1、光明項目物業管理方案1、 企業及項目概況（一）深圳市盛世嘉物業公司概況 深圳市盛世嘉物業管理有限公司成立于2002年3月，是一家國家二級資質的品牌物管公司，主營業務為物業管理、信息咨詢和房地產經紀，為廣東省物業管理協會會員單位、深圳市物業管理協會會員單位。盛世嘉物業通過ISO9000質量認證，一直致力于對全委托物業管理的小區提供完善的ISO9000質量管理服務，秉承“精益求精、不懈創新、持續改進、臻于至善”的質量方針，樹立精品意識，加強專業管理，打造服務品牌，追求物業管理服務的持續提升。并以真誠的情感關懷，豐富現代物業管理內涵，實現服務產品的精細化。經過多年的努力，管理項目獲得多項市優、區優、

2、安全文明標兵小區、園林式小區等榮譽稱號，得到社會廣泛性認可和贊譽。公司在管物業項目有住宅、寫字樓、經營性公寓、工業區等多種類型，建筑面積超過100萬平方米，主要有龍華花半里、龍崗花半里花園、后海花半里雅居、珠光花半里欣苑、翠山花半里別館、留仙居、嘉隆公寓、嘉隆苑、鼎新大廈、城市公寓、布吉細靚嘉隆公寓、平湖大街369號工業區等項目。主要獲獎的項目有：1、龍崗花半里獲得廣東省物業管理優秀小區、深圳市物業管理優秀小區、龍崗區物業管理優秀小區、園林式小區、安全文明標兵小區、社會綜治先進單位等榮譽；2、后海花半里獲得深圳市物業管理優秀小區、南山區物業管理優秀小區、安全文明標兵小區等榮譽；3、珠光花半里獲

3、得深圳市物業管理優秀小區、南山區物業管理優秀小區、安全文明標兵小區等榮譽；4、留仙居獲得園林式小區、綠色社區、平安和諧社區、安全文明先進小區、安全文明標兵小區等榮譽。此外，公司所管的各項目都積極參與社會治安綜合整治、抗擊“非典”、四川地震募捐等重要的公益活動，如留仙居社區每年定期組織大型的社區文化活動，豐富社區住戶的日常文化生活，關愛老年人，組織了“義工隊”、“老年人協會”等公益性組織，為社區及社會作出一定的貢獻。 （二）企業文化質量方針 精益求精不懈創新持續改進臻于至善服務理念 以客為尊以人為本全心全力誠信服務管理理念 效率原則人本情懷超越進取精益求精經營理念 價值體現永恒追求務實穩健和諧發

4、展（一）項目介紹 光明花半里項目位于佛山市南海區羅村鎮羅村大道，由佛山市鼎隆基房地產開發有限公司開發建設，整個項目分1區、2區進行分期開發建設，1區建筑面積11,2區建筑面積12，兩個區由羅村大道輔道進行分割，進行獨立圍合。（二）項目相關經濟技術數據項目單位數量項目單位數量總用地面積75559.98總建筑面積322681.91計容積率面積234235.31容積率3.10其中：住宅面積211877.37總戶數戶2004商鋪面積21807.83總停車數個2409物業用房面積301.89其中：住宅應配個2119公廁60.04商鋪應配個175消防監控中心67.04訪客車位個115垃圾集中收集點41.4

5、2其中：地上個313開關房58.29地下個2096人防控制室12.81建筑密度%29.36值班室8.46綠地率%30不計容面積88445.9基底建筑面積22182.88其中：建筑層數（不含裙樓、地下室）層20地下停車庫81986.9首層架空層及梯房5418.05社區用房1018站務房23.04二、項目物業管理總體設想（一）客戶群體分析（二）項目物業服務的理念光明花半里是我司進駐佛山的首個管理項目，為實現我司的核心價值觀，項目擬始終堅持公司的服務理念：以客為尊，以人為本，全心全力，誠信服務，始終把服務擺在首位，以服務創質量，以服務出效益，以服務贏客戶。為了實現對客戶的服務承諾，我們將及時導入公司

6、的質量管理體系，堅持公司的質量方針：精益求精，不懈創新，持續改進，臻于至善。有了服務質量，才能真正算是用心為客戶在服務，在多年的物業服務實踐中，盛世嘉人始終把質量提高服務質量作為工作的目標，提高服務質量的根本在于沉淀到工作中去，走到客戶中去，了解客戶需求，不斷改進我們的服務，這個將是項目部改進質量的主要方式和手段，以求達到“臻于至善”。（三）項目部工作思路為實現我們的服務承諾，完成質量目標，贏得客戶的滿意度，實現經濟效益與社會效益雙贏的局面，針對項目特點，對項目物業服務工作重點難點進行剖析，并確定工作思路及策略。首先，打造一支高效的服務團隊是提供完善服務的基礎。對骨干成員的選拔采取競聘上崗，擇

7、優錄取，對于基層員工，實現多級培訓制度，培養主動服務、細致周到的服務理念，讓每個員工將服務滲透到工作的方方面面。第2、 加強制度建設，完善的制度是提高工作效率，提供良好的服務的有效保障。用制度管理日常工作，用制度進行約束員工行為，用制度進行鞭策和激勵員工，用制度規范服務，使得項目運作始終保持良好的發展和不斷提升的態勢。第3、 完善服務流程，提高事務處理效率。完善的流程使得服務人員能做出快速反應，迅速解決業主及客戶之所急所需，從而實踐我們的服務承諾，為此，在日常服務中，要制定并不斷改善我們的服務流程、服務機制。第4、 打好項目管理第一仗業主入伙、裝修管理。入伙是物業公司于業主面對面服務的開始，是

8、與業主建立良好服務關系的時機，在此項工作中一是要做好充分準備，二是要做好相關宣傳和引導工作，充分展示物業的專業性和良好的服務素質。 入伙后馬上面對的事針對業主裝修的服務，在此項服務中，項目部將開展裝修宣講活動，一是針對那些不熟悉裝修流程的業主開展培訓宣講，講解裝修知識、裝修注意事項等；二是對熟悉裝修程序的業主開展我們裝修服務的流程和日常裝修服務工作的重點，通過培訓和宣講，把我們的服務理念與業主的裝修活動相結合，達到物業與業主的融洽。項目部組織架構配置（一）項目部組織架構深圳市盛世嘉物業管理有限公司 佛山分公司光明花半里項目部工程部環境部客服中心安管部 2區客服中心1區客服中心設備運行班綜合維修

9、班2區安管隊綠化班清潔班1區安管隊綜合服務部（二）人員編制方案（總人數：119人）部門職位人數備注項目部（2人）主任1主任助理1客戶服務部（8人）主管11區客服助理11區客服員22區客服助理12區客服員2收費員1安管部（53人）主管11區安管班長2兩班制1區安管員24大門崗1人車場崗4人園區巡邏1人樓層巡邏2人車場巡邏1人監控中心1人休息2人2區安管班長2兩班制2區安管員24同1區工程部（11人）主管1維修班長1運行班3綜合維修班6含泥水維修1人環境部（42）主管1清潔班長1保潔員36園區保潔1人樓層清潔1人/棟，共26人地下室清潔2人外圍保潔2人調休4人綠化工4綜合部（3人）后勤班長1物資及

10、廚房管理廚工2費用測算（一）分項成本1、人員成本（單位：元，年度費用算13薪）序號崗位基本薪資崗位工資社會保險（基本薪資25%）福利類（節日補貼等，計算標準按基本薪資3%）其他（住房、通信、教育、服裝等，按基本薪資2%計算）崗位人數月費用年費用備注1項目主任40004000100012080192001196002主任助理28002200700845615840750803客服主管25001500625755014750610004客服助理20001200500604027600976005客服員1800100045054364133601715206收費員180010004505436133

11、40428807安管主管25001800625845615065650808安管班長200015005006040282001054009安管員15001800375453048180000231840010工程主管250020006257550152506750011維修班長200015005006040141005270012水電工180012004505436931860409320含運行和維修13環境主管200015005006040141005270014清潔班長150010003754530129503790015保潔員138042034541283679704102124816綠

12、化工138062034541284885611347217綜合主管150010003754530129503790018廚工15005003754530249006380019合計1+2+3+4+5+6+7+8+9+10+11+12+13+14+15+16+17+1811938202549131002、公共設備設施維護費序號項目測算依據及方法月費用年費用備注1配電設備維護費主要是三級回路及二次回路消耗，以經驗數據測算30036002給排水設施維護費給水設施主要是加壓系統維護、主管油漆、閥門潤滑、支管配件維修、生活水池清洗（2000元/年）等費用；排水設施主要是排水泵維護、排水溝渠維護、化糞池清

13、理（2000元/年）等費用，據經驗數據測算1000120003電梯維護費外包費電梯維保費400元/月/臺，年檢費平均100元/臺/月，每棟設兩臺梯，共計52臺梯26000312000第一年免費配件損耗以20%的電梯主板年維修率為參考標準，維修費單塊主板在平均2000元，即20005220%/12=1733元/月計算173320796第一年免費4智能化設備維護費智能化設備主要是三大系統：監控、對講門禁、道閘設備，維護重點是電源設備、聯網設備、主機維修，根據經驗數據，每一系統綜合維修費在500元/月左右150018000隨著使用時間增長5消防設備維護費消防水泵、消防煙感的維護維修為主5006000

14、6公共照明設施維護費主要是燈具的維修更換、控制電器維修更換，根據歷史數據測算80096007園林設施維護費主要是木質亭子、圍欄等設施費用，每年進行維修保養一次，根據歷史數據測算40048008房屋本體維護費主要是道路、樓道墻體維護60072009發電機維護費每月兩次啟動消耗柴油費用和機油、電解液等費用，根據歷史數據200240010不可預見費用按19項合計的5%計算16501980011合計1+2+3+4+5+6+7+8+9+10346834161963、行政辦公費序號項目測算依據及方法月費用年費用備注1辦公用品費按人均每月消耗5月為標準計算，即119559571402網絡費2條網線，200元

15、/條/月40048003固定電話費20040.360172124飲水費經驗數據10桶每月，101515018005辦公設備維護費10012006打印耗材費20024006辦公水電費經驗數據60072007合計1+2+3+4+5+62646317524、秩序維護費序號項目測算依據及方法月費用年費用備注1器材消耗費每人每月消耗20元1060127203合計1060127205、清潔、綠化耗材費序號項目測算依據及方法月費用年費用備注1清潔用具消耗參考清潔公司經驗數據，每人每月消耗135元/人/月4860583202綠化養護費包括農藥化肥、農機用具等消耗，按綠化公司經驗數據在0.05元/月消耗計算，光

16、明項目共計綠化面積226681133135963合計1+25993719166、公共水電費序號項目測算依據及方法月費用年費用備注1綠化用水根據項目歷史數據，按0.03噸/計算，非居民用水價格1.85元/立方1258150962清潔用水按每人每月2方計算13315963非分攤電費監控、消防、道閘等設備用電，按24小時5KW用電計算2580309604合計1+23971476527、社區文化活動費序號項目測算依據及方法月費用年費用備注1社區文化活動每年按元旦、六一、國慶搞三次大型活動算，每次算5000元/次，平時主要是宣傳欄費用，按每月200元計算，兩項費用進行均攤。1450174002合計145

17、0174008、 保險費序號項目測算依據及方法月費用年費用備注1公眾責任險20024002合計20024009、 管理費分攤（單位：元）序號項目測算依據及方法月費用年費用備注1管理費分攤1500180002合計150018000（二）、成本合計序號項目月費用年費用備注1人員工資、福利等費用38202549131002公共設備設施維護費346834161963行政辦公費2646317524秩序維護費1060127205清潔、綠化耗材費5993719166公共水電費3971476527社區文化活動費1450174008管理設備分攤及固定資產折舊費1500180009物業公用部位、公用設施設備及公眾責任保險費用200240010其他20002400011合 計4355285226336二、收入測算（單位：元）序號項目計算依據月收入年收入備注1住宅物業管理費住宅面積211877，管理費按2元/計算4025664830792收繳率95%2商鋪物業管理費商鋪面積21808，管理費按5元/計算1035881243056收繳率95%3停車費收入按