1、第五章第五章 物業管理的招標投標物業管理的招標投標第一節第一節 物業管理招標投標概述物業管理招標投標概述v一、物業管理招標投標的概念和必要性一、物業管理招標投標的概念和必要性v（一）物業管理招投標的概念（一）物業管理招投標的概念v物業管理招標物業管理招標v是指開發商或業主管理委員會，為即將竣是指開發商或業主管理委員會，為即將竣工使用或正在使用中的物業尋找物業管理工使用或正在使用中的物業尋找物業管理企業而制定出符合其管理服務要求和標準企業而制定出符合其管理服務要求和標準的招標文件，向社會公開招聘，并采取科的招標文件，向社會公開招聘，并采取科學方法進行分析和判斷，最終確定物業管學方法進行分析和判斷

2、，最終確定物業管理企業的全過程。理企業的全過程。2 2、物業管理投標、物業管理投標v 是指投標人在接到招標文件后，根據招標是指投標人在接到招標文件后，根據招標通知的要求編制投標文件，并將其遞交給通知的要求編制投標文件，并將其遞交給招標人的行為。招標人的行為。（二）物業管理招標投標的必要性（二）物業管理招標投標的必要性1 1、是發展社會主義市場經濟的需要；、是發展社會主義市場經濟的需要；2 2、是房地產管理體制改革的需要；、是房地產管理體制改革的需要；3 3、是提高物業管理水平，促進物業管理行為、是提高物業管理水平，促進物業管理行為發展的需要。發展的需要。v二、物業管理招標和投標的原則二、物業管

3、理招標和投標的原則v（一）物業管理招標原則（一）物業管理招標原則v1. 1. 公平原則；公平原則；v2. 2. 公正原則；公正原則；v3. 3. 合理原則。合理原則。v1.1.公平原則公平原則v所謂公平原則是指在招標中向所有物業管所謂公平原則是指在招標中向所有物業管理企業提出的投標條件都必須是一致的，理企業提出的投標條件都必須是一致的，也就是說讓所有參加投標者都能在相同基也就是說讓所有參加投標者都能在相同基礎上進行投標。礎上進行投標。v例如：根據住宅小區（大廈樓宇）要求，例如：根據住宅小區（大廈樓宇）要求，需要資質等級在三級以上的物業管理企業需要資質等級在三級以上的物業管理企業來參加投標競爭，

4、那么就不可以隨便拒絕來參加投標競爭，那么就不可以隨便拒絕任何一家具有三級資質證書的物業管理企任何一家具有三級資質證書的物業管理企業來投標，同時也不能允許任何一個低于業來投標，同時也不能允許任何一個低于三級資質等級的物業管理企業前來投標競三級資質等級的物業管理企業前來投標競爭。要做到公平，在招標過程中就要注意爭。要做到公平，在招標過程中就要注意以下幾點：以下幾點： 應采用統一的招標方式。應采用統一的招標方式。（2 2）在招標文件中所規定的內容對所有的投）在招標文件中所規定的內容對所有的投標者要求都要一致，即做到標者要求都要一致，即做到“一視同仁一視同仁”。“一視同仁一視同仁”具體說包括兩層含義：

5、具體說包括兩層含義： 其一實行公開招標的招標文件必須要在同其一實行公開招標的招標文件必須要在同一時間、同一地點公開發售，并且在發售一時間、同一地點公開發售，并且在發售之前的招標通告中要予以說明。之前的招標通告中要予以說明。 其二招標文件中的所有條件和要求都應該其二招標文件中的所有條件和要求都應該是一致的。例如，對投標單位要進行資格是一致的。例如，對投標單位要進行資格審查，那么就意味著所有前來投標的單位審查，那么就意味著所有前來投標的單位都要接受資格審查；對投標單位需交投標都要接受資格審查；對投標單位需交投標保證書，那么就意味著所有前來投標的單保證書，那么就意味著所有前來投標的單位都要交投標保證

6、書。位都要交投標保證書。v（3 3）招標者對招標文件中的有關問題的解）招標者對招標文件中的有關問題的解釋說明應在同一時間，針對所有投標者公釋說明應在同一時間，針對所有投標者公開進行。例如應在同一時間組織所有投標開進行。例如應在同一時間組織所有投標者對招標物業進行實地考察。另外，招標者對招標物業進行實地考察。另外，招標單位可在投標者購買招標文件后安排一次單位可在投標者購買招標文件后安排一次投標者會議，又叫標前會議，目的就是公投標者會議，又叫標前會議，目的就是公開澄清投標者提出的各類問題。開澄清投標者提出的各類問題。v2.2.公正原則公正原則v所謂公正原則是指在所有投標者起點公平所謂公正原則是指在

7、所有投標者起點公平的基礎上，還要在整個評標過程中，對所的基礎上，還要在整個評標過程中，對所使用的準則應具有一貫性、普遍性。使用的準則應具有一貫性、普遍性。v一貫性是指招標者在實施評標過程中所采一貫性是指招標者在實施評標過程中所采用的評判標準則應與招標單位預先在招標用的評判標準則應與招標單位預先在招標文件中所注明的評判準則相一致。也就是文件中所注明的評判準則相一致。也就是說在招標前后，其評定的準則和標準必須說在招標前后，其評定的準則和標準必須是一致的、公開的。是一致的、公開的。 v例如：例如：招標單位在招標文件中已注明招標單位在招標文件中已注明對投標者資格要進行審查的準則行為，根對投標者資格要進

8、行審查的準則行為，根據已知的得分標準，取最低得分以上的投據已知的得分標準，取最低得分以上的投標者進行正式投標。標者進行正式投標。v根據該準則進行評審后，在設定最低分以根據該準則進行評審后，在設定最低分以上的投標人共有上的投標人共有1212位，這時該招標單位考位，這時該招標單位考慮到合格的投標者數量過多，會增加工作慮到合格的投標者數量過多，會增加工作量的，為了減輕招標工作量，招標人私下量的，為了減輕招標工作量，招標人私下將評定準則修改為取最高分的前將評定準則修改為取最高分的前6 6位投標人位投標人參加正式投標。這樣就導致其余參加正式投標。這樣就導致其余6 6位本來可位本來可以取得投標資格的單位被

9、淘汰，這就說明以取得投標資格的單位被淘汰，這就說明在這次招標過程中違反了一貫性的原則。在這次招標過程中違反了一貫性的原則。v普遍性是指用于評標的準則應該是具有普普遍性是指用于評標的準則應該是具有普遍性的，即能夠客觀地衡量所有的投標書。遍性的，即能夠客觀地衡量所有的投標書。這就要求評標委員會所采用的評定準則應這就要求評標委員會所采用的評定準則應具有很強的綜合性和客觀性。具有很強的綜合性和客觀性。v3.3.合理原則合理原則v所謂合理原則是指招標單位確定的標底和所謂合理原則是指招標單位確定的標底和要求必須是合理的，即不能接受低于正常要求必須是合理的，即不能接受低于正常的管理服務成本的標價，也不能脫離

10、市場的管理服務成本的標價，也不能脫離市場實際情況，提出不切實際的管理服務要求。實際情況，提出不切實際的管理服務要求。v了貫徹合理原則，避免上述不合理的現象了貫徹合理原則，避免上述不合理的現象的發生，招標人應該在招標文件中按照國的發生，招標人應該在招標文件中按照國際慣例，申明際慣例，申明“業主不約束自己接受最低業主不約束自己接受最低標價標價”這一條，其含義是開標后開發商或這一條，其含義是開標后開發商或業主有權選擇任何價格的投標書。有了這業主有權選擇任何價格的投標書。有了這樣的申明，對開發商或業主而言，便可選樣的申明，對開發商或業主而言，便可選擇管理費標價合理且資信條件較為可靠的擇管理費標價合理且

11、資信條件較為可靠的物業管理企業。物業管理企業。v總之，只有貫徹公平、公正、合理的原則，總之，只有貫徹公平、公正、合理的原則，才能搞好物業管理的招標工作，也才能真才能搞好物業管理的招標工作，也才能真正地遵循公平競爭、優勝劣汰的市場經濟正地遵循公平競爭、優勝劣汰的市場經濟規律，這也是物業管理招標的根本宗旨。規律，這也是物業管理招標的根本宗旨。v（二）物業管理投標的原則（二）物業管理投標的原則v物業管理投標應貫徹的原則就是真實性和物業管理投標應貫徹的原則就是真實性和合理競爭原則。合理競爭原則。v1.1.真實性原則真實性原則v所謂真實性原則是指投標人在其投標書中所謂真實性原則是指投標人在其投標書中所闡

12、述的所有內容均是真實反映了投標人所闡述的所有內容均是真實反映了投標人的投標意愿、經營能力和技術水平，投標的投標意愿、經營能力和技術水平，投標人應對其標書的內容做到人應對其標書的內容做到“言出必行言出必行”。v2.2.合理競爭原則合理競爭原則v所謂合理競爭是指投標人憑借自身的經營所謂合理競爭是指投標人憑借自身的經營實力、管理水平和服務質量，通過良性競實力、管理水平和服務質量，通過良性競爭優勝劣汰而取勝。爭優勝劣汰而取勝。v三、物業管理招標投標的組織機構的設置三、物業管理招標投標的組織機構的設置v（一）物業管理招標的組織機構的設置（一）物業管理招標的組織機構的設置v根據國際慣例，任何一項招標都有要

13、有一根據國際慣例，任何一項招標都有要有一個專門的招標機構，并由該機構全權負責個專門的招標機構，并由該機構全權負責整個招標活動。物業管理的招標也不能例整個招標活動。物業管理的招標也不能例外，必須要成立一個專門的招標機構。外，必須要成立一個專門的招標機構。 招標機構的主要職責：招標機構的主要職責：v擬定招標章程和招標文件擬定招標章程和招標文件; ;組織投標、開標、組織投標、開標、評標和定標評標和定標; ;組織簽訂合同。可見招標機構組織簽訂合同。可見招標機構一旦成立，其職責將貫穿整個招標投標過一旦成立，其職責將貫穿整個招標投標過程。程。 招標機構的設立有兩種途徑：招標機構的設立有兩種途徑：一是招標人

14、自行組織成立的招標機構；一是招標人自行組織成立的招標機構；二是招標人委托招標代理機構招標。二是招標人委托招標代理機構招標。v1.1.自行組織成立的招標機構自行組織成立的招標機構v招標單位可以根據物業管理項目招標主體招標單位可以根據物業管理項目招標主體的不同，又把它劃分為開發商自行招標和的不同，又把它劃分為開發商自行招標和小業主自行招標二種。小業主自行招標二種。v1.1.自行組織成立的招標機構自行組織成立的招標機構v招標單位可以根據物業管理項目招標主體招標單位可以根據物業管理項目招標主體的不同，又把它劃分為開發商自行招標和的不同，又把它劃分為開發商自行招標和小業主自行招標二種。小業主自行招標二種

15、。v（1 1）開發商自行招標）開發商自行招標v所謂開發商自行招標是指開發商通過在其所謂開發商自行招標是指開發商通過在其所在單位的董事會下設立臨時性專門招標所在單位的董事會下設立臨時性專門招標委員會或招標小組進行招標。委員會或招標小組進行招標。v（2 2）小業主自行招標）小業主自行招標v所謂小業主是指相對于大業主（即開發商）所謂小業主是指相對于大業主（即開發商）而言的住戶及租戶。通常情況下是由業主而言的住戶及租戶。通常情況下是由業主委員會來代表小業主組織招標。委員會來代表小業主組織招標。v2.2.委托招標代理機構的招標委托招標代理機構的招標v所謂招標代理機構是指專門從事招標代理所謂招標代理機構是

16、指專門從事招標代理業務的社會上的中介組織。與非常設性招業務的社會上的中介組織。與非常設性招標機構最大的區別在于：招標代理機構是標機構最大的區別在于：招標代理機構是經營性的法人組織，并不是招標活動的最經營性的法人組織，并不是招標活動的最高權力機構。高權力機構。v（三）物業管理投標的組織機構（三）物業管理投標的組織機構v與物業管理投標活動密切相關的有開發部、與物業管理投標活動密切相關的有開發部、財務部、工程部三個部門，它們的具體職財務部、工程部三個部門，它們的具體職能分別如下：能分別如下：v1.1.開發部開發部v開發部的主要職責就是確定目標，選擇物開發部的主要職責就是確定目標，選擇物業，進行投標，

17、參加市場競爭。開發部是業，進行投標，參加市場競爭。開發部是物業管理投標工作的核心。物業管理投標工作的核心。v2.2.財務部財務部v財務部的主要職責就是負責財務計劃，經財務部的主要職責就是負責財務計劃，經濟核算和各類收費工作。濟核算和各類收費工作。v3.3.工程部工程部v工程部主要職責就是負責工程預算，房屋工程部主要職責就是負責工程預算，房屋及設備、公共設施的管理、維修和保養，及設備、公共設施的管理、維修和保養，同時還得負責工程技術方面的咨詢和研究同時還得負責工程技術方面的咨詢和研究工作。工作。v在物業管理的投標過程中，開發部始終擔在物業管理的投標過程中，開發部始終擔任著重要的角色。任著重要的角

18、色。第二節第二節 物業管理招標的程序與物業管理招標的程序與 招標文件的編制招標文件的編制v一、物業管理招標的范圍、方式一、物業管理招標的范圍、方式v（一）物業管理招標的范圍（一）物業管理招標的范圍v根據我國現有的法律規定和精神，判斷某根據我國現有的法律規定和精神，判斷某項目是否應該實行招標有三個原則：項目是否應該實行招標有三個原則：v1.1.根據根據“是否與社會公眾利益密切相關是否與社會公眾利益密切相關”的原則的原則v如大型的基礎設施（機場、火車站、地鐵如大型的基礎設施（機場、火車站、地鐵等）和一些公用物業（如圖書館等），其等）和一些公用物業（如圖書館等），其物業管理都應實行招標。物業管理都應

19、實行招標。v2.2.根據根據“是否關系到國家利益是否關系到國家利益”的原則的原則v除了大型的基礎設施和公用物業外，其他除了大型的基礎設施和公用物業外，其他使用固有資金投資或國家融資建造的公用使用固有資金投資或國家融資建造的公用物業，其物業管理也應實行招標。物業，其物業管理也應實行招標。v3.3.根據根據“是否涉及國家安全或軍事機密是否涉及國家安全或軍事機密”的原則的原則v那些由國家投資興建的用作軍事和行政用那些由國家投資興建的用作軍事和行政用途的物業，就不適合采用公平開招標形式，途的物業，就不適合采用公平開招標形式，如國家政府部門和機要部門的辦公大樓等。如國家政府部門和機要部門的辦公大樓等。事

20、實上這類物業都有國家指定專門的單位事實上這類物業都有國家指定專門的單位對其進行物業維護和管理。對其進行物業維護和管理。v（二）物業管理招標的方式（二）物業管理招標的方式v現行國際市場上通用的物業管理招標方式現行國際市場上通用的物業管理招標方式可分為三種：公開招標、邀請招標和議標可分為三種：公開招標、邀請招標和議標（協商招標）。（協商招標）。v1.1.公開招標公開招標v公開招標是指招標人（業主或開發商）通公開招標是指招標人（業主或開發商）通過報紙、電視及其他新聞渠道公開發布招過報紙、電視及其他新聞渠道公開發布招標通知，邀請所有愿意參加投標的物業管標通知，邀請所有愿意參加投標的物業管理企業參加投標

21、的招標方式。理企業參加投標的招標方式。v公開招標的最大特點是：招標人以招標公公開招標的最大特點是：招標人以招標公開的方式邀請不特定的法人或者其他人組開的方式邀請不特定的法人或者其他人組織投標。公開招標是國際上最常見的招標織投標。公開招標是國際上最常見的招標方式。方式。v其優點是能最大限度地體現招標的公平、其優點是能最大限度地體現招標的公平、公正、合理的原則。公正、合理的原則。v但是，公開招標這種方式也有招標時間長但是，公開招標這種方式也有招標時間長和招標成本高等不足之處。和招標成本高等不足之處。v2.2.邀請招標邀請招標v所謂邀請招標是指不公開刊登招標廣告，所謂邀請招標是指不公開刊登招標廣告，

22、而是直接邀請幾個單位投標的招標方式。而是直接邀請幾個單位投標的招標方式。它的特點是以投標邀請書的方式邀請特定它的特點是以投標邀請書的方式邀請特定的法人或者其他組織投標。的法人或者其他組織投標。v邀請招標的優點：能節省招標時間和降低邀請招標的優點：能節省招標時間和降低招標成本。招標成本。v缺點：也有一定的不足，就是容易產生投缺點：也有一定的不足，就是容易產生投標人之間的不合理的競爭，容易造成招標標人之間的不合理的競爭，容易造成招標人和投標人之間的舞弊現象，也會產生歧人和投標人之間的舞弊現象，也會產生歧視一些投標人的現象等。視一些投標人的現象等。v3.3.議標議標v議標又叫談判招標，是開發商或業主

23、不必議標又叫談判招標，是開發商或業主不必公開發布招標公告，而是選擇其認為有能公開發布招標公告，而是選擇其認為有能力承擔或能獲取該項業務的物業管理企業，力承擔或能獲取該項業務的物業管理企業，邀請其投標，然后通過平等協商，最終達邀請其投標，然后通過平等協商，最終達成協議。議標實質上是更小范圍的邀請招成協議。議標實質上是更小范圍的邀請招標。標。v議標的最大特點在于招標人與投標人之間議標的最大特點在于招標人與投標人之間可以相互協商，投標人通過不斷地修改標可以相互協商，投標人通過不斷地修改標價來與招標人取得一致。價來與招標人取得一致。v議標的優點是即節省了時間和招標成本，議標的優點是即節省了時間和招標成

24、本，又可以獲取有競爭力的標價。但它也有不又可以獲取有競爭力的標價。但它也有不足的地方，那就是容易產生不合理的競爭。足的地方，那就是容易產生不合理的競爭。v二、物業管理招標的程序二、物業管理招標的程序v按時間的先后順序將整個招標程序劃分為按時間的先后順序將整個招標程序劃分為三個階段：三個階段：1 1、招標的準備階段、招標的準備階段2 2、招標的實施階段、招標的實施階段3 3、招標的結束階段、招標的結束階段v（一）招標的準備階段（一）招標的準備階段v所謂招標的準備階段是指從開發商或業主所謂招標的準備階段是指從開發商或業主決定進行物業管理的招標到正式對外招標決定進行物業管理的招標到正式對外招標（即發

25、布招標公告）之前的這一階段所做（即發布招標公告）之前的這一階段所做的一系列準備工作。的一系列準備工作。v根據國際慣例，這一階段的主要工作有三根據國際慣例，這一階段的主要工作有三個方面：個方面： 1.1.成立招標機構成立招標機構v2.2.編制招標文件編制招標文件v3.3.制定標底制定標底v如何制定一個合理的標底，必須要遵循以如何制定一個合理的標底，必須要遵循以下二條：下二條：v以準確的工作量計算為前提。以準確的工作量計算為前提。v以先進的物業管理方案為基礎。以先進的物業管理方案為基礎。v（二）招標的實施階段（二）招標的實施階段v所謂招標的實施階段是指整個招標過程的所謂招標的實施階段是指整個招標過

26、程的實質性階段。實質性階段。v招標的實施階段主要包括以下幾個具體步招標的實施階段主要包括以下幾個具體步驟：發布招標公告或投標邀請書；組織資驟：發布招標公告或投標邀請書；組織資格預審；召開標前會議；開標、評標和定格預審；召開標前會議；開標、評標和定標。標。v1.1.發布招標公告或投標邀請書發布招標公告或投標邀請書v（1 1）發布招標公告的渠道。）發布招標公告的渠道。v（2 2）發布招標公告的時間安排。按照國際）發布招標公告的時間安排。按照國際慣例，從招標公告發布之日算起，應讓投慣例，從招標公告發布之日算起，應讓投標人至少有標人至少有4545天（通常有天（通常有60609090天）時間天）時間來準

27、備投標和遞交標書。來準備投標和遞交標書。v（3 3）招標公告的內容。）招標公告的內容。v招標公告應以簡短、明了和完整為渠道。招標公告應以簡短、明了和完整為渠道。v通常情況下，招標公告應包括以下內容：通常情況下，招標公告應包括以下內容：招標單位（業主或開發商）的名稱；招標單位（業主或開發商）的名稱；招標項目的名稱；項目地點；招標項目的名稱；項目地點；項目資金來源；招標目的；項目資金來源；招標目的；項目要求概述（性質、規格及管理要求）；項目要求概述（性質、規格及管理要求）；v購買招標文件的時間、地點和價格；購買招標文件的時間、地點和價格；v接受標書的最后日期和地點；接受標書的最后日期和地點；v開標

28、日期、時間和地點；開標日期、時間和地點；v規定資格評審的標準及提供資格評審文件規定資格評審的標準及提供資格評審文件的日期、份數和使用語言；的日期、份數和使用語言；v規定投標保證金的數額；規定投標保證金的數額；v招標單位的地址、聯系電話等。招標單位的地址、聯系電話等。v2.2.組織資格審查組織資格審查v資格審查分三步進行：其一招標單位發出資格審查分三步進行：其一招標單位發出資格評審通告或叫資格評審邀請書。其二資格評審通告或叫資格評審邀請書。其二招標單位出售資格評審文件。其三組織評招標單位出售資格評審文件。其三組織評審。資格預審申請書的開啟不必公開進行，審。資格預審申請書的開啟不必公開進行，開啟后

29、由招標機構組織專家進行評審。開啟后由招標機構組織專家進行評審。v3.3.召開標前會議召開標前會議v召開標前會議的目的是為了澄清投標人提召開標前會議的目的是為了澄清投標人提出的各類問題。標前會議通常是在招標人出的各類問題。標前會議通常是在招標人所在地召開，在這個會議上招標人可以宣所在地召開，在這個會議上招標人可以宣布開標日期。布開標日期。v4.4.開標、評標的定標開標、評標的定標v在指定的時間和地點當眾開標，公開宣讀在指定的時間和地點當眾開標，公開宣讀各物業管理企業的標的，然后交由專家組各物業管理企業的標的，然后交由專家組評審。評審。v（三）招標結束階段（三）招標結束階段v這一階段的特點是招標人

30、與投標人由一對這一階段的特點是招標人與投標人由一對多的選拔和被選拔關系轉移到一對一的合多的選拔和被選拔關系轉移到一對一的合同關系。這一階段的具體內容包括合同的同關系。這一階段的具體內容包括合同的簽訂與履行以及資料的整理與歸檔。簽訂與履行以及資料的整理與歸檔。v三、物業管理的招標文件三、物業管理的招標文件v（一）物業管理招標文件的概念（一）物業管理招標文件的概念v物業管理招標文件是指物業管理招標人向物業管理招標文件是指物業管理招標人向投標人提供的指導投標工作的規范性文件，投標人提供的指導投標工作的規范性文件，是投標單位編制標書，進行投標，招標單是投標單位編制標書，進行投標，招標單位評標、定標、簽

31、訂物業管理委托合同的位評標、定標、簽訂物業管理委托合同的共同基礎。共同基礎。v（二）物業管理招標文件的構成（二）物業管理招標文件的構成v我國對招標文件的格式尚未統一，但在一我國對招標文件的格式尚未統一，但在一般情況下應包括以下幾部分內容：般情況下應包括以下幾部分內容：v1.1.招標書招標書v其主要內容包括：（其主要內容包括：（1 1）物業概況介紹主要）物業概況介紹主要介紹。物業的性質、面積、區位、物業的介紹。物業的性質、面積、區位、物業的使用時間及壽命；建筑物的建筑結構和建使用時間及壽命；建筑物的建筑結構和建筑材料的選用；設備設施的種類與安裝情筑材料的選用；設備設施的種類與安裝情況；周邊環境和

32、配套設施的建設情況等。況；周邊環境和配套設施的建設情況等。（2 2）物業的規劃設計圖紙。）物業的規劃設計圖紙。（3 3）物業管理的范圍。如建筑區域、服務內）物業管理的范圍。如建筑區域、服務內容的范圍界定。容的范圍界定。（4 4）物業管理模式。如全權委托、部分委托）物業管理模式。如全權委托、部分委托等等（5 5）維修基金的收繳與使用管理。）維修基金的收繳與使用管理。v（6 6）經營管理的質量標準。）經營管理的質量標準。v（7 7）考核標準與獎懲辦法。）考核標準與獎懲辦法。v（8 8）標前會議及現場勘察、答疑時間。）標前會議及現場勘察、答疑時間。v（9 9）評標、定標的標準。如標價合理、管）評標、

33、定標的標準。如標價合理、管理技術水平高、經驗豐富、資信良好等，理技術水平高、經驗豐富、資信良好等，并應盡可能明確、具體。并應盡可能明確、具體。v2.2.招標單位對管理服務的具體要求和初步招標單位對管理服務的具體要求和初步設想設想v這部分包括：本物業區域的管理服務檔次這部分包括：本物業區域的管理服務檔次級別、管理服務人員數量的控制、管理特級別、管理服務人員數量的控制、管理特色等。色等。v3.3.投標須知投標須知v其主要內容有：其主要內容有：v（1 1）投標企業的條件或資格；）投標企業的條件或資格；v（2 2）填寫投標書的有關規定；）填寫投標書的有關規定；v（3 3）投標單位對招標文件中有關內容提

34、出）投標單位對招標文件中有關內容提出建設的方式；建設的方式；v（4 4）遞送投標書的要求。如：投標書所使）遞送投標書的要求。如：投標書所使用的語言、份數、投標截止日期、傳送方用的語言、份數、投標截止日期、傳送方式與地址、密封要求及必要的證明文件等；式與地址、密封要求及必要的證明文件等；（5 5）投標、開標、評標、定標的時間和地點；）投標、開標、評標、定標的時間和地點； （6 6）招標單位的權利。如：補充、修改招）招標單位的權利。如：補充、修改招標文件，特殊情況下可能推遲投標或開標標文件，特殊情況下可能推遲投標或開標日期等；日期等； （7 7）招標單位）招標單位“不約束自己選擇最低標價不約束自己

35、選擇最低標價”的申明；的申明；（8 8）投標單位出具投標保證收和履約保證書）投標單位出具投標保證收和履約保證書的要求。投標保證書應與投標書一起提交，的要求。投標保證書應與投標書一起提交，其投標保證金金額可為投標年度管理費總其投標保證金金額可為投標年度管理費總額的額的5%5%。中標者可將其轉換為履約保證金，。中標者可將其轉換為履約保證金，未中標者應予以退還；未中標者應予以退還； v（9 9）投標文件保密的要求。投標文件具有）投標文件保密的要求。投標文件具有保密性質，投標單位不得泄密，以免串通、保密性質，投標單位不得泄密，以免串通、轉標、抬高投標價格；轉標、抬高投標價格；v（1010）關于合同格式

36、和條件的說明。便于）關于合同格式和條件的說明。便于投標單位明確自己中標后將要承擔的責任、投標單位明確自己中標后將要承擔的責任、義務和可以享受的權利；義務和可以享受的權利； v（1111）招標單位對于未中標單位義務的說）招標單位對于未中標單位義務的說明。如：是否退還未中標單位的投標書等；明。如：是否退還未中標單位的投標書等；v（1212）招標單位的名稱和聯系人、聯系方）招標單位的名稱和聯系人、聯系方式式等；等；v（1313）其他需要說明或約定的事項。）其他需要說明或約定的事項。v如：對物業管理委托的期限，招標單位可如：對物業管理委托的期限，招標單位可以提供的其他條件等。以提供的其他條件等。第三節

37、第三節 物業管理投標物業管理投標v一、投標實施的步驟一、投標實施的步驟v投標實施步驟分為：購買招標文件；考察投標實施步驟分為：購買招標文件；考察物業現場；制訂管理服務方法及測算工作物業現場；制訂管理服務方法及測算工作量；擬定資金計劃；標價試算；調整標價；量；擬定資金計劃；標價試算；調整標價；編制標書；封送標書、保函。編制標書；封送標書、保函。v（一）購買閱讀招標文件（一）購買閱讀招標文件v在閱讀招標文件時主要看一下文件中有沒在閱讀招標文件時主要看一下文件中有沒有不清晰的內容，同時要注意文件中的各有不清晰的內容，同時要注意文件中的各項規定，如開標時間、定標時間、投標保項規定，如開標時間、定標時間

38、、投標保證書等，尤其是圖紙、設計說明書和管理證書等，尤其是圖紙、設計說明書和管理服務要求、規范等。服務要求、規范等。v（二）考察物業現場（二）考察物業現場v在考察現場的過程中，招標單位對投標單在考察現場的過程中，招標單位對投標單位所提出的問題必須給予口頭回答，但是，位所提出的問題必須給予口頭回答，但是，這種回答并不具有法律效力。這種回答并不具有法律效力。v在考察物業現場時，投標單位主要就下面在考察物業現場時，投標單位主要就下面四個方面問題進行細致了解：四個方面問題進行細致了解：v1.1.物業管理企業是在前期介入物業管理企業是在前期介入v2.2.若物業已經竣工若物業已經竣工v若物業已經竣工，則物

39、業管理企業應按以若物業已經竣工，則物業管理企業應按以下標準視察項目：下標準視察項目：v（1 1）工程項目施工是否符合合同規定與設）工程項目施工是否符合合同規定與設計圖紙要求；計圖紙要求；v（2 2）技術應檢驗達到國家規定的質量標準，）技術應檢驗達到國家規定的質量標準，能滿足使用要求；能滿足使用要求；v（3 3）竣工工程達到窗明、地凈、水通、電）竣工工程達到窗明、地凈、水通、電亮及采暖通風設備運轉正常；亮及采暖通風設備運轉正常；v（4 4）設備調試、試運轉達到設計要求；）設備調試、試運轉達到設計要求；v（5 5）確保外在質量無重大問題；）確保外在質量無重大問題；v（6 6）周圍公用設施分布情況。

40、）周圍公用設施分布情況。v3.3.主要業主情況主要業主情況v包括業主的收入層次、主要服務要求與所包括業主的收入層次、主要服務要求與所需的特殊服務等。需的特殊服務等。v4.4.當地的氣候、地質、地理條件當地的氣候、地質、地理條件v因為這些條件與接管后的服務密切相關。因為這些條件與接管后的服務密切相關。我國南北、東西跨度較大，所以在以上這我國南北、東西跨度較大，所以在以上這幾方面都有較大的差異，從而就決定物業幾方面都有較大的差異，從而就決定物業管理企業具體服務內容上也會有很大的差管理企業具體服務內容上也會有很大的差異，只有當物業管理企業掌握這些差異的異，只有當物業管理企業掌握這些差異的話，才能在管

41、理服務過程中有的放矢，事話，才能在管理服務過程中有的放矢，事半功倍。半功倍。v（三）制定管理服務方法及測算工作量（三）制定管理服務方法及測算工作量v通常物業管理企業可以根據招標文件中的通常物業管理企業可以根據招標文件中的情況介紹和管理服務的范圍、要求、詳細情況介紹和管理服務的范圍、要求、詳細列出完成所有管理服務任務的方法及工作列出完成所有管理服務任務的方法及工作量。投標的物業管理企業應根據所接管物量。投標的物業管理企業應根據所接管物業的使用性質的不同而制訂，因為不同性業的使用性質的不同而制訂，因為不同性質的物業管理服務的范圍、標準、要求重質的物業管理服務的范圍、標準、要求重點等都是不同的。點等

42、都是不同的。v（四）制定資金計劃（四）制定資金計劃v資金計劃必須在確定了管理服務內容及工資金計劃必須在確定了管理服務內容及工作量的基礎上制定。制定資金計劃的目的作量的基礎上制定。制定資金計劃的目的主要有二個：一是復核投標可行性研究結主要有二個：一是復核投標可行性研究結果；二是做好投標階段向開發商或業主作果；二是做好投標階段向開發商或業主作承包答辯的準備。通常物業管理企業經營承包答辯的準備。通常物業管理企業經營中主要的現金流入和流出項目為：中主要的現金流入和流出項目為：v1.1.標書規定的付款項、保證金等；標書規定的付款項、保證金等；v2.2.接管期間的費用支出；接管期間的費用支出；v3.3.接

43、管期間的收入；接管期間的收入；v4.4.其他資金來源等。其他資金來源等。v（五）標價試算（五）標價試算v把以上工作完成后，投標單位就可進行標把以上工作完成后，投標單位就可進行標價試算。在試算前，投標者應確保做到以價試算。在試算前，投標者應確保做到以下幾點：下幾點：v1.1.明確領會了招標條件中的各項服務要求、明確領會了招標條件中的各項服務要求、經濟條件；經濟條件；v2.2.計算或復核過的服務工作量；計算或復核過的服務工作量；v3.3.掌握了物業現場基礎信息；掌握了物業現場基礎信息；v4.4.掌握了標價計算所需的各種單價、費率掌握了標價計算所需的各種單價、費率和費用；和費用；v5.5.擁有分析所

44、需的、適合當地條件的經驗擁有分析所需的、適合當地條件的經驗數據。數據。v（六）編制標書（六）編制標書v投標人在做出投標報價決策之后，就應按照招標投標人在做出投標報價決策之后，就應按照招標文件的要求正確編制標書，即投標人須知中規定文件的要求正確編制標書，即投標人須知中規定的投標人必須提交的全部文件的投標人必須提交的全部文件 v（七）封送標書（七）封送標書v投標文件全部編制好以后，投標人就可派專人或投標文件全部編制好以后，投標人就可派專人或通過郵寄將標書送給招標單位。通過郵寄將標書送給招標單位。v二、物業管理投標書的編寫二、物業管理投標書的編寫v（一）物業管理投標書的主要內容（一）物業管理投標書的

45、主要內容v所謂物業管理投標書，即投標人須知中規所謂物業管理投標書，即投標人須知中規定的，投標者必須提交的全部文件。它的定的，投標者必須提交的全部文件。它的構成主要包括以下幾部分：構成主要包括以下幾部分：v1.1.標書的封面標書的封面v投標書的封面，一般要填寫招標單位名稱，投標書的封面，一般要填寫招標單位名稱，物業管理項目或本投標書的名稱（標題），物業管理項目或本投標書的名稱（標題），投標單位的名稱、負責人的姓名，以及標投標單位的名稱、負責人的姓名，以及標書投送的日期等內容。書投送的日期等內容。v2.2.標書的序言標書的序言v投標書的序言一般包括：投標書的序言一般包括：v（1 1）投標企業的簡介

46、。如企業及企業精神，）投標企業的簡介。如企業及企業精神，主要負責人的工作經驗和經歷，公司現有主要負責人的工作經驗和經歷，公司現有的物業管理規模，管理維修的專業技術水的物業管理規模，管理維修的專業技術水平和設備水平的高低等。平和設備水平的高低等。v（2 2）對投標物業的認識。）對投標物業的認識。v（3 3）擬采取的管理策略概述。如中標后的）擬采取的管理策略概述。如中標后的管理經營宗旨、方針和內容，擬采取的管管理經營宗旨、方針和內容，擬采取的管理措施和方法，擬提供的服務項目和改進理措施和方法，擬提供的服務項目和改進工作設想等。工作設想等。v3.3.標書的目錄標書的目錄v4.4.標書的正文標書的正文

47、v投標書的正文，一般包括以下內容：投標書的正文，一般包括以下內容：v（1 1）采取的物業管理的方式和方法。如物）采取的物業管理的方式和方法。如物業管理企業內部的機構設置情況應運行機業管理企業內部的機構設置情況應運行機制，物業管理企業管理工作的流程與控制制，物業管理企業管理工作的流程與控制方式等。方式等。v（2 2）物業管理企業所提供的管理服務的內）物業管理企業所提供的管理服務的內容及功能。如詳細介紹各個階段具體的管容及功能。如詳細介紹各個階段具體的管理服務項目，準備提供服務的形式，費用理服務項目，準備提供服務的形式，費用和期限等。和期限等。v（3 3）管理人員的配備與培訓。如：擬配備）管理人員

48、的配備與培訓。如：擬配備人員的專業、數量、職稱，人員培訓的目人員的專業、數量、職稱，人員培訓的目標、計劃、制度、方式等。標、計劃、制度、方式等。v（4 4）物質裝備計劃。如管理用品、器具與）物質裝備計劃。如管理用品、器具與工具計劃，職工住宿與管理用房計劃等。工具計劃，職工住宿與管理用房計劃等。v（5 5）財務管理方案。如：物業區內各功能）財務管理方案。如：物業區內各功能區域的管理費用標準，管理費用的測算依區域的管理費用標準，管理費用的測算依據，物業管理經費的收支預算表等。據，物業管理經費的收支預算表等。 v（6 6）管理規章制度。如：人事制度、設備）管理規章制度。如：人事制度、設備物質管理制度

49、、職工崗位責任制等內部管物質管理制度、職工崗位責任制等內部管理制度，業主公約、住戶手冊等外部管理理制度，業主公約、住戶手冊等外部管理制度，以及接管驗收制度、維修保養制度、制度，以及接管驗收制度、維修保養制度、車輛交通管理制度等物業管理的一些具體車輛交通管理制度等物業管理的一些具體制度。制度。v（7 7）各項管理指標的要求。如：物業管理）各項管理指標的要求。如：物業管理企業將要達到招標文件中某些指標的標準、企業將要達到招標文件中某些指標的標準、水平，如何實現這些指標的設想等。水平，如何實現這些指標的設想等。v（8 8）其它管理服務項目。應詳細列出投標）其它管理服務項目。應詳細列出投標企業能夠提供

50、的有償服務和無償服務的項企業能夠提供的有償服務和無償服務的項目。目。 v（9 9）社區文化活動的開展。如：組織社區）社區文化活動的開展。如：組織社區文化活動的計劃與主要內容等。文化活動的計劃與主要內容等。v（1010）物業整治方案。）物業整治方案。v如：新建物業的垃圾清理、道路清掃、環如：新建物業的垃圾清理、道路清掃、環境綠化等，原有物業的拆除違章建管、維境綠化等，原有物業的拆除違章建管、維修路面等。修路面等。 v（1111）提高管理服務水平的設想。如：中）提高管理服務水平的設想。如：中標后，如何在原物業管理企業和現有物業標后，如何在原物業管理企業和現有物業管理水平的基礎上，進一步提高管理和服

51、管理水平的基礎上，進一步提高管理和服務水平的設想和措施。（務水平的設想和措施。（1212）前期介入的）前期介入的內容及費用測算。如：能否提供物業開發、內容及費用測算。如：能否提供物業開發、設計、建設等階段的配套管理服務，具體設計、建設等階段的配套管理服務，具體項目及費用等。項目及費用等。v（1313）愿意接受有關的懲罰內容。如：未）愿意接受有關的懲罰內容。如：未能實現管理服務的預定指標時，愿意接受能實現管理服務的預定指標時，愿意接受的處罰或挽回損失的條件等。的處罰或挽回損失的條件等。v5.5.標書的附件標書的附件v投標書的附件一般包括以下幾部分：投標書的附件一般包括以下幾部分：v（1 1）參加

52、本項目物業管理的主要負責人以）參加本項目物業管理的主要負責人以及工程技術人員的簡歷；及工程技術人員的簡歷；v（2 2）財務管理費用預算方案的測算過程與）財務管理費用預算方案的測算過程與依據；依據；v（3 3）物業管理企業的營業執照和資質等級）物業管理企業的營業執照和資質等級證書（復印件）；證書（復印件）；v（4 4）企業獲獎證明（復印件）；）企業獲獎證明（復印件）；v（5 5）其它有益于中標的文件、材料、說明）其它有益于中標的文件、材料、說明等。等。v（二）編寫物業管理投標書的注意事項（二）編寫物業管理投標書的注意事項v1.1.編寫物業管理投標收的基本要素編寫物業管理投標收的基本要素v（1 1

53、）計量單位。）計量單位。v（2 2）貨幣。）貨幣。v（3 3）標準規范。）標準規范。v（4 4）表述方式。）表述方式。v（5 5）理論技巧。）理論技巧。v（6 6）資料真實性。）資料真實性。v2.2.物業管理投標書在編寫中應注意的問題物業管理投標書在編寫中應注意的問題v（1 1）要確保填寫無遺漏、無空缺。）要確保填寫無遺漏、無空缺。v（2 2）不得任意修改填寫的內容。）不得任意修改填寫的內容。v（3 3）填寫方式要規范。）填寫方式要規范。v（4 4）不得改變標書格式。）不得改變標書格式。v（5 5）計算數字必須準確無誤。）計算數字必須準確無誤。v（6 6）報價合理。）報價合理。v（7 7）包裝

54、整潔美觀。）包裝整潔美觀。v（8 8）報價方式規范。）報價方式規范。v（9 9）嚴守秘密，公平競爭。）嚴守秘密，公平競爭。v三、開標、評標與定標三、開標、評標與定標v（一）開標（一）開標v所謂開標是指招標單位在預先規定的時間所謂開標是指招標單位在預先規定的時間里，將各投標單位的投標文件正式啟封揭里，將各投標單位的投標文件正式啟封揭曉。開標可分為公開開標和秘密開標兩種。曉。開標可分為公開開標和秘密開標兩種。v開標程序分二種：公開開標程序和秘密開開標程序分二種：公開開標程序和秘密開標程序。下面我們以公開開標程序為例證標程序。下面我們以公開開標程序為例證明一下。明一下。v公開開標是指允許所有投標人或

55、其代表主公開開標是指允許所有投標人或其代表主席開標會議，由招標人當著到場的所有投席開標會議，由招標人當著到場的所有投標人或其代表的面，將裝有標書的封套當標人或其代表的面，將裝有標書的封套當眾揭開，并宣讀指標報價的一種開標方式眾揭開，并宣讀指標報價的一種開標方式. v它的程序是：它的程序是：v（1 1）宣布評標委員會成員名單。）宣布評標委員會成員名單。v（2 2）標單位法人代表講話，介紹此次招標）標單位法人代表講話，介紹此次招標情況情況v（3 3）招標委員會負責人宣布唱標內容、評）招標委員會負責人宣布唱標內容、評標經律、內容、事項和評標原則。標經律、內容、事項和評標原則。v（4 4）宣布因投標書

56、遲到或沒有收到而被取）宣布因投標書遲到或沒有收到而被取消資格的投標單位的名單，并將此情況記消資格的投標單位的名單，并將此情況記錄在案，必要時公證人員簽字。錄在案，必要時公證人員簽字。v v秘密開標是指招標單位在無投標單位現場參與的秘密開標是指招標單位在無投標單位現場參與的情況下所進行的開標。除此之外，其程序公開開情況下所進行的開標。除此之外，其程序公開開標基本是一致的。標基本是一致的。v（5 5）公證人員當場驗證投標標函，主持抽）公證人員當場驗證投標標函，主持抽簽決定唱標順序。簽決定唱標順序。v（6 6）唱標。唱標的內容主要有：投標報價、）唱標。唱標的內容主要有：投標報價、承包期限、服務內容要

57、點、管理組織安排承包期限、服務內容要點、管理組織安排等。時間應控制在等。時間應控制在20-3020-30分鐘之間。分鐘之間。v（7 7）宣讀公證詞，表明此次開標經公證無）宣讀公證詞，表明此次開標經公證無效。（效。（8 8）開標會議結束。）開標會議結束。v（二）評標（二）評標v所謂評標是指在評標委員會的組織下，由所謂評標是指在評標委員會的組織下，由招標委員會選擇標價較低，資信條件較好招標委員會選擇標價較低，資信條件較好的投標公司進入合同簽訂談判過程。的投標公司進入合同簽訂談判過程。v評標的原則是：質量優良、收費合理、行評標的原則是：質量優良、收費合理、行為規范、信譽良好。為規范、信譽良好。v評標

58、的程序分以下幾個步驟：評標的程序分以下幾個步驟：v標書的初步評議。內容主要包括：標書的初步評議。內容主要包括：v投標單位投標資格的審查。投標單位投標資格的審查。v對投標書內容完整性的檢查。對投標書內容完整性的檢查。v計算偏差的審查。計算偏差的審查。v（2 2）標書的詳細評審。）標書的詳細評審。v服務內容的評審。服務內容的評審。v標價評審。標價評審。v（3 3）詢標。詢標方式既可以是由評標委員）詢標。詢標方式既可以是由評標委員會回答問題清單，要求投標方在規定期限會回答問題清單，要求投標方在規定期限內予以書面答復，也可以采取舉行澄清問內予以書面答復，也可以采取舉行澄清問題會的辦法，由投標方派代表出

59、席會議當題會的辦法，由投標方派代表出席會議當面澄清問題。面澄清問題。v（4 4）編寫評標報告。報告的主要內容有：）編寫評標報告。報告的主要內容有：v簡要介紹招標情況。簡要介紹招標情況。v列出參加競標的公司總數及各自名稱，列出參加競標的公司總數及各自名稱，以及因各種原因其標書被列為以及因各種原因其標書被列為“廢標廢標”的的投標公司名稱。投標公司名稱。v主體部分主體部分v（三）定標（三）定標v所謂定標是指在評標委員會對所有標收進所謂定標是指在評標委員會對所有標收進行篩選評定后，將由招標單位或業主管理行篩選評定后，將由招標單位或業主管理委員會通過再次評審最終選擇確定中標人。委員會通過再次評審最終選擇

60、確定中標人。v通常定標后雙方要進行下列幾項工作：通常定標后雙方要進行下列幾項工作：v（1 1）雙方進入合同談判階段，交簽訂正式）雙方進入合同談判階段，交簽訂正式承包協議；承包協議；v（2 2）中標公司提交履約保函，收回投標保）中標公司提交履約保函，收回投標保函；函；v（3 3）中標公司積極準備提供投標收中承諾）中標公司積極準備提供投標收中承諾的服務，成立物業管理專案小組，派往人的服務，成立物業管理專案小組，派往人員進住物業現場；員進住物業現場；v對于未中標公司，也應通知他們，告知此對于未中標公司，也應通知他們，告知此次未中標。次未中標。v四、物業管理投標策略與技巧四、物業管理投標策略與技巧v（