1、四川大學錦城學院本科畢業(yè)論文 xx小區(qū)項目策劃與可行性分析報告xx小區(qū)項目策劃與可行性分析報告專業(yè)：工程管理學生：xxx 指導老師：xxx摘 要自2010年以來，中國房地產(chǎn)市場一直受國家宏觀政策調控的影響，特別是眼下的2011年召開的十二五規(guī)劃中，中央政府明確表示要遏制房地產(chǎn)市場過熱的現(xiàn)象。在過去的幾年中我國房地產(chǎn)高速成長，并一直保持為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)在這一新的情況下若要求得繼續(xù)長久平穩(wěn)地發(fā)展，須進行科學改進，不要盲目追求暴利收入。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)本身具備高投入、高回報、高風險這三大特點，因此投資須謹慎。企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)都時候因為行業(yè)的特殊性質需要在前期做大量的分析，其中包括市場調查

2、、市場研究及分析、項目建設開發(fā)計劃、項目財務分析、項目風險及不確定性分析。這需要大量的理論支持和實踐經(jīng)驗，因此成為行業(yè)內的熱門問題。本文在參考大量文獻和相關資料的前提下，依據(jù)科學的分析方法和理論分析廣漢市新豐鎮(zhèn)匯嘉住宅小區(qū)這一房地產(chǎn)開發(fā)項目，并通過綜合的分析最后得出可行性分析結論。關鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā) 可行性分析 項目風險 不確定性分析residential quarters xx project planning and feasibility study major: professional of project managementstudent: xxx supervisor: xxx

3、abstractsince from 2010, chinese real estate market has been affected by the national macroeconomic policy, especially the influence of present at the 2011 1025 planning, the central government made it clear to contain property market overheating phenomenon. in the past few years china's real es

4、tate high-speed growth, and keep to the national economic pillar industries. real estate development under the new situation if you want to continue long developing smoothly, must scientifically improvement, don't blindly pursuing windfall income. real estate industry itself has high investment,

5、 high risk, high return the three characteristics, therefore investment must be cautious. when real estate development enterprise in all the special properties of the need for industry in previous doing a lot of analysis, including market research, market research and analysis, project construction

6、and development plans, project financial analysis, project risk and uncertainty analysis. this requires a lot of theoretical support and practical experience, thus became the hot issues in the industry. in this paper, a large number of documents and relevant materials reference, based on the premise

7、 of scientific method of analysis and theoretical analysis guanghan xinfeng town collects the fine residential real estate development project is a comprehensive analysis, and through finally reached the feasibility analysis conclusion. key words： real estate development feasibility analysis project

8、 riskuncertainty analysis目 錄1.項目總論11.1項目背景11.1.1廣漢市概況11.1.2項目概況21.2宗地現(xiàn)狀及周邊環(huán)境21.2.1宗地現(xiàn)狀21.2.2宗地周邊環(huán)境31.3宗地規(guī)劃設計條件31.3.1用地規(guī)劃31.3.2建筑規(guī)劃31.3.3綠化環(huán)境規(guī)劃要求41.4可行性研究報告研究意義與范圍41.4.1可行性研究的意義41.4.2可行性研究范圍42.房地產(chǎn)市場研究52.1宏觀環(huán)境分析52.1.1宏觀行業(yè)政策分析52.1.2宏觀行業(yè)經(jīng)濟分析62.2區(qū)域環(huán)境分析62.2.1社會環(huán)境62.2.2經(jīng)濟環(huán)境72.3房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及供求趨勢分析82.3.1廣漢市房地產(chǎn)市場現(xiàn)

9、狀82.3.2廣漢市房地產(chǎn)市場供給及需求趨勢分析92.3.3總結93.項目定位103.1項目swot分析103.1.1優(yōu)勢分析（strength）103.1.2劣勢分析（weakness）103.1.3機會分析（opportunity）103.1.4威脅分析（threat）103.2可類比項目研究113.3 產(chǎn)品定位123.3.1結構定位123.3.2戶型定位123.4 價格定位134.項目規(guī)劃設計154.1戶型設計154.2小區(qū)規(guī)劃155.項目開發(fā)建設165.1項目開發(fā)計劃165.2開發(fā)周期計劃166.財務分析186.1 規(guī)劃要求及項目指標186.1.1規(guī)劃要求186.1.2項目指標186.

10、2 項目總投資估算186.2.1項目開發(fā)成本及開發(fā)費用186.2.2開發(fā)費用196.2.2銷售稅金206.2.3土地增值稅206.2.4項目總投資206.3預計收入206.4 財務盈利能力分析216.4.1項目利潤216.5主要經(jīng)濟技術指標226.5.1靜態(tài)回收期226.5.2凈現(xiàn)值226.5.3內部收益率237.可行性研究報告247.1敏感性分析247.2盈虧平衡分析257.3不確定性分析257.3.1土地費用257.3.2建安工程費267.3.3銷售價格267.3.4開發(fā)期267.4風險分析267.4.1項目自身267.4.2項目環(huán)境267.4.3分析總結278.可行性分析總結28附錄29

11、參考文獻30致 謝3136四川大學錦城學院本科畢業(yè)論文 xx小區(qū)項目策劃與可行性分析報告1.項目總論1.1項目背景1.1.1廣漢市概況（1）廣漢市區(qū)位廣漢市位于“天府之國”四川之腹心，地處四川“成德綿”高新技術產(chǎn)業(yè)帶中心地段，是成都以北的重鎮(zhèn)，南臨省會成都市區(qū)25公里，北距德陽市區(qū)19公里。境內地勢平坦，氣候溫和，河流縱橫，道路四通八達，全市每百平方公里擁有等級公路78公里。全市東西寬36.2公里，南北長27公里，幅員面積551平方公里，轄24個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，總人口58萬，城市人口17萬。1（2）廣漢市建設規(guī)劃現(xiàn)狀廣漢市城市性質確定為：省級歷史文化名城，全市政治、經(jīng)濟、文化中心，以發(fā)展加工業(yè)及旅游業(yè)為

12、重點的古蜀文化旅游城市。1廣漢依托三星堆歷史文化資源，傾力打造三星堆國際旅游精品，建設文化旅游名城，創(chuàng)建中國優(yōu)秀旅游城市，旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度加快，2005年實現(xiàn)旅游綜合收入12.6億元，增長39.2%。1廣漢工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展迅速，機械、醫(yī)藥、輕紡、化工四大產(chǎn)業(yè)強勢突出，以川油宏華、蜀中制藥、源基藥業(yè)為代表的重點企業(yè)蓬勃發(fā)展，民營經(jīng)濟、股份制經(jīng)濟已占經(jīng)濟總量的95%以上，成為全市經(jīng)濟中最具活力、競爭力和發(fā)展?jié)摿Φ闹匾糠帧?（3）城市發(fā)展規(guī)劃實現(xiàn)工業(yè)現(xiàn)代化，城鄉(xiāng)一體化，全市綜合經(jīng)濟實力、工業(yè)化水平、城市化水平位居全省前列。全市城鎮(zhèn)化率達到75%；人均期望壽命達到78歲。初步實現(xiàn)工業(yè)現(xiàn)代化，城鄉(xiāng)一體化，

13、全市綜合經(jīng)濟實力、工業(yè)化水平、城市化水平位居全省前列。1依據(jù)城市遠景輪廓構想及周邊自然“水、城”環(huán)境特征，規(guī)劃采用既集中緊湊、又相對完整帶狀加組團的連片發(fā)展模式，構成沿河紛呈“水、城、園”一體化的城市用地布局形態(tài)格局。總體規(guī)劃結構概括為：“一城、兩區(qū)、五組團”。 1“一城”：指廣漢市主要中心城區(qū)。1“兩區(qū)”：指“南岸功能區(qū)”和“北岸功能區(qū)”。其中“南岸功能區(qū)”為城市綜合區(qū)，居住人口17萬人。“北岸功能區(qū)”為高尚居住、文教科研綜合區(qū)，居住人口8萬人。1“五組團”：指由河流、干道、鐵路線所分隔的城市五大功能組團河北岸由城市南北干道（原大件公路）所分隔的城西“高尚居住組團”和城東“居住文教組團”；河

14、南岸由“舊城中心組團”、“城南工業(yè)組團”以及高速公路西南面的“民航學院文教組團”。同時，城區(qū)西面的三星堆文化公園是城市的有機組成部分，作為城市周邊一個風景文物區(qū)和旅游觀光度假區(qū)考慮。11.1.2項目概況（1）項目名稱“匯嘉”住宅小區(qū)項目策劃可行性研究（2）項目單位“匯嘉”房地產(chǎn)開發(fā)股份有限責任公司“匯嘉”房地產(chǎn)開發(fā)股份有限責任公司是一家集投資規(guī)劃、開發(fā)建設、商業(yè)管理和物業(yè)服務為一體公司，公司產(chǎn)品包括：普通住宅、高層公寓、花園洋房、別墅。（3）項目編制依據(jù)a、委托編制匯嘉建設項目可行性研究報告的項目委托書；b、廣漢市城鄉(xiāng)建設規(guī)劃局關于市土地收購儲備中心中山大道與深圳路交匯處用地定點及坐標的批復；

15、廣漢市建規(guī)規(guī)地字200910號；c、廣漢市土地收購儲備中心201035號關于中山大道與深圳路交匯處用地規(guī)劃定點的申請；d、國家發(fā)改委發(fā)布的關于建設項目進行可行性研究的試行管理辦法及相關要求；e、現(xiàn)場考察和調研搜集到的資料。1.2宗地現(xiàn)狀及周邊環(huán)境1.2.1宗地現(xiàn)狀（1）宗地位置:宗地位于中山大道南三段與深圳路西一段交匯處，北有三星堆客運站，南有上美年華。宗地位于經(jīng)濟開發(fā)新區(qū)劃范圍內，緊臨老城，見圖1.1。（2）宗地用地性質:商業(yè)金融用地。（3）使用年限:居住用地70年。（4）宗地地質狀況(地勘):無地質災害區(qū)、符合建設用地規(guī)劃。（5）宗地現(xiàn)狀描述: 暫不具三通一平的條件。圖1.1宗地位置1.2

16、.2宗地周邊環(huán)境宗地周邊地塊除三星堆客運站、上美年華，附近主要建筑有：帕提婭國際大酒店、邱家大院農家樂、四川蜀中制藥有限公司、四川盛泰建筑勘察設計有限公司、四川盛禾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、廣漢市三星堆客運站等。1.3宗地規(guī)劃設計條件1.3.1用地規(guī)劃（1）規(guī)劃建設總用地面積約為：52.51畝（35006.67 m2），為二類住宅用地（r21）。（2）用地使用性質：二類住宅用地（r21）。（3）用地使用強度：容積率：2.54.0； 建筑密度：40% 。1.3.2建筑規(guī)劃（1）建筑退讓距離：沿中山大道，深圳路后退用地紅線不小于10米，中山大道與深圳路交匯處布置公共開放廣場。（2）建筑控制高度：滿足航空

17、凈距要求。建筑層數(shù)控制，15層。建筑控制高程：建筑底層室內地面高出城市道路0.30m以上。建筑間距及后退用地紅線距離應符合廣漢市城市規(guī)劃管理技術規(guī)定（2010年試行版）相關要求。（3）建筑間距及后退用地紅線距離應符合廣漢市規(guī)劃管理技術規(guī)定的有關要求。1.3.3綠化環(huán)境規(guī)劃要求綠地指標：綠地率 25% 。1.4可行性研究報告研究意義與范圍1.4.1可行性研究的意義作為第三產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)運營主要通過房地產(chǎn)的投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理，兼具基礎性、先導性、帶動性和風險性等特征。房地產(chǎn)可行性研究意在科學、民主得讓投資方作出決策，盡量減少投資決策中可能出現(xiàn)的失誤，提高開發(fā)建設項目的經(jīng)濟、社會和環(huán)境等各方面

18、效益。1.4.2可行性研究范圍房地產(chǎn)開發(fā)是一項綜合性經(jīng)濟活動，投資額大、建設周期長涉及面廣。要想使開發(fā)項目達到預期的經(jīng)濟效果，首先必須做好可行性研究工作，才能使房地產(chǎn)開發(fā)項目的許多重大經(jīng)濟技術原則和基礎資料得到切實的解決和落實。依據(jù)可行性研究的結論進行投資決策，有助于使開發(fā)商決策建立在科學的而不是經(jīng)驗或者感覺的基礎上。6本報告主要是對“匯嘉”建設項目的市場周邊情況、產(chǎn)品定位、項目建設及實施進度、項目經(jīng)濟分析及項目風險控制管理編制項目可行性研究。2.房地產(chǎn)市場研究2.1宏觀環(huán)境分析2.1.1宏觀行業(yè)政策分析房地產(chǎn)行業(yè)驅動著其他各行各業(yè)的發(fā)展，在國民經(jīng)濟當中占據(jù)比較大的比例。溫家寶總理說：“房地產(chǎn)

19、業(yè)是國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，對于拉動鋼鐵、建材及家電家居用品等產(chǎn)業(yè)發(fā)展舉足輕重，對金融業(yè)穩(wěn)定和發(fā)展至關重要，對于推動居民消費結構升級、改善民生具有重要作用。”十七屆五中全會10月18日閉幕,會議審議通過有關“十二五”規(guī)劃的建議。“十一五”期間，為應對國際金融危機帶來的負面影響，中央及時制定了“保增長、保民生、保穩(wěn)定”的方針，許多地方政府則把發(fā)展房地產(chǎn)作為“保增長”的主要途徑，從而出現(xiàn)了房地產(chǎn)市場的過熱，以及房價在前些年過快上漲基礎上的進一步飆升。過高的房價不僅讓民生不堪重負，也給國家經(jīng)濟帶來風險隱患。“十二五”期間房地產(chǎn)業(yè)應從“保增長”轉向“保民生”，在控制、防范和釋放風險的前提下，進入一個平

20、穩(wěn)健康的發(fā)展期。2011年1月26日，國務院常務會議再度推出八條房地產(chǎn)市場調控措施，內容如下：一、進一步落實地方政府責任 二、加大保障性安居工程建設力度 三、調整完善相關稅收政策，加強稅收征管 四、強化差別化住房信貸政策 五、嚴格住房用地供應管理 六、合理引導住房需求 七、落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責機制 八、堅持和強化輿論引導2其中在第一條“進一步落實地方政府責任”中，有提到“各地要繼續(xù)增加土地有效供應，進一步加大普通住房建設力度；繼續(xù)完善嚴格的差別化住房信貸和稅收政策”，從此可以看出中央政府并不是要完全打壓房地產(chǎn)市場，只是控制房地產(chǎn)樓價以保民生。在第五條“嚴格住房用地供應管理”中提

21、到“各地要增加土地有效供應今年的商品住房用地供應計劃總量原則上不得低于前2年年均實際供應量。進一步完善土地出讓方式，大力推廣限房價、競地價方式供應中低價位普通商品住房用地。”綜上所述可以看出，在中央打壓樓市過熱的當下情況中，并不是所有地產(chǎn)都會遭受重大影響。專家指出，廣漢市房地產(chǎn)沒有明顯過熱現(xiàn)象，處于穩(wěn)健發(fā)展之中，所以廣漢市的房地產(chǎn)開發(fā)商不必過多擔心。2.1.2宏觀行業(yè)經(jīng)濟分析國務院總理溫家寶27日在接受中國政府網(wǎng)、新華網(wǎng)聯(lián)合專訪時表示，“十二五”規(guī)劃中，我們確定的經(jīng)濟發(fā)展速度是7%。而專家預測，2011年中國經(jīng)濟有望繼續(xù)保持較快發(fā)展，gdp增長9%左右。從三大需求來看，消費有望繼續(xù)穩(wěn)定增長，考

22、慮到價格上漲因素，消費品零售總額實際增速可能比2010年略有回落。2010年以來，基建投資處于一個高峰時期，作為“十二五”的開局之年，固定資產(chǎn)投資仍將保持20%左右的增速。國家統(tǒng)計局公布的最新數(shù)據(jù)顯示：2010年1-12月，我國固定資產(chǎn)投資總額24.14萬億元，同比增長24.5%，2010年1-12月，中央投資同比增長8.9，2010年12月末，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速在持續(xù)維持了數(shù)月36.5%左右的增速。22.2區(qū)域環(huán)境分析2.2.1社會環(huán)境1.人口圖2.1廣漢市人口變化趨圖數(shù)據(jù)來源：廣漢市人民政府公眾信息網(wǎng) 圖表自繪圖2.1反映了2005年2020年廣漢市區(qū)人口變化趨勢。由圖2.1可以看出，廣漢

23、市區(qū)人口在基本處于均勻增長。人口增長主要是由于廣漢市區(qū)出生人口率大于人口死亡率并且每年的遷入人口大于遷出人口，根據(jù)這一增長趨勢，估計2020年廣漢市區(qū)人口將超過25萬。人口的增加意味著住宅的市場需求加大，這一情況對本項目非常有利。而根據(jù)2000年第五次人口普查，廣漢市總人口577298人。 2005年全市人口低速增長。據(jù)公安統(tǒng)計年報，全年出生人口3479人，死亡人口3800人，人口自然增長率-0.51；年末戶籍人口為587831人，比上年凈增520人，增長0.09%。12.收入根據(jù)廣漢市住戶調查資料顯示：2008年1-11月城鎮(zhèn)居民實現(xiàn)人居可支配收入11205元，同比增加13389元，同比增長

24、14.2%。其中，工資性收入實現(xiàn)7986元，增長18.4%，2010年廣漢市國內生產(chǎn)總值突破180億元。13.消費圖2.2廣漢市人均消費性支出趨勢圖數(shù)據(jù)來源：廣漢市人民政府公眾信息網(wǎng) 圖表自繪圖2.2反映了2002年2010年廣漢市人均消費性支出趨勢。由圖2.2可以看出，從2002年到2010年，廣漢市消費品零售額每年都在增長，并且增長率維持在15%左右。2008年，由于“5.12”大地震原因，作為重災區(qū)，廣漢市的經(jīng)濟受到巨大的沖擊，各類經(jīng)濟指標都有所下降。但這是特大災難的緣故，不能反映彭州市經(jīng)濟發(fā)展的真實情況。根據(jù)20022010年消費額的發(fā)展趨勢可見，廣漢市市場發(fā)展?jié)摿艽螅袌鲂枨竽軌蛴?/p>

25、效地支撐城市發(fā)展。2.2.2經(jīng)濟環(huán)境1.gdp2010四川省gdp排名全國第八位，16898.59億元，增速15.1%，成都北區(qū)新建國際商貿城，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展迅猛。廣漢市國內生產(chǎn)總值160億元，人均gdp已突破3萬元，超過全省平均水平，屬于四川中上等經(jīng)濟水平。2010年人均可支配純收入突破14000，消費水平顯著提高。產(chǎn)業(yè)結構以旅游、醫(yī)藥、機械、等為主，相輔相成，產(chǎn)業(yè)結構布局合理，廣漢市堅決把工業(yè)作為全部工作的重中之重，民營和股份制機制占到全市經(jīng)濟重量的96%以上，企業(yè)完成增加值33.8億元，銷售收入135億元，利潤10.8億元，利稅13.5億元，基礎設施完善，利率、通貨膨脹率僅為3%。1數(shù)據(jù)來

26、源：廣漢市人民政府公眾信息網(wǎng)2.固定資產(chǎn)圖2.3固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投入資金圖數(shù)據(jù)來源：廣漢市人民政府公眾信息網(wǎng) 圖表自繪圖2.3反映了2005年2008年廣漢市全社會固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)資金投入。 從圖中可以看出，廣漢市近幾年固定資產(chǎn)投資與當?shù)胤康禺a(chǎn)資金投入都處于穩(wěn)健增長的趨勢，這對該項目很有利。2.3房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及供求趨勢分析2.3.1廣漢市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀隨著經(jīng)濟的發(fā)展，旅游業(yè)也得到了快速擴張，各地的旅游名勝吸引了成群結隊的海內外游客，地處川西旅游環(huán)線的廣漢，已聞名世界的三星堆為魅力核心，近幾年吸引的海內外游客連連增加，極大地刺激了當?shù)氐穆糜蜗M經(jīng)濟，以至于成都商界人士紛紛看好光還是的投

27、資開發(fā)前景，廣漢市的房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)經(jīng)營急劇升溫，被眾多投資置業(yè)者看好。 3專業(yè)人士認為，二級城市由于土地成本較低、開發(fā)資金壓力小、項目增值空間大等優(yōu)勢條件，將吸引更多的外地、本地乃至成都的投資者的資金投入，這也是必將成為二級城市商業(yè)地產(chǎn)投資風暴的風向標。308年廣漢市房地產(chǎn)投資額4.46億元，有力地推動了全社會固定投資和國民經(jīng)濟發(fā)展。商品房施工面積哦60.2萬平方米，商品房竣工面積15.1萬平方米，銷售面積25.3萬平方米。32.3.2廣漢市房地產(chǎn)市場供給及需求趨勢分析 廣漢市房地產(chǎn)在宏觀政策的調整中并未受到?jīng)_擊，反而隨著近年來城市的開發(fā)及發(fā)展上升。特別是廣漢市新經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，房地產(chǎn)市場競爭尚

28、不明顯，有待日后的繼續(xù)開發(fā)。依據(jù)市場發(fā)展的趨勢，短時間內廣漢市房地產(chǎn)市場供給是不能完全滿足需求。2.3.3總結根據(jù)上述的分析，可以得到以下結論：1.短期內，廣漢市房地產(chǎn)市場主要呈現(xiàn)供不應求的態(tài)勢。這一時期的需求主要為剛性需求和投資性需求，市場上改善性住房、解決居住性住房和投資性住房需求很大，而供給又不能及時跟進，房地產(chǎn)價格將進一步上升，且上升速度較快，預計2011年城區(qū)住宅均價將突破3500元/ m2。2.隨著房地產(chǎn)價格的上漲，投資性需求越來越少，當價格上升到一定程度，投資性需求退出市場。但由于廣漢市外來人口的增加，解決居住性住房的需求將在一定程度上彌補投資性需求退出留下的空缺。市場需求的增長

29、趨勢有所減緩，但供給仍不能完全滿足需求，市場價格仍將緩慢上升。3.市場達到供需平衡后，由于開發(fā)商之前的大力投入，供給的增加將超過需求，預計到2012年下半年或2013年，市場供給將達到高峰，出現(xiàn)供過于求的狀況，此時房地產(chǎn)價格將在高位運行。3.項目定位3.1項目swot分析swot分析法是一種通過綜合考慮企業(yè)內部條件和外部環(huán)境的各種因素來進行系統(tǒng)評價，從而選擇最佳經(jīng)營戰(zhàn)略的方法。這里，s是指企業(yè)具有的優(yōu)勢，w是指企業(yè)具有的劣勢，o是指企業(yè)外部環(huán)境的機會，t是指企業(yè)外部環(huán)境的威脅。43.1.1優(yōu)勢分析（strength）（1）地塊位于廣漢市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，距成綿高速廣漢出入口僅一步之遙，前臨深圳路路，

30、右靠中山大道南三段，近伴馬牧河。交通便利，升值潛力巨大。（2）地塊占地52畝，且比較規(guī)整，便于開發(fā)利用。（3）項目位于經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的新開發(fā)區(qū)，地處工業(yè)與住宅交匯區(qū)域，周邊無污染源。（4）地塊周圍規(guī)劃有三星堆客運站，提升了地塊的開發(fā)價值。（5）本項目綠地率高達45%，為廣漢地區(qū)少有，具有競爭優(yōu)勢。（6）小區(qū)容積率僅為3.4，占地面積為24.43%，在同類小區(qū)中占有絕對優(yōu)勢。3.1.2劣勢分析（weakness）（1）項目所處地地塊處于工業(yè)區(qū)，生活氛圍還沒形成。（2）周邊配套設施較少，有待完善。（3）離中心城區(qū)距離較遠，公交線路較少。（4）周邊新建樓盤較多，競爭激烈。3.1.3機會分析（opport

31、unity）（1）項目周邊的各類項目動工，將會帶來更多人氣。（2）近期內廣漢經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場的穩(wěn)步發(fā)展，市場前景看好。（3）成都第二繞城路縮短廣漢與成都之間的距離，對廣漢經(jīng)濟的拉動。（4）周邊成熟社區(qū)日趨增多，配套設施正在逐步完善中，對提升區(qū)域內房地產(chǎn)市場有幫助作用。（5）區(qū)域內現(xiàn)售樓盤以中小戶型為主流產(chǎn)品，可以有效利用大中型戶型這一市場真空。3.1.4威脅分析（threat）（1）政府對房地產(chǎn)的政策構成了房地產(chǎn)行業(yè)的系統(tǒng)性風險，對投資類客戶心理影響較大，許多房地產(chǎn)消費者保持觀望態(tài)度，影響項目的銷售。（2）項目周邊新開盤建樓盤較多，激烈的競爭會造成部分目標客戶群的流失。（3）近期出臺的物業(yè)稅將

32、會對投資者購房產(chǎn)生一定的影響。（4）近一段時間土地價格上漲較快，加大了開發(fā)的成本和財務風險。3.2可類比項目研究根據(jù)上述研究結果及項目開發(fā)風險，制定了開發(fā)高層住宅的方案。為了深入研究，以下選擇周邊的多層住宅小區(qū)及高層住宅小區(qū)。與項目宗地最近的高層住宅小區(qū)為雒城一號住宅小區(qū)。（1）雒城一號住宅小區(qū)表3.1 雒城一號基本情況表開發(fā)商萬興集團地址廣漢市中山大道南三段物業(yè)形態(tài)電梯花園洋房占地面積183516 m2總建筑面積約45萬平方米狀況在售均價3300 m2信息來源：廣漢房產(chǎn)網(wǎng)（2）上美年華住宅小區(qū)表3.2 上美年華基本情況表開發(fā)商四川萬興置業(yè)有限公司地址廣漢市中山大道南四段與臺北路交界處物業(yè)形態(tài)

33、西班牙式電梯花園洋房占地面積33300 m2總建筑面積約7萬m2狀況在售已售80%80%均價約2700元/ m2信息來源：廣漢房產(chǎn)網(wǎng)（3）那維亞半島住宅小區(qū)表3.3 那維亞半島基本情況表開發(fā)商四川廣漢恒豐實業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司地址廣漢市深圳路福州路交界處（馬牧河畔）物業(yè)形態(tài)電梯花園洋房占地面積173316 m2總建筑面積約35萬平方米狀況三期在售均價約3300元/ m2信息來源：廣漢房產(chǎn)網(wǎng)上述房產(chǎn)銷售均價為3218元/,平均綠化率為37.32%。其中雒城一號、上美年華這兩個社區(qū)都處于中山大道南段，與本項目位置相鄰。本項目綠化率=45%，容積率=3.67，以上樓盤信息及廣漢市房地產(chǎn)市場走勢為參考，可

34、以確定匯嘉住宅社區(qū)的均價為3200元/。3.3 產(chǎn)品定位3.3.1結構定位本項目的擬定方案中，全部為14層高層住宅，運用框架和框剪結構，其建筑平面布置靈活，可設置地下室，有利于戶型多樣性的設計。而廣漢市在“5.12”地震中屬于重災區(qū)，在地震后人們對于住宅的質量要求有明顯的上升。框架和框剪結構的高層建筑都具有良好的抗震性能。故本項目擬將高層住宅根據(jù)地勘資料定位為框架結構或框剪結構。3.3.2戶型定位市場調查顯示：戶型區(qū)間大多在60-140 m2，暢銷戶型集中在70-120 m2區(qū)間，少于70 m2或大于120 m2就難銷一點，特別是市面上尾盤大多集中在130 m2以上，只有那鐵城是以90以下的小

35、戶型設計的，市場反響較為不錯。市場調查顯示，目前廣漢市民普遍喜歡的戶型為三室兩廳、兩室兩廳，見圖3.1。圖3.1戶型比例圖圖片來源：自繪故本項目主打戶型定位為三室兩廳兩衛(wèi)、兩室兩廳兩衛(wèi)、兩室兩廳一衛(wèi)，大戶小戶同時具有。兩室兩廳一衛(wèi)中還有兩種不同戶型可供購房者參考依據(jù)調查數(shù)據(jù)，在考慮戶型面積配比時，不僅要滿足當前市場的主流需求，還要兼?zhèn)溥m當?shù)某靶裕蚨卷椖康膽粜团浔榷ㄎ灰姳?.4。表3.4戶型配比定位戶型二室二廳一衛(wèi)二室二廳二衛(wèi)三室二廳二衛(wèi)比例25%50%25%數(shù)據(jù)來源：根據(jù)銷售收入計算得出3.4 價格定位圖3.2廣漢市近五年房地產(chǎn)價格走勢（元/）數(shù)據(jù)來源：新浪地產(chǎn)網(wǎng)從圖3.2可以看出，20

36、11年廣漢市目前的中高檔樓盤價位在3500元/ m2左右，這一價位得到相當分市民的認可，并被業(yè)內專家看好。由于項目開發(fā)量較大，建議分兩期開發(fā)。項目的開發(fā)期為3年。計劃分兩期高層住宅。隨著項目一期開發(fā)完成，項目品牌將得到提升，項目二期在形象和利潤方面都會有較大的提升空間。本項目第一期預計在2011年年中開始銷售，第二期預計在2012年下半年開始銷售。根據(jù)本報告第二部分的結論得出的本項目一期和二期的定價為：一期（2011年上半年）均價：3100元 / m2二期（2012年下半年）均價：3300元 / m2 該定價不僅針對周邊工作人群，也同樣適合外來人口。且考慮到未來經(jīng)濟的變化趨勢，該定價一定程度上

37、不會被市場所影響，對于消費者來說很有吸引力。4.項目規(guī)劃設計4.1戶型設計本部分是以前期對廣漢市房地產(chǎn)開發(fā)市場細分及市場需求為依據(jù)，綜合考慮匯嘉住宅小區(qū)的開發(fā)理念、周邊商業(yè)及市政配套設施情況等等因素進行方案設計。考慮到大多數(shù)青年追求高品質的居住質量，對多層住宅的需求較大，對購買價格承受能力有限，對價格敏感度高，追求好的性能價格比，因此本項目方案確定為：高層(14層)中高檔住宅社區(qū)，機動車全部進入地下車庫。考慮到各階層人群需求，高層住宅為一梯四戶的14層建筑（地上16層，地下1層），總共7幢。每層四種戶型，代號依次為a、b、c、d。匯嘉住宅小區(qū)主要戶型面積如表4-2所示：表4.1 戶型概況一覽戶

38、型種類套內面積（m2）公攤面積（m2）戶數(shù)擬售價（元/ m2）a111.5313.301683200b70.528.411683200c100.5011.981683200d73.888.811683200數(shù)據(jù)來源：建施平面圖計算所得其中a型為二室二廳二衛(wèi)，b、d兩種戶型為二室二廳一衛(wèi)；c型為三室兩廳兩衛(wèi)。戶型圖詳見附錄。4.2小區(qū)規(guī)劃匯嘉住宅小區(qū)總平面規(guī)劃設計中，主要出口在規(guī)劃用地的東北角，這里也是規(guī)劃中的公共開放區(qū)，位于深圳路與中山大道的交匯處。小區(qū)的特色是生態(tài)家園，綠地率相比同類項目具有絕對優(yōu)勢。小區(qū)規(guī)劃了五塊公共集中綠地和一塊健身場所。分兩期開發(fā)的12幢多層住宅住宅被綠地環(huán)繞，給人舒適

39、、靜謐的感覺。小區(qū)在設計之處就既考慮住宅使用功能又照顧客戶對住宅綠化設置的要求。小區(qū)平面布置圖詳見附錄。5.項目開發(fā)建設5.1項目開發(fā)計劃項目初期投入資金10828.36萬元，企業(yè)自有資金8000萬元，資金漏洞2828.36萬元，從銀行貸款4000萬元，年利率9%，期限3年，第三年末清算本息，項目結余1171.64萬元。第一年項目投入9195.41+360=9555.41萬元，銷售收入8705.88萬元，初期結余1171.64萬元，項目結余322.12萬元。第二年投入10094.26+360=10454.26萬元，收入19947.55萬元，第一年結余322.12萬元，項目結余10175.41萬

40、元。第三年收入16073.69萬元，還銀行本息4360萬元，上年結余10175.41萬元，本年結余22249.1萬元。5.2開發(fā)周期計劃工作名稱項目進度369121518212427303336前期工作一期建設一期銷售二期建設二期銷售圖5.1項目開發(fā)進度橫道圖考慮到房地產(chǎn)開發(fā)是一項投資高、風險高的項目，為了有效規(guī)避風險，本項目計劃分為兩期開發(fā)，開發(fā)周期為3年。開發(fā)前期的準備工作包括擬前期規(guī)劃設計、勘測放樣、項目各項相關手續(xù)辦理、項目招投標等，到三年后的2014年5月底項目銷售基本完畢，具體安排如下：前期工作：2011年5月-2011年8月為項目一期建造：2011年8月至2012年8月項目一期預

41、售：2012年11月-2012年8月項目一期正式銷售：2012年8月-2013年2月項目二期建造：2013年2月-2013年11月項目二期預售：2013年2月-2013年11月項目二期銷售2013年11月-2014年5月6.財務分析6.1 規(guī)劃要求及項目指標6.1.1規(guī)劃要求“匯嘉”住宅小區(qū)項目所在地凈用地面積52.51畝，該宗地要求：2.5容積率4.0，建筑密度40%，建筑高度滿足凈空要求，建筑層數(shù)15層，綠地率25%。6.1.2項目指標本項目總用地35006.67 m2，總建筑面積127772.24 m2，其中地下建筑面積8000 m2，建筑基底面積8555.16 m2。擬建的某某大型社區(qū)

42、，住宅樓為14層的高層建筑，層高3.0m，符合限高15層的要求并滿足航空凈距要求，容積率為3.65，建筑密度為24.43%，均符合指標要求，綠地率45%更是遠遠大于規(guī)劃要求。6.2 項目總投資估算6.2.1項目開發(fā)成本及開發(fā)費用房地產(chǎn)項目的開發(fā)費用按照不同的分類標準有不同的分類，但總體上來說可以分成以下三大部分，分別是：土地出讓金、開發(fā)建設費和各種稅費。6（1）土地費表6.1土地費表土地費用：2500萬元其中：1土地出讓金：2427.18萬元2契稅（出讓金×3%）：72.82萬元（2）前期費表6.2前期費表前期費用：783.11萬元其中：1規(guī)劃勘測費（建安費×3.5%）：5

43、77.61萬元2規(guī)劃放樣費：36萬元3招投標費用（建安工程費×0.3%）：49.5萬元4三通一平費用：120萬元（3）建安工程費表6.3建安工程費表建安工程費：16503.21萬元1建安費（1229元/）：15703.21萬元2環(huán)境工程：280萬元3機電設備：520萬元（4）基礎設施費表6.4基礎設施費表基礎設施費：420萬元其中：1道路工程費：180萬元2自來水工程費：110萬元3照明綠化費：100萬元4電訊設施費：30萬元（5）公共配套費表6.5公共配套費表公共配套費：3717.03萬元其中： 1小區(qū)配套費：360萬元2質監(jiān)監(jiān)理費（建安費×1%）：157.03萬元3地下

44、車庫建設費（車位數(shù)×單位面積×2000元/平方米）：3200萬元（6）不可預見費：503.29萬元（7）總成本：24426.64萬元6.2.2開發(fā)費用表6.6開發(fā)費用表開發(fā)費用：3481.45萬元其中：1管理費用：270萬2銷售推廣費（銷售收入×3.5%）：1411.45萬元3財務費用：1800萬數(shù)據(jù)來源：自行計算得出6.2.2銷售稅金開發(fā)期間稅費就是與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金。具體指房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算中應考慮項目開發(fā)期所負擔的各種稅金和地方政府或有關部門征收的費用。主要包括營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、印花稅。合計4072.19萬元具體計算過程見表6.1。

45、表6.7 銷售稅金及附加序號項目合計計算期計算依據(jù)121銷售收入40327.1219564.720762.42來自銷售收入計劃表2銷售稅金及附加2209.931072.161137.77(2.1)-（2.4）之和2.1營業(yè)稅2016.36978.241038.12（1）×5%2.2城市維護建設稅141.1468.4872.66（1）×0.35%2.3教育費附加40.3319.5720.76（1）×0.10%2.4印花稅12.15.876.23（1）×0.03數(shù)據(jù)來源：根據(jù)銷售收入計算得出6.2.3土地增值稅土地增值稅，是按照納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的增值額

46、計征的一種特定的稅，旨在規(guī)范土地、房地產(chǎn)市場交易秩序，合理調節(jié)土地增值收益，維護國家權益。6本項目預計銷售金額：44727.12萬元擬定投資27908.09萬元其它應扣除項目為項目開發(fā)成本的20%：24426.64×20%=4885.33萬元應扣除總額為30118.02+4885.33=35003.35萬元增值額為44727.12-35003.35=9721.77萬元增值率為9721.77÷35003.35×100%=27.77%應繳納土地增值稅=9721.77×30%=2916.536.2.4項目總投資項目總投資為項目開發(fā)成本與項目開發(fā)費用及銷售稅與土

47、地增值稅之和，總共為：3481.45+24426.64+2209.93+2916.53=33034.55萬元6.3預計收入項目計預計一期銷售住宅面積59886.12 m2，平均價格3100元/ m2，銷售收入18564.7萬元，停車位200個，5萬/每個，銷售收入1000萬；二期銷售住宅面積59886.12 m2，平均價格3300元/m2，銷售收入19762.42萬元，車位200個，5萬/每個，銷售收入1000萬元。數(shù)據(jù)歸納入下： 表6.8銷售計劃表銷售期數(shù)第一期第二期銷售計劃住 宅（棟）66停車位（個）200200銷售面積住 宅（）59886.1259886.12停車位（）40004000數(shù)

48、據(jù)來源：根據(jù)銷售收入計算得出 銷售收入總計4億4千萬，其中一期2億1千萬左右，二期2億3千萬左右。數(shù)據(jù)歸納如下：表6.9銷售收入表物業(yè)類別銷售指標合計銷售期數(shù)第一期第二期高層住宅銷售面積（）119772.2459886.1259886.12銷售均價（元/）320031003300銷售收入（萬元）38327.1218564.719762.42停車位銷售個數(shù)（個）800400400銷售價格（萬元/個）888銷售收入（萬元）640032003200合計銷售收入（萬元）44727.1221764.722962.42數(shù)據(jù)來源：根據(jù)銷售收入計算得出6.4 財務盈利能力分析6.4.1項目利潤項目總計銷售收入

49、44727.12萬元，其中一期收入21764.7萬元，二期收入22962.42萬元。項目銷售稅金及附加費2209.93萬元。項目總成本費用：30118.02萬元。項目利潤總額：44727.12-30118.02-2916.53=11692.57萬元。項目所得稅=11692.57×25%=2923.14萬元。稅后利潤=11692.57-2923.14=8769.43萬元。項目詳細利潤見下表：表6.10 利潤表序號項目合計單位（萬元）計算期計算依據(jù)第一期第二期1銷售收入44727.1221764.722962.422銷售稅金及附加2209.931072.161137.773總成本費用30

50、118.0216659.0113459.014利潤總額14609.15105.699503.411-35土地增值稅2916.536項目所得稅2923.14(4-5)×25%7稅后利潤8769.434-5-6數(shù)據(jù)來源：根據(jù)銷售收入計算得出6.5主要經(jīng)濟技術指標房地產(chǎn)項目財務評價是房地產(chǎn)可行性研究的核心內容。它是在房地產(chǎn)投資成本估算的基礎上計算出各項稅金及利潤等數(shù)據(jù)，然后使用市場價格，根據(jù)政府現(xiàn)行的財稅制度、價格體系和有關的法律法規(guī)，計算分析出房地產(chǎn)投資項目直接發(fā)生的財務收益和費用等方面的內容。最后編制財務報表,計算財務評價指標,從而考察項目的盈利能力、清償能力等財務狀況，據(jù)此評價和判斷

51、項目的財務可行性7。6.5.1靜態(tài)回收期靜態(tài)投資回收期（pt）系指以項目的凈收益回收項目投資所需要的時間，一般以年為單位。7其優(yōu)點：（1）概念清晰，簡單易用；（2）該指標不僅在一定程度上反映項目的經(jīng)濟性，而且反映項目風險的大小。項目決策面臨著未來的不確定性因素，這種不確定性帶來的風險隨著時間的延長而增加。為了減少這種風險，就必然希望投資回收期越短越好。因此，作為能夠反映一定的經(jīng)濟性和風險性的投資回收期指標，在項目經(jīng)濟評價中具有重要地位和作用，作為一個主要指標被廣泛采用。8稅前：pt=2-1+1473.6/14600.09=2.1年稅后：2-1+5366.72/8760.41=2.61年6.5.

52、2凈現(xiàn)值凈現(xiàn)值（net present value）和凈現(xiàn)值率（net present value ratio）都是反映項目盈利能力，或對國民經(jīng)濟所作貢獻的重要評價標準。凈現(xiàn)值是按基準折現(xiàn)率將項目計算期（建設期+生產(chǎn)期）內各年的凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設期初（第1年初）的現(xiàn)值之和。8基準收益率ic=13%稅前：npv=-10828.36+（-358.65）/1.13+9853.29/1.13²+16073.69/1.13³=7586.91萬元稅后：npv=-10828.36+（-2445.09）/1.13+7906.73/1.13²+14127.13/1.13³=2990.78 萬元npv>0表明項目可行6.5.3內部收益率內部收益率是指項目在計算期內各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率，即使項目凈現(xiàn)值為零的折現(xiàn)率。8稅前：取i1=38%npv1=-10828.36+（-358.65）/1.38+9853.29/1.38²+16073.69/1.38³=100.5萬元由于npv10，提高折現(xiàn)率，令i2=39%npv2=-10828.36+（-358.65）/1.39+9853