1、太原市房地產中介市場調查 房地產實驗 第一組 追溯歷史 中國古代和近代市場中為房地產買賣或租賃雙方介紹交易評 定房地產商品質量價格的居間行商稱之為宅行。宅行是中國 房地產中介機構的前身，現稱房地產中介，房產超市，不動產 門市等。史書記載：宅行，清朝年間，主要分布在山西，陜西， 河北，天津一代。舊時，人們將宅行從事房產經紀的經紀人稱 呼為房牙子。 舊時宅行里以說合房產買賣或租賃為職業的人，今稱房地產經 紀人。所謂房地產經紀人，是指為委托人提供房地產信息和居 間代理業務。居間，通俗地說就是作中間人。居間是一手牽兩 家：上家和下家，并在兩者之間起一種溝通、促進和平穩的作 用。對一個房地產經紀人來說，

2、掌握大量的市場信息是他從事 好這項業務的先決條件。 房產中介的發展 隨著中國房地產使用制度改革在各個地區的強力推進，中國房 地產業取得了巨大的成就，尤其是住房福利制度的終止和貨幣 化分房制度的起動，對全國房地產市場產生了深遠的影響。 二手房市場在各地開始興起。于此同時，中國房地產中介市場 也經歷了從無到有，進入了飛速的發展時期。房產中介從小到 大，從無到有，在短短幾年內迅速崛起，主要得益于我國房地 產市場的發育、成長和壯大，得益于房地產市場從計劃經濟走 向市場經濟的轉變過程。 由于福利分房的終止，貨幣分房的開始，使得廣大百姓擁有一 套住房的夢想成為現實。不斷完善的房地產市場運作規則、政 府對房

3、改力度的加大，以及我國老百姓對擁有自己房屋的強烈 渴望，給房地產市場創造了無限商機，使得房產中介成為房地 產市場中不容忽視的新興行業。 2021-7-30 什么是房地產中介？ 顧名思義：為房產買賣雙方達成銷售和購買而建立的一個平 臺機構，并有為買賣雙方保證安全交易的義務。 房產中介的具體事務就是幫賣房人登記房源信息、宣2發布 并且保證房源真實有效；幫買房人尋找推薦合適、理想房源， 并帶領買房人實地看房，加以引導，促使成交。 房產中介的經濟收入主要是收取中介服務傭金，市場慣例中 介服務傭金為2%。（部分城市為只收買家2.5%-3%，但也有 例外，如北京的部分房產中介對房東和業主雙收傭金等。） 從

4、事房地產交易并非易事，它需要有靈敏的信息、合格的估 價人員和合適的估價方法，需要熟悉國家的法規和政策、掌 握一定的金融常識。這是大多數市場交易主體無法做到的。 在市場經濟運行中，市場中介組織具有服務、溝通、公證、 監督等重要功能。它是企業的幫手，政府的助手，在市場運 行中成為政府與企業、企業與企業、企業與消費者之間相互 聯系的橋梁和紐帶，具有政府行政管理不可能替代的作用。 房地產市場的復雜性特征決定了房地產市場更需要市場中介 服務。它隨著市場經濟的發展應運而生，同時又是市場體系 成熟和市場經濟發達的重要標志。 什么是房地產中介？ 本次調查活動內容 1、調查太原市房地產咨詢企業的基本信息 2、走

5、訪各個房地產咨詢公司了解基本情況 3、多方面進一步采集所需數據并整理 4、小組討論收集到的信息 5、利用以上信息分析太原房地產中介市場 基本情況調查 根據 太原 房地產信 息網 http:/w ww.tyfdc. 調查可知 等級在案 的房地產 中介企業 共有195 家 房地產中介分布 小型咨詢企業介紹 天緣 太原市天緣房地產代理有限公司成立于一九九七年。 業務涉及新樓盤全程策劃及銷售代理，以及二手房買賣、 租賃、房屋托管、貸款、代辦產權過戶等。 2001年1月天緣公司作為山西省房地產代理公司的唯一代表。 2002年，接受了由中國房協秘書長顧云昌先生授予的牌匾 房地產代理成功模式典范 2003年

6、4月公司作為省內房地產代理公司首家通過IS09001:2000國際質量體系認證。 2003年5月天緣公司被山西省品牌協會認定為省內首家品牌代理公司。 2006年10月31日中國房地產估價師與經紀人學會在北京人民大會堂授予天緣公司 全國優秀房地產經紀機構獎杯及證書。 2007年10月在北京釣魚臺國賓館榮獲“2007年中國房地產服務與中介行業100強金 橋獎” 我愛我家 介紹 我愛我家成立于2000年4月，是由偉業控股、太合控股、斯坦福房 屋公司共同組建的房地產綜合服務航母。 2001年10月20日，中國房地產服務著名品牌“我愛我家”以嶄新的 姿態進入了千年古城太原。太原我愛我家的2家管理中心和4

7、0多家 直營店，仿佛一夜之間矗立在了太原大街小巷，鮮明奪目的企業 標志成了龍城一道靚麗的風景線。 成立八年多來，太原我愛我家房地產經紀有限公司的信息總量突 破300000余條，為廣大客戶居家提供了切實的保障，與中國建設 銀行、光大銀行、民生銀行等大型金融機構達成意向，二手房按 揭貸款、住房抵押貸款等項目順利開展； 與此同時，公司的普通租賃、房屋管家、買賣過戶、限時速遞、 新樓盤代理等業務也都取得了驕人的成績。 21世紀不動產 介紹 21世紀中國不動產主要關注于快速成長的中國二手房市場。 從事公司自營的房地產經紀業務、特許經營業務、金融按揭貸款服務業 務、新樓盤服務業務、商業地產服務業務和基金管

8、理業務。 截止2010年9月底，21世紀中國不動產在中國大陸地區已發展了29個區域 加盟商，覆蓋全國32個主要城市。 體系內擁有接近1,500家門店及20,100余名經紀人和雇員,銷售信息系統 中的房源量達650萬余條。 21世紀中國不動產的核心價值是：提供消費者放心、省心的服務。 21世紀中國不動產的目標是：顧客高度滿意、經紀行業領先、促進房地 產事業平衡發展和從業人員自我價值的實現。 易佳 介紹 太原市易佳房地產經紀有限公司成立于2008年12月18日，是山西省 三大房地產經紀公司之一，其宗旨是打造中國房地產經紀行業的航 母。 截止目前，易佳房地產擁有一手房項目部，二手房項目部和投資咨 詢

9、部三個項目部。一手房項目部從事本地新樓盤開發與代理，二手 房項目部目前在太原市擁有60多家分店。 公司目前的主營業務有：本地新樓盤開發與代理、二手房置換、按 揭、租賃等。 公司的使命是為客戶提供專業的知識、高品質的服務，同時幫助有 志青年圓創業夢。我們公司分配制度圍繞公開、公平、公正的理念， 堅持多勞多得，少勞少得，不勞不得。在用人方面，我們堅持能者 上，平者讓，庸者下的原則。 14 房產中介的特點 房地產中介活動具有內容的服務性。房地產中介是提供各類信息、 咨詢、估價、代理服務的經營活動。這個行業的產品就是服務，服 務的質量、水平標志著產品的質量、水平。在整個服務過程中，中 介機構既不占有商

10、品也不占有貨幣，主要是依靠自己的專業知識、 技術、勞務等為房地產各種部門提供中介代理和相關服務。 房地產中介活動具有非連續性和流動性的特點。房地產中介機構在 為客戶提供服務時，就形成了中介人與委托人的關系，即服務和被 服務的關系，這種關系不是長期的和固定的，而是就某一事項達成 的一種契約關系，這種服務一旦完成，原有的契約關系也就解除， 即委托 服務一終止。房地產中介機構就再去與其他的委托人建立新 的服務與被服務的關系。 房地產中介活動具有極大的靈活性。因為房地產中介服務機構與服 務對象之間沒有固定的聯系和關系，不受交易對象的限制，也不受 交易主體的制約，從而使它具有極大的靈活性。也就是說，它可

11、以 不受時間、地點、交易對象和交易方式的限制。 市場功能 1節省業主和買家的時間業務由中介專業人員操作完成進行謀劃。 2業主不要花錢登廣告：中介會將物業推薦給各類客戶。 3房產中介是以第三者身份言論客觀、公正。 4買賣雙方在直接議價時容易發生爭論：中介可協調氣氛，掌握尺 度。 5買入方通過中介的推薦更容易找到合適自己的需求。 6多數買賣雙方都沒有足夠的法律常識和購買經驗：中介可以幫助 雙方減少法律糾紛，避免被訛騙。 7中介接觸面廣，信息集中，買賣雙方匯集在中介公司信息室中。 8維護經濟秩序，通過管理中介公司規范二手市場。 9橋梁與潤滑劑。 10推動市場。 2021-7-30 2021-7-30

12、 房屋中介詐騙事件 NO.1 特猖狂 頭年得手，次年故技重施 人物：張風 關鍵詞：截流租金 2002年，北京恒基無限房地產經紀公司，采取“向承租人收取半年 以上租金、只支付出租人三個月左右租金”的方式截流了大量租金，然 后卷款逃逸，在短短一年內騙取廣大業主租金100萬元左右。該公司的幕 后老板是一個叫張風的中年男人，他曾于2001年底以同樣的手段詐騙了 50萬元左右，當時他用別人名字注冊的公司是“百年恒基房地產經紀公 司”。 地產SHOW感言：一次僥幸，不代表次次幸運，法網恢恢，疏而不漏。 2021-7-30 NO.2 特轟動 壞事做下，豈能蒸發了事？ 人物：余波 關鍵詞：蒸發 2003年房地

13、產界最轟動一時的當屬“堅石事件”了。堅石公司曾被 評為北京首批“放心中介”一夜間坐地蒸發，終于揭開了他的真面目。 在短短半年堅石公司以高進低出方式套取租金550余萬，受害群眾多達 770多人，主犯余波輾轉遼寧、山東、廣東、廣西、海南五省區，逃亡3 個多月，甚至準備辦假身份證、整容、購買死亡證明，準備“人間蒸 發”。 地產SHOW感言：做了壞事，即便你“蒸發”了，也要打回原形。 2021-7-30 NO.3 特失望 百強企業也詐騙 人物：佰家中介 關鍵詞：高進低出 曾于2004年被評為“中國房地產經紀百強企業”的北京佰家中介， 卻被人以“涉嫌詐騙眾房主的房屋租金”的罪名推上法庭，成為繼“堅 石事

14、件”后又一哄動一時的“佰家事件”。2005年11月至2006年2月間， 佰家中介先以高出市場價的價格引誘房主，然后再以低于市場價的價格 出租給房客的“高進低出”的方式騙取了上萬名消費者租金，涉及金額 達146.74萬元。 地產SHOW感言：有“堅石”在前，后者有經驗可循，騙的得心 應手。 面臨的問題 1、缺乏專業的人才，影響產業的提升。 房地產中介服務工作涉及面廣，具有綜合性、廣泛性的特點， 是多學科知識的綜合能力體現。因此，從事房地產中介服務 工作的人員不僅需要精通房地產業務、房地產法律等方面知 識，而且還要掌握現代化信息設備的操作技巧，同時，還要 具備溝通溝通能力和敬業精神。 但目前，由于

15、房地產中介服務業在我國是近幾年才興起的一 個行業，不少房地產中介服務機構缺乏一支經過專門訓練、 嚴格資質審查的專家隊伍。市場呼喚素質綜合化的房地產中 介人才，這種人才具有較高學歷、較深的專業知識、較強的 業務能力和較高的道德水準。 專業人員的缺乏是影響房地產中介業發展和提升的瓶頸之一。 面臨的問題 2房地產中介缺乏消費者的普遍認同。 目前中介服務人員資格認證制度尚不規范，從而造成房地產中介機構從 業人員來源復雜的現狀：既有與房地產專業相關的如工民建、經濟管理、 法律、貿易、會計等專業的人員，也有與房地產完全無關的如文史類， 理工農醫類等專業的人員；既有部分高等學歷的從業人員，更有大量 “半路出

16、家”，根本不懂房地產知識，缺乏專門訓練，中等學歷的從業 人員， 許多從業人員缺乏應有的敬業精神和職業道德，唯利是圖，利用各種手 段竭盡欺詐之能事，嚴重影響了中介機構的形象，損害了客戶利益，擾 亂了房地產市場的正常秩序。 近幾年遭到嚴厲的口誅筆伐，客戶對房地產中介的有關投訴連續幾年列 于中國消協十大投訴熱點之一，有些人向房地產中介舉起了“免談”的 牌子。如何重新塑造中介的信任是整個行業發展所面臨的另外一個問題。 面臨的問題 3、房地產中介市場競爭激烈，中介商生存率低 雖然社會對房地產中介的需求在逐步放大，但是房地產中介 市場發展的內外環境并非十分理想，不確定因素佷多，充滿 風險。 房地產中介尤其

17、是普通中介市場，由于投資成本低，管理不 太規范，市場準入制度不完善，進入門檻較低，操作不規范， 信譽較低，競爭手段和方式落后，市場競爭十分激烈，許多 中小房地產中介商面臨著競爭和生存的壓力。 一方面由于政府推行的住房制度和土地使用制度在不斷地向 縱深發展，房地產市場的潛力在不斷地釋放，中介業務成倍 上升，有許多投資人看好這一潛在巨大的市場，不斷地涌入 這一市場，另一面，大量的中介公司競爭無力，而退出這一 市場。 發展趨勢 1、塑造客戶對自身服務的信任和忠誠，樹 立中介品牌。 客戶對中介商的不信任是目前中介商發展主要障礙，誰能夠 通過對客戶的優質服務贏得客戶的信任和忠誠，誰就贏得了 市場。 發展

18、趨勢 2、不斷地培訓經紀人，提供專業而規范的服務。 消費者要買房租房，之所以找中介商代理，是相信中介可以提供最 專業的服務，兩方面的含義：一是從業人員要有專業基礎知識，二 是其要有專業化操作水平，消費者不僅要求經紀人能夠提供房源和 客源的信息，而且還需要提供房地產政策、房地產投資、房地產建 筑、房地產價格、房地產手續辦理等相關的專業咨詢。 從業人員素質低，是目前我國大多數房地產經紀企業存在的一大問 題，也是致使該行業自身形象難以樹立以及難以普遍為社會所認同 的一個重要原因。此外，我國對房地產經紀人的培訓十分不完備， 因此，經紀人提供的服務難以達到專業水準。隨著我國房地產市場 逐步發育、完善，對

19、房地產經紀企業的服務內容、質量和水平提出 了更高的要求，如開展房地產投資分析、房地產營銷策劃、法律咨 詢、營銷顧問、房地產市場調查以及外立面、戶型設計等等。誰能 夠不斷地為經紀人提供專業培訓，誰就能夠在未來的中介服務中為 客戶提供專業化的服務，使客戶高度滿意，從而吸引客戶和保留客 戶，確立自身的競爭優勢。 發展趨勢 3不斷地業務創新，與專業的其它服務企 業聯合，提供全面和增值的服務。 客戶在房地產交易中需要包括政策咨詢、價格評估、合同簽訂、手 續辦理、抵押貸款、抵押擔保、裝飾裝修、綠化、建材、搬家等多 方面的服務，目前的中介商能夠提供的服務還很不全面，而誰能夠 在服務內容方面不斷地創新，為客戶提供全面的服務；同時不斷地 創新服務方式