應為保溫門窗.各戶毗鄰陽臺應考慮分隔,避免可以互相走通,減

47、少不安全因素.陽臺金屬欄桿應進行防銹處理;北方地區高層住宅宜采用實體欄板.高層陽臺使用玻璃欄板時應充分考慮安全性,玻璃厚度不小于10厚.第70頁/共114頁6. 門門洞口宜按如下尺寸設計入戶門1000 x2100(普通)1200 x2100(高檔),位于門洞外樘臥室門 900 x2100,位于門洞中樘;廚房門 800 x2100,位于門洞內樘;門下方宜設250450通風百頁;無百頁者,門下空隙不應小于25衛生間門 750 x2100,位于門洞外樘;門下方宜設300 x300或250450通風百頁;無百頁者,門下空隙不應小于25.傭人房門 800 x2100,位于門洞中樘門碰距地100門垛尺寸不

48、小于50 ,且做構造柱加固.(施工時注意不要遺漏)外檐門應外開以防風.住戶首層外檐門窗需考慮防盜設施.第71頁/共114頁7.窗 凸窗窗臺高宜400-450,進深500.距地900高以下應為固定窗扇,且全落地窗應設900高窗護欄(窗外為陽臺或平臺時不受此限制)窗楣應設滴水槽凸窗遮陽板在墻根處應設導流槽,以免遮陽板上的水停留時間過長,導致砌體外墻滲漏;或者在遮陽板外墻挑檐位置設100高混凝土止水坎(詳第四部分節點詳圖).廚衛窗臺宜900高,窗上部應設400-450高固定扇以安裝排風扇,并在相應位置設中心距地2000的電源插座,固定扇開關和頂燈開關一起設于衛生間門口.廚衛橫向管線應貼近樓板以免擋窗

49、.第72頁/共114頁廳臥窗上皮距樓地面高度宜為2300或以上;廚衛考慮設備污水管不穿洞(走梁下),可降低到2200.開間大于,等于3300的房間窗寬不宜小于1800未設陽臺的起居廳大窗開啟扇最少有兩扇,以便于空調室外機安裝.兩側未設混凝土擋板的凸窗設計時應考慮風向因素,開啟扇不應面向主導風向以免引起漏水窗框與凸砼體結合的施工縫一定要用防水砂漿填實,避免雜物導致凸窗臺底板部及窗角處滲水. 窗型設計時不應僅考慮外觀整體形象,還應考慮室內通風,開啟扇面積不小于房間地板面積的1/20且廚房不得小于0.6;凸窗不應采用較特殊,拼接過多的窗型. 北方地區凸窗上,下封板一定要貼保溫板或抹保溫砂漿,以免墻體

50、交接處產生結露.位于轉角處的窗(陽臺門)應避免視線干擾.第73頁/共114頁8.空調采用分體式空調,空調室內機應避免對床直吹;戶型單元平面圖應繪制家具布置圖并確定室內機位置.空調機位空調機位應考慮便于安裝及維修(不必用吊籃);不宜設在凸窗窗臺板下面,應靠近門窗洞口設置位于凹槽處距離過近而對吹的兩個室外機應相互錯位如空調板設于衛生間外墻,衛生間的窗戶開啟扇應考慮空調主機出去,寬度不小于700,高不小于1100.第74頁/共114頁室外機位下皮距地宜1600(雙機1000常用分體空調室內,室外機參考尺寸型號 室內機 室外機長 高 厚 長 高 厚1匹 800 250 180 800 560 2406

51、 1.5匹 900 280 180 800 560 2匹 1150 320 200 850 880 3502.5匹 1200 350 200 890 900 350 注:本表為偏大機型尺寸,僅供參考;不同品牌外形尺寸略有不同空調洞要靠近空調插座并在同一方位.(詳第四部分節點詳圖)大面積起居廳要考慮大功率空調或柜機,應考慮柜機留洞位置,冷凝水管預埋,管中距地350第75頁/共114頁普通分體空調冷凝水管應預埋,避免直接插入雨水管中(特別是北方地區);標準層留三通,距地1800;三通口留于室內時,考慮美觀高度可適當上移.(詳第四部分節點詳圖) 空調外機不宜設置在封閉陽臺內,夏季不散熱,易死機,噪聲

52、大北方特別是東北地區空調板應設保溫減少冷橋.低檔項目宜考慮窗式空調的安裝.陽臺推拉門到墻邊應留不小于100寬的門垛,避免空調管穿玻璃第76頁/共114頁9.油煙機 廚房內應設成品排煙道,多層550 x350(外圍尺寸),高層 600 x400.成品排煙道選用表層數 尺寸6 500300或5503507-9 560300或61035010-24 700400或75045025-30 800400或850450注:1. 高層排煙道應采用主-次-主變壓式煙道,且防止串煙串味應采用單雙層分別排風系統2.高層排煙道排風口應有防火止回閥,加工廠應隨煙道統一供應.第77頁/共114頁10. 熱水器 熱水器宜

53、設在廚房,且采用強排式,不應采用直排式;注意預留安裝空間和電源插座; 廚房與衛生間合用時宜考慮10升,安裝寬度度700 ;衛生間單用,考慮6-8升,安裝寬度度 500 ;排氣道尺寸為120,排風孔中距地1700熱水器與用水點管道不應過長,宜控制在2米之內,大于2米的熱水管應設保溫. 熱水管(鋁塑管)埋墻時容易被設釘槍打穿,與之相連衛生間安裝 毛巾桿等配件時應注意.熱水器應避免設置在浴缸側面中間,影響使用.插座,開關,散熱器第78頁/共114頁插座,開關(散熱器)應結合家具布置合理設計,避免與門的開啟方向,流線相矛盾;床頭柜,電視柜書桌處應設插座,門口,空調附近設開關;廚房應考慮微波爐,消毒柜的

54、位置,并設相應的插座,且電器插座應避免靠近水盆,灶具.建筑專業平面門窗進行修改時應及時照會設備專業可視對講,門鈴,玄關燈開關離入戶門邊距離宜100,要考慮玄關,鞋柜的位置客廳電話線與電視線插座應避免設在同一方位,書房應設電話線. 網線接口建議設在書房,不宜設在起居廳,且接口位置應結合字臺及插座設計.高檔次住宅起居廳宜考慮音響線的埋設.第79頁/共114頁11. 其它建,結,水,暖(空調),電各專業應在初步設計,施工圖設計時分階段進行專業會審,各留洞位置應與雨落管,排污管位置相協調以免發生沖突;大型洞口應計算洞頂標高,以免與樓板,梁發生沖突.結構設計時應注意校對梁,墻關系,并考慮梁對室內環境影響

55、避免梁偏向降板房間一邊而使地面出臺;避免位于隔墻上的梁偏向起居室,餐廳一側避免衛生間座廁正下方是大梁,導致無法居中安裝;房間中部及門頂不應見梁;室內明梁下皮不應低于2200洗衣機進水龍頭應采用接口式第80頁/共114頁公共空間 1.單元入口單元入口處應設雨篷,門洞最小尺寸宜為1500 x2300,且設閉門器,地面找1%坡坡向門外.設置電梯的住宅單元入口臺階處應設坡道,以方便殘疾人,嬰兒車通行及用戶搬運管道不宜集中設在單元入口處;如設置應用輕質隔板加以封堵,并在隱蔽位置設可拆卸的500500壁板檢查口單元入口處應設信報箱.單元入口處走道凈寬不應小于1300.北方地區高層住宅首層大廳應進行采暖設計

56、首層入戶大堂墻面應采用可擦洗材料.產品設計標準總平面設計、單元戶型設計 、公共空間 、室外工程、設備設施、物業服務、會所功能、相關數據庫資料第81頁/共114頁2.樓梯樓梯外窗宜采用推拉窗,窗臺高小于900的窗及通窗應設900高窗護欄 高層住宅樓梯消火栓明設在休息平臺處時,休息平臺寬度應比正常寬度加寬200,同時設計時應注意消火栓上皮與框架梁的關系.樓梯高度多層住宅小進深樓梯結構設計時應重點注意入口處以及二層休息平臺處凈高不應小于2m;梯段凈高(為最低或最高一級踏步前緣線以外0.30m范圍內至上方突出物下緣間的鉛垂高度)不應小于2.20m,應特別注意長短跑樓梯的梯段凈高(詳第四部分詳圖示意);

57、公共空間 產品設計標準總平面設計、單元戶型設計 、公共空間 、室外工程、設備設施、物業服務、會所功能、相關數據庫資料第82頁/共114頁計算凈高時應注意預留100施工誤差.與地下室合用的樓梯應在首層設乙級防火門加以分隔.當高層住宅疏散樓梯為剪刀梯時,兩個樓梯不應均與同一部消防電梯合用前室高層建筑標準層的二部疏散樓梯到達底層時,不得合二為一共用門廳的同一個出口,兩個安全出口應均直通室外,并且兩個出口之間的距離不應小于5m.第83頁/共114頁3.電梯電梯數量,噸位,速度應滿足居住人流量要求,平均等候時間不宜超過120秒,發梯間隔時間不宜超過69秒.具體設計參下表.住宅電梯設計參數類別 數量(戶/

58、臺) 額定容量(人) 速度(m/s)經濟級 80-100 8 1常用級 60-80 8-18 1-1.5舒適級 40-60 10-15 1.5-2.0豪華級 2.0公共空間 產品設計標準總平面設計、單元戶型設計 、公共空間 、室外工程、設備設施、物業服務、會所功能、相關數據庫資料第84頁/共114頁大于十一層的高層住宅,其電梯數不應少于2臺;其中,每層住40人,層數為24層以上時,應設3臺電梯;每層住40人,層數為35層以上時,應設4臺電梯,且至少設一部2.5s/m的電梯.消防電梯的速度VH/601.5s/m,容量11人(800kg).當層數超過25層時,電梯宜垂直分區設計(消防電梯除外消防電

59、梯井底應設排水設施,排水井容量不應小于2m3,且不宜布置在電梯井內,而應布置在臨近消防電梯的地方,并用暗管連接;如地下室兼人防時,應注意排水井應設在染毒區.電梯在人防清潔區內使用時應設前室且前室門為防護密閉門.電梯間宜自然通風采光,否則應考慮通風抽濕設施.電梯井道不宜與起居廳,居室貼臨,必須貼臨時電梯井道應為隔音墻體, 且大于2.5m/s井道上部應設高度大于1m的隔聲層,隔聲層設800800進出口.第85頁/共114頁 速度大于2m/s的電梯應在井道底部和頂部設置不小于600600帶百頁窗的通氣孔.電梯機房樓面,墻面應采用隔音材料并考慮通風散熱,窗戶開啟扇面積不小于房間地板面積的1/10,且應

60、設排氣扇.不應在電梯機房頂板上直接設置水箱或在機房內直接穿越水管,蒸汽管和煙道.電梯廳旁的水表房的,垃圾房,配電間等設備或附屬用房應設門檻,且水表房,垃圾房設地漏電梯門口應做1%反坡,防止梯井進水北方地區電梯機房應采暖保溫,以免頂層住戶屋頂結露.第86頁/共114頁公共空間 4. 裙房商鋪底商餐廳對外公共廚房應設通到屋頂排煙道;如前期設計時底商未定性,應在平面適當位置考慮設置集中排煙道.底商應設集中供冷,前期設計時可將平面適當分區分段設置;如條件限制采用分體空調,設計時應在隱蔽位置考慮空調機位,避免靠近住宅入口底商應設專用的貨運通道;當流量大的商業服務空間與商住樓住戶大堂臨近時,商業用房的貨運