1、工程項目投資與工程項目投資與 融資融資 復旦大學出版社復旦大學出版社 主編：鄭立群主編：鄭立群 2008年3月復旦大學出版社 鄭立群 第八章第八章 項目融資信用保證結構項目融資信用保證結構 v項目融資信用保證的意義與分類項目融資信用保證的意義與分類 v項目融資信用保證的幾種主要形式項目融資信用保證的幾種主要形式 v項目融資計劃方案的編制項目融資計劃方案的編制 v資金成本資金成本 v融資風險融資風險 v融資結構分析融資結構分析 2008年3月復旦大學出版社 鄭立群 v項目融資信用保證的意義和目標項目融資信用保證的意義和目標 v在采用債務方式進行項目融資（或公司融資）在采用債務方式進行項目融資（或

2、公司融資） 時，債權人為了保證貸款的安全性，需對以下時，債權人為了保證貸款的安全性，需對以下 兩個方面進行分析：一是項目未來的現金流或兩個方面進行分析：一是項目未來的現金流或 借款人公司本身的信用狀況；二是來自于項目借款人公司本身的信用狀況；二是來自于項目 或借款人以外的直接或間接的信用保證。特別或借款人以外的直接或間接的信用保證。特別 是當項目及借款人信用情況一般或較差時，債是當項目及借款人信用情況一般或較差時，債 權人會要求項目及借款人提供足夠的信用保證，權人會要求項目及借款人提供足夠的信用保證， 這時來自于借款人以外的信用保證對于項目融這時來自于借款人以外的信用保證對于項目融 資來說更為

3、至關重要。資來說更為至關重要。 v對債權人來說，貸款保證措施可以控制債務人對債權人來說，貸款保證措施可以控制債務人 必須履行其償債責任，當債務人不能履行責任必須履行其償債責任，當債務人不能履行責任 時，有權采取行動依法強制取得補償，或得到時，有權采取行動依法強制取得補償，或得到 第二還款來源。第二還款來源。 2008年3月復旦大學出版社 鄭立群 v對于業主而言，良好的信用保證措施不僅有利于資金的對于業主而言，良好的信用保證措施不僅有利于資金的 順利取得，而且能夠降低融資成本，保證項目的正常建順利取得，而且能夠降低融資成本，保證項目的正常建 設和運行。反之，過于脆弱的信用保證措施，會導致債設和運

4、行。反之，過于脆弱的信用保證措施，會導致債 務利率的上升，甚至不能取得金融機構的信任，無法得務利率的上升，甚至不能取得金融機構的信任，無法得 到貸款。合理的融資保證結構還可以有效分散投資風險，到貸款。合理的融資保證結構還可以有效分散投資風險， 保證項目順利實施。但值得注意的是，為債務融資提供保證項目順利實施。但值得注意的是，為債務融資提供 信用保證也會導致相應的成本。這就要求設計出必要、信用保證也會導致相應的成本。這就要求設計出必要、 合理的信用保證結構。合理的信用保證結構。 v項目融資中的信用保證與一般商業貸款的擔保有很大的項目融資中的信用保證與一般商業貸款的擔保有很大的 不同。在一般商業貸

5、款中，貸款人要求擔保人應有足夠不同。在一般商業貸款中，貸款人要求擔保人應有足夠 的資產彌補貸款人不能按期還貸時可能帶來的損失。而的資產彌補貸款人不能按期還貸時可能帶來的損失。而 工程項目融資的債權人關注的是工程項目是否成功，而工程項目融資的債權人關注的是工程項目是否成功，而 不是工程項目的現有資產價值。他們要求的信用保證目不是工程項目的現有資產價值。他們要求的信用保證目 標是：項工程目按期完工，通過竣工驗收，在項目投入標是：項工程目按期完工，通過竣工驗收，在項目投入 使用后能正常運行，并獲取足夠的現金流來回收貸款。使用后能正常運行，并獲取足夠的現金流來回收貸款。 2008年3月復旦大學出版社

6、鄭立群 v項目融資信用保證形式的分類項目融資信用保證形式的分類 按法律范疇分類按法律范疇分類 v項目融資信用保證結構的核心是對債務的擔保。債務擔保項目融資信用保證結構的核心是對債務的擔保。債務擔保 按其所屬的法律范疇可分為物的擔保和人的擔保兩種基本按其所屬的法律范疇可分為物的擔保和人的擔保兩種基本 形式。形式。 v1物的擔保物的擔保 v物的擔保是指借款人或擔保人以自己的有形資產或權益作物的擔保是指借款人或擔保人以自己的有形資產或權益作 為履行債務設定的擔保物權。如果借款人到期不能履行債為履行債務設定的擔保物權。如果借款人到期不能履行債 務而違約，享有擔保權益的貸款人可以取得對擔保條件下務而違約

7、，享有擔保權益的貸款人可以取得對擔保條件下 的資產的直接占有，或者將這些項目資產出售來優先清償的資產的直接占有，或者將這些項目資產出售來優先清償 貸款人的債務。物的擔保形式有財產抵押和質押等。貸款人的債務。物的擔保形式有財產抵押和質押等。 v2人的擔保人的擔保 v人的擔保是指擔保人以自己的資信向債權人保證債務人履人的擔保是指擔保人以自己的資信向債權人保證債務人履 行債務責任，因此亦稱為信用擔保。在項目融資中，當債行債務責任，因此亦稱為信用擔保。在項目融資中，當債 權人認為項目物的擔保不夠充分時往往會要求提供人的擔權人認為項目物的擔保不夠充分時往往會要求提供人的擔 保，這為項目正常運行提供了附加

8、保障，同時也降低了債保，這為項目正常運行提供了附加保障，同時也降低了債 權人在項目融資中的風險。人的擔保包括借款人或股東承權人在項目融資中的風險。人的擔保包括借款人或股東承 諾、安慰信與支持信、項目合同保證等形式。諾、安慰信與支持信、項目合同保證等形式。 2008年3月復旦大學出版社 鄭立群 v人的擔保包括以下兩種情況：人的擔保包括以下兩種情況： (1)擔保人的擔保義務依附于債權人和債務人擔保人的擔保義務依附于債權人和債務人 的合約之上。在債權人和被擔保人約定的條的合約之上。在債權人和被擔保人約定的條 件下，當被擔保人不履行其對債權人所承擔件下，當被擔保人不履行其對債權人所承擔 的義務時，擔保

9、人必須承擔起被擔保人的合的義務時，擔保人必須承擔起被擔保人的合 約義務。約義務。 (2)擔保人的擔保義務相對獨立于債權人和債擔保人的擔保義務相對獨立于債權人和債 務人之間的合約。在擔保受益人的要求之下，務人之間的合約。在擔保受益人的要求之下， 不管債務人是否真正違約，擔保人應立即支不管債務人是否真正違約，擔保人應立即支 付給擔保受益人規定數量的資金。付給擔保受益人規定數量的資金。 2008年3月復旦大學出版社 鄭立群 (二二)按承擔的經濟責任分類按承擔的經濟責任分類 v按所承擔的經濟責任不同，融資信用保證可按所承擔的經濟責任不同，融資信用保證可 分為直接保證、間接保證和意向保證。分為直接保證、

10、間接保證和意向保證。 v1、直接保證、直接保證 v直接保證是指以直接的財務擔保形式作為向直接保證是指以直接的財務擔保形式作為向 項目提供的一種財務支持。在項目融資中，項目提供的一種財務支持。在項目融資中， 這種直接保證所承擔的直接經濟責任不是無這種直接保證所承擔的直接經濟責任不是無 限的，而是有限的，可以體現在時間上的限限的，而是有限的，可以體現在時間上的限 制和金額上的限制。制和金額上的限制。 v2、間接保證、間接保證 v間接保證是指擔保人不以直接財務擔保形式間接保證是指擔保人不以直接財務擔保形式 向項目提供財務支持，而是采取項目合同保向項目提供財務支持，而是采取項目合同保 證和借款人（股東

11、）承諾形式取得間接的支證和借款人（股東）承諾形式取得間接的支 持。持。 2008年3月復旦大學出版社 鄭立群 v（1）項目合同保證。項目融資中，參與項目實施的各方，）項目合同保證。項目融資中，參與項目實施的各方， 就項目的實施簽訂了一系列合同，對于項目的實施成功就項目的實施簽訂了一系列合同，對于項目的實施成功 提供了保證，間接對項目的債務融資提供了支持。這類提供了保證，間接對項目的債務融資提供了支持。這類 合同主要有以下幾種：合同主要有以下幾種： v1）項目建設工程總承包合同。這種合同實際上可將項目）項目建設工程總承包合同。這種合同實際上可將項目 建設風險轉移至承包公司。有足夠實力的工程承包公

12、司建設風險轉移至承包公司。有足夠實力的工程承包公司 可以降低項目融資人的風險，對項目融資提供間接的保可以降低項目融資人的風險，對項目融資提供間接的保 證。建設承包合同要求工程承包方承擔的責任主要應當證。建設承包合同要求工程承包方承擔的責任主要應當 有：完工保證、項目的規劃和設計責任，項目應達到的有：完工保證、項目的規劃和設計責任，項目應達到的 技術經濟指標，賠償責任等。技術經濟指標，賠償責任等。 v2）項目產品的長期銷售和服務合同。這種合同可以將項）項目產品的長期銷售和服務合同。這種合同可以將項 目產品的市場風險轉移至下游客戶。有足夠實力的下游目產品的市場風險轉移至下游客戶。有足夠實力的下游

13、客戶簽訂的有約束力的訂貨合同可降低項目的市場風險。客戶簽訂的有約束力的訂貨合同可降低項目的市場風險。 項目產品的長期銷售和服務合同確保了項目具有穩定的項目產品的長期銷售和服務合同確保了項目具有穩定的 市場份額和收入，能夠作為借款人還債的基本保證。大市場份額和收入，能夠作為借款人還債的基本保證。大 型原材料生產項目、資源開發與生產項目、基礎設施項型原材料生產項目、資源開發與生產項目、基礎設施項 目常常需要這類銷售或服務合同。目常常需要這類銷售或服務合同。 2008年3月復旦大學出版社 鄭立群 v在項目產品銷售中，可采取無貨亦付款合同。在項目產品銷售中，可采取無貨亦付款合同。 無貨亦付款合同包括多

14、種方式，一般來說是產無貨亦付款合同包括多種方式，一般來說是產 品購買方同項目公司簽訂無貨亦付款合同，設品購買方同項目公司簽訂無貨亦付款合同，設 定產品購買方最低數額支付義務，即使實際不定產品購買方最低數額支付義務，即使實際不 能提供服務和產品時也得支付。無貨亦付款合能提供服務和產品時也得支付。無貨亦付款合 同中的權力可以轉讓給貸款人，貸款人因此可同中的權力可以轉讓給貸款人，貸款人因此可 以向該合同規定的對無貨亦付款有關方直接追以向該合同規定的對無貨亦付款有關方直接追 索。索。 v無貨亦付款合同的責任人富有無條件的義務，無貨亦付款合同的責任人富有無條件的義務， 該類合同是不可撤銷的。該類合同責任

15、人保護該類合同是不可撤銷的。該類合同責任人保護 自己權益的方法是當供貨商（項目公司）無力自己權益的方法是當供貨商（項目公司）無力 供貨時可以接管項目。供貨時可以接管項目。 2008年3月復旦大學出版社 鄭立群 v3）項目主要原材料的長期供給合同。這種合同可以將原）項目主要原材料的長期供給合同。這種合同可以將原 材料采購的數量及價格風險轉移給供貨企業。當項目原材料采購的數量及價格風險轉移給供貨企業。當項目原 材料市場價格波動較大時，這種合同對降低項目風險有材料市場價格波動較大時，這種合同對降低項目風險有 著重要意義。著重要意義。 v4）項目經營管理合同。對于一些特殊行業的項目（如高）項目經營管理

16、合同。對于一些特殊行業的項目（如高 級賓館飯店、火電廠），其投資管理和投入使用后的經級賓館飯店、火電廠），其投資管理和投入使用后的經 營管理可委托專業公司承擔。專業公司的專業技能可以營管理可委托專業公司承擔。專業公司的專業技能可以 保證項目的成功，間接降低項目的風險。保證項目的成功，間接降低項目的風險。 v5）項目技術轉讓及技術服務合同。這種合同可以將項目）項目技術轉讓及技術服務合同。這種合同可以將項目 的技術風險轉移給技術提供方，由技術的提供方對于技的技術風險轉移給技術提供方，由技術的提供方對于技 術使用的效果提供保證，并約定賠償方式。術使用的效果提供保證，并約定賠償方式。 v由于間接擔保所

17、涉及的合同定價仍然是以項目產品市場由于間接擔保所涉及的合同定價仍然是以項目產品市場 價格為基礎、以符合質量標準為前提，屬于公平的市場價格為基礎、以符合質量標準為前提，屬于公平的市場 交易，因此在國際會計準則中，間接擔保不作為擔保人交易，因此在國際會計準則中，間接擔保不作為擔保人 的直接債務責任，在資產負債表中不予反映。的直接債務責任，在資產負債表中不予反映。 2008年3月復旦大學出版社 鄭立群 v（2）借款人或股東承諾。借款人及其股東承諾可以）借款人或股東承諾。借款人及其股東承諾可以 對貸款提供約束力較弱的間接保證。對貸款提供約束力較弱的間接保證。 v常見的借款人承諾包括：在貸款償清之前借款

18、人保持常見的借款人承諾包括：在貸款償清之前借款人保持 一定的財務指標限制，如資產負債率、最低所有者權一定的財務指標限制，如資產負債率、最低所有者權 益、最高借款比率等；財產不對任何其他人抵押；保益、最高借款比率等；財產不對任何其他人抵押；保 證某些約定的基本財產，不出售轉讓。這種承諾在貸證某些約定的基本財產，不出售轉讓。這種承諾在貸 款合同中約定，如果借款人對其承諾違約，債權人有款合同中約定，如果借款人對其承諾違約，債權人有 權采取措施提前收回貸款。權采取措施提前收回貸款。 v借款人（項目公司）的控股股東承諾也是對借款的一借款人（項目公司）的控股股東承諾也是對借款的一 種保證措施。常見的控股股

19、東承諾有：在貸款償清之種保證措施。常見的控股股東承諾有：在貸款償清之 前保持對借款人的控制權，保持借款人的最低所有者前保持對借款人的控制權，保持借款人的最低所有者 權益額；保持對借款人提供一定額度的股東借款，并權益額；保持對借款人提供一定額度的股東借款，并 且銀行貸款優先于股東借款得到償還。這種承諾常以且銀行貸款優先于股東借款得到償還。這種承諾常以 附加合同的形式加以約定。附加合同的形式加以約定。 2008年3月復旦大學出版社 鄭立群 v3.意向性保證意向性保證 v意向性保證是指擔保人雖然具有對項目提供一定支持意向性保證是指擔保人雖然具有對項目提供一定支持 的意愿，但這種意愿不具備法律上約束力

20、，更不需體的意愿，但這種意愿不具備法律上約束力，更不需體 現在擔保人公司的報告中。因此這種收到普遍歡迎，現在擔保人公司的報告中。因此這種收到普遍歡迎， 在項目融資中經常應用。在項目融資中經常應用。 v意向性保證的常用形式是借款人控股母公司向貸款銀意向性保證的常用形式是借款人控股母公司向貸款銀 行出具安慰信或支持信。安慰信和支持信通常沒有法行出具安慰信或支持信。安慰信和支持信通常沒有法 律約束力，項目的發起人不必承擔擔保責任或或有負律約束力，項目的發起人不必承擔擔保責任或或有負 債項目。安慰信和支持信能夠被銀行接受的原因在于：債項目。安慰信和支持信能夠被銀行接受的原因在于： 信譽良好的大公司發出

21、安慰信表示其對支持，必要時信譽良好的大公司發出安慰信表示其對支持，必要時 可以采取措施保證項目的正常實施，提供資金支持。可以采取措施保證項目的正常實施，提供資金支持。 v對于一些基礎設施建設項目，采取由政府機關對貸款對于一些基礎設施建設項目，采取由政府機關對貸款 銀行出具安慰信或支持信方式，表明政府對項目建設銀行出具安慰信或支持信方式，表明政府對項目建設 的支持。的支持。 2008年3月復旦大學出版社 鄭立群 第二節、項目融資信用保證的幾種主要形第二節、項目融資信用保證的幾種主要形 式式 v一、第三方保證一、第三方保證 v（一）概述（一）概述 v第三方保證是指項目借款人和貸款人之外的第三方以其

22、信用第三方保證是指項目借款人和貸款人之外的第三方以其信用 對還款提供保證，稱為第三方保證。保證人和債權人約定，對還款提供保證，稱為第三方保證。保證人和債權人約定， 當債務人不履行債務時，保證人按照約定履行債務或者承擔當債務人不履行債務時，保證人按照約定履行債務或者承擔 責任。責任。 2008年3月復旦大學出版社 鄭立群 v（二）項目投資者（股東）保證（二）項目投資者（股東）保證 v項目融資中最常見的直接融資保證形式就是由項項目融資中最常見的直接融資保證形式就是由項 目的發起人（通常也是項目股東）和股東作為保目的發起人（通常也是項目股東）和股東作為保 證人。由于項目公司在現金流、經營經驗等多方證

23、人。由于項目公司在現金流、經營經驗等多方 面存在著較大不確定性，所以大多數銀行會要求面存在著較大不確定性，所以大多數銀行會要求 借款人提供來自項目公司以外的保證作為附加的借款人提供來自項目公司以外的保證作為附加的 債權保證。一般而言，若項目投資者不能提供其債權保證。一般而言，若項目投資者不能提供其 他可以被貸款人接受的保證人，項目投資者自己他可以被貸款人接受的保證人，項目投資者自己 必須提供一定的項目保證。而保證的具體內容由必須提供一定的項目保證。而保證的具體內容由 雙方通過談判而定。貸款人可能要求投資者保證雙方通過談判而定。貸款人可能要求投資者保證 項目順利交付使用，否則由項目投資者保證償還

24、項目順利交付使用，否則由項目投資者保證償還 所欠債務。貸款人也可能要求項目投資者采取某所欠債務。貸款人也可能要求項目投資者采取某 種特定形式保證項目在有效壽命期內償還貸款。種特定形式保證項目在有效壽命期內償還貸款。 2008年3月復旦大學出版社 鄭立群 v（二）與項目有利益關系的機構提供保證（二）與項目有利益關系的機構提供保證 v除項目的直接投資者以外，與項目（借款人）有除項目的直接投資者以外，與項目（借款人）有 直接或間接利益關系的第三方也常常作為借款保直接或間接利益關系的第三方也常常作為借款保 證人。這些商業機構通過為項目融資提供保證而證人。這些商業機構通過為項目融資提供保證而 獲得自身的

25、商業利益。這些機構包括：獲得自身的商業利益。這些機構包括： v與項目有直接利益關系的商業機構與項目有直接利益關系的商業機構 v與項目有直接利益關系的商業機構主要是指：與項目有直接利益關系的商業機構主要是指： v（1）項目建設承包商。）項目建設承包商。 v（2）設備供應商。）設備供應商。 v（3）原材料供應商。）原材料供應商。 v（4）產品或服務的用戶。）產品或服務的用戶。 2008年3月復旦大學出版社 鄭立群 v2.政府機關政府機關 v依據我國的擔保法，具有代為清償債務能力的依據我國的擔保法，具有代為清償債務能力的 法人、其他組織或者公民，可以作為保證人。法人、其他組織或者公民，可以作為保證人

26、。 國家機關、以公益為目的的事業單位（如學校、國家機關、以公益為目的的事業單位（如學校、 幼兒園和醫院）和社會團體不得作為保證人，幼兒園和醫院）和社會團體不得作為保證人， 但經國務院批準，為使用國外政府或者國際經但經國務院批準，為使用國外政府或者國際經 濟組織貸款進行轉貸的除外。濟組織貸款進行轉貸的除外。 v對于一些大型工程項目建設，政府機關作為保對于一些大型工程項目建設，政府機關作為保 證人可減少項目的政治風險和經濟政策風險，證人可減少項目的政治風險和經濟政策風險， 增強投資者的信心。例如在增強投資者的信心。例如在BOT項目融資中，項目融資中， 政府以特許經營協議形式進行擔保是投資者采政府以

27、特許經營協議形式進行擔保是投資者采 用該模式融資的前提。用該模式融資的前提。 2008年3月復旦大學出版社 鄭立群 v3.國際金融機構國際金融機構 v為了促進發展中國家的經濟建設，地區開發銀行、世界銀為了促進發展中國家的經濟建設，地區開發銀行、世界銀 行這些國際金融機構可為重要的項目提供擔保，減少項目行這些國際金融機構可為重要的項目提供擔保，減少項目 的政治、商業風險，增強債權人的信心。的政治、商業風險，增強債權人的信心。 v（三）商業性機構保證（三）商業性機構保證 v商業性機構為了獲取盈利，可為項目提供保證，承擔項目商業性機構為了獲取盈利，可為項目提供保證，承擔項目 風險并收取一定的費用。提

28、供商業性保證的機構主要有：風險并收取一定的費用。提供商業性保證的機構主要有： 專業的擔保公司、銀行、非銀行金融機構和保險公司等。專業的擔保公司、銀行、非銀行金融機構和保險公司等。 v由于要承擔較高的風險，擔保人往往需要收取較高的擔保由于要承擔較高的風險，擔保人往往需要收取較高的擔保 費，并通過分散化經營來降低風險。此外為了降低風險，費，并通過分散化經營來降低風險。此外為了降低風險， 擔保人還會要求借款人提供充分的擔保風險考察資料。擔擔保人還會要求借款人提供充分的擔保風險考察資料。擔 保人對項目風險的認識會應影響項目擔保費率的高低。保人對項目風險的認識會應影響項目擔保費率的高低。 v保險公司提供

29、的擔保是為了防止項目意外事件發生而進行保險公司提供的擔保是為了防止項目意外事件發生而進行 的。這種擔保可以直接針對項目貸款，也可以為項目的建的。這種擔保可以直接針對項目貸款，也可以為項目的建 設、經營、財產提供保險，以降低項目貸款融資的風險。設、經營、財產提供保險，以降低項目貸款融資的風險。 2008年3月復旦大學出版社 鄭立群 二、財產抵押和質押二、財產抵押和質押 v財產抵押和質押是以財產權對債務償還提供財產抵押和質押是以財產權對債務償還提供 保證的擔保形式。保證的擔保形式。 v（一）財產抵押（一）財產抵押 v抵押，是指債務人或者第三人不轉移對抵押抵押，是指債務人或者第三人不轉移對抵押 財產

30、的占有，將該財產作為債權的擔保。債財產的占有，將該財產作為債權的擔保。債 務人不履行債務時，債權人有權以該財產折務人不履行債務時，債權人有權以該財產折 價或者以拍賣、變賣該財產的價款優先受償。價或者以拍賣、變賣該財產的價款優先受償。 抵押是一項重要的財產擔保行為。抵押擔保抵押是一項重要的財產擔保行為。抵押擔保 對債權人比較安全可靠，同時財產抵押之后，對債權人比較安全可靠，同時財產抵押之后， 并不轉移占有，不影響抵押人對抵押物的使并不轉移占有，不影響抵押人對抵押物的使 用，因此以財產抵押作為擔保的越來越多。用，因此以財產抵押作為擔保的越來越多。 抵押可以是債務人以自己的財產提供的擔保，抵押可以是

31、債務人以自己的財產提供的擔保， 也可以是第三人財產提供的擔保。也可以是第三人財產提供的擔保。 2008年3月復旦大學出版社 鄭立群 v1我國我國擔保法擔保法關于財產抵押的規定關于財產抵押的規定 v（1）可用于抵押的財產）可用于抵押的財產 v依照我國依照我國擔保法擔保法的規定，可以用于抵押的財產有：的規定，可以用于抵押的財產有： v1）抵押人所有的房屋和其他地上定著物；）抵押人所有的房屋和其他地上定著物； v2）抵押人所有的機器、交通運輸工具和其他財產；）抵押人所有的機器、交通運輸工具和其他財產； v3）抵押人依法有權處分的國有的土地使用權、房屋和其）抵押人依法有權處分的國有的土地使用權、房屋和

32、其 他地上定著物；他地上定著物； v4）抵押人依法有權處分的國有的機器、交通運輸工具和）抵押人依法有權處分的國有的機器、交通運輸工具和 其他財產；其他財產； v5）抵押人依法承包并經發包方同意抵押的荒山、荒溝、）抵押人依法承包并經發包方同意抵押的荒山、荒溝、 荒丘、荒灘等荒地的土地使用權；荒丘、荒灘等荒地的土地使用權； v6）依法可以抵押的其他財產。）依法可以抵押的其他財產。 2008年3月復旦大學出版社 鄭立群 v以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，以依法取得的國有土地上的房屋抵押的， 該房屋占用范圍內的國有土地使用權同時該房屋占用范圍內的國有土地使用權同時 抵押。以出讓方式取得的國有土地使

33、用權抵押。以出讓方式取得的國有土地使用權 抵押的，應當將抵押時該國有土地上的房抵押的，應當將抵押時該國有土地上的房 屋同時抵押。鄉（鎮）、村企業的土地使屋同時抵押。鄉（鎮）、村企業的土地使 用權不得單獨抵押。以鄉（鎮）、村企業用權不得單獨抵押。以鄉（鎮）、村企業 的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的 土地使用權同時抵押。土地使用權同時抵押。 v抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的 價值。財產抵押后，該財產的價值大于所價值。財產抵押后，該財產的價值大于所 擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但擔保債權的余額部分，可以再次抵押，

34、但 不得超出其余額部分。不得超出其余額部分。 2008年3月復旦大學出版社 鄭立群 v（2）不得用于抵押的財產）不得用于抵押的財產 v下列財產不得抵押：下列財產不得抵押： v1）土地所有權；）土地所有權； v2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有 的土地使用權，但另有規定的除外；的土地使用權，但另有規定的除外； v3）學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業）學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業 單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其 他社會公益設施；他社會公益設施； v4）所有權、使用權不明或者有爭議的

35、財產；）所有權、使用權不明或者有爭議的財產； v依法被查封、扣押、監管的財產；依法被查封、扣押、監管的財產； v依法不得抵押的其他財產。依法不得抵押的其他財產。 2008年3月復旦大學出版社 鄭立群 v2抵押合同和抵押物登記抵押合同和抵押物登記 v抵押人和抵押權人應當以書面形式訂立抵押合同。抵押合同抵押人和抵押權人應當以書面形式訂立抵押合同。抵押合同 應當包括以下內容：被擔保的主債權種類、數額；債務人履應當包括以下內容：被擔保的主債權種類、數額；債務人履 行債務的期限；抵押物的名稱、數量、質量、狀況、所在地、行債務的期限；抵押物的名稱、數量、質量、狀況、所在地、 所有權權屬或者使用權權屬；抵押

36、擔保的范圍；當事人認為所有權權屬或者使用權權屬；抵押擔保的范圍；當事人認為 需要約定的其他事項。訂立抵押合同時，抵押權人和抵押人需要約定的其他事項。訂立抵押合同時，抵押權人和抵押人 在合同中不得約定在債務履行期屆滿抵押權人未受清償時，在合同中不得約定在債務履行期屆滿抵押權人未受清償時， 抵押物的所有權轉移為債權人所有。抵押物的所有權轉移為債權人所有。 v抵押設定一般須辦理登記手續。辦理抵押物登記的部門如下：抵押設定一般須辦理登記手續。辦理抵押物登記的部門如下： v(1)以無地上定著物的土地使用權抵押的，為核發土地使用權以無地上定著物的土地使用權抵押的，為核發土地使用權 證書的土地管理部門；證書

37、的土地管理部門； v(2)以城市房地產或者鄉（鎮）、村企業的廠房等建筑物抵押以城市房地產或者鄉（鎮）、村企業的廠房等建筑物抵押 的，為縣級以上地方人民政府規定的部門；的，為縣級以上地方人民政府規定的部門； v(3)以林木抵押的，為縣級以上林木主管部門；以林木抵押的，為縣級以上林木主管部門； v(4)以航空器、船舶、車輛抵押的，為運輸工具的登記部門；以航空器、船舶、車輛抵押的，為運輸工具的登記部門； v(5)以企業的設備和其他動產抵押的，為財產所在地的工商行以企業的設備和其他動產抵押的，為財產所在地的工商行 政管理部門。政管理部門。 2008年3月復旦大學出版社 鄭立群 v3抵押權的效力和實現抵

38、押權的效力和實現 v抵押擔保的范圍包括主債權及利息、違約金、損害賠償金和抵押擔保的范圍包括主債權及利息、違約金、損害賠償金和 實現抵押權的費用。抵押合同另有約定的，按照約定。實現抵押權的費用。抵押合同另有約定的，按照約定。 v債務履行期屆滿，債務人不履行債務致使抵押物被人民法院債務履行期屆滿，債務人不履行債務致使抵押物被人民法院 依法扣押的，自扣押之日起抵押權人有權收取由抵押物分離依法扣押的，自扣押之日起抵押權人有權收取由抵押物分離 的天然孳息以及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息。抵押的天然孳息以及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息。抵押 權人未將扣押抵押物的事實通知應當清償法定孳息的義務人權人

39、未將扣押抵押物的事實通知應當清償法定孳息的義務人 的，抵押權的效力不及于該孳息。前款孳息應當先充抵收取的，抵押權的效力不及于該孳息。前款孳息應當先充抵收取 孳息的費用。債務履行期屆滿抵押權人未受清償的，可以與孳息的費用。債務履行期屆滿抵押權人未受清償的，可以與 抵押人協議以抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的抵押人協議以抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的 價款受償；協議不成的，抵押權人可以向人民法院提起訴訟。價款受償；協議不成的，抵押權人可以向人民法院提起訴訟。 抵押物折價或者拍賣、變賣后，其價款超過債權數額的部分抵押物折價或者拍賣、變賣后，其價款超過債權數額的部分 歸抵押人所有，不

40、足部分由債務人清償。歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。 v同一財產向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押物所得同一財產向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押物所得 的價款按照以下規定清償：抵押合同以登記生效的，按照抵的價款按照以下規定清償：抵押合同以登記生效的，按照抵 押物登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權比例清償；押物登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權比例清償； 未登記的，按照合同生效時間的先后順序清償，順序相同的，未登記的，按照合同生效時間的先后順序清償，順序相同的， 按照債權比例清償。抵押物已登記的先于未登記的受償。按照債權比例清償。抵押物已登記的先于未登記的受償。 200

41、8年3月復旦大學出版社 鄭立群 v（二）財產質押（二）財產質押 v質押是指債務人或者第三人將其動產或者權利憑證移質押是指債務人或者第三人將其動產或者權利憑證移 交債權人占有，而將該動產或者權利作為債權的擔保。交債權人占有，而將該動產或者權利作為債權的擔保。 債務人不能履行債務時，債權人有權依法以該動產或債務人不能履行債務時，債權人有權依法以該動產或 權利折價或者變賣償還債務。質押分為動產質押、權權利折價或者變賣償還債務。質押分為動產質押、權 利質押。利質押。 v1動產質押動產質押 v是指債務人或者第三人將其動產移交債權人占有，將是指債務人或者第三人將其動產移交債權人占有，將 該動產作為債權的擔保。債務人不履行債務時，債權該動產作為債權的擔保。債務人不履行債務時，債權 人有權依照本法規定以該動產折價或者以拍賣、變賣人有權依照本法規定以該動產折價或者以拍賣、變賣 該動產的價款優先受償。債務人或者第三人稱為出質該動產的價款優先受償。債務人或者第三人稱為出質 人，債權人稱為質權人，移交的動產稱為質物。出質人，債權人稱為質權人，移交的動產稱為質物。出質 人和質權人在合同中不得約定在債務履行期屆滿質權人和質權人