1、房地產開發企業會計第一章 總 論第一節 房地產開發企業概述一、房地產開發企業經營活動的主要業務房地產是房產與地產的總稱。其中：房產是指各種房屋財產，包括住宅、廠房、商鋪以及文教、辦公、體育用房等；地產是指土地財產，包括土地和地下各種基礎設施，如供水、供電、供汽、供熱、排水、排污等地下管線以及地面道路等。房地產開發企業進行的主要業務有：1、土地的開發與經營土地是城市建設及房地產開發的前提和首要條件。土地開發和建設是指對征用或受讓的土地按城市總體規劃進行地面平整、建筑物拆除、底下管道鋪設和道路、基礎設施的建設，將“生地”變為“熟地”，以便擴大對土地的有效使用范圍，提高土地的利用程度，滿足不斷發展的

2、社會生產和人民生活的需要。 2、房屋的開發與經營房屋的開發是指在已經開發建設完工的土地上繼續進行房屋建設，其業務范圍包括：可行性研究、規劃設計、工程施工、竣工驗收、交付使用等工作內容。房地產開發企業對于已開發完成的房屋，按其用途可分為商品房、出租房、周轉房、安置房和代建房等。 3城市基礎設施和公共配套設施的開發城市基礎設施和公共配套設施的開發是指根據城市建設總體規劃開發建設的大配套設施項目 。4代建工程的開發代建工程的開發是企業接受政府和其他單位委托，代為開發的各種工程項目，包括土地開發工程、房屋建設工程、供水、供汽、供熱管道以及其他市政公用的設施等。有的房地產開發企業除了開發經營以上各項業務

3、外，還從事工業、商業、飲食業、旅游服務業以及商品房售后服務等多種經營業務。二、房地產開發企業的經營特點房地產開發企業的生產經營與施工企業不同。其經營特點主要有以下幾點：1、開發經營的計劃性2、開發產品的商品性3、開發經營業務的復雜性（業務內容、經濟往來對象） 4、開發建設周期長，投資數額大5、經營風險大6、房地產品保值、增值性三、房地產開發項目投資費用估算房地產開發項目投資與成本費用估算的范圍包括土地購置成本、土地開發成本、建安工程造價、管理費用、銷售費用、財務費用及開發期間的稅費等全部投資。房地產建設項目各項費用的構成復雜，變化因素多、不確定性大，依建設項目的類型不同而有其自身的特點，因此不

4、同類型的建設項目，其投資和費用構成有一定的差異。 對于一般房地產開發項目而言，投資及成本費用，由開發成本和開發費用兩大部分組成：(一)開發成本開發成本一般包括以下八項內容：1、土地使用權出讓金2、土地征用（農村）及拆遷安置補償費（城鎮）3、前期工程費（規劃設計、可研、土地開發）4、建安工程費5、基礎設施費6、公共配套設施費7、不可預見費（1-6項的3%-5%）8、開發期間稅費（二）開發費用開發費用是指與房地產開發項目有關的管理費用、銷售費用和財務費用。1、管理費用（1-6項的3%）2、銷售費用（銷售收入4%-6%）3、財務費用（三）投資與成本費用估算結果的匯總為了便于對房地產建設項目各項支出進

5、行分析和比較，常把估算結果以匯總表的形式列出，格式略。房地產開發項目投資估算的作用1、是籌集建設資金和金融部門批準貸款依據；2、是確定設計任務書的投資額和控制初步設計概算的依據；3、是可行性研究和在項目評估中進行技術經濟分析的依據。第二節 房地產開發企業會計的對象-同企業準則相同一、 房地產開發企業會計的一般對象房地產開發企業的主要經濟活動是從事房地產開發、經營、管理和服務，會計的基本職能是核算和監督，所以，房地產開發企業會計的對象則是房地產開發企業的各項開發、經營、管理和服務過程中能夠用貨幣表現的經濟活動，也就是房地產開發企業再生產過程中的資金運動。房地產開發企業的資金運動過程，是指房地產開

6、發企業將籌措的資金從貨幣形態轉化為其它形態，通過銷售，又回到貨幣形態的不斷循環過程。二、房地產開發企業會計的具體對象會計六要素。 （一）資產（二）負債（三）所有者權益（四）收入（五）費用（六）利潤第二章 貨幣資金的核算（同企業準則一樣）第三章 應收及預付款項的核算第四章 存貨的核算第一節 存貨的內容和計價一、房地產開發企業存貨的組成房地產開發企業的存貨，是指房地產開發企業在開發經營過程中持有的以備出售的產成品或商品、處于開發過程中的在產品、在開發經營過程或提供勞務過程中耗用的材料和物料等。由于房地產開發企業主要從事土地、房屋、城市基礎設施和公共配套設施、代建工程的開發或經營活動，開發經營活動多

7、樣，費用構成復雜，依建設項目的類型不同而有其自身的特點，因而其存貨包含的范圍較廣。一般來說，房地產開發企業按存貨用途的不同，大體可以分為以下幾大類：存貨的內容和計價1、材料：指用于開發土地、房屋、建筑物等開發產品的各種材料物資，如鋼材、木材、砂石、水泥等。2、設備：指企業購入的用于房地產開發經營的各種設備，如電氣設備、衛生設備、電梯、通風設備等。3、低值易耗品：是指單位價值較低，容易損壞，使用期限相對固定資產較短的，在使用過程中基本保持原有實物形態不變的各種用品用具，如工具、管理用具、玻璃器皿、勞保用品，以及在經營過程中周轉使用的容器等。4、委托加工物資：指企業因技術和經濟原因而委托外單位代為

8、加工的各種物資。5、開發產品：指企業已經完工并已經驗收合格，可以按照合同規定移交購買單位或可以作為商品對外銷售的產品，如已開發完成的土地、房屋。6、出租開發產品：指企業已經開發完成用于出租經營的的土地、房屋。7、周轉房：指企業已經開發完成用于安置拆遷居民周轉使用的房屋。8、在建開發產品：指企業正在開發建設過程中的尚未完工的各種土地、房屋等開發產品。存貨的內容和計價二、存貨的確認和計價（一）存貨的確認按照企業會計準則的規定，存貨在同時滿足以下兩個條件時，才能加以確認：一是與存貨有關的經濟利益很可能流入企業；二是該存貨的成本能夠可靠地計量。判斷一個項目是否為存貨，首先要符合存貨的概念，在此前提下，

9、應當符合上述存貨確認的兩個條件。（二）存貨的計價企業在持續經營的前提下，存貨入賬價值的基礎應采用歷史成本為計價原則。存貨成本包括采購成本、加工成本和其他成本。不同的存貨的成本構成內容不同。存貨的內容和計價（三）存貨核算的內容對于房地產開發企業的庫存材料、設備，采用企業會計制度的開發企業，在“原材料”科目和增設的“庫存設備”科目進行。為了簡化核算，對于包裝物和低值易耗品，視同材料，在“包裝物和低值易耗品”科目核算。對于在開發工程施工過程中可以反復周轉使用的周轉材料，應在“周轉材料”科目單獨核算。由于房地產開發企業的產成品形式特殊，不同于一般工商業的庫存商品，應專門 設置“開發產品”科目組織核算。

10、第二節 庫存材料的核算一、材料按實際成本計價的核算材料的日常核算通常可以采用實際成本或計劃成本法，企業可以根據其經營特點和管理需要來選擇。實際成本法下，從存貨收發憑證到明細分類賬全部按照實際成本計價。實際成本法一般適用于規模較小、存貨品種簡單、采購業務不多的企業。（一）材料取得的核算在實際成本法下，取得原材料通過“原材料”和“在途物資”科目進行核算。“原材料”賬戶核算庫存的各種材料，包括原料及主要材料、輔助材料、外購半成品（外購件）、修理用備件（備品備件）、包裝材料、燃料等的實際成本，并應當按照材料的保管地點（倉庫）、材料的類別、品種和規格等進行明細核算。 庫存材料的核算1購入材料的核算材料的

11、采購業務，首先由工程管理部門按照開發項目、施工進度和材料消耗定額提出需要量，由采購部門結合材料的庫存情況，按期編制材料供應計劃和用款計劃，與供應單位簽訂供銷合同保證及時到貨。然后，經倉庫部門根據供應單位的發票、運輸機構的提貨單、銀行的結算憑證和運費賬單等，辦理材料驗收入庫和貨款結算兩方面的手續。會計部門根據驗收入庫單和供應單位寄來的發票賬單進行結算和記賬。由于企業采購材料的結算方式和采購地點不同，材料到達并入庫與貨款支付的時間通常不完全一致，其賬務處理也不相同。庫存材料的核算1購入材料的核算（1）發票賬單與材料同時達到。（2）貨款已付而材料未到。 （3）材料已到而貨款未付。 （4）預付貨款采購

12、。 2自制并已驗收入庫的原材料，按實際成本，借記“原材料”科目，貸記“生產成本”或“開發成本”等科目。委托外單位加工完成并已驗收入庫的原材料，按計劃成本或實際成本，借記“原材料”科目，按實際成本貸記“委托加工物資”科目。3以其他方式增加的材料，在材料驗收入庫時，按實際成本，借記“原材料”科目，按不同方式下確定的材料的實際成本，貸記有關科目。 （二）材料發出的核算房地產開發企業的材料，采用實際成本進行材料日常核算的企業應根據領用材料的用途，將所耗用材料的實際成本按照一定的存貨發出計價方法計入到有關會計賬戶。由于各種材料分批購進、分批領用，而每次購入材料的單價又往往不同，因而在每次領發材料時，就會

13、發生按哪一種單價計價的問題。發出材料的實際成本，通常可以采用存貨的先進先出法、加權平均法或個別認定法計算確定。1先進先出法2加權平均法3、個別認定法二、材料按計劃成本計價的核算計劃成本法是指企業存貨的收入、發出和結存均按預先制定的計劃成本計價，同時另設“材料成本差異”科目，分類登記實際成本與計劃成本的差額。待月份終了，再將本月發出存貨應負擔的成本差異進行分攤，隨同本月發出存貨的計劃成本記入有關賬戶，從而將發出存貨的計劃成本調整為實際成本。 采用計劃成本法有利于考核企業材料供應部門和用料部門的工作效果，也有利于減輕存貨品種繁多、收發頻繁的企業的會計核算的工作量。 （一）材料取得的核算1購入材料的

14、核算材料采購的核算，就是企業生產儲備供應過程的核算。為了考核材料采購業務的成果，通過設置“物資采購材料”和“材料成本差異”兩個科目，可以確定各類材料的實際成本和計劃價格成本的差異。2、自制并已驗收入庫的原材料，按計劃成本，借記“原材料”科目，按實際成本貸記“開發成本”等科目，按計劃成本與實際成本的差異，借記或貸記“材料成本差異”科目。3以其他方式增加的材料，在材料驗收入庫時，按計劃成本，借記“原材料”科目，按不同方式下確定的材料的實際成本，貸記有關科目，按計劃成本與實際成本的差異，借記或貸記“材料成本差異”科目。（二）材料發出的核算采用計劃成本法應對發出材料按計劃成本計價，但在月末，需要通過結

15、轉“材料成本差異”賬戶，按發出材料的計劃成本分攤其應負擔的材料成本差異，從而將發出存貨和期末存貨的成本調整為實際成本。 發出材料應負擔的成本差異應當按月分攤，不得在季末或年末一次計算。發出材料應負擔的成本差異，除委托外部加工發出材料可按月初成本差異率計算外，都應使用當月的實際差異率；月初成本差異率與本月成本差異率相差不大的，也可按月初成本差異率計算。計算方法一經確定，不得隨意變更。 材料成本差異率的計算公式如下：本月材料成本差異率=（月初結存材料的成本差異+本月收入材料的成本差異）÷（月初結存材料的計劃成本+本月收入材料的計劃成本）×100%月初材料成本差異率=月初結存材料

16、的成本差異÷月初結存材料的計劃成本×100%發出材料應負擔的成本差異=發出材料的計劃成本×材料成本差異率 第三節 庫存設備的核算 設備類存貨是房地產開發企業的特殊存貨。企業購入的用于房地產開發經營的各種庫存設備，如電氣設備、衛生設備、通風設備，其性質類似于庫存材料，均只能在一次開發過程中使用，并在開發過程中大都變更或消失其原有物質形態，或將其本身的物質加到開發產品的物質上去，成為開發產品的有機組成部分。由于房地產開發企業的設備和原材料在用途上相似，在會計上都作為存貨核算，按照流動資產類別進行管理。一、設備取得和發出的業務房地產開發企業對用于開發工程的設備的核算，通

17、常應由會計部門、供應部門及其所屬設備倉庫進行。在一般情況下，供應部門負責編制設備供應計劃、簽訂合同和檢查合同的執行情況；設備倉庫負責設備的收、發、保管、清查盤點等工作；會計部門負責設備價款的結算、設備成本的計算、設備收、發價值的核算。 供應部門按照設備的供應計劃組織采購，簽訂合同，供應部門在接到發票、托收承付結算憑證、運輸機構運單、提貨單等收貨憑證時，應：1檢查發票所列設備名稱、型號規格、數量、價格及發貨日期是否與合同相符，監督記錄合同的執行情況。2決定對發票中所列價款全部承付、部分承付或拒絕承付，并在發票或結算憑證上注明。3將運輸機構運單或提貨單交提貨部門或設備倉庫提取設備，發票及結算憑證交

18、會計部門。二、設備采購、收發的核算房地產開發企業通常可以增設“庫存設備”科目對庫存的各種設備進行總分類核算，在性質上類似于設置“原材料”科目核算庫存的各種材料。“庫存設備”應按每一設備名稱、型號、規格在開設的設備卡片中進行收發的明細分類核算。（一）設備采購的核算類似與庫存材料的日常核算，企業的庫存設備可以采用實際成本或計劃成本核算。如果設備采用實際成本進行日常收發核算，應設置“庫存設備”科目核算設備的采購成本并總括反映和考核設備采購、收、發、結存情況，另在“在途物資”科目下設置“在途設備”二級明細科目核算企業采用實際成本日常核算下貨款已付尚未驗收入庫的購入設備的采購成本。 （二）設備發出的核算

19、實際成本法下，設備發出交付安裝時，應根據設備出庫單將設備的實際成本自“庫存設備”科目的貸方轉入“開發成本”、“管理費用”、“銷售費用”、“委托加工物資”、“其他業務支出”等科目的借方。年終時，應對領用出庫的設備進行清查，凡不符合正式開始安裝條件的設備，應辦理假退庫手續，用紅字借記“開發成本”科目，貸記“庫存設備”科目；下年度開始時，再用藍字重作同樣的分錄，登記入賬。第四節 委托加工物資的核算 一、委托加工物資的計價 企業存放于外單位，委托其加工的材料物資稱作做委托加工物資。 企業委托其他單位加工的物資應按照實際成本入賬。一般來說，其實際成本包括：（一）加工中實際耗用物資的實際成本；（二）支付的

20、加工費用及往返運輸費；（三）支付的稅金，包括委托加工物資負擔的增值稅和消費稅。委托加工物資負擔的增值稅和消費稅，應區分不同的情況進行處理：加工物資應負擔的增值稅，凡屬加工物資用于應交增值稅項目并取得增值稅專用發票的一般納稅人，可將這部分增值稅作為進項稅額，不計入加工物資成本；凡屬加工物資用語非應納增值稅項目或免稅項目的，以及未取得增值稅專用發票的一般納稅人和小規模納稅人的加工物資，應將這部分增值稅計入加工物資的成本，不得抵扣。 二、委托加工物資的核算企業設置“委托加工物資”科目核算委托外單位加工的各種物資的實際成本。該科目應按加工合同、受托加工單位以及加工物資的品種等進行明細核算。本科目借方記

21、錄委托加工物資的實際成本，貸方記錄加工完畢入庫物資的實際成本和退回物資的實際成本，期末有借方余額，反映企業委托外單位加工尚未完成物資的實際成本。通常，委托加工物資的主要賬務處理如下： （一）發給外單位加工的物資，按實際成本，借記“委托加工物資”科目，貸記“原材料”、“開發產品”等科目；按計劃成本核算的，還應同時結轉材料成本差異，借記“委托加工物資”科目，貸記“材料成本差異”科目；實際成本小于計劃成本的差異，做相反的會計分錄。（二）支付加工費、運雜費等，借記“委托加工物資”科目，貸記“銀行存款”等科目；需要交納消費稅的委托加工物資，由受托方代收代交的消費稅，借記“委托加工物資”科目（收回后用于直

22、接銷售的）或“應交稅費應交消費稅”科目（收回后用于繼續加工的），貸記“應付賬款”、“銀行存款”等科目；支付增值稅的，計入應交增值稅的進項稅額，借記“應交稅費應交增值稅（進項稅額）”科目，貸記“銀行存款”科目。 （三）加工完成驗收入庫的物資和剩余的物資，按加工收回物資的實際成本和剩余物資的實際成本，借記“原材料”、“開發產品”等科目，貸記“委托加工物資”科目。采用計劃成本核算的，按計劃成本，借記“原材料”科目，按實際成本貸記“委托加工物資”本科目，實際成本與計劃成本或售價之間的差額，借記或貸記“材料成本差異”科目。 例4-11 第五節 包裝物及低值易耗品的核算一、包裝物和低值易耗品的內容在勞動資

23、料中，除了列作固定資產核算的以外，還有一部分使用期間較短、價值較小的工器具以及開發經營管理中使用的物品，包括工具、器具、儀器、管理用具、玻璃器皿、勞保用品、包裝容器等。為了便于核算和管理，在勞動資料中把這些物品和固定資產劃分開來，視同材料存貨，作為流動資產核算和管理。企業的包裝物一般按具體用途可以分為：（1）生產過程中用于包裝產品作為產品組成部分的包裝物；（2）隨同商品出售不單獨計價的包裝物；（3）隨同商品出售單獨計價的包裝物；（4）出租或出借給購買單位使用的包裝物。按照現行財務制度規定，各種一次性使用的包裝材料應作為原材料核算；用于儲存商品、材料而不對外出售的包裝物，其價值比較低，使用年限不

24、長的，應作為低值易耗品；計劃上單獨列作企業商品產品的自制包裝物應作為產成品核算。包裝物及低值易耗品的核算通常，低值易耗品按用途可以分為：（1）一般工具：一般用具是指生產中的常用工具，包括刀具、量具、安裝用具等。（2）專用工具：專用工具是指專用于制造某一特定產品或在一個特定工序上使用的工具，如專用模具。（3）替換設備：替換設備是指容易磨損或為生產特定產品的替換使用而需要的設備，如軋鋼用的鋼輥等。（4）管理用具：管理用具是指在管理上使用的各種用具，如辦公家具等。（5）勞保用品：勞保用品是指給職工發放的為保障安全生產的工作服、工作鞋和各種勞動保護用品。（6）其他：指不屬于以上各類的低值易耗品，如用于

25、儲存商品、材料而不對外出售的玻璃器皿。 一般來說，企業劃低值易耗品的標準為：凡使用期限不滿一年的勞動資料和開發經營用主要設備，以及單位價值在2000元以下、使用期限不超過兩年的非開發經營用設備，都劃歸為低值易耗品。為了在核算上區別于固定資產，實行規范管理，企業應編制“低值易耗品目錄”，規定列入低值易耗品核算的物品。二、包裝物及低值易耗品的核算第六節 周轉材料的核算一、周轉材料的內容開發企業如果自行組建施工隊伍進行開發項目工程施工的，除使用各種一次性消耗材料外，還要使用一些在施工中多次周轉仍保持其原有物質形態的材料，即通常所說的“工具性材料、材料型工具”。這些材料，一般可分為如下四類：1模板：指

26、澆制混凝土用的鋼、木或鋼木組合的模型板，以及配合模板使用的支撐材料和滑模材料。2擋板：指土方工程用的擋土板及支撐材料。3架料：指搭腳手架用的竹、木桿、跳板以及鋼腳手。4其他：如塔吊用的轉軌、枕木等。周轉材料的核算二、周轉材料的核算周轉材料主要有以下幾種主要的賬務處理：（一）企業購入、自制及委托外單位加工完成并已驗收入庫的周轉材料等，比照“原材料”科目進行處理。（二）企業應當根據具體情況對周轉材料采用一次轉銷法、分期攤銷法、分次攤銷法或者定額攤銷法四種主要方法: 1一次轉銷法，一般應限于易腐、易損的周轉材料，于領用時一次計入成本、費用。2分期攤銷法，按照周轉材料的預計使用期限分期攤入有關的成本、

27、費用。3分次攤銷法，根據周轉材料的預計使用次數攤入成本、費用。4定額攤銷法，根據實際完成的實物工作量和預算定額規定的周轉材料消耗定額，計算確認本期攤入成本、費用的金額。計算公式如下：周轉材料每月攤銷額=該月完成的實際工程量×單位工程量周轉材料消耗定額（三）領用、攤銷和退回周轉材料。會計部門根據倉庫交來“領料單”，將其成本自 “原材料”科目的貸方轉入“周轉材料”科目的借方。如果周轉材料在購入時即與其他材料分開核算的，則：1采用一次轉銷法的，領用時應按其賬面價值，借記“工程施工”等科目，貸記“周轉材料”科目。2采用其他攤銷法的，領用時應按其賬面價值，借記“周轉材料在用”科目，貸記“周轉材

28、料在庫”科目；攤銷時應按攤銷額，借記“開發成本”、“銷售費用”等科目，貸記“周轉材料攤銷”科目；退庫時應按其價值，借記“周轉材料在庫”科目，貸記“周轉材料在用”科目。（四）周轉材料報廢。1采用一次轉銷法的，應按報廢周轉材料的殘料收入價值，借記“原材料”等科目，貸記“開發成本”等科目。2采用其他攤銷法的，按應補提攤銷額，借記“開發成本”等科目，貸記“周轉材料攤銷”科目；按報廢周轉材料的殘料價值，借記“原材料”等科目，貸記“開發成本”等科目，同時按已提攤銷額，借記“周轉材料攤銷”科目，貸記“周轉材料在用”科目。（五）采用計劃成本進行周轉材料日常核算的，月末結轉領用周轉材料應分攤的成本差異，借記“開

29、發成本”、“銷售費用”等科目，貸記“材料成本差異”科目，實際成本小于計劃成本的差異做相反的會計分錄。第五章 固定資產和無形資產的核算第六章 投資性房地產的核算（簡單了解，見企業會計準則第號）第一節 投資性房地產的確認和初始計量一、投資性房地產的概念投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。主要包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權和已出租的建筑物。投資性房地產應當能夠單獨計量和出售。（一）屬于投資性房地產的項目1、已出租的土地使用權已出租的土地使用權，是指企業通過出讓或轉讓方式取得，并以經營租憑方式出租的土地使用權。企業計劃用于出租但尚未出租的土地使用

30、權，不屬于此類。2、持有并準備增值后轉讓的土地使用權持有并準備增值后轉讓的土地使用權，是指企業通過出讓或轉讓方式取得并準備增值后轉讓的土地使用權。但是，按照國家有關規定認定的閑置土地，不屬于持有并準備增值的土地，不屬于持有并準備增值的土地使用權。3、已出租的建筑物已出租的建筑物，是指企業擁有產權并以經營租賃方式出租的房屋等建筑物。企業計劃用于出租但尚未出租的建筑物，不屬于此類。企業將建筑物出租，按租賃協議向承租人提供的相關輔助服務在整個協方式中不重大的，如企業將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等輔助服務，應當將該建筑物確認為投資性房地產。（二）不屬于投資性房地產的項目1、自用房地產，即為生產

31、商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產，包括自用建筑物（固定資產）和自用土地使用權（無形資產）。2、作為存貨的房地產，通常指房地產開發企業在正常經營過程中銷售的或為銷售而正在開發的商品房和土地。某項房地產，部分用于賺取租金或資本增值，部分自用（即用于生產商品、提供勞務或經營管理）,能夠單獨計量并用于賺取租金或資本增值的部分，應當確認為投資性房地產；不能夠單獨計量或出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認為投資性房地產。該項房地產自用的部分，以及不能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應當確認為固定資產或無形資產。二、投資性房地產的確認和初始計量（一）投資性房地產的確認將某個

32、項目確認為投資性房地產，首先應當符合投資性房地產的概念，其次要同時滿足投資性房地產的兩個確認條件：1、與該投資性房地產相關的經濟利益很可能流入企業；2、該投資性房地產的成本能夠可靠地計量。（二）投資性房地產的初始計量投資性房地產應當按照成本進行初始計量。以下以外購、自行建造的投資性房地產的初始計量予以說明:1、外購的投資性房地產對于企業外購的房地產，只有在購入房地產的同時開始對外出租（自租賃期開始日起，下同）或用于資本增值，才能稱之為外購的投資性房地產。外購投資性房地產的成本，包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產的其他支出。2、自行建造的投資性房地產企業自行建造（或開發，下同）的房地產，

33、只有在自行建造或開發活動完成（即達到預定可使用狀態）的同時開始對外出租或用于資本增值，才能將自行建造的房地產確認為投資性房地產。自行建造投資性房地產的成本，由建造該項房地產達到預定可使用狀態前發生的必要支出構成。第二節 投資性房地產的后續計量投資性房地產的后續計量具有成本和公允價值兩種模式，通常應當采用成本模式計量，滿足特定條件時可以采用公允價值模式計量。但是同一企業只能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續計量，不得同時采用兩種計量模式。一、采用成本模式進行后續計量的投資性房地產企業通常應當采用成本模式對投資性房地產進行后續計量。采用成本模式進行后續計量的投資性房地產，應當遵循以下會計處理：

34、1、外購投資性房地產或自行建造的投資性房地產達到預定可使用狀態時，按照其實際成本，借記“投資性房地產”科目，貸記“銀行存款”、“在建工程”等科目。2、按照固定資產或無形資產的有關規定，按期（月）計提折舊或進行攤銷，借記“其他業務成本”等科目，貸記“投資性房地產累計折舊（攤銷）”科目。3、取得的租金收入，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業務收入”等科目。4、投資性房地產存在減值跡象的，應當適用資產減值的有關規定。經減值測試后確定發生減值的，應當計提減值準備，借記“資產減值損失”科目，貸記“投資性房地產減值準備”科目。二、采用公允價值模式進行后續計量的投資性房地產（一）采用公允價值模式的前提條件

35、企業只有存在確鑿證據表明投資性房產的公允價值能夠持續可靠取得才可采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量。企業一旦選擇采用公允價值計量模式，就應當對其所有投資性房地產均采用公允價值模式進行后續計量。采用公允價值模式進行后續計量的投資性房地產，應當同時滿足下列條件：1、投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場。所在地，通常是指投資性房地產所在的城市。對于大中型城市，應當為投資性房地產所在的城區。2、企業能夠從活躍的房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。同類或類似的房地產，對建筑物而言，是指所處地理位置和地理環境相同、性質相同、

36、結構類型相同或相近、新舊程度相同或相近、可使用狀況相同或相近的建筑物；對土地使用權而言，是指同一城區、同一位置區域、所處地理環境相同或相近、可使用狀況相同或相近的土地。（二）采用公允價值模式進行后續計量的會計處理采用公允價值模式進行后續計量的投資性房地產，應當遵循以下會計處理：1、外購投資性房地產或自行建造的投資性房地產達到預定可使用狀態時，按照其實際成本，借記“投資性房地產”（成本）科目，貸記“銀行存款”、“在建工程”等科目。2、不對投資性房地產計提折舊或攤銷。企業應當以資產負債表中投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。資產負債表中，投資性房

37、地產的公允價值高于原賬面價值的差額，借記“投資性房地產（公允價值變動）”科目，貸記“公允價值變動損益”科目；公允價值低原賬面價值的差額，做相反的會計分錄。3、取得的租金收入，借記“銀行存款”等科目，貸記“其它業務收入”等科目。三、投資性房地產后續計量模式的變更企業對對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。成本模式轉為公允價值模式的，應當作為會計政策變更處理，將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調整期初留存收益（未分配得潤）。企業變更投資性房地產計量模式時，應當按照計量模式變更日投資性房地產的公允價值，借記“投資性房地產（成本）”科目，按照已計提的折舊或攤銷，借記“投資性房地產累計

38、折舊（攤銷）”科目，原計提的減值準備，借記“投資性房地產減值準備”科目，按照原賬面余額，貸記“投資性房地產”科目，按照公允價值與其賬面價值之間差額，貸記或借記“利潤分配未分配利潤”、“盈余公積”等科目。已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。 第三節 投資性房地產的轉換和處置一、房地產的的轉換（一）房地產的轉換形式及轉換日房地產的轉換，實質上是因房地產用途發生改變而對房地產進行的重新分類。企業有確鑿證據表明房地產用途發生改變，且滿足下列條件之一的，應當將投資性房地產轉換為其他資產或者將其他資產轉換為投資性房地產：1投資性房地產開始自用。即將投資性房地產轉為自用房地

39、產。在此種情況下，轉換日為房地產達到自用狀態，企業開始將其用于生產商品、提供勞務或者經營管理的日期。2作為存貨的房地產改為出租。通常指房地產開發企業將其持有的開發產品以經營租賃的方式出租，存貨相應地轉換為投資性房地產。在此種情況下，轉換日為房產的租賃期開始日。租賃期開始日，是指承租人有權行使其使用租賃資產權利的日期。3自用建筑物或土地使用權停止自用改為出租。即企業將原本用于生產商品、提供勞務或者經營管理的房地產改用為出租，固定資產或土地使用權相應地轉換為投資性房地產。在此種情況下，轉換日為租賃期開始日。4自用土地使用權停止自用改用于資本增值。即企業將原本用于生產商品、提供勞務或者經營管理的土地

40、使用權改用于資本增值，將土地使用權相應地轉換為投資性房地產。在此種情況下，轉換日為自用土地使用權停止自用后，確定用于資本增值的日期。（二）房地產轉換的會計處理1、成本模式下的轉換（1）采用成本模式計量的投資性房地產轉為自用房地產企業將采用成本模式計量的投資性房地產轉為自用房地產時，應當按該項投資性房地產在轉換日的賬面余額、累計折舊、減值準備等，分別轉入“固定資產”、“累計折舊”、“固定資產減值準備”等科目。按其賬面余額，借記“固定資產”或“無形資產”科目，貸記“投資性房地產”科目；按已計提的折舊或攤銷，借記 “投資性房地產累計折舊（攤銷）”科目，貸記“累計折舊”或“累計攤銷”科目；原已計提的減

41、值準備，借記“投資性房地產減值準備”科目，貸記“固定資產減值準備”或“無形資產減值準備”科目。 （2）作為存貨的房地產轉換為采用成本模式計量的投資性房地產企業將作為存貨的房地產轉換為采用成本模式計量的投資性房地產時，應當按該項存貨在轉換日的賬面價值，借記“投資性房地產”科目；原已計提跌價準備的，借記“存貨跌價準備”科目，按其賬面余額，貸記“開發產品”等科目。（3）自用土地使用權或建筑物轉換為以成本模式計量的投資性房地產企業將自用土地使用權或建筑物轉換為以成本模式計量的投資性房地產時，應當按該項土地使用權或建筑物在轉換日的原價、累計折舊、減值準備等，分別轉入“投資性房地產”、“投資性房地產累計折

42、舊（攤銷）”、“投資性房地產減值準備”科目。按其賬面余額，借記“投資性房地產”科目，貸記“固定資產”或“無形資產”科目；按已計提的折舊或攤銷，借記“累計折舊”或“累計攤銷“科目，貸記”投資源共享性房地產累計折舊（攤銷）科目；原已計提減值準備的，借記“固定資產減值準備”或“無形資產減值準備”科目，貸記“投資性房地產減值準備”科目。 2、公允價值模式下的轉換（1）采用公允價值模式計量的投資性房地產轉為自用房地產企業將采用公允價值模式計量的投資性房地產轉換為自用房地產時，應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。轉換日，按該項投資性房地產的公允價值借

43、記“固定資產”或“無形資產”科目；按該項投資性房地產的成本，貸記“投資性房地產（成本）”科目，按該項投資性房地產的累計公允價值變動，貸記或借記“投資性房地產（公允價值變動）”科目，按其差額，貸記或借記“公允價值變動損益”科目。（2）作為存貨的房地產轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產企業將作為存貨的房地產轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產時，應當按該項房地產在轉換日的公允價值借記“投資性房地產（成本）”科目；原已計提跌價準備的，借記“存貨跌價準備”科目，按其賬面余額，貸記“開發產品”等科目。同時，轉換日的公允價值小于賬面價值的，按其差額，借記“公允價值變動損益”科目；轉換日的公允價值

44、大于賬面價值的，按其差額，貸記“資本公積其他資本公積”科目。待該項投資性房地產處置時，因轉換計入資本公積的部分應轉入當期的其他業務收入，借記“資本公積其他資本公積”科目，貸記“其他業務收入”科目。 （3）自用土地使用權或建筑物轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產企業將自用土地使用權或建筑物轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產時，應當按該項土地使用權或建筑物在轉換日的公允價值，借記“投資性房地產（成本）”科目，按其賬面余額，貸記“固定資產”或“無形資產”科目；按已計提的累計攤銷或累計折舊，借記“累計攤銷”或“累計折舊”科目，原已計提減值準備的，借記“無形資產減值準備”、“固定資產減值準備

45、”科目，同時轉換日的公允價值小于賬面價值的，按其差額，借記“公允價值變動損益”科目，；轉換日的公允價值大于賬面價值的，按其差額，貸記“資本公積其他資本公積”科目。待該項投資性房地產處置時，因轉換計入資本公積的部分應轉入當期的其他業務收入，借記“資本公積其他資本公積”科目，貸記“其他業務收入”科目。二、投資性房地產的處置當投資性房地產被處置，或者永久退出使用且預計不能從其處置中取得經濟利益時，應當終止確認該項投資性房地產。其中企業出售、轉讓、報廢投資性房地產或者發生投資性房地產毀損，應當將處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后的金額計入當期損益。將實際收到的處置收入計入其他業務收入，所處置投資性房地

46、產賬面價值計入其他業務成本。（一）成本模式計量的投資性房地產（二）公允價值模式計量的投資性房產第七章 開發產品成本的核算（重點）本章要點1、房地產開發企業開發產品成本的構成內容與成本核算對象2、房地產開發企業開發間接費用的歸集與分配 3、土地開發成本的歸集和結轉4、配套設施開發成本的歸集和結轉5、房屋開發成本的歸集和結轉6、代建工程開發成本的核算第一節 開發產品成本概述一、開發產品成本的分類為了加強開發產品成本的管理，降低開發過程耗費的活勞動和物化勞動，提高企業經濟效益，必須正確核算開發產品的成本，在各個開發環節控制各項費用支出。要核算開發產品的成本，必須明確開發產品成本的種類和內容。開發產品

47、成本是指房地產開發企業在開發產品開發過程中所發生的各項費用支出。 開發產品成本按其經濟用途，可分為如下四類：（一）土地開發成本：指房地產開發企業開發土地(即建設場地)所發生的各項費用支出。（二）房屋開發成本：指房地產開發企業開發各種房屋(包括商品房、出租房、代建房等)所發生的各項費用支出。（三）配套設施開發成本：指房地產開發企業開發能有償轉讓的大型配套設施及不能有償轉讓，不能直接計入開發產品成本的公共配套設施所發生的各項費用支出。（四）代建工程開發成本：指房地產開發企業接受委托單位的委托，代為開發除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所發生的各項費用支出。 二、開發產品成本的構成開發產品成本包括

48、以下六個成本項目：（一）土地征用及拆遷補償費或批租地價：是指因開發房地產而征用土地所發生的各項費用，包括征地費、安置費以及原有建筑物的拆遷補償費，或采用批租方式取得土地的批租地價。（二）前期工程費：是指土地、房屋開發前發生的規劃、設計、可行性研究以及水文地質勘察、測繪、場地平整等費用。（三）基礎設施費：是指土地、房屋開發過程中發生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環衛設施以及道路等基礎設施費用。（四）建筑安裝工程費：是指土地房屋開發項目在開發過程中按建筑安裝工程施工圖施工所發生的各項建筑安裝工程費和設備費。（五）配套設施費： 指在開發小區內發生，可計入土地、房屋開發成本的不能有

49、償轉讓的公共配套設施費用，如鍋爐房、水塔、居委會、派出所、幼兒園、托兒所、消防、自行車棚、公廁等設施支出。（六）開發間接費：是指房地產開發企業內部獨立核算單位及開發現場為開發房地產而發生的各項間接費用，包括現場管理機構人員工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費等。三、開發產品的成本核算對象 開發產品的成本核算對象，是指企業在進行成本核算時，為歸集和分配費用而確定的費用承擔者。合理確定成本核算對象，是正確組織開發產品成本核算的重要條件。一般來說，房地產開發企業應結合開發工程規模的大小、工期長短及結構類型等因素，確定成本核算的對象。第二節 開發間接費用的核算一、開發間接費用的構成

50、內容開發間接費用是指房地產開發企業內部獨立核算單位及開發現場管理機構，為開發產品而發生的各項間接費用，即在開發現場設置部門組織管理開發產品而發生的，以及不能直接計入各項開發產品成本的各項費用。由于這些費用往往是多項開發產品共同發生的，因而無法將它直接計入某項開發產品成本，而應將其先記入“開發間接費用”賬戶，然后按照適當分配標準，將其分配記入各項開發產品成本。為了組織開發間接費用的明細分類核算，分析各項費用增減變動的原因，進一步節約費用開支，開發間接費用應分設如下明細項目進行核算：（一）職工薪酬 （六）勞動保護費 （二）折舊費 （七）利息支出 （三）修理費 （八）其他費用 （四）辦公費 （五）水

51、電費 二、開發間接費用的歸集和分配（一）開發間接費用的歸集開發間接費用的歸集，是在“開發間接費用”賬戶中進行的。房地產開發企業發生的各項開發間接費用，應借記“開發間接費用”賬戶，貸記“應付職工薪酬”、“累計折舊”、“遞延資產”或“長期待攤費用”、“銀行存款”等科目。如果房地產開發企業不設置現場管理部門而由企業(即公司本部)定期或不定期地派人到開發現場組織開發活動，其所發生的間接費用，可記入企業的管理費用。 二、開發間接費用的分配每月終了，應對開發間接費用進行分配，按實際發生數計入有關開發產品的成本。開發間接費用的分配方法，企業可根據開發經營的特點自行確定。不論土地開發、房屋開發、配套設施和代建

52、工程，均應分配開發間接費用。為了簡化核算手續并防止重復分配，對應計入房屋等開發成本的自用土地和不能有償轉讓的配套設施的開發成本，均不分配開發間接費用。這部分開發產品應負擔的開發間接費用，可直接分配計入有關房屋開發成本。 按采用的分配標準不同，開發間接費用可按預算間接費比例法和直接費比例法進行分配。（1）預算間接費比例法。這種分配方法是將實際發生的開發間接費用，按各開發項目預算開發間接費用的比例進行分配的一種方法。其計算公式如下：分配率=本月實際發生的開發間接費用/本月各開發項目預算（計劃）開發間接費用總和某項開發項目應負擔的開發間接費用=該開發項目預算（計劃）開發間接費用*分配率采用這種分配方

53、法，要求開發企業有較為健全的開發成本預算。（2）直接費比例法。這種分配方法是將實際發生的開發間接費用，按各開發項目直接費用的比例進行分配的一種方法。其計算公式如下： 分配率=本月實際發生的開發間接費用/本月各開發項目直接費用總和 某開發項目應負擔的開發間接費用=該開發項目直接費用*分配率 第三節 土地開發成本的核算一、土地開發成本核算對象的確定和成本項目的設置 土地開發成本核算對象的確定 土地開發也稱建設場地開發，是指對土地和地下各種基礎設施進行開發建設，包括供水、供電、供熱、排水、排污等地下管線的鋪設以及地面道路的平整等。 企業在確定土地開發成本核算對象時，除了應遵照開發成本核算對象的一般原

54、則外，還應結合本企業土地開發項目的具體情況，以有利于成本費用的歸集和有利于土地開發成本的及時核算為原則來確定。 1對于一般的土地開發，可以每一獨立的開發項目即“地塊”作為成本核算對象。2對于開發面積較大，工期較長，分區域開發的土地，可以一定區域作為成本核算對象。 (二) 土地開發成本項目的設置企業開發的土地，因其設計要求不同，開發的層次、程度和內容都不相同，有的只是進行場地的清理平整，如原有建筑物、障礙物的拆除和土地的平整；有的除了場地平整外，還要進行地下各種管線的鋪設、地面道路的建設等。因此，就各個具體的土地開發項目來說，它的開發支出內容是不完全相同的。 一般來說，企業對土地開發成本的核算，

55、可設置如下幾個成本項目：(1)土地征用及拆遷補償費；(2)前期工程費；(3)基礎設施費；(4)開發間接費。 二、土地開發成本的劃分和歸集的原則（一）土地開發成本的歸集房地產開發企業開發的土地，按其經濟用途可將它分為如下兩種：一種是為了轉讓、出租而開發的商品性土地(也叫商品性建設場地)；另一種是為開發商品房、出租房等房屋而開發的自用土地。前者是企業的最終開發產品，其費用支出單獨構成土地的開發成本；而后者則是企業的中間開發產品，其費用支出應計入商品房、出租房等有關房屋開發成本。 企業對于兩種不同類型的建設場地的成本歸集，應采用不同的方法。1.企業開發商品性建設場地所發生的費用，直接記入“開發成本-

56、土地開發成本”明細賬的成本項目中。2.企業開發自用建設場地所發生的費用，能夠分清負擔對象的，直接記入該對象的“開發成本房屋開發成本”明細賬的成本項目中，不需單獨核算土地開發成本。3.企業開發自用建設場地所發生的費用，如果涉及兩個或兩個以上成本核算對象的，應先歸集其發生的費用，記入“開發成本土地開發成本”明細賬的成本項目中。待土地開發完成投入使用時，再按一定的標準將其分配計入有關房屋建筑物等開發產品成本。（二）土地開發成本的結轉 在“開發成本土地開發成本”賬戶核算的土地開發成本，應按月結賬。完工后結轉成本。對于已完工的土地開發項目的成本，應根據用途采用不同的方法加以結轉。1.企業為有償轉讓而開發

57、的商品性土地，開發完成后，將其實際成本轉入“開發產品”賬戶結轉時，借記“開發產品商品性土地”賬戶，貸記“開發成本土地開發成本”賬戶。2.企業自用的建設場地，應在開發完工投入使用時，將其實際成本結轉計入有關商品房、出租房等開發產品的成本中.結轉時，借記“開發成本房屋開發成本”賬戶，貸記“開發成本土地開發成本”賬戶。3.企業自用的建設場地，開發完成后近期暫不使用的，應將其實際成本先轉入“開發產品”賬戶，即借記“開發產品自用土地”賬戶，貸記“開發成本土地開發成本”賬戶。當企業再進行房屋開發建設時，再將其土地開發成本自“開發產品”賬戶轉入“開發成本”賬戶，即借記“開發成本房屋開發成本”賬戶，貸記“開發產品自用土地”賬戶。第四節 配套設施開發成本的核算一、配套設施的種類及其支出歸集的原則房地產開發企業開發的配套設