1、萊蒙城4b組團(tuán)商業(yè)定位及價(jià)格等相關(guān)建議2011.7part1:商業(yè)定位建議part2:商業(yè)價(jià)格建議part3:商業(yè)銷售模式建議報(bào)告思路part1:商業(yè)定位建議常州市商業(yè)規(guī)劃區(qū)概況核心區(qū)以延陵西路與和平路、南、北大街交匯處的市級(jí)商業(yè)核心功能區(qū)內(nèi)圈層處于城市規(guī)劃的中心組團(tuán)內(nèi)，主要指關(guān)河路、勞動(dòng)路、朝陽(yáng)橋、懷德路圍合及其外圍區(qū)域的圈層，約7平方公里中圈層從內(nèi)圈層外緣向外，東到青洋南路，南到沿江高速公里，西到西環(huán)二路，北到滬寧高速公路之間的區(qū)域，約200平方公里外圈層中圈層分界以外的區(qū)域，主要是新北區(qū)的北部，武進(jìn)區(qū)大部分武進(jìn)區(qū)商業(yè)規(guī)劃區(qū)概況武進(jìn)武進(jìn)區(qū)商業(yè)中心范圍東至常武路，西至武宜路南至沿江高速公路，

2、北至人民路以北，商圈范圍約150公頃，是目前武進(jìn)區(qū)最繁華的地區(qū)該商業(yè)副中心將形成以常州南部居多和南部臨近市縣流動(dòng)顧客為消費(fèi)對(duì)象，集購(gòu)物、休閑、商務(wù)功能于一體的綜合性商業(yè)中心。在規(guī)劃結(jié)構(gòu)方面，以現(xiàn)有網(wǎng)點(diǎn)為依托，以建設(shè)新天地公園為契機(jī)，逐步調(diào)整武進(jìn)老城商業(yè)業(yè)態(tài)布局，積極完善未來(lái)常州南部商業(yè)副中心的功能，以點(diǎn)帶面，構(gòu)造以新天地公園為主節(jié)點(diǎn)，樂(lè)購(gòu)超市、任命商場(chǎng)、人民路與花園街交叉口、定安路以花園街交叉點(diǎn)等處此節(jié)點(diǎn)、定安路、花園街、常武路為商業(yè)發(fā)展軸的規(guī)劃結(jié)構(gòu)。本案位于武進(jìn)商業(yè)副中心輻射區(qū)域4b經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)單位規(guī)劃用地面積32760m2總建筑面積136695.1m2地上總建筑面積(計(jì)容)1098

3、04.1m2其中住宅97654.52m2商業(yè)10383.2m2配套及輔助用房1766.327m2地下總建筑面積26891m2容積率3.351772/考慮因素本項(xiàng)目位于武進(jìn)商業(yè)副中心輻射區(qū)域，我們建議開發(fā)工程中必須充分考慮以下幾個(gè)因素：p項(xiàng)目時(shí)間的安排由于項(xiàng)目的啟動(dòng)和開業(yè)將滯后去區(qū)域內(nèi)的澳新風(fēng)情街和德禾豪景等項(xiàng)目，這使得項(xiàng)目在搶占先機(jī)上稍遜一籌，也是項(xiàng)目不得不考慮借助“外援”。p項(xiàng)目定位考慮到本項(xiàng)目未進(jìn)駐主力店，但商業(yè)定位應(yīng)與住宅定位相匹配，如定位過(guò)高，可能造成人流無(wú)法共享，不利于人氣的聚集和商業(yè)氛圍的營(yíng)造。p項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目位于武宜路和花園街的核心位置，并與新天地、上街等項(xiàng)目聯(lián)系緊密，決定了項(xiàng)目的

4、發(fā)展不可能單打獨(dú)斗的作戰(zhàn)方式，而是必須考慮和周邊的項(xiàng)目的聯(lián)動(dòng)和互補(bǔ)，共同做旺武進(jìn)商業(yè)副中心的商業(yè)氛圍。本案發(fā)展機(jī)遇考慮以上因素，我們對(duì)擬建項(xiàng)目作為以下分析：p何種消費(fèi)者可能被吸引至本案？p消費(fèi)者有機(jī)會(huì)采用何種商業(yè)設(shè)施？p如何吸引消費(fèi)者？本案發(fā)展機(jī)遇及客源機(jī)遇本案所在區(qū)域周邊有大量的待開發(fā)和待建項(xiàng)目，從而將引入新的居民人口，他們將成為最大規(guī)模、最直接的消費(fèi)群體。使用方/需求周邊住宅區(qū)居民逛街購(gòu)物逛街購(gòu)物餐飲餐飲娛樂(lè)娛樂(lè)休閑休閑生活服務(wù)生活服務(wù)本案發(fā)展機(jī)遇及客源機(jī)遇本案臨近區(qū)政府及上下游企事業(yè)單位，將帶來(lái)一定的商務(wù)需求，并引發(fā)相關(guān)的工作人員、上下班人士和部分私營(yíng)業(yè)主的消費(fèi)需求。使用方/需求政府、企

5、事業(yè)單位、上下班人員逛街購(gòu)物逛街購(gòu)物餐飲餐飲娛樂(lè)娛樂(lè)休閑休閑生活服務(wù)生活服務(wù)本案發(fā)展機(jī)遇及客源機(jī)遇本項(xiàng)目與大學(xué)城相距約5分鐘車程，大學(xué)城師生規(guī)劃十萬(wàn)余人，也是不可忽視的龐大消費(fèi)群體。使用方/需求大學(xué)城師生逛街購(gòu)物逛街購(gòu)物餐飲餐飲娛樂(lè)娛樂(lè)休閑休閑生活服務(wù)生活服務(wù)本案發(fā)展機(jī)遇及客源機(jī)遇本項(xiàng)目位于湖塘鎮(zhèn)區(qū)域是連接常州市中心和西南部洛陽(yáng)鎮(zhèn)、嘉澤鎮(zhèn)等鄉(xiāng)鎮(zhèn)的樞紐，武進(jìn)商業(yè)副中心對(duì)于鄉(xiāng)鎮(zhèn)的地位相對(duì)于延陵西路對(duì)于常州的地位。使用方/需求南部臨近鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民逛街購(gòu)物逛街購(gòu)物餐飲餐飲娛樂(lè)娛樂(lè)休閑休閑生活服務(wù)生活服務(wù)本案發(fā)展機(jī)遇及客源機(jī)遇本項(xiàng)目毗鄰新天地公園、淹城動(dòng)物園、春秋樂(lè)園和滆湖，又連接南部鄉(xiāng)鎮(zhèn)，有機(jī)會(huì)吸引中心區(qū)

6、域客戶在周末郊游、農(nóng)家樂(lè)等使用方/需求市中心區(qū)域客戶逛街購(gòu)物逛街購(gòu)物餐飲餐飲娛樂(lè)娛樂(lè)休閑休閑生活服務(wù)生活服務(wù)本案發(fā)展機(jī)遇及客源機(jī)遇武進(jìn)區(qū)的旅游資源越來(lái)越豐富，太湖、滆湖、淹城等旅游景點(diǎn)都吸引著不少國(guó)內(nèi)外的游客，但此類需求的重復(fù)性很低。使用方/需求旅游散客/團(tuán)隊(duì)逛街購(gòu)物逛街購(gòu)物餐飲餐飲娛樂(lè)娛樂(lè)休閑休閑生活服務(wù)生活服務(wù)潛在的商業(yè)機(jī)遇和各部分功能需求使用方/需求零售餐飲娛樂(lè)休閑生活服務(wù)周邊住宅居民中-高高中-高高高上班人士中-高高高高中-高大學(xué)城師生高中-高高中-高高南部鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民高中-高中-高中高市中心居民中-低中中-高高低游客中高中高低潛在的商業(yè)機(jī)遇和結(jié)論p何種消費(fèi)者可能被吸引至本案？（從權(quán)重高到

7、低排列）l周邊住宅居民l政府、企事業(yè)單位工作人員、上下班人事l大學(xué)城師生l南部臨近鄉(xiāng)鎮(zhèn)的居民l市中心區(qū)域客戶l旅游散客/團(tuán)隊(duì)p消費(fèi)者有機(jī)會(huì)采用何種商業(yè)設(shè)施？l悠閑、體驗(yàn)式消費(fèi)l豐富的餐飲服務(wù)l便利、完善的生活服務(wù)l文化娛樂(lè)設(shè)施l零售服飾購(gòu)物目標(biāo)消費(fèi)群體主力消費(fèi)群體周邊住宅區(qū)及上班人士次主力消費(fèi)群體大學(xué)城師生及南部鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民其他消費(fèi)消費(fèi)群體市中心區(qū)域及旅游消費(fèi)群體消費(fèi)群體分析綜合前述的目標(biāo)消費(fèi)群體定位，包括的主力消費(fèi)群，次主力消費(fèi)群和其他消費(fèi)群體，可以看出作為武進(jìn)的入口導(dǎo)入?yún)^(qū)，其區(qū)域的消費(fèi)也逐漸體現(xiàn)出年輕化、家庭化、時(shí)尚化的消費(fèi)趨勢(shì)。家庭化住宅區(qū)居民和鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民的目標(biāo)群體，很大部分比例是家庭式消費(fèi)，

8、因此家庭化是未來(lái)的主要消費(fèi)模式之一。年輕化與居住群體不同，上班人士和學(xué)生群體的的年輕化特征較為突出，大部分的年齡構(gòu)成在18-35歲之間，這部分年輕化的群體最容易接受新事物，對(duì)消費(fèi)的時(shí)尚化趨勢(shì)更敏感的群體，并具備很強(qiáng)的消費(fèi)意愿和潛在的消費(fèi)能力。時(shí)尚休閑化與上海、蘇州等城市相比，常州的生活節(jié)奏相對(duì)比慢些，生活方式也跟家輕松和休閑，這是吸引周邊城市游客的重要因素之一，因此在項(xiàng)目中營(yíng)造休閑、享受的氛圍，既符合區(qū)域特點(diǎn)，也能體現(xiàn)與其他項(xiàng)目的差異化。市場(chǎng)定位區(qū)域定位：打造最具特色的社區(qū)商業(yè)中心，同時(shí)具備多種服務(wù)功能：高品質(zhì)的購(gòu)物功能、高品位的休閑功能，綜合化的服務(wù)功能，公共性的活動(dòng)功能。本項(xiàng)目定位：提供消

9、費(fèi)者一站式的中檔為主，部分高檔的商業(yè)服務(wù)空間，將餐飲、購(gòu)物、娛樂(lè)、服務(wù)等有機(jī)結(jié)合起來(lái)，有效的延長(zhǎng)消費(fèi)者逗留時(shí)間。本項(xiàng)目特色：一層以簡(jiǎn)餐、零售購(gòu)物為主，二層商鋪引進(jìn)主題酒店、特色spa等休閑類業(yè)態(tài)為主，充分適應(yīng)和體現(xiàn)現(xiàn)代綜合消費(fèi)，滿足和提升消費(fèi)者生活質(zhì)量。part2:商業(yè)價(jià)格建議整體市場(chǎng)格局大學(xué)城商業(yè)圈一軸兩片p花園街板塊劃分新天地不夜城商業(yè)圈、新城上街商業(yè)圈、大學(xué)城商業(yè)圈；p一軸兩片格局一軸為花園街中心路，兩片為東西兩側(cè)，整體形成花園街商業(yè)圈層；p本案所屬本案目前處于大學(xué)城商業(yè)圈層，周邊尚未成熟；p周邊項(xiàng)目周邊在售商業(yè)項(xiàng)目7個(gè)，整體處于前期建設(shè)中，尚未經(jīng)營(yíng)，本案澳洲風(fēng)情街弘建一品凱爾鋒度又一城

10、大城小愛(ài)摩爾上品德禾豪景新天地不夜城商業(yè)圈代表項(xiàng)目：新天地不夜城新城上街商業(yè)圈代表項(xiàng)目：新城上街各項(xiàng)目商業(yè)基礎(chǔ)信息項(xiàng)目商業(yè)體量推出時(shí)間供應(yīng)套數(shù)去化套數(shù)面積范圍（）層數(shù)價(jià)格區(qū)間（元/）均價(jià)（元/）產(chǎn)權(quán)出售方式優(yōu)惠措施租金新城萬(wàn)博廣場(chǎng)17（一期14萬(wàn)）待定地上5層、地下2層40年不出售，出租德禾豪景0.97萬(wàn)2011.169270-2472成交價(jià)15000-25000成交價(jià)2000040年包租5年，包租6折，不包租7折無(wú)未交付澳洲風(fēng)情街3.2萬(wàn)2010.944943730-504層8000-400002000040年包租8年，每年回報(bào)8%一次性98折，貸款98折未交付凱爾鋒度3待定3層40年待定未

11、交付又一城12.3（大潤(rùn)發(fā)4.5萬(wàn)）約20030-5004層、靠花園街5層40年只出租按出租業(yè)態(tài)不同提點(diǎn)摩爾上品1萬(wàn)預(yù)計(jì)5、6月份853436-1031層2層3層15000-200001800040年出售一次性享受96折，貸款99折未交付大城小愛(ài)3萬(wàn)2010.8070100-3002層15000-200001620040年出售1.3-2.7元/天競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析結(jié)合周邊競(jìng)品來(lái)看，商業(yè)體量達(dá)到36萬(wàn)平米，整體區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)較為分散，目前多數(shù)尚未營(yíng)業(yè)；競(jìng)品分析德禾豪景7#6#5#4#3#2#1#a區(qū)b區(qū)商業(yè)體量0.8萬(wàn)街鋪形態(tài)兩層 底商分割方式樓道、電梯 垂直、 獨(dú)立切割商業(yè)層高 1層 3.7m 2、3

12、層3.1街鋪面積純一層6套70-140，一二層鋪100-250 售價(jià)及租金均價(jià)20000元/平（18000元30000元/）商業(yè)是否包租返祖5年返祖10%或者純銷售經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)暫未交付，自主營(yíng)業(yè) 轉(zhuǎn)租 停車設(shè)置地面目前狀況 目前只銷售3套，銷售非常不理想規(guī)劃定位淹城東街面積范圍70-250、1.8-3萬(wàn)元/、5年返租10%、銷售很差商業(yè)體量6萬(wàn)街鋪形態(tài)四層 獨(dú)立街鋪分割方式樓道、電梯 垂直、 獨(dú)立切割商業(yè)層高 1層 6m 2、3層4.2街鋪面積40600 售價(jià)及租金15000元35000元/商業(yè)是否包租返祖包租，三年返點(diǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)以餐飲為主要特色，劃分為主題餐飲、休閑娛樂(lè)、生活服務(wù)三大各具特色的功能

13、區(qū)域。一、二層為匯聚服飾、珠寶飾品、婚慶用品、家居服務(wù)、金融通訊、文化用品等業(yè)態(tài)的時(shí)尚百貨區(qū)，三層為匯集各類特色休閑餐飲的“風(fēng)情美食街”，四至五層為匯集量販?zhǔn)絢tv、茶座、桌球、養(yǎng)生保健等業(yè)態(tài)的特色休閑娛樂(lè)區(qū)停車設(shè)置地面、地下都有目前狀況 目前已售罄規(guī)劃定位定位為購(gòu)物之街、美食之街、休閑之街、時(shí)尚之街，著力打造“l(fā)ifestyle shopping center”的商業(yè)理念，經(jīng)營(yíng)檔次基本中高端商業(yè)。面積范圍40-600、1.5-3.5萬(wàn)元/、不包租銷售、目前空置率40%競(jìng)品分析新城上街商業(yè)體量21萬(wàn)街鋪形態(tài)地上： 四層 地下：兩層 獨(dú)立街鋪分割方式電梯、樓道， 垂直、獨(dú)立切割均有商業(yè)層高一層：

14、5.8m 二、三層：5m 四層：4.6m街鋪面積80-300售價(jià)及租金地上售價(jià)：08年5月-09年1月 12000元/，09年2月-至今均價(jià)20000元/，地下 3.8元/天銷售型商業(yè)是否包租返祖包租13年，每年回報(bào)率8%，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 自主營(yíng)業(yè)較少，主要是銀行、藥店、超市、服飾、珠寶專賣店、餐飲、娛樂(lè)休閑會(huì)所停車設(shè)置地上、地下皆有目前狀況目前已售罄規(guī)劃定位星光大道、金銀島、美約河、香榭里、東西坊、斑斕匯、歡樂(lè)谷等七大主題街區(qū)、中國(guó)第五代商業(yè)模式，主要經(jīng)營(yíng)檔次為中高檔商業(yè).第五代商業(yè)模式、包租13年銷售、中高檔商業(yè)、主力面積80-300競(jìng)品分析新天地不夜城常州第二人民醫(yī)院分院對(duì)面、主力面積100、

15、業(yè)態(tài)自由選擇、中低檔商業(yè)商業(yè)體量3萬(wàn)街鋪形態(tài)二層分割方式垂直分割商業(yè)層高一層4.2米，二層3.8米街鋪面積 100-250售價(jià)及租金均價(jià)15000-20000元/，租金1.3-2.7元/天銷售型商業(yè)是否包租返祖不包租銷售經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)自由選擇，鮮花、超市類為主停車設(shè)置 地面停車目前狀況目前已基本售罄，由于對(duì)面二院尚未交付，空置率很高規(guī)劃定位整個(gè)小區(qū)沿滆湖路展開，將常州工程職業(yè)技術(shù)學(xué)院緊緊依偎，項(xiàng)目向北常州第二人民醫(yī)院，主要經(jīng)營(yíng)檔次為中低檔商業(yè)競(jìng)品分析大城小愛(ài)競(jìng)品分析摩爾上品商業(yè)體量1.1萬(wàn)街鋪形態(tài)二層，局部三層分割方式垂直分割商業(yè)層高一層4.4米，二層3.3米街鋪面積 36-103售價(jià)及租金均價(jià)

16、15000-20000元/（實(shí)際成交價(jià)17500元/）銷售型商業(yè)是否包租返祖不包租銷售經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)自由選擇，小面積為餐飲食品、水果冷飲、業(yè)態(tài)自由選擇，小面積為餐飲食品、水果冷飲、流行服飾百貨超市等流行服飾百貨超市等 為主，大面積以為主，大面積以 旅店、網(wǎng)吧、旅店、網(wǎng)吧、ktvktv娛樂(lè)為主娛樂(lè)為主停車設(shè)置 地面停車地面停車目前狀況商鋪目前已推出共商鋪目前已推出共9999套，去化率為套，去化率為34%34%規(guī)劃定位萬(wàn)象街位于武進(jìn)常武路與鳴新路交匯處，大學(xué)城，萬(wàn)象街位于武進(jìn)常武路與鳴新路交匯處，大學(xué)城，科教城、武進(jìn)高新區(qū)，沿街商業(yè)布局呈零散狀布科教城、武進(jìn)高新區(qū)，沿街商業(yè)布局呈零散狀布局，消費(fèi)群體

17、主要為學(xué)生，經(jīng)營(yíng)檔次主要是中低局，消費(fèi)群體主要為學(xué)生，經(jīng)營(yíng)檔次主要是中低檔商業(yè)檔商業(yè)萬(wàn)象街、主力面積以純一層小面積、業(yè)態(tài)自由選擇，中低檔商業(yè)萬(wàn)象街、主力面積以純一層小面積、業(yè)態(tài)自由選擇，中低檔商業(yè)價(jià)格定位分析采取市場(chǎng)比較法結(jié)合項(xiàng)目所在的地理位置和產(chǎn)品本身來(lái)看，目前對(duì)本案的價(jià)格定位影響最大也是最主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的是摩爾上品、德禾豪景、大城小愛(ài) 。 比較一：摩爾上品市場(chǎng)比較價(jià)格一：14875元/修正因素地段因素開發(fā)品牌交通因素規(guī)劃因素配套因素工程進(jìn)度成交價(jià)權(quán)重35%10%15%15%15%10%摩爾上品11111117500本案0.8110.80.80.8 比較二：德禾豪景修正因素地段因素開發(fā)品牌交通

18、因素規(guī)劃因素配套因素工程進(jìn)度成交價(jià)權(quán)重35%10%15%15%15%10%德禾豪景11111120000本案0.8110.70.80.7市場(chǎng)比較價(jià)格二：16400元/ 比較三：大城小愛(ài)修正因素地段因素開發(fā)品牌交通因素規(guī)劃因素配套因素工程進(jìn)度成交價(jià)權(quán)重35%10%15%15%15%10%大城小愛(ài)11111116500本案0.8110.80.90.8市場(chǎng)比較價(jià)格三：14273元/價(jià)格定位分析采取市場(chǎng)比較法（14875元/+16400元/+14273元/）/3=15182三個(gè)項(xiàng)目的平均價(jià)格相加平均得出本案的參考價(jià)格建議商鋪成交價(jià)：15000元/一層商鋪價(jià)格成交價(jià)為18000元/二層商鋪成交價(jià)為110

19、00元/part3:銷售模式建議售后返租模式策略分析項(xiàng)目?jī)?nèi)容性質(zhì)以產(chǎn)權(quán)式商鋪為主，用較低的投資門檻吸引普通投資者。以大商家整體承租、發(fā)展商長(zhǎng)期包租為銷售模式，市場(chǎng)稱之為“產(chǎn)權(quán)式商鋪”優(yōu)點(diǎn)1、將企業(yè)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)層層下放到業(yè)主那里，可以使發(fā)展商在短期內(nèi)套現(xiàn)、回籠資金；2、因投資相對(duì)較小，無(wú)須參與經(jīng)營(yíng)管理，收益穩(wěn)定，吸引了更多小投資者；3、發(fā)展商通過(guò)將商場(chǎng)分割成不同面積單位出售獲取開發(fā)利潤(rùn)4、要求小業(yè)主與發(fā)展商簽訂與大型商家租期一致的承包經(jīng)營(yíng)合同，為發(fā)展商與大型商家簽訂的租憑合同奠定基礎(chǔ)風(fēng)險(xiǎn)在于經(jīng)營(yíng)管理者是否具有長(zhǎng)期、穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)的能力回報(bào)點(diǎn)由于大商家承租經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定、回報(bào)年限長(zhǎng)久，受到投資客的追捧。開發(fā)商經(jīng)

20、常承諾“5年包租，每年8%，一次性全部返還，共性都是“零風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)”，項(xiàng)目一經(jīng)推出就非常火爆銷售模式/售后返租策略分析p售后返租風(fēng)險(xiǎn)幾乎為零，投資也相對(duì)較小，故發(fā)展商多采用此模式策略；p由于大商家承租經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定、回報(bào)年限長(zhǎng)久，受到投資客的追捧，項(xiàng)目一經(jīng)推出就非常火爆；先租后銷模式策略分析項(xiàng)目?jī)?nèi)容性質(zhì)以租驗(yàn)售優(yōu)點(diǎn)1、順勢(shì)控制社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)與業(yè)種，使之布局合理，以保證社區(qū)商業(yè)品質(zhì)，最終令發(fā)展商、業(yè)主、投資者、經(jīng)營(yíng)者（品牌商家）的利益達(dá)到一個(gè)較好的平衡點(diǎn)；2、便于管理，便于確定各商鋪的未來(lái)真正價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)社區(qū)商業(yè)從開業(yè)到旺場(chǎng)要有一段時(shí)間，“守場(chǎng)期”的長(zhǎng)短決定商鋪的銷售進(jìn)度，資金回收期難于控制適用類型適合老城區(qū)或市中心開發(fā)的一些高檔物業(yè)。市中心高檔物業(yè)有一個(gè)先天優(yōu)勢(shì)，它本身的樓盤價(jià)格就給商鋪投資者與業(yè)態(tài)都設(shè)置了一個(gè)準(zhǔn)入門檻，避免了低價(jià)樓盤中常見(jiàn)的那些只關(guān)心炒樓不管經(jīng)營(yíng)者品質(zhì)的炒客，市中心地段的商鋪業(yè)主對(duì)于經(jīng)營(yíng)者或經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的選擇比較慎重，社區(qū)商業(yè)不會(huì)因投資者的短視降低品質(zhì)；另一方面，要保證社區(qū)內(nèi)商鋪的投資價(jià)值，社區(qū)規(guī)模和檔次就很重要，因?yàn)闃I(yè)主的數(shù)量多而社會(huì)階層、收入階層比較高，容易形成一個(gè)相當(dāng)穩(wěn)定的、購(gòu)買力很強(qiáng)的群體經(jīng)營(yíng)策略宜在小區(qū)規(guī)劃初期，預(yù)先規(guī)劃不同位置的商業(yè)用途和商鋪規(guī)模、數(shù)量，避免出現(xiàn)惡性競(jìng)爭(zhēng)，事先幫助投資者和商家規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，有