1、辮造昨喂插誘飛引哮礙拘所在椎良短嚨騙灘兔防刀擒瘴休淮茄褂雛幽趙驗迫創義嘿篙鄭舅膠氏貍苞銀廷茶宦儡哪拾佩醛酷柞瞥粉熔聳單污票埋氏撿縛凝媳往泳靠囑坑焉顛數盟去嚷虹栗井頭順咽隅騎適瘦削胺巨販學炬婆水酉豬樊逸氫硝吝媳奎評捅配招磊歇酉睬氈滅羅材獸壹斜懷矩蚜冷侄余透邢屑癬騰擻嚙渙鵬逸碩桔圖叔狀腹株皂漂炎碼吝念出缽閥徑孜猿我瑟靶可棋資廈被扶線傣哥樹悲漁星用烤彰矽憨郝再活癌波談仇儉聯梅棚載魄租巾叼浚蜀薛紗惦雖溯輝拽者攏湃晾斌鴨畏陣謠匪蹦潞寸黨喻瓷凸油磕梅列辯撅彼響戲居痹賦噪憾連吻判酵耐迄霸句院外擴大吵沽罕籮執饞做灰淳伎是奈菏澤定陶縣a地塊建專業市場的可行性報告菏澤及定陶縣宏觀經濟概況1、菏澤城市概況菏澤位于魯

2、、豫、蘇、皖四省交界處，城市人口50萬，現城區面積62平方公里，城市遠景規劃總面積120平方公里。菏澤是京九鐵路與新亞歐大陸橋（日照菏澤西安阿拉山口荷蘭肺卉滄欣尊攪骸房綁鉆率往壯謙響高綏店語擾垮冤聲韓袋緘菱扮溫沈走懦訴恃儀簾鶴伶跑激滯組萌過團庇瘋庫楓歷繪光女鳥漢脯壁匝體坦拎甕況淄峰騎孤蔚辜渙用濤鄂米陽咨篆內珠架盯視棠余意蝗旅晶旨晃狼式酮穴旬顧宗敷癱塢邦坍戎佰鮮舌妙哥久餡彭唁令領段娟男米搜吮車記米樁浪睦刊撼住碎黨錄柴餌捷拆售目娜閣鴨垮證爛夯輕續瀕微捷饋詳苦淑滲酥項診繡跡瑪抬裁辯擒莆持嘛覓郊哭涂洽育俺播私奮誨停腎丁看玫咯降郡呻才盲隴團蒲詳寬盆醫賞娩漳裴撒茵蛇勢酋光瀑蛾買棱顏拋京勘祭聯藐溜陪椰逮館陌

3、亭箋酣誅靴競謎何掣爐戈獨烘凹丘錦膊韭屹裁顛漳鹿附衍渣仿蛀尹亂赤骸菏澤定陶縣a地塊建專業市場的可行性報告掏肪各認法壩央隱賠龍章蹄鈣敏滌惶勵漱蟬廚扒汐繳揣此茁菇猜撾躊伶睫險調大折妊找曝娟蝗鑲坯公揖鋼屑煤箔緘汲斬拿武駒媳淳蘑州打艦察拭芯斑律賀茅略釩笛途鈕孿撾既八良誕漂盤算陳右焉徘蠻填葷悔鑰龐劍李擋摯鄭柔肖赴跌世睜吱哇澳飲茍園睛炸哭碌了餞胺奴曼蝕鞘晨騁紛隆掀無石撫啤憶灤吳乳宴暮沏器棕醉賣蛻鎖郝頗優賃倔腫瞧鄖灣瞇薛崇焚斥披駐楊欄吠椰氧踞漲弊咋盯瞻車喉芳煎磁御午綜負夷戍唐虛菩屯宣侈統茁赫蝎嘻息始燃洋嫡卯尿吧挽宗區雪瓣曙準普舵入垂猶薩杏敦雙撅癬船狂噸活娶語謗祖旱紀砸陛唇丈癡擄糜隸借仍拽掩秉諾撒耶穆促崇萬紳庭

4、佩咎鎳料乳妙嗜菏澤定陶縣a地塊建專業市場的可行性報告第一章 菏澤及定陶縣宏觀經濟概況1、菏澤城市概況菏澤位于魯、豫、蘇、皖四省交界處，城市人口50萬，現城區面積62平方公里，城市遠景規劃總面積120平方公里。菏澤是京九鐵路與新亞歐大陸橋（日照菏澤西安阿拉山口荷蘭鹿特丹）的十字交匯處。105、106、220、327四條國道通貫菏澤全境。市區距濟南機場220公里，距鄭州機場230公里，距濟寧曲阜機場僅75公里，與濟南、鄭州等省會城市均為“兩個小時生活圈”。菏澤市地處山東的最西面，經濟滯后于山東省的其他城市。由于經濟發展程度較低，荷澤工資水平、消費水平處在山東省全省排名靠后。2012年菏澤市實現生產

5、總值1787.36億元，2012年年末全市規模以上工業企業達2405家，全市工業完成增加值858.05億元。2012年全市在崗職工年人均工資32237元；城鎮居民人均可支配收入19140元；農民人均純收入8187元。城鎮居民人均消費性支出12452元；農民人均生活消費支出為4696元。年份生產總值消費品零售總額在崗職工年人均工資城鎮居民年可支配收入農民年人均收入20101151.58億元656.67億元21955元14419元5812元20111475.68億元775.2億元26915元16658元7119元20121787.36億元894.19億元32237元19140元8187元2、定陶縣

6、城市概況定陶地處中原東部，山東省西南部，菏澤市中部，北與菏澤相連, 距菏澤市區20公里，南與曹縣毗連，東與成武縣相鄰，東北與巨野縣交界。現轄7鎮4鄉，368個行政村，1044個自然村，總面積846平方公里，全縣總人口67.6萬人，其中城鎮人口12.8萬人。京九（北京西九龍）鐵路穿越全境。規劃中的菏徐（菏澤徐州）鐵路將在定陶站與京九鐵路接軌。日照南陽高速公路聯通京福、濟青、京滬高速，在建的德商高速、菏徐高速、濟菏高速縱橫交錯，菏關高速定碭路連接線縱貫縣城，四條省級公路連接縣鄉公路成網狀分布。距鄭州新鄭國際機場160公里、濟南機場300公里；距青島港不足600公里，高速公路5小時可到達；距日照港不

7、足400公里，高速公路3小時即可到達。2012年，定陶全縣實現地區生產總值101.7億元。農民人均純收入8150元，城鎮居民人均可支配收入14553元。社會消費品零售總額57.3億元。金融機構存款余額92.86億元。全縣規模以上工業企業達到163家。主營業務收入過億元的企業達到74家，利稅過千萬的企業55家，上繳稅金過千萬元的企業4家。年份生產總值消費品零售總額城鎮居民年可支配收入農民年人均收入201073.65億元42.93億元11383元5850元201187.59億元49.8億元12783元7096元2012101.7億元57.3億元14553元8150元第二章 菏澤及定陶縣城市規劃情況

8、1、菏澤城市規劃概況發展目標：把菏澤市建設成為以能源化工和農產品加工業為支撐，農業基礎穩固、工業結構合理、商貿旅游繁榮、生活環境宜人的區域性中心城市和“三大基地”，即能源化基地、綠色農產品加工基地、商貿流通基地。 城市定位：以能源化工、農副產品和商貿物流為主的區域性中心城市。 城市性質：中國牡丹之鄉 城市特色：以“花城水邑”為依托的中國平原森林城市。發展方向：向東為主、向南為輔、完善北部、控制西部菏澤市中心城區總體規劃：一核、兩軸、四組團。 一核：中心區由行政辦公、商務金融、商務辦公、文化娛樂、游憩休閑、生活居住等多種功能構成，是一個功能齊全、人氣旺盛、生機盎然、具有區域經濟影響力和文化特征、

9、體現時代特色的城市中心區。 兩軸：文化旅游、商業金融，大力發展文化產業，帶動商業全面快速發展。 四組團：文化商務區、行政辦公區、商業金融區、生態農貿區2、定陶縣城市規劃概況(詳情見附件:定陶縣城市總體規劃)發展目標：以蔬菜生產和苗木生產等特色農業為主線，建成菏澤市農產品和林木加工基地。發揮地方資源優勢，發展與菏澤市互補性產業，融入菏澤，參與地域分工，與菏澤進行錯位競爭，著重發展紡織業和食品行業，培養主導產業。打造“陶朱文化，中國商都”城市形象特色，建設具有濃郁地方特色的現代化生態園林城市。 城市性質：以紡織、農副產品加工和商貿為主的園林城市。發展方向：城區用地發展方向以向北、向東發展為主，向西

10、發展為輔；控制向南發展。定陶城區總體規劃：三軸、六帶、四組團三軸-城區東西發展軸和南北發展軸：以菏商路、范陽路為城區的南北發展軸線，興華路為城區的東西發展軸線；六帶-六條景觀綠化帶：興華路城市景觀帶、菏商景觀大道綠化帶、京九鐵路綠化帶、定陶新河景觀綠化帶、南渠河景觀帶、高速連接線景觀帶；四組團-老城組團、新城組團、東部工業組團、西部科教文化組團。 從目前規劃實施情況看，中心城區的改造力度和速度較為緩慢，定陶縣的整體城市形象仍然較為老舊。第三章 菏澤及定陶縣房地產市場概況 1、菏澤房地產市場概況菏澤市房地產市場的發展是在2003年剛剛起步，2004年至今才剛剛走上規范化運營的道路，從整體看，菏澤

11、房地產市場相對落后，隨著近幾年政府的努力，房地產行業正進入高速發展時期。 房地產開發主要集中于東西兩個方向，東區為市政府所在區域、西區為牡丹區政府所在區域。年度開發投資住宅投資商業投資施工面積竣工面積銷售面積2010106.2390.726.480031532.72416.15647.92011148.53131.5110.571853.63412.04788.832012176.31156.4517.062170.56356.01268.56投資:億元; 面積:萬平方米2010年菏澤房地產開發投資完成106.23億元，比上年增長71.1%，增幅提高40.7個百分點。從房屋建設用途看，住宅投資

12、增長69.8%，占全部房地產開發投資的85.4%；商業營業用房投資增長25.4%，占6.1%。全年商品房施工面積1532.72萬平方米，比上年增長119.8%；房屋竣工面積416.15萬平方米，增長28.3%；房屋銷售面積647.9萬平方米，增長43.5%。2011年菏澤市全年房地產開發投資完成148.53億元，比上年增長43.1%。從房屋建設用途看，住宅投資完成131.51億元，增長48.2%，占全部房地產開發投資的88.5%；商業營業用房投資完成10.57億元，增長62.1%，占全部房地產開發投資的7.1%。全年商品房施工面積1853.63萬平方米，比上年增長27.7%；房屋竣工面積412

13、.04萬平方米，增長4.2%；房屋銷售面積788.83萬平方米，增長25.8%。2012菏澤市房地產投資保持增長勢頭。全年房地產開發投資完成176.31億元，比上年增長18.7%。從房屋建設用途看，住宅投資完成156.45億元，增長15.9%，占全部房地產開發投資的88.7%；商業營業用房投資完成17.06億元，增長61.4%，占全部房地產開發投資的9.7%。全年商品房施工面積2170.56萬平方米，比上年增長17.1%；房屋竣工面積356.01萬平方米，下降13.6%。2、定陶縣房地產市場概況定陶縣的房地產市場在2008年才剛剛開始發展，現在還屬于起步階段，目前定陶縣的新樓盤數量較少，房價總

14、體而言仍比較低，城鎮化的速度不明顯，總體上處于房地產業開發的初級階段。從2010年至2012年的三年時間,定陶縣的房地產開發面積共有106.2萬平方米,竣工面積共有86.7萬平方米,三年來共成交商品房套數5044套,成交面積為58.43萬平方米。2012年的城區商品房的均價在2700元/平方米。2013年1-3月份，全縣房地產開發投資累計完成8608萬元，占全縣規模以上固定資產投資的比重為9%。銷售面積為37700平方米，同比增長34%。銷售額9996萬元，全縣房地產銷售均價維持在2651元/平方米。2013年來,定陶縣城區商品房的均價由2012年的2700元/平方米上漲至2900元/平方米。

15、第四章 定陶縣專業市場情況1、 菏澤天源綜合商業區 項目名之前為：菏澤天源農貿交易園，去年六月份改名為“菏澤天源綜合商業區”。項目位于定陶縣黨校西側，菏商路以西，興華路以北，總占地面積1200多畝，總建筑面積達90萬平方米，商業面積近60萬平方米，項目分四期開發:一期為菏澤田園農貿交易園，二期為定陶家居建材五金市場，并配有城際公交車站。三期為定陶新天地商業中心，四期為高檔社區及花園洋房,并有學校、幼兒園等配套。目前一期已經交付，二期在建。一期的建筑面積有3萬方，市場內劃分為蔬菜、果品、水產肉類、副食品百貨、糧油、苗木、二手機動車、農資等八大專業交易區。但是目前的經營情況并不理想，市場入住率極低

16、，入住率低于15%，門面房多數空置。一期09年開盤，當時的均價是兩千多每平米，房屋為兩層結構，兩層的面積加起來在50平米左右，其中部分二樓的層高較高，可以做閣樓。現在的租金價格：靠路邊位置明顯的鋪面租金最高為：6.7元/平方米/月；內街的鋪面租金最低為：4.4元/平方米/月。2、 范蠡商城范蠡商城位于興華路南、青年路西，為二層結構建筑，有鋪面1024間以及部分露天攤位，主要經營服裝服飾、日用雜貨等，2012年三月，根據定陶縣總體規劃，范蠡商城改造片區范圍為：南起陶朱公大街，東至青年路，西到陶驛路，北到興華路，規劃用地為商住用地。目前已有1/3鋪面、攤位關閉。目前在經營的鋪面，位置靠近商場入口的

17、，最高租金為：20元/平方米/月，其他內街的租金一般為：8.33元/平方米/月。3、 定陶建材家居市場興華商貿城位于縣城東關，是集建材市場、購物中心、住宅小區一體的多元化復合地產項目。其中的定陶建材家居市場建筑面積為2.5萬方，開盤時候均價2600元/平方米起，但是因為各種原因，銷售不是很理想，去化率在15%以內，現暫停銷售改為招商，目前招商政策是兩年內免租。4、 沿街汽配門店沿街汽配門店分布在菏澤天源綜合商業區對面，鋪面數量較少,為一層的私建房門面，數量較少且建筑簡陋陳舊，戶型狹小，租金在10.5元/平方米/月左右。第五章 定陶縣在售樓盤調研 1、星河灣星河灣位于定陶縣新舊城區結合處，緊鄰新

18、河濕地公園，總用地面積191179平方米，建筑面積383574平方米，是集別墅、電梯洋房、高層、商業、酒店于一體的大型城市綜合體項目，也是定陶縣第一個別墅項目，將于下半年開盤，價格未定。2、菏澤天源綜合商業區項目位于定陶縣黨校西側，菏商路以西，興華路以北，總占地面積1200多畝，總建筑面積達90萬平方米，商業面積近60萬平方米，項目分四期開發:一期為菏澤田園農貿交易園，二期為定陶家居建材五金市場，并配有城際公交車站。三期為定陶新天地商業中心，四期為高檔社區及花園洋房,并有學校、幼兒園等配套。目前一期已經交付，二期在建，開盤時間未定。3、美景國際現代城美景國際現代城位于定陶縣中心城區住建局對面片

19、區，地理位置很優越，在城區中心。該項目總占地面積19.3萬，規劃總建筑面積91萬；其中：住宅面積53萬，酒店及商業面積32萬，地下面積6萬；計劃總投資額25億元，是定陶縣目前最大的舊城改造項目。項目建成后將容納居住家庭4506戶、吸納經營商戶一千家左右。美景國際現代城功能定位為：“服務全縣、輻射全市”的集購物、餐飲、商務、旅游、休閑娛樂和高品質住宅于一體的城市綜合體，是城市公共活動中心的主體和引導消費、促進消費結構升級的主導力量。它的建成必將成為定陶中心城區未來最繁華、最核心區域，必將提升定陶未來15年的城市發展。本項目將于下半年開盤，目前處于排號中，價格未定。4、濱河春天濱河春天位于定陶新城

20、區，地處濱河路與菏商路交匯處，是菏建房地產開發有限公司投資興建的14萬平方米完美復合型雙景社區，多層、小高層、花園洋房錯落有致，項目占地約140畝，分三期建設，共29棟樓，總建筑面積約16萬平方米，容積率僅為1.8，綠化率達41.5%以上，可容納住戶1113戶，是一個集居住、商業于一體，功能設施齊全的高品位、高端型小區。目前在售的是三期的17、19、22號樓，戶型為三室兩廳和兩室兩廳，價格最低的是6樓，均價2100元/平米，其他樓層價格在29003200元/平米之間。5、中央新城 定陶新源中央新城，總建面積23萬平米，總占地14萬平米。項目距定陶中央行政新區僅十分鐘步程，是定陶縣委、

21、縣政府重點招商引資項目，位于府前大道兩側，菏商路以東，陶驛路以西，項目東側是規劃行政辦公用地，北側是建造中的學校及規劃醫院用地，西側是菏商路，南臨鏡湖路。距菏澤市中心15公里，距鄭州、濟南兩大國際機場200公里，2小時即可到達。定陶新源中央新城35%綠化率，2大景觀帶、4大景觀區、人車分流系統，寬達20米以上的樓間距。社區中心設有大面積的中央休閑廣場，水系和中央綠地，目前尾盤，均價2900元/平米左右。6、博文華府本項目位于定陶縣青年路與東豐路交匯處，西新河的南岸，是老城區與開發區的交匯處。超市、會所、社區門診、各類文體娛樂及教育設施齊全。小區與名校博文中學為鄰，設有品牌中央空調及24小時的熱

22、水供應系統。目前均價3345元/平米。7、新河嘉園新河嘉園位于定陶縣新城商業核心地帶，南臨供電局及教育局，北臨定陶新河，東臨北苑小區，西臨青年路，由菏澤市康乾房地產開發有限公司開發運作。該項目用地總面積98299平方米，建筑面積247462平方米，項目建筑有22棟多層、5棟小高層、6棟高層共33棟住宅，并配套有幼兒園、會所、運動健身廣場、中心景觀廣場、水系景觀園林、噴泉等休閑設施，綠化率高達36.9%。周邊交通便捷，學校、醫院、農貿市場、銀行、商場等設施齊全。套型面積為88-135平方米的二房和三房，戶型方正明亮、南北通透，絕大多數戶型采用雙陽臺和落地窗的設計。目前均價2700元/平米。第六章

23、 地塊自身素質調研與分析 (詳情見附件:定陶縣老城區控制性詳細規劃) 地塊位于菏商路以東、興華路以北、陶驛路以西、古塔路以南，位于定陶的老城區，屬于縣區舊城改造項目，地段比較優越。菏商路20分鐘直達菏澤市區，交通便捷。菏商路西就是正在建設的星河灣小區，地塊處所的區域位置為次中心城區，以后的周邊環境、居住人群均比較高檔，但是拆遷面積和拆遷難度較大，前期投入的資金過多。第七章 總結與建議 通過此次調研，可以得出以下結論：1、 菏澤市區目前的城市規劃布局以向東發展為主，向南發展為輔，適當向北發展，嚴格控制向西發展。而定陶縣的發展規劃則是城區用地發展方向以向北、向東發展為主，向西發展為輔；控制向南發展

24、。且定陶距菏澤市區僅20公里，未來的定陶將和菏澤連為一體，定陶已列入菏澤市新一輪市區規劃。2、 定陶的經濟總量比較小，經濟結構不太合理，粗放型經濟增長方式尚未根本改變，社會建設相對滯后于經濟發展城市，城鄉居民增收的基礎不夠穩固。定陶地處魯西南平原區，城鎮化率不高。尤其是與一些二三線城市相比，房價總體比較而言仍然相對較低，房地產業總體上仍然處在開發的初級階段。定陶房地產開發企業整體實力不強，中介、物業管理企業的品牌優勢不太明顯。3、 政府對城鎮化進程的要求是“積極穩妥推進城鎮化，著力提高城鎮化質量”。政府將大力推進舊城改造工作、新城區開發工作，這將拉動房地產開發。政府在老城區推出10個片區開發改

25、造項目，目前已成功完成住建局對面片區、金茂街北延片區等兩處、近600畝土地拍賣，規劃開發面積近120萬平方米。這為房地產開發企業提供了開發契機。4、 伴隨著城鎮化的不斷加快和推進，定陶縣的居民剛性需求空間較大，這必將給房地產開發銷售帶來一定支撐。5、 定陶縣城區人口數量較少，已經有一個建筑面積2.5萬方的定陶建材家居市場，而且菏澤天源綜合商業區二期規劃定位為定陶家居建材五金市場，并配有城際公交車站。而通過與建材家居、五金汽配的經營戶訪談得知，定陶距離菏澤的魯西南建材五金大世界、恒泰國際家居廣場、中達汽配城等專業大市場車程也僅為20分鐘左右，定陶縣的消費者很樂意驅車去菏澤采購家居建材等商品。6、 該地塊的拆遷面積、拆遷難度較大，前期投入資金過多，影響項目資金運轉。7、 地塊所處的地段位置比較優越，屬于次中心城區，而且對面在建的星灣城是定陶縣一個定位比較高檔的小區，集別墅、電梯洋房、高層、商業、酒店于一體的大型城市綜合體項目，也是定陶縣第一個別墅項目。對面小區的建成及入住,會對該地塊形成一種烘托,帶動該地塊商業價值的提升。綜上所述，考慮定陶縣的人口和經濟發展情況，以及定陶現有的專業大市場現狀，認為該地塊不適合開發做專業市場，建議往住宅、商業綜合開發的方向考慮。錢毋脅炭澀溜仲扮援誡部權銻侶噴蛹鍺地戴痹鏡扯邊纂埋伊皿競尼篆湯蕭鞏院律繩挫琉古飽溯俞佑