1、房地產基礎知識培訓內容（一）房地產專業基礎知識1、房產：是指房屋經濟形態，在法律上有明確的權屬關系，在不同的所有者和使用者之間 可以進行出租出售或作其它用途的房屋。2、地產：是指土地財產，在法律上有明確的權屬關系，地產包含地面及其上下空間，地產 與土地的根本區別也就是有無權屬關系。3、房地產：是房產和地產的總稱。是指土地及附著在土地上的人工構筑物和建筑物及其附 帶的各種權利（所有權、管理權、轉讓權等） 。4、房地產業：是以土地和建筑物為經營為對象，從事房地產開發、建設、經營、管理以及 維修、裝飾和服務的集多種經濟活動為一體的綜合性產業。5、房地產開發：是指在依法取得土地使用權的土地上按照使用性

2、質的要求進行基礎設施、 房屋建筑的活動。6、土地所有制：現行全部土地實行的是社會主義土地公有制，分為全民所有制（即國家所 有）和勞動群眾集體制（即集體所有）兩種形式。7、征用土地：指國家為了公共利益的需要，可依照法律規定對集體所有的土地實行征用。8、土地使用權的出讓年限：居住用地 70 年；工業用地 50 年；教育、科技、文化衛生、體育用地 50 年；商業、旅游、娛樂用地 40 年；9、房子的居住時間是多少，土地使用年限屆滿后，該怎么辦？房屋一經購買并取得產權后， 即作為業主個人所有的財產， 并無居住年限的限制， 擔對 該房屋所占用范圍內的土地來說， 因為土地除屬于集體所有的外， 均屬于國家所

3、有。 業主所 取得的為該土地的一定年限的使用權。住宅用地的土地使用時間為5070 年，自開發商取得該土地使用證書之日起計算。 在該土地使用年限屆滿后， 土地將由國家收回。 業主可以在 繼續交納土地出讓金或使用費的前提下，繼續使用該土地。10、土地所有權：是指國家或集體經濟組織對國家土地和集體土地依法享有的占有、使用、 收益和處分的權能。11、熟地：指三通一平或七通一平，具備使用條件的土地。“三通一平”是指路通、電通、水通，土地平整。七通一平”是指上水、雨污水、電力、暖氣、電信和道路通以及場地平整12、期房： 是指消費者在購買時不具備即買即可入住的商品房，即房地產開發商品房預售許可證開始至取得房

4、地產權證大產證為止， 所出售商品房稱為期房。 消費者在購買期房時應簽 商品房預售合同。13、現房： 是指消費者在購買時具備即買即可入住的商品房，即開發商已辦妥所售的商品房的大產證的商品房，與消費者簽訂商品詳盡買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產權證。14、毛坯房： 房地產商交付屋內只有門框沒有門， 墻面地面僅做基礎處理而未做表面處理的 房叫毛坯房。15、商品房：是指由房地產開發公司綜合開發, 建成后出售的住宅、商業用房以及其他建筑物。16、二手房：通常是指再次進行買賣交易的住房。個人購買的新竣工的商品房、經濟適用住房及單位自建住房，辦完產權證后，再次上市買賣，這些都稱為二手房。17、經濟適用房

5、： 是指根據國家經濟適用住房建設計劃安排建設的住宅。由國家統一下達計劃，用地一般實行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對各種經批準的收費實行減半征收， 出售價格實行政府指導價，按保本微利的原則確定。18、個人住房基金（公積金） ：有些單位建立了個人住房基金。職工個人住房基金是由個人 的勞動收入積累而成的基金，其中一部分是根據政策規定從收入中提取得到（主要指公積 金）；另一部分則是自愿儲蓄部分則采取存款自愿，取款自由的管理辦法。19、房屋的所有權：是指對房屋全面支配的權利。房屋的所有權分為占有權、使用權、收益 權和處分權四項權能，這也是房屋所有權的四項基本內容。20、建筑物：是指人工建造而成的房屋

6、和構筑物，如墻體、樓地層、樓梯、門窗基礎。21、商品房的結構：房屋架構可分為磚混結構、磚木結構和鋼筋混凝土結構。22、鋼筋混凝土結構：主要承重構件是由鋼筋和混凝土制成的結構。23、剪力墻：是用鋼筋混凝土墻板來代替框架結構中的梁柱，能承擔各類荷載引起的內力， 并能有效控制結構的水平力， 這種用鋼筋混凝土墻板來承受豎向和水平力的結構稱為剪力墻 結構，這種結構在高層房屋中被大量運用。24、住宅的開間：就是住宅的寬度。25、住宅的進深：就是指住宅的實際長度。26、住宅的層高： 是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的垂直距離，也就是一層房屋 的高度。27、住宅的凈高：是指樓面或地面至上部樓板底面或吊頂

7、底面之間的垂直距離。28、居住小區總用地：是包括住宅總用地，公共建筑設施總用地，道路、廣場用地、庭院、 綠化用地的總和。29、住宅總用地：指低層、多層、中高層、高層以及住宅用地面積的總和。30、庭院、綠化面積：指小區內集中綠化帶、小公園、住宅間集中種植花木、草地、假山、 花架、水榭、水池，以及公共活動場所等為小區所有居住人員共同使用權的綠化面積的總和。31、人均總占地面積 （平均米 /人）：人均總占地面積 =建筑紅線內總用地 / 本小區規劃居住總 人數。32、人均住宅用地面積 （平方米 / 人）：人均住宅用地面積 =小區內總住宅用地 / 本小區規劃居 住總人數。33、總建筑面積（平方米） ：指

8、小區內住宅、公共建筑、人防地下室面積總和。34、住宅的建筑面積： 亦稱建筑展開面積， 它是指住宅建筑外墻外圍線測定的各層平面面積 之和。 它是表示一個建筑物規模大小的經濟指標。 它包括三項，即使用面積、輔助面積和結 構面積。35、結構面積：是指房屋建筑中外墻，內墻柱等結構構件所占面積的總和。36、使用面積：是指建筑物各層平面中直接為生產或生活使用的凈面積的總和。37、輔助面積：指臥室以外的凈面積，包括過道、衛生間、廚房、儲藏室、陽臺等。38、公用面積： 是指住宅樓內為住戶方便出入， 正常交往保障生自學成才而設置的公共走廊、 樓梯、電梯間等所占面積總和，并按棟或單元戶數按比率分攤。39、套內建筑

9、面積：房屋按套（單元）計算的建筑面積為套（單元）內范圍的建筑面積，包 括套（單元）內的使用面積、墻體面積及陽臺面積。40、公用建筑面積：各產權主體共同占有或共同使用權的建筑面積，指各套（單元）以外為 各戶共同使用，不可分割的建筑面積。41、哪些公用面積應分攤？ 應分攤的公用建筑面積包括套 （單元）門以外的室內外樓梯、 內外廊、公共門廳、 通道、 電梯、配電房、設備層、設備用房、結構轉換層、技術層、空調機房、消防控制室、為整棟 樓層服務的值班衛室、 建筑物內的垃圾以及突出屋面有圍護結構的樓梯間、 電梯機房、 水箱 間等。42、哪些公用面積不能分攤？ 不能分攤的公用面積為底層架空層中作為公共使用的

10、機動車庫、 非機動車庫、 公共開放 空間、城市公共通道、沿街的騎樓（騎樓指建在馬路旁，底層的一部分是人行道的樓房）作 為公共開放使用的建筑面積、 消防避難層； 為多棟建筑物使用的配電房； 公民防護地下室以 及地面車庫、地下設備用房等。43、套內陽臺建筑面積： 套內陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計 算。其中封閉的陽臺按水平投影全部計算建筑面積， 未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建 筑面積。44、建筑容積率：是指項目規劃建設用地范圍內全部建筑面積與規劃建設用地面積之比。45、建筑密度：即建筑覆蓋率，指項目用地范圍內所有基底面積之和與規劃建設用地之比。46、日照間距： 日照間距

11、指前后兩排房屋之間， 為保證后排房屋在規定的時日獲得所需日照 量而保持的一定間隔距離。47、銷售率：指售出的戶數占可銷的總戶數的比例。48、居住單元：是指一個單元里有幾戶。俗稱：一梯兩戶、一梯四戶等。49、戶型：是指一套住宅由多少臥廳、廚、衛組成。俗稱：一室一廳、二室一廳、四室二廳 二衛等。50、閣樓： 是指位于自然層內， 利用房屋內的上部空間或人字層架添、 加建的使用面積不足 該層面積的暗樓，不計層次。51、公寓： 相對于獨院獨戶的別墅， 更為經濟實用。 早期大城市的公寓式住宅都是高層大樓， 每一層內有若干單戶獨用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房等等，主要 供當時中等收入的高

12、級職員、 政府公務員居住； 還有一部分附設于旅館酒店之內， 供一些常 常往來的中外客商及其家眷短期租用。52、純辦公樓：是指專為各類公司的日常營運提供辦公活動空間的大樓。53、綜合樓：是指兼有住家、辦公甚至商場的大樓。54、商住住宅：是 SOH（居家辦公）住宅觀念的一種延伸，它屬于住宅，但同時又融入寫 字樓的諸多硬件設施， 尤其是網絡功能的發達， 使居住者在居住同時又能從事商業活動的住 宅形式。55、別墅： 是指在郊區或風景區建造的供住宿休養用的花園住宅。 其中三戶或三戶以上連體 的別墅為連棟別墅，二戶連體的別墅為雙拼別墅，單樓獨棟的則為獨棟別墅。56、TOWNHOUS聯排別墅）：正確的譯法應

13、該為城區住宅，是從歐洲舶來的，其原始意義是 指在城區房屋。目前是指建于城郊，高綠化率，住宅功能齊全的景觀型聯排別墅。57、躍層式商品房：是指由上、下兩層樓盤面、臥室、起居室、客廳、衛生間、廚房及其它輔助用房，并采用戶內獨用的小樓梯連接的房屋通風、采光較好，布局緊湊，功能分明。58、錯層式住宅：又叫“多層面梯級躍升式住宅”，即一套住宅有兩個以上的層面，但它們又不同于一般劃一的簡單的上下兩層躍層式住宅房型。 進門的第一層面為公共區域， 南面是 大客廳，北面是餐廳、 廚房和公共衛生間； 往里上 3級樓梯形成第二區域， 由一間或兩間中、 小面積房間組成老人房間、兒童房間或客房； 繼續往里上 8 級樓梯

14、，是第三區域， 即主人活 動區域。不同的錯層形成了不同的功能區。59、SHOPPINGMALL直譯為“步行街購物廣場”，是目前國際上最流行、經營效果最佳的零 售百貨模式，它具有四大特征： 開放性的公共休閑廣場、 強烈吸引人氣；開放性的對外交通 設計，廣納周邊人氣， 相對閉合的內部通道回路， 充分利用有效人流， 購物與休閑良性互動， 形成驚人的商業效應。60、商品房的起價：是指商品房在銷售時各樓層銷售價格中的最低價格。61、商品房的均價： 是指商品房的銷售價格相加以后的和除以單位建筑面積的和，即得出每平方米的價格。62、商品房預售許可證 ：是銀川市房管局商品房管理科向房地產開發公司頒發的一項證書

15、， 用以證明列入證書范圍內的正在建設中的房屋已經可以預先出售給承購人。63、 契稅：是以所有權發生轉移變動的不動產為征稅對象，向產權承受人征收的一種財產稅。繳納單位： 銀川市金鳳區地稅局征稅大廳， 應繳稅范圍包括： 土地使用權出售、 贈與和交換， 房屋買賣，房屋贈與，房屋交換等。收費標準為：住宅為1.5 ，營業房為 3。64、公共維修基金： 是指住宅樓房的公共部位和共用設施、設備的維修養護基金，商品房的公共維修基金由購房人在購房時交納。收費標準為：10元/怦。由開發公司代收取，后繳納到銀川市物業管理辦公室進行統一管理。65、購買房地產的條件：成年人提供身份證明：未成年人提供戶口簿及監護人證明書

16、。66、未成年人是否可以作為權利人辦理房地產證？ 未成年人可以作為權利人辦理房地產證 ，但辦理時須提交其監護關系證明和監護人身份證明， 并在房地產證上備注其法定監護人姓名。 由于未成年人為沒有民事行為能力 或限制民事行為能力的人，因此在處分該房地產時必須符合有關法律規定。67、房地產權初始登記： 指對未經銀川市房管局交易科確認其房地產權利， 領取房地產權利 證書的土地使用權及建筑物、附著物的所有權進行的登記。68、貸款期如遇利息調整，如何處理？根據人民銀行的規定， 貸款期間如遇國家調整利率， 貸款期限在 1 年以內（含 1 年）的， 實行合同利率， 不分段計算；對一年期以上貸款， 于下一年 1

17、月 1日開始， 按相應期限檔次 利率執行新利率。69、房屋租賃： 是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。70、商品房驗收合格：指的是單體(即單幢樓盤)驗收合格。71、商品房綜合驗收合格：指的是包含所有配套設施在內的全部建筑物的驗收合格。72、銀川市新建住宅交付使用證： 房產行政管理部門在收到申請人提出的新建住宅交付使用 申請之日起十五個工作日內審查完畢， 對符合規定的交付使用條件的， 準予頒發新建住宅交 付使用證， 并予以公告。 申請必須符合以下條件： (1) 住宅生活用水納入城市公共供水管網； (2) 住宅用電按照電力部門的供電方案，納入城市供電

18、網絡，不得使用臨時施工用電； (3) 住宅室內供熱設施安裝調試完備。 集中供熱的， 小區管網與集中供熱主管網鑲接； (4) 雨水、 污水排放納入城市雨水、 污水排放系統； 確因客觀條件所限需采取臨時性排放措施的， 應當 經環保、建設、水務等部門審核同意，并確定臨時排放的期限； (5) 住宅室內設計有燃氣管 道的，應當完成住宅室內、室外燃氣管道的敷設并與燃氣管網鑲接； (6) 住宅小區內電話通 信線、有線電視線敷設到戶，設計有寬帶數據傳輸信息端口的，端口敷設到戶； (7) 住宅小 區內道路施工完成， 并與城市道路或者公路相連； (8) 完成住宅小區內的綠化基礎建設； (9) 完成住宅小區內的消防

19、設施建設； (10) 施工機具、 臨建工程、 建筑垃圾、剩余建材及構件全 部拆除清運完畢。 住宅建設工程分期建設的， 建成的住宅與施工工地有明顯有效的隔離措施； (11) 按照規劃要求完成教育、社區衛生、物業用房、環衛、郵政、文化體育、停車場(庫) 及其他商業服務、 社區服務等公共設施的配建。 住宅建設工程分期建設， 本項規定設施尚未 建成的，應當有可供過渡使用的相應公共服務設施。73、預測面積： 是指在商品房期房 (有預售銷售證的合法銷售項目) 銷售中， 根據國家規定， 由銀川市測量中心依據施工圖紙、 實地考察和國家測量規范對尚未施工的房屋面積進行一個 預先測量計算的行為，是開發商進行合法銷

20、售的面積依據。74、實測面積： 是指施工現場達到實測條件， 開發商委托銀川市測量中心參考圖紙、預測數 據及國家測繪規范之規定對樓宇進行的實地勘測、 繪圖、 計算而得出的面積。 是開發商和業 主的法律依據，是業主辦理產權證、結算物業費及相關費用的最終依據。75、房屋的產權面積： 指產權主依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積。房屋產權面積由銀川市房管局交易科登記確權認定。76、商品房的銷售面積：按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購房者購買的套 內或單元內建筑面積 （以下簡稱套內建筑面積） 與應分攤的公用建筑面積之和。 商品房銷售 面積=套內建筑面積+分攤的公用建筑面積。77、 外飄窗：指房屋

21、窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面為玻璃，從而使人們擁有更廣 闊的視野，更大限度地感受自然、親近自然，通常它的窗臺較低甚至為落地窗。78、中空玻璃： 是對傳統單玻門窗的革新，是現代門窗生產中的一項新的玻璃加工技術，它 由兩層甚至更多的玻璃密封組合， 但最重要的是兩層玻璃之間必須形成真空或氣體狀態， 故 稱“中空玻璃” ，這種技術的運用使門窗的隔音、阻熱、密封、安全性能都大大提高。79、低層住宅：指一層至三層的住宅。80、多層住宅：指四層至六層的住宅。81、小高層住宅：指七層至十二層的住宅。82、高層住宅：指十層及十二層以上的住宅。83、花園式住宅：也叫西式洋房或小洋樓，也稱花園別墅。帶有花園

22、草坪和車庫的獨院式平 房或二、三層小樓，建筑密度很低，內部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，一般為高 收入者購買。84、商業用房：是指各類從事商業和為居民生活服務所用的房屋。85、 地下室：是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括層高在2.2M 以下的半地下 室），房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的 1/2 者。86、 智能家居系統： 第一重防范系統包括小區周界防范及閉路電視監控系統：在小區圍墻安裝被動紅外束探測器， 使圍墻上沿被紅外探測器發出的紅外對射光束覆蓋， 人眼是無法看到 的，當非法入侵者翻越圍墻時， 阻擋了紅外光束， 此時會立刻報警到保安監控中心。在小區 主入口、重要

23、場所及通道安裝攝像機探頭， 對小區的人員流動實時監控， 確保了小區的安全。 第二重防范系統包括樓宇對講及 24 小時電子巡更系統： 在單元防護門上安裝樓宇對講主機， 每戶安裝樓宇對講分機，當外來人員來坊時需通過對講主機與住戶取得聯系，得到確認后， 住戶可在家中通過室內分機上的開銷鍵為訪客開啟單元防護門。通過電子巡更系統確保了保安人員定時對小區進行全方位的巡邏。 第三重防范系統是指住戶家庭防盜系統： 其中包括室 內報警箱、操作鍵盤、主動紅外探測器、煤氣泄露探測器、緊急呼叫按鈕及門磁開關。其主 要功能是利用紅外探測器發出的紅外扇形光束對住戶家中無人時進行布防，當有人非法侵入時會立刻報警到保安監控中

24、心， 同時可報警到住房預先設定的移動電話或固定電話上， 以便 保安人員及時做出警情處理和住戶隨時了解到家里的安防情況。87、業主委員會： 是在物業管理區域內代表全體業主實施自治管理的組織。業主委員會由業 主大會從全體業主中選舉產生， 是經銀川市物業管理辦公室批復成立的代表物業全體業主合 法權益的社會團體，其合法權益受國家法律保護。88、空鼓： 局部面局材料與基層沒有膠合劑或膠合劑沒有起作用，用小槌輕擊有空殼聲。如瓷磚與墻面間局部水泥砂漿不飽和，形成空鼓。89、墻體：是維護分割構件，同時也可以是承重構件。90、建筑高度：指建筑物室外地平面至外墻面頂部的總高度。91、停車場： 指在建設用地內為停放

25、機動車和非機動車須配置的場地。停車場面積小型汽車按每車位 25 平方米計算，自行車按每車位 1.2 平方米計算。92、“五證”包括什么？ 商品房“五證”包括：建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、國有土地使用證、 建筑工程施工許可證、商品房預售許可證。93、“二書”是指建設部為了加強對商品房的質量管理與監督， 要求發展商必須提供的新建住宅質量保證 書和新建住宅使用說明書。94、公證處：是一個國家的證明機關，是法律公證的機構。95、樣板房：是指與實際房屋的結構相同，但裝修標準按發展商的售樓書而定的房間。96、銀行支票： 是銀行的存款人簽發給收款人辦理轉帳或委托開戶銀行將款項支付給收款人 的票據

26、，有效期為 10 天，97、房地產交易手續費： 是指由房管局設立的房地產交易機構為房屋權利人辦理交易過戶等手續所收取的費用。收費標準：住宅2元/怦，營業房4元/怦，交于商品房管理科開票。98、房屋權屬登記費： 即房屋所有權登記費， 是指由房地產交易中心交易大廳依法對房屋所 有權進行登記， 并核發房屋所有權證書時， 向房屋所有權人收取的登記費， 不包括房產測繪 機構收取的房產測繪（或勘丈）費用。收費標準： 80 元/套。99、 辦理產權證：在銀川市房管局檔案室提取客戶檔案；持商品房買賣合同正本復印件、購房發票復印件、建設項目竣工決算書復印件、初始登記證復印件、及買受人身份證復 印件并填寫契稅納稅

27、申報表交地稅局契稅征收窗口受理并繳納印花稅及契稅；（費用包括：1）契稅（普通住宅1.5%,非普通住宅3%,營業房3%.） ; 2）印花稅（0.5 %。）/戶；3）雜費：A 住宅： a 工本費 10 元（每增加一個共有人增加 10 元） b 檔案利用費 30 元 c 登記費 80 元 d 合計費用：120元；B營業房：a工本費10元（每增加一個共有人增加10元）；b檔案利用費 30 元；c 登記費 150 怦以下 100 元/戶，150 m2- 1000 m2 200 元/ 戶，1000 m2- 5000 m2 300元/戶）；費用繳納完成后，持商品房買賣合同正本及補充協議、購房發票、建設項目竣 工決算書、初始登記證、房屋產權按揭貸款監證書、契稅完稅憑證、買受人、經辦人身份證 復印件、單位介紹信交岳陽市房地產交易中心窗口受理；100、土地證辦理：拿商品房買賣合同原件及開發公司土地證復印件到銀川市政務大廳 辦理。（三）建筑結構基礎知識1、建筑施工圖（1 ）基本概念建筑圖是用立面圖及屋頂平面圖