1、商業銀行南部支行部分樓層改造運營酒店項目可行性報告方案 二0一七年五月商業銀行南部支行部分樓層改造推薦精選運營酒店項目可行性報告（億丹酒店可行性報告）一、概 述1、基本情況建筑主體為十三層框架結構。改造項目為一層和六至十三層。2、地理環境 該項目位于南部縣蜀北街道蜀北大道28號，與縣政府、人民廣場相鄰。據此網點1000米范圍內有人民醫院、汽車站等人員流動量大的密集場所。2009年以來南部縣政府對該路段進行了大規模的綜合整治，進一步提升了周邊的環境，是集辦公、商務、文化的理想經營場所。二、項目背景及必要性1、項目所在地社會、經濟狀況 川東北明珠南部縣，隸屬四川省南充市，位于川中盆地北緣、嘉陵江中

2、上游，是川東北地區重要的次級交通樞紐。全縣幅員面積2229平方公里，轄71個鄉（鎮）、2個街道辦事處、1個工業集中區。總人口131萬人，縣城建成區面積30平方公里，常住人口31萬，是川東北地區面積、人口第一大縣。南部縣歷史悠久，人杰地靈。2200余年的建縣史，留下了吳道子手繪觀音像、杜甫題詠曉霞觀等名家真推薦精選跡，涌現了蜀漢史學家譙周、北宋陳氏“一門三狀元”等名流巨匠。國家濕地公園、國家準5A級風景區-“中國西部最美麗漁村”升鐘湖8萬余畝水面，波光粼粼，群島相邀。得天獨厚城市中心600畝“中國桂花第一園”和萬畝蓮花博覽園“中國蓮鄉”更是心靈度假、體驗休閑的首選目的地。南部縣在西部經濟百強縣中

3、排名前60位，先后被列為國家農村初級電氣化縣、優質棉基地縣、瘦肉型商品豬基地縣、全國綠化百佳縣、省勞務輸出基地縣、優質蠶繭基地縣。已形成紡織、能源、食品、化工、機械、建材等六個工業支柱產業，60多戶規模以上工業企業。2、項目建設的必要性隨著南部縣城鎮建設步伐的加快和基礎配套設施的不斷發展，城鎮居民及流動人口特別是外來客商將會不斷增加，對配套服務提出了更高的要求。而當地賓館飯店業存在規模太小、檔次不高、接待能力嚴重不足等諸多問題，至今只有兩家三星級以上賓館，滿足不了高端客商的需求，已經不能適應當地經濟發展和招商引資的需要，一定程度上也制約了當地旅游業的發展，特別是中高檔賓館建設還是空白，為新建大

4、酒店留下了較大的發展空間。本項目的升級改造建設，正適應了滿足南部縣發展的需要，規劃建設配套服務區，提升住宿服務，為招商引資創造良好的硬件條件。推薦精選第三章建設內容與經營內容1、建設內容與規模該項目酒店規劃用地位于該項目位于南部縣蜀北街道蜀北大道28號。地塊以平原地為主，坡度和緩。整個地塊位于城市中心，周邊山明水秀，環境清幽，地理位置得天獨厚，是休閑居住的好去處。2、經營內容（1）客房服務。為國際、國內的個人或團體提供高檔次的客房服務）（2）會議、展覽與展示服務。為小規模的會議、展覽與展示活動提供全方位、全過程服務。設計了大、中、小會議中心和展覽展示廳。（3）商業服務。為住店客人及機構提供一體

5、化的商業銀行服務。（4）餐飲服務。為住店和過往客戶提供一體化餐飲服務和特色性餐飲服務。（5）其他服務。3、酒店的經營理念經營理念：誠信敬業，賓客至上，團隊協作。第四章 改造方案1、定位為中高檔商務酒店。一層是酒店大堂和小型辦公區。大堂配置有總臺、行李寄存室、公衛等、面積200平左右；門口配有推薦精選30個左右車位的停車場；主要通道為電梯和步行樓梯，配備有消防通道一個。2、七至十三層為客房。可改造客房約66間。內設電視、空調、光纖接口、淋浴房、開水器或飲水機等。過道為中檔地毯。3、六層配置配有會議室1個，面積80 m左右，可容納60-80人。聚會餐廳兩個，休息室3個，和辦公室5個；4、立面設計。

6、該建筑以高雅、清新的外觀特征，形成富于個性的風格，充分反映時代與地方文化特征。在注重功能的同時，創造具有人文氣息的典雅而豐富的視覺效果。5、環保設計。本項目在設計過程中充分考慮環保措施。酒店中心樓屬于功能復雜的公共建筑，在運作過程中產生的少量污水，噪聲，設計中均采用防塵，防污，防噪等綜合預防，治理措施。空調設備利用消聲器隔震墊以達到防噪措施，設備機房采用隔音門。廚房產生的污水均經濾油池，再排入市政污水管網。廢氣經過規定的排放高度排入大氣。場地內設有集中垃圾回收點。五、投資方案項目總投資約600萬元，計劃2017年5月開始辦理施工前期準備工作，2017年8月能夠開工，2017年底前完成改造工作，

7、并投入試營業。六、經濟效益分析預測推薦精選1、人員配置。（1）管理團隊：執行店長一名(負責全面工作，經營策略的制定，對外聯絡溝通，對全年經營成果負責)。財務總監一名(負責財務監督及管理，稅務的協調，報表的制作) 保安隊長一名(負責酒店安全工作和保安的管理，協調相關部門)。客房主管一名(負責酒店日常工作和管理)。（2）員工隊伍：總臺服務員五名 (總臺接待加收銀，目標任務的完成) 。保安二名(停車場樓層和各要害部位的巡視和管理)。客房中心文員二名(接聽電話處理一般投訴和意見收集反饋)。客房中心領班一名(查房，衛生檢查和臨時打掃，解決一般問題) 。萬能工一名(水電維護，設施設備故障處理，能源控制)。

8、客房服務員五人(客房清理，環境衛生維護)。收入主要包括客房收入與餐飲、娛樂收入，概算小計具體明細如下：2、客房員工成本：（1）人工成本：總臺服務員4人，工資2000元/月人。推薦精選總臺領班1人，工資2500元/月人。保安2人，工資1500元/月人。客房中心文員2名，工資2000元/月人客房中心領班1名，工資2500元/月人。萬能工1名，工資2500元/月人。客房服務員5人，工資2000元/月人。不算管理團隊，員工隊伍工資合計：34500元/月(1150元/天)。若所有管理人員工資都為6000元，人員月成本總額合計：52500元/月(1750元/天)。（2）物料成本：低值易耗品10元/天間，洗

9、滌費13元/天間。（3）水電成本：10元/天間。（4）網絡、電話成本：10元/天間。暫按66間客房計算，人員成本27元/天間+物料成本23元/天間+水電成本10元/天間+網絡、電話成本10元/天間、其他成本15元/天間。則，基礎成本為85元/天間 。3、 客房收入：暫按66間客房計算，出租率按80%計算，房價按168元/天間計算，則66X80%X168=8870元/天。4、 利潤：（1）日利潤：(168元-85元)X66間=5478元/天。（2）年利潤：5478X30X12=1972080元。（3）回報周期：3年。推薦精選以上數據為粗略預算。未計算餐飲和其他服務成本和收支情況。七、經營方式與營

10、銷策略1、整體經營方式該項目酒店按照現代企業制度組建。企業整體經營方式，是在股東會的領導下實行的總經理負責制，企業整體將實行統一管理下的承包經營與承租經營方式。2、營銷策略酒店營銷中，市場營銷是酒店經營活動的重要組成部分，它始于酒店提供產品和服務之前，研究賓客的需要和促進酒店客源的增長，開發酒店市場的潛力，增進酒店的收益，最終使酒店實現其預設的經營目標。同時酒店也必須以最敏銳、最超前、最獨到的嗅覺感官去創造和設計適宜于酒店經營發展的最佳經營模式，使酒店經營更趨完善，先進及獨特。八、具體實施步驟和時間安排1、實施步驟：1.與經營方簽訂前期合作協議。2.辦理相關手續。3.簽訂正式合同6.酒店管理公

11、司進入7.人員配置及人員培訓8.設備配置及采購9.網絡宣傳和營銷11.開業前的籌備及宣傳12.進入正常營業，開展酬賓活動13.正常經營及后營銷推薦精選2、時間安排：1.與經營方簽訂前期合作協議。2.辦理相關手續。3.簽訂正式合同。4.組建籌備小組(酒店管理公司負責人，工程項目負責人，投資方負責人) (三周時間。如果第三項辦理順利的話時間可以縮短)5.確定改造方案。(一周時間。方案可以與前三項同步進行)6.酒店管理公司進入。(管理層人員到位，各類計劃方案落實)7.人員配置及人員培訓。8.設備配置及采購。(6-8項可以同步進行。三到四個月時間。人員培訓二個月，基本能滿足工作需要。計劃得當設備配置及采購不存在問題。網絡宣傳和營銷可以依附現有資源和人脈關系由專人負責計劃制定和實施。)10.竣工驗收。11.開業前的籌備及宣傳 (一周時間。)12.進入正常營業，開展酬賓活動。 (三個月時間)13.正常經營及后營銷。九、結論1、研究結論（1）、該項目符合國家產業政策，符合商品市場發展方向、符合城市總體規劃。（2）、項目選址科學合理，所在地理位置優越，交通便捷，基礎設施較為完善，且符合城市總體規劃和南部縣經濟發展規劃，（