1、國家職業資格全國統一鑒定物業管理師文章（國家職業資格二級） 文章類型：論文 文章題目：淺析物業管理招投標制度的缺陷 姓 名：張品一 身份證號：522524620623059 所在省市：江西省南昌市 工作單位：深圳市中航物業管理有限公司南昌分公司淺析物業管理招投標制度的缺陷深圳市中航物業管理有限公司南昌分公司 張品一摘要：本文在分析了物業管理招投標實施過程中所存在的主要問題的基礎上，提出物業管理招投標制度設計缺陷，是導致物業管理招投標市場混亂的根本原因。然后分別從建管分離的原則、招標方式、評標方式、違規招投標等方面對物業管理招投標制度在設計上的缺陷進行辯析。關鍵詞：物業管理招投標 制度缺陷200

2、3年9月1日起正式施行的物業管理條例（以下簡稱條例）第24條規定：“國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業。住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業；”條例做上述明確規定，主要目的就是為了在全行業內推行前期物業管理招投標制度，培育和規范物業管理市場，促進物管行業盡快建立競爭機制，打破“誰開發誰管理”的壟斷局面，以達到加快物業管理市場化的目的。建設部頒布的前期物業管理招標投標管理暫行辦法（以下簡稱暫行辦法），將新建住宅項目確定前期物業管理單位，納入了招投標的制度化軌道，相對開發商前期選聘物業管理單位的行為

3、，起到了一定的約束作用。但他也由于暫行辦法的制度設計上的缺陷，給前期物業管理的招標投標的行為人留下了太大的自由出入空間，那些看似規范實為開發商操控，不能體現市場公平原則和未來業主意愿的招投標，主導了前期物業管理招投標活動，導致了前期物業管理的選聘仍然維持和沿襲著開發商與自己物業管理公司“父子公司”緊密關系的慣例，他正在嚴重傷害著物業管理招投標公開、公平、公正的誠信。一、實施物業管理招投標中所存在的主要問題建設部暫行辦法頒布實施后，人們對物業管理市場寄予了美好期盼，想必物業管理市場從此可以走向規范有序、開發商就不能在物業管理上想怎么辦就怎么辦了。可事與愿違，物業管理招投標市場非但沒有走向規范，反

4、而出現了許多令人困惑的問題。（一）“父子公司”的存在是造成眾多物業管理糾紛的根源當前，越來越多的物業管理糾紛的原因很多，但由開發商以及物業管理公司“父子公司”關系引發的糾紛，占據了相當的數量。在物業管理行業中，開發商與物業的“父子關系”是普遍存在的，從而也就出現了諸如：擅自利用物業共用部分和共用設施經營牟利，侵害業主共同利益；物業收費不透明，收費的服務質量不對稱，收費不低，服務卻嚴重不達標；一些開發商在銷售樓盤是，故意隱瞞小區規劃，甚至擅自更改規劃一來欺騙業主，而物業公司往往會幫助母公司隱瞞實情；一些開發商自己制定的業主臨時公約肆意侵犯業主的權益，并且迫使業主接受霸王合同，物業公司站在母公司以

5、上一起欺騙業主等一系列問題。在南昌市，某某小區業主因房屋質量得不到解決，拒交物業管理費，物業公司就采取停水停電的辦法催繳；某某星城因開發商交房時綠化工程拖延、更改規劃、房屋漏水、承諾小區公共設施不具備的問題與業主產生了矛盾，開發商下屬的物業公司在協調處理問題時，總是站在開發商的立場去解決問題，物業公司的保安也與業主發生了沖突事件等等。事實上，上述類似事件的表象背后，毫無例外地都是業主對開發商不滿，物業管理企業幫著開發商隱瞞問題或站在開發商的立場去處理問題，矛盾急劇后的總爆發過程。當然，矛盾的焦點不全在“父子公司”的物業管理公司自身的服務上，而在于開發商以及物業管理公司利益和情感的關系上。而物業

6、管理條例、暫行辦法的出臺和設施，并沒有革除或淡化物業管理行業內存在的“父子公司”的現象。（二）不規范的市場運作，引發行業不正之風暫行辦法即將頒布和頒布實施之初，讓許多市場型物業管理企業歡心鼓舞了一番，他們完成的企業機制的轉型，完善了服務質量，聚集了優秀人才，初步塑造企業品牌。當暫行辦法頒布實施的時候，他們全身心地拓展市場。結果，卻屢屢從招投標活動中敗下陣來，要不是得不到招投標信息，就是被拒絕于投標資格審查的門外；要不是投標評分最高卻莫名其妙地不能中標，就是被蒙在鼓里“陪標”；如若不是以報價太高被一票否決，就是一味討好購房人被評低分；不是關系不硬的被別人擠掉，就是被沒有承諾給開發商“擦屁股”被“

7、剔除”，甚至利用招投標形式，騙取投標資料和管理方案。他們經過了一次次的失敗和教訓，也不得以開始通過，拉關系，討好開發商，找評委，甚至送好處及其他不正當的手段取得競爭項目。也許這些問題和現象并不是暫行辦法本身帶來的，也不是物業管理招投標的全部，也決非個別現象，且由于其惡劣的市場示范作用得不到糾正和遏制，造成的影響是相當嚴重和深遠的，在這種情況下，物業管理招投標的誠實信用，物業管理市場規則的公信力，物業管理企業今后的發展方向都將帶來不利的影響。（三）不規范的市場競爭造成了巨大的資源浪費在我國物業管理是一種微利行業，目前物業管理的收費標準都還很低。物業管理的招投標也應當提倡務實、節儉的方針。但在現實

8、中，為了參與物業管理市場競爭，很多物業管理企業都進行了市場化的內部改造、社會資源整合、強化了企業宣傳、整頓內部資源。目前，物業管理企業為了投標，通常會設立市場部，抽調配備專職人員，配備投標用的專用器材和設備；每一個投標項目投入考察、調研、人工、材料、時間；為了投標項目的中標，物業管理企業還有許多其他隱性支出，如對項目托人拉關系支出、招標人考察接待指出、投標保證金利息損失、投標書印刷費、廣告費等，通過上述對企業為投標的經濟投入進行簡單的測算，不難看出，一個項目的投標，投標者花費幾萬甚至一二十萬，這是需要一筆相當巨大資金投入，這些費用都將要分攤到物業管理企業微薄的經營收入中去，是不值得提倡的。倘若

9、物業管理招投標市場再充斥著欺騙、陷阱、不公，并不能遏止，就更將會給物業管理企業帶來巨大的損失；所以，不規范甚至惡化的物業管理市場對企業的打擊不僅僅是經濟，還是大量精力、時間的浪費。二、物業管理招投標制度設計的缺陷物業管理市場出現的種種不正常現象和問題，當然有大多數開發商的故意，也有部分物業管理企業的迎合，可我們的市場規則不能僅僅建立在對企業的道德評判上，更應找出其根源。因此，筆者從物業管理招投標的基本原則和中華人民共和國招標投標法（簡稱招標投標法）的規定與暫行辦法進行對比分析，認為物業管理招投標制度設計上的缺陷，才是導致物業管理市場混亂的根本原因。（一）暫行辦法沒有實現“建管分離”的立規主旨條

10、例第24條明確規定：“國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業” 。條例首先就明確了一個大原則，就是房地產開發與物業管理相分離。這就從法規上限制物業自建自管的行為，引導物業管理項目走向市場。但長期以來，我國房地產開發和物業管理兩個行業幾乎均由開發商一家操控著，引發和激化了許多業主與公司之間難以化解了矛盾，這已是不爭的事實。新浪網2004年10月27日以物業父子兵現象貽害多為題的文章，列舉了許多論據，得出開發商和物業公司的“父子公司”關系，是引發和激化物業管理公司和業主之間糾紛的深層次原因的結論。“父子公司”現象是我國房地產與物業管理在

11、計劃經濟下形成的發展模式，從政府建房、政府管房，到今天仍在延續著的開發商建房、開發商的物業公司管房，而業主吃夠了因房屋質量問題包藏在物業管理公司的管理服務過程中的苦頭。特別是今天，在國家正視房地產和物業管理是兩個不同專業、生產兩件不同產品，各個產品的生產者都應對其產品質量負責的時候，倘若再延襲“父子公司”關系的建管不分的“共生”發展模式，勢必更加模糊房地產和物業管理各自對物業和物業管理的社會責任感，激化社會矛盾，危及社區和社會的安定。因此，建設部在全國推行物業管理招標投標制度的初衷，是藉建立有形的物業管理市場機制，以打破開發商“自建自管”的“建管不分”的物業管理壟斷做法，從而阻斷開發商已“自管

12、”而隱瞞其房地產質量問題的行為，真正使開發商對房地產品質量負起責任來。然而，這一良好愿望在暫行辦法頒布實施以來，卻因條例和暫行辦法中僅是“提倡”，而使開發商有理由打起“擦邊球”，沒有起到阻斷開發商對新建住宅項目“物業管理壟斷”的作用，相反，絕大多數開發商利用暫行辦法的制度設計缺陷，將其物業管理的壟斷性做得更加合法、合規。這一現象，可以從2003年9月1日至今全國新建住宅項目，特別是全國知名和地區知名的開發商開發建設的純商品住宅樓盤之前期物業管理權幾乎毫無例外地歸屬于其旗下的物業管理公司得以認證。（二）物業管理邀請招標方式有違招標投標法招標投標法“第十一條 國務院發展計劃部門確定的國家重點項目和

13、省、自治區、直轄市人民政府確定的地方重點項目不適宜公開招標的，經國務院發展計劃部門或者省、自治區、直轄市人民政府批準，可以進行邀請招標。”而暫行辦法“第八條 前期物業管理招標分為公開招標和邀請招標。”兩者對“邀請招標”的適用范圍規定有著本質的不同：招投標法對“邀請招標”的適用范圍進行了定義“國家重點和地方重點不適宜公開招標的項目”。這一立法主旨非常明確的將不夠透明的“邀請招標”方式限定在經濟活動的特定的很小范圍內，從而擴大了公開招標的覆蓋面和透明度，使招標活動更能夠體現市場經濟的公開、公平、公正原則，更有宜于市場誠信的建設。顯然，對照招標投標法，住宅類項目的物業管理服務根本不屬“國家重點和地方

14、重點不適宜公開招標的項目”，理應采取公開招投標方式進行，而暫行辦法確將“邀請招標”方式的適用范圍無限擴大為招標人任意選擇的方式，客觀上，為當前物業管理招投標活動所形成的信息的隱蔽性、活動的操作性、過程和結果的不公正性提供了政府行政規章的支持，而大量不能定性為“違規操作”的物業管理招投標活動的示范作用，又直接導致了目前物業管理市場大量的不公開、不公平、不公正現象的出現。因此，政府建設行政主管部門應當認識暫行辦法與招標投標法之間的矛盾所造成的嚴重后果，并應將暫行辦法的招投標方式糾正道招標投標法的統一口徑上來。否則，就很難建立公平、公平、公正、有序的物業管理市場。（三）公開招投標方式沒有強制力，是造

15、成市場公信力差的根源招標投標法對公開招標、邀請招標定義是：“公開招標，是指招標人以招標公告的方式邀請特定的潛在投標人或者其他組織投標。” “邀請投標，是指投標人以投標邀請書的方式邀請特定的法人或者其他組織投標。”兩種招標方式雖然有公告、投標邀請書的微小區別，但在物業管理招標實踐中，卻會帶來完全不同的市場和社會效果。前者，能在更廣泛的層面體現市場的公開、公平、公正的招投標較難做手腳，導向市場健康有序發展；后者，具有局限性和較大的隱蔽性實踐中容易演化為傷害投標人對公開、公平、公正、誠信的信任。本來，建立規章的目的就是靠政府行政管理強制力來規范市場各主體行為，對招投標方式作出選擇性規定，不對公開招投

16、標方式作出硬性規定，或對邀請招投標范圍作出限制性規定，必然造成物業管理招投標操作過程無法控制。在南昌市，從暫行辦法頒布實施至今，新建、預售的住宅項目實行物業管理公開招投標的不足2個，而近幾年每年新開發、預售的新住宅項目不下幾十個；打開中國住宅與房地產信息網和中國物業管理協會網，發布與網上物業管理招標公告也是寥寥無幾。那么，公開招投標能夠在更大范圍為業主選聘更優秀的物業管理企業，這樣既有利于房地產售后服務、又有利于物業管理行業、還有利于業主的招投標方式，為什么卻被眾多開發商拒絕選擇呢？道理很簡單，公開招標是在陽光下進行的，開發商要想達到自己的目的，公開招投標方式就不可能采用。因此，目前南昌市及全

17、國絕大多數住宅建筑項目物業管理權的確定形式都是通過“邀請招標”和“協議招標”的方式來實現。這樣，那些指望暫行辦法頒布實施就可以通過公開、公平的市場競爭獲得管理項目的物業管理企業，就只能是白白守望了，因為目前的物業管理市場，幾乎沒給他們參與投標的機會和可能；即便僥幸參與，也可能也會掉進欺騙、不公的陷阱，市場公信力受到嚴重的傷害。（四）評標方式規定過于寬泛，很難選擇到優秀物業管理企業1、制度的制定過于原則，導致在理解和執行上的隨意性長期以來，政府制定法規的指導觀念是宜粗不宜細，制定規章時往往比較原則。然而現實中，規章過于粗線條，容易導致理解和執行上的隨意性。物業管理招投標，是由物業管理專家和招標人

18、比較、評判投標企業的管理服務能力，選擇優秀的中標人的活動。在一定程度上，評標方式和評標過程決定了評標質量和選聘企業的質量。通常，決定物業管理企業能否勝任物業管理服務工作，可以從企業日常物業管理服務實際考察（企業信譽調查評審）、物業管理項目的服務策劃評審（投標文件評審）和投標人選派的項目負責人綜合能力評估（項目負責人現場答辯考核評審）三個大的方面綜合把握和評判。而且，因為物業管理專業的綜合性和企業能力弱顯性的特點，使得物業管理企業的比較和優選有較大的困難。在物業管理市場發育的初級階段，不將評標的方式、過程、方法加以強制和細化規定，招投標行為人很難把握整個過程的各個環節，造成招標、投標過程的不規范

19、。2、暫行辦法忽略了對投標企業實際管理服務能力的評審稍有物業管理經驗的人都知道一個淺顯的道理：物業管理不只是聽你說得怎么好，更重要的是要看你干得怎么樣。企業的服務能力依賴于其持續、穩定的運營及組織程度，且能在其物業現場運行過程一目了然，是最真實的企業市場表現。所以，理所當然是評估其物業管理能力的首選內容，當然也應當是招標強制性評審的必須要求和方式。但是暫行辦法對投標企業實際管理服務能力的評審卻只字未提，這在客觀上誤導物業管理市場、物業管理企業的關注焦點。現實中，絕大多數招標人忽視對投標企業實際運作進行信譽調查評審，僅憑投標文件評審選聘中標企業，其選定質量是可想而知的；很多企業忙于“鍍金”，什么

20、ISO9000體系認證企業、什么率先導入CIS企業，可當你深入實地了解這些認證企業后，就會發現與企業管理的實際情況相差懸殊。3、暫行辦法忽視了對項目經理能力的考核評審物業管理投標文件（投標書），是企業針對物業管理項目特點、服務需求，運用企業管理經驗、管理知識、管理資源進行有針對性地服務產品設計的過程，是日后企業管理服務提供的作業手冊，也是前期物業服務合同的附件和要約。暫行辦法對物業管理投標文件的評審進行了一般性的規定和要求，對現場答辯評審僅在第三十二條作了簡單提及。這樣的立規導向，使許多招標企業都熱衷于投標書本身的印刷裝裱上來。不少投標企業精美的投標書里面是東拼西湊的大雜燴。凡從事過物業管理工

21、作的人都知道，在優秀企業背景和優秀投標策劃的前提下，物業管理項目能否有效實施和實現投標策劃，并實現企業管理服務承諾目標，很大程度上取決于項目負責人的執行能力。但在許多物業管理招投標活動的實際操作中，不對物業管理項目負責人能力進行認真的綜合評估和比較，僅熱忠于對投標方案的評比。許多參加投標的項目經理在答辯中，不能說對物業管理項目有所認識和策劃、對未來管理服務有所知道，就連起碼的物業管理程序都說不淸。（五）制度無法準確判斷招投標中的違規行為根據“違規招投標”詞意可以理解為：違反招投標規章，所進行的招標投標活動及其結果。這樣，判斷物業管理招投標活動是否違規，就是判斷是否遵循暫行辦法，遵循了合規，違背了違章。判定是否違規的根本，并非招標投標結果所體現的意志是有益于業主、物業管理企業以及物業管理行業的健康發展。因此，用“違規招投標”來定義當前物業管理招投標活動的各種不正常現象，顯然是有失公允的，因