1、一、修訂思路近年，社會經濟日益發展，土地市場、地價管理和地價評估技術出現了新的變化和需求，特別是2006年物權法的出臺，以及十七屆三中全會決定，提出了土地管理改革的新方向，新要求；同時，土地管理法的修改正在進行之中，改革的配套文件尚未出臺，在此背景下，本次規程修訂定位于謹慎調整，立足于反映成熟技術和做法，并與已明確的改革方向適當銜接。二、結構框架調整1、參照標準的貫用格式，增加了“術語”一章，將原附件中的“名詞解釋”的主要內容放置此章，并調整、增減。2、將“估價原則”納入總則，“價格影響因素”單獨成章。3、“基本估價方法”改為“常用估價方法”，并將基準地價系數修正法、路線價法的應用從原“基準地

2、價評估”一章移入此章。4、“宗地價評估”一章更名為“宗地價評估程序”，以程序為主線撰寫。5、“主要用途土地價格評估”更名為“不同用途價格評估”。6、“其他權利土地價格評估”更名為“不同權利土地價格評估”。7、附錄調整為四個，即附錄a收益還原法原理及其公式、常用估價方法附件，附錄b基準地價評估用表、附錄c現場勘查用表、附錄d估價報告及工作底稿規范格式。三、范圍部分調整個別文字表述，原“農村建設用地”改為“集體建設用地”。四、規范性引用文件部分增加土地利用現狀分類（gb/t21010-2007）；城市地價動態監測技術規范等。五、術語部分1、重新定義“地價”，強調地價是特定土地權利的價格，既包括公開

3、市場價，也包括特定條件特定市場下形成的價格，同時指出，本規程中所指地價通常指公開市場價；同時，對物權法中提出的立體土地權利進行了考慮，明確地價可依據權屬劃分單獨界定為地下空間建設用地使用權或空中建設用地使用權價格。2、區分政府主導的公告地價和市場地價，明確了基準地價、標定地價、課稅地價屬公告地價。3、增、刪了個別術語和定義。六、總則部分1、估價目的：修改原有文字，強化權益保護規范市場等。2、確立了宗地地價評估和區域性地價評估兩種技術思路構成的技術體系。4、估價原則刪除報酬遞增遞減原則和變動原則。5、明確估價結果的內容，將宗地地價評估結果由原有的“土地估價報告和土地估價技術報告”，改為“宗地估價

4、報告和宗地估價工作底稿”。6、明確估價成果的性質，即通常情況下為公開市場價值的測算與專業判定。七、影響因素調整個別文字表述。八、常用估價方法1、收益還原法的技術要求和表述有所調整，如經營和生產利潤不再放在費用中扣除，而是單獨扣除；房地出租的，費用中不再扣房屋年折舊，將生產型和經營型企業的利潤單獨扣除而不是在費用中計算；求取房屋現值中，關于殘值的考慮與物權法、土地出讓合同范本的有關規定相銜接；刪掉關于折舊的具體公式，有關內容可基于其他教材或技術指引中詳細表述。2、市場比較法，明確比較案例是“同一供需圈內相鄰地區或類似地區的正常（或可修正為正常）的交易實例”。修改了原文中的錯、漏內容。3、成本逼近

5、法，基本保留原內容，在開發費、土地增值和價格修正中的表述有所調整。4、剩余法，按現房中土地價格評估和待開發改造土地價格評估兩種類型分別描述；在待開發改造的土地價格評估中，應扣除的“正常利潤”，改為“客觀利潤”。5、基準地價系數修正法：公式中增加了“開發程度修正”；限制了適用范圍，即主要用于一方為政府的評估；明確了基準地價在評估中的現勢性問題。6、路線價法：明確路線價與基準地價同時存在時的適用原則。九、基準地價評估1、技術方法基本保留原有內容，但將級差收益法放置在市場法之后，以體現其在應用上的弱化。2、在樣點地價測算中，刪掉關于以地換房、聯營聯建等不符合政策的交易行為。3、去掉關于評估“綜合基準

6、地價”的強制性內容，可根據需要評估。4、明確了利用定級分值法編制基準地價修正系數表的，相應的指標說明表應有具體量化描述，而不是僅以分值說明。5、在基準地價更新部分，按全面更新和局部更新分別提出技術途徑，細化了用地價指數更新時，對地價指數的要求。明確了基準地價原則上三年一更新，包括全新更新和局部更新，但每六年必須進行一次以級別（或均質區域）重新劃分為基礎的全面更新。6、在成果驗收中，強調地市級以上成果需報部備案，省會城市、計劃單列市成果需經部或部授權省級部門驗收；明確基準地價成果向社會公布的內容和方式（增加修正體系）。十、宗地地價評估程序1、形式上以程序為主線編寫，在每個工作程序上強調做什么，達

7、到什么要求等。2、提出“評估土地使用權價格，除有特殊規定外，應至少選用兩種估價方法進行”。3、規定了估價報告和工作底稿應包括紙質片和電子版。十一、不同用途土地價格評估針對不同用途土地提出影響因素、方法與評估參數選擇等方面的要點；提出了“評估少有交易，市場化程度極低且土地收益不能顯化的特定用途土地價格，在充分調查和專家論證的基礎上，可以選擇一種適宜的評估方法”。十二、不同權利的土地價格評估1、細化原有的劃撥土地使用權評估。2、在原有基礎上，增加授權經營、作價出資、空中建設用地使用權、地下建設用地使用權等不同權利下的價格評估要點。3、刪除原有的“土地租賃權價格評估”，因其內容本質與承租土地使用權相同。4、提出了“評估相對完整或無特殊限制的土地權利價格，應選擇兩種以上評估方法，評估劃撥土地使用權、地役權、單獨設立的地下或空中土地使用權等不完整或嚴格受限的土地權利價格，在充分調查和專家論證的基礎上，可以選擇一種適宜的評估方法”。5、部分文字調整附錄附錄a（標準的附錄）收益還原法原理及其公式。附錄b（標準的附錄）基準地價評估用表：在原有基礎上調整、